Penalización por pago anticipado 5-4-3-2-1 en préstamos DSCR: lo que cuesta cada año

Si has revisado una cotización de préstamo DSCR recientemente, es posible que hayas visto cinco números seguidos junto a las palabras "penalización por pago anticipado": 5-4-3-2-1. Parece una cuenta regresiva, y en cierto sentido lo es. Te indica qué te costaría pagar el préstamo anticipadamente en cada uno de los primeros cinco años, y cuándo ese costo finalmente llega a cero.

Muchos inversores experimentados aceptan esta condición sin hacer los cálculos. Eso no es un fallo de su parte. El cronograma está escrito en porcentajes, el costo real está en dólares, y los dólares dependen de una fecha que probablemente aún no hayas elegido: el día en que vendas o refinancies.

Esta guía explica cómo funciona una penalización por pago anticipado 5-4-3-2-1 en un préstamo DSCR, qué cuesta en cada año, por qué los préstamos para inversores pueden llevarla, y cómo decidir si se ajusta a tu plan para la propiedad.

Qué significa una penalización por pago anticipado 5-4-3-2-1

Una penalización por pago anticipado es una tarifa que algunos prestamistas cobran si pagas toda o parte de tu hipoteca anticipadamente, generalmente porque vendiste la propiedad o la refinanciaste. Un cronograma 5-4-3-2-1 es una versión escalonada decreciente de esa tarifa. El porcentaje cae un punto cada año hasta que desaparece.

Así es como generalmente se lee en un préstamo DSCR:

• Si liquidas el préstamo en el año uno, la penalización es el 5 por ciento del monto pagado anticipadamente
• En el año dos, es el 4 por ciento
• En el año tres, el 3 por ciento
• En el año cuatro, el 2 por ciento
• En el año cinco, el 1 por ciento
• A partir del comienzo del año seis, no hay penalización

Los "años" se cuentan desde la fecha de cierre del préstamo o desde la fecha del primer pago, dependiendo de cómo esté escrito el pagaré. No son años calendario. Un préstamo que se cierra en octubre tiene su primer aniversario el siguiente octubre, y es entonces cuando el porcentaje baja.

Qué cuesta en dólares, año por año

Los porcentajes son abstractos, así que pon el cronograma en dólares. Toma un préstamo DSCR de $300,000 en una sola propiedad de alquiler y asume que lo pagas en su totalidad. Para simplificar el cálculo, usa el saldo original. Tu saldo real será un poco más bajo cada año a medida que pagues el capital, así que las penalizaciones reales serán un poco más bajas que estas cifras.

Dos cosas destacan. Primero, una salida anticipada es cara: $15,000 en el año uno es dinero real, a menudo más que un año de flujo de efectivo de la propiedad. Segundo, cada aniversario vale $3,000 en este préstamo. Vender en el mes 36 en lugar del mes 37 cuesta aproximadamente $3,000 más por la misma propiedad y el mismo comprador, solo por la fecha del cierre.

Ese segundo punto es una de las cosas más útiles que saber sobre un cronograma 5-4-3-2-1. Si estás cerca de un aniversario y tienes cierto margen para elegir el momento, unas pocas semanas pueden hacer una diferencia medible.

Por qué los préstamos DSCR pueden llevar una penalización tan larga

Si tienes una hipoteca sobre la vivienda en la que vives, es posible que nunca hayas visto una penalización de cinco años. Hay una razón para eso.

Para hipotecas de consumo, las reglas federales limitan de forma estricta las penalizaciones por pago anticipado. Bajo la Regulation Z, una penalización generalmente se permite solo en una hipoteca calificada de tasa fija que no sea un préstamo de precio elevado. Incluso entonces no puede exceder el 2 por ciento en los primeros dos años o el 1 por ciento en el tercer año, y ninguna se permite después de tres años. Un prestamista que ofrece a un consumidor un préstamo con penalización también debe ofrecer una alternativa sin ella.

Un préstamo DSCR está fuera de esas reglas. El crédito utilizado para comprar, mejorar o mantener una propiedad de alquiler en la que no vives se considera para fines comerciales, independientemente del número de unidades, y el crédito para fines comerciales está exento de la Regulation Z. Esa exención es lo que permite que un préstamo DSCR evalúe la propiedad según su alquiler en lugar de según tu declaración de impuestos. También es lo que permite cronogramas de penalización más largos y pronunciados como 5-4-3-2-1.

¿Por qué la querría un prestamista? Los préstamos para inversores a menudo se cotizan con la expectativa de que los intereses seguirán llegando por un tiempo. Una penalización protege esa expectativa si el prestatario liquida el préstamo antes de tiempo. A cambio, un préstamo con una penalización más larga a menudo tiene un precio más favorable que el mismo préstamo con una más corta o ninguna. En ese intercambio está toda la decisión.

Cómo se compara 5-4-3-2-1 con otros cronogramas

Un esquema escalonado decreciente 5-4-3-2-1 es una de varias estructuras que podrías recibir. Las comunes se ven así:

• Un esquema escalonado 3-2-1 dura tres años: 3 por ciento, luego 2, luego 1, luego nada
• Una penalización fija de cinco años cobra el mismo porcentaje, como el 5 por ciento, durante los cinco años
• Una penalización fija más corta o "dura" podría cobrar el 3 por ciento durante tres años y luego bajar a cero
• El mantenimiento de rendimiento (yield maintenance) cobra una cantidad diseñada para compensar al prestamista por los intereses que habría ganado, que puede ser grande cuando las condiciones del mercado cambian

En comparación con una penalización fija de cinco años, 5-4-3-2-1 es más suave, porque el costo cae cada año. Comparado con un 3-2-1, es más largo y más pronunciado, así que generalmente viene con mejores condiciones de precio. Cubrimos cada estructura con más detalle en Refinanciamiento DSCR y penalizaciones por pago anticipado.

Cómo decidir si 5-4-3-2-1 se ajusta a tu plan

La penalización correcta depende de una pregunta: ¿cuánto tiempo, de forma realista, mantendrás este préstamo? Esa es una pregunta diferente de cuánto tiempo planeas ser dueño de la propiedad. Un refinanciamiento también pone fin al préstamo.

Empieza por un periodo de tenencia realista

Anota las razones por las que podrías pagar este préstamo anticipadamente. Las comunes incluyen:

• Vender la propiedad, ya sea planeado o porque la vida cambia
• Un refinanciamiento con retiro de efectivo para extraer plusvalía para la próxima compra
• Refinanciar si tu situación o el mercado cambia a tu favor
• Mover la propiedad dentro o fuera de una LLC de una manera que requiera un nuevo préstamo
• Consolidar varias propiedades de alquiler en un préstamo de cartera

Si ninguno de esos es probable en los próximos cinco años, una penalización 5-4-3-2-1 podría no costarte nada, y las mejores condiciones de precio que obtienes a cambio son una ganancia neta. Si uno de ellos es probable en los años uno al tres, la penalización merece cálculos cuidadosos.

Calcula el punto de equilibrio con tus propios números

Pide dos versiones del mismo préstamo: una con la penalización 5-4-3-2-1 y otra con una penalización más corta o ninguna. Luego compara la diferencia en pago mensual y costo inicial contra la penalización que tendrías que pagar en tu salida más probable.

Veamos un ejemplo con números inventados. Digamos que la versión sin penalización de tu préstamo cuesta $150 más por mes que la versión 5-4-3-2-1, con los mismos costos de cierre.

• Si liquidas en el mes 30 (año tres), el préstamo sin penalización te cuesta $150 x 30 = $4,500 extra en pagos. El préstamo 5-4-3-2-1 cobraría unos $9,000 al liquidarlo. El préstamo sin penalización sale ganando por unos $4,500.
• Si liquidas en el mes 60 (año cinco), el préstamo sin penalización cuesta $150 x 60 = $9,000 extra. El préstamo 5-4-3-2-1 cobra unos $3,000. El préstamo con penalización sale ganando por unos $6,000.
• Si conservas el préstamo más allá del año cinco, la penalización nunca se aplica y la versión 5-4-3-2-1 gana $150 por cada mes que la mantengas.

Tus números serán diferentes, pero el método es el mismo. Encuentra el mes donde se cruzan las dos líneas. Si tu salida realista es antes de eso, probablemente te convenga una penalización más corta. Si tu salida es después de eso, probablemente te convenga la 5-4-3-2-1.

Mira más allá de la tasa de interés

Un préstamo con una penalización larga puede parecer más barato en la cotización porque la tasa es más baja. Esa tasa es solo parte del costo. El panorama completo incluye el pago, las tarifas, las reservas que requiere el préstamo, y la penalización que pagarías en tu salida más probable. Una tasa más baja con un costo de salida de $9,000 puede ser el préstamo más caro para alguien que vende en el año tres. Nuestra guía para comparar cotizaciones de préstamos DSCR explica cómo hacer esa comparación.

Preguntas que debes hacer antes de firmar

El cronograma en la hoja de términos es solo un resumen. Lo que manda es el pagaré. Antes de cerrar, pide respuestas por escrito a estas preguntas:

1. ¿Se calcula la penalización sobre el saldo total pendiente o solo sobre el monto pagado anticipadamente?
2. ¿Se permiten pagos anticipados parciales sin penalización, y si es así, cuánto por año?
3. ¿Se aplica la penalización cuando vendes la propiedad, o solo cuando refinancias?
4. ¿Se aplica si refinancias con el mismo prestamista?
5. ¿Se miden los años de penalización desde la fecha de cierre o desde la fecha del primer pago?
6. ¿Cuánto cuesta el mismo préstamo con un cronograma 3-2-1, o sin penalización en absoluto?
7. ¿Alguna ley estatal donde se encuentra la propiedad cambia cómo se puede redactar la penalización?

En una hipoteca de consumo, el Loan Estimate muestra si un préstamo tiene una penalización por pago anticipado. Debido a que un préstamo DSCR es crédito para fines comerciales, es posible que no recibas ese formulario estándar, así que obtén los términos de penalización en la hoja de términos y confírmalos contra el pagaré antes de firmar. Nuestro desglose de comisiones del Loan Estimate en préstamos DSCR cubre el resto de la hoja de costos.

Una nota sobre impuestos

Para una residencia personal, la guía del IRS dice que una penalización por pago anticipado de hipoteca puede deducirse como interés hipotecario de la vivienda, siempre que no sea un cargo por un servicio específico. La propiedad de alquiler sigue sus propias reglas en Publication 527, y cómo se trata una penalización puede depender de si vendiste la propiedad o la refinanciaste. Pregunta a tu preparador de impuestos antes de contar con cualquier deducción. Puede cambiar el costo real de una salida anticipada, pero no debería decidir la cuestión por sí sola.

Cuándo una penalización 5-4-3-2-1 generalmente tiene sentido

Un cronograma 5-4-3-2-1 suele encajar con inversores que:

• Compran alquileres para mantener a largo plazo, no para revenderlos o reposicionarlos en poco tiempo
• Ya han hecho el trabajo de renovación y refinanciamiento en la propiedad
• Quieren las condiciones de precio más favorables y están seguros de que mantendrán el préstamo después del año cinco
• Tienen reservas apartadas, así que un gasto sorpresa no los obliga a vender

Suele encajar mal cuando planeas un refinanciamiento con retiro de efectivo dentro de un par de años, cuando la propiedad es un proyecto de valor agregado aún en progreso, o cuando tus planes para la propiedad son honestamente inciertos. En esos casos, pagar un poco más por una penalización más corta compra flexibilidad. Y a veces la respuesta honesta es que un préstamo DSCR no es la herramienta correcta para esa operación.

Háblalo con un oficial de préstamos de GoodLoan

Una penalización por pago anticipado 5-4-3-2-1 es un intercambio: mejores condiciones de precio ahora a cambio de un costo si te vas temprano. Si ese intercambio funciona depende de tus plazos. Un oficial de préstamos de GoodLoan puede presentarte el mismo préstamo DSCR con distintos cronogramas de penalización, mostrarte el costo total en las fechas de salida que te importan y decirte con claridad cuál encaja. Contamos con licencia a través del NMLS y decimos que no con frecuencia, incluso a estructuras que no se ajustan a tu plan. La primera conversación es una revisión de tus números.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa 5-4-3-2-1 en un préstamo DSCR?

Es una penalización por pago anticipado escalonada decreciente. Si pagas el préstamo anticipadamente, debes el 5 por ciento del monto pagado anticipadamente en el año uno, el 4 por ciento en el año dos, el 3 por ciento en el año tres, el 2 por ciento en el año cuatro, y el 1 por ciento en el año cinco. A partir del año seis, no hay penalización.

¿Vender la propiedad activa la penalización?

Generalmente, sí. Una venta paga el préstamo, y la mayoría de las penalizaciones por pago anticipado DSCR se aplican a cualquier pago anticipado, ya sea de una venta o un refinanciamiento. Revisa el pagaré, ya que los términos varían.

¿Puedo hacer pagos de capital adicionales en un préstamo con una penalización 5-4-3-2-1?

Algunos pagarés permiten pagos anticipados parciales hasta una cantidad establecida cada año sin penalización, y otros cobran sobre cualquier pago anticipado. Pide los términos exactos por escrito antes de cerrar.

¿Por qué las hipotecas ocupadas por el propietario rara vez tienen penalizaciones como esta?

Las reglas federales para hipotecas de consumo limitan las penalizaciones por pago anticipado al 2 por ciento en los primeros dos años y al 1 por ciento en el tercero, sin ninguna después de tres años, y solo en ciertos préstamos. Los préstamos DSCR son crédito para fines comerciales, así que esos límites no se aplican.

¿Vale la pena una penalización 5-4-3-2-1 por mejores condiciones de precio?

Puede ser, si estás seguro de que mantendrás el préstamo después del año cinco o cerca de él. Compara los ahorros mensuales contra la penalización en tu fecha de salida probable. Si esperas vender o refinanciar dentro de tres años, una penalización más corta suele ser la mejor opción.

¿Puedo negociar un cronograma de penalización diferente?

A menudo puedes elegir entre varios cronogramas, como 5-4-3-2-1, 3-2-1, o ninguno, cada uno con un precio distinto. Pide ver el mismo préstamo cotizado con cada opción para que puedas comparar el costo total.