La mayoría de los inversores que buscan un refinanciamiento DSCR comparan dos números: la tasa de interés y el pago mensual. El número que decide si el préstamo realmente funciona para usted se encuentra más adelante en el pagaré, en un párrafo sobre lo que sucede si paga el préstamo anticipadamente.

Ese párrafo es la penalización por pago anticipado. En los préstamos para inversores es lo habitual, no la excepción, y puede costar más que todas las comisiones de cierre del préstamo combinadas. Personas inteligentes lo pasan por alto todos los días. Las matemáticas están escondidas a propósito, en un documento que nadie le entrega hasta que ya se ha comprometido con la operación.

Qué es una penalización por pago anticipado en un refinanciamiento DSCR

Una penalización por pago anticipado es una comisión que el prestamista cobra si paga la totalidad o una gran parte del préstamo antes de que se cierre una ventana de tiempo acordada. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) la describe claramente en su orientación para consumidores: la penalización generalmente se aplica cuando usted liquida el saldo completo, más frecuentemente porque vendió la propiedad o la refinanció, dentro de los primeros tres a cinco años (CFPB).

Dos detalles importan especialmente para los inversores.

Primero, abonar capital adicional en pequeñas cantidades mes a mes normalmente no activa nada. La CFPB señala que las penalizaciones generalmente no se aplican a los abonos modestos de capital adicional, aunque el pagaré tiene la última palabra y vale la pena verificar con su oficial de crédito.

Segundo, en un préstamo DSCR la penalización no es un castigo por ser un mal prestatario. Estos préstamos se agrupan y se venden a inversores en bonos que los valoran según cuánto tiempo esperan que sigan vigentes. Un préstamo que se liquida en el mes catorce rompe esa suposición. La penalización existe para compensar a los tenedores de bonos por esa vida más corta. Comprender eso cambia la forma de negociarla, porque significa que la penalización tiene un precio, y los precios se pueden negociar frente a la tasa.

Las estructuras que probablemente verá

Cuatro formas cubren casi todo en el mercado DSCR.

Escalonada

La más conocida es la 5-4-3-2-1. Usted paga el 5 por ciento del saldo si paga anticipadamente en el año uno, el 4 por ciento en el año dos, y así sucesivamente hasta que la penalización vence después del año cinco. Existen versiones más cortas, comúnmente 3-2-1 durante tres años y 2-1 durante dos.

Aplíquelo a un saldo real. En un préstamo de $380,000 pagado durante el año tres, una 5-4-3-2-1 cuesta el 3 por ciento, o $11,400. Eso es aproximadamente lo que cuesta un conjunto completo de comisiones de cierre en el mismo préstamo. Si planeaba refinanciar de nuevo en el mes treinta porque espera que la propiedad se consolide y obtenga una tasación más alta, esos $11,400 tienen que salir de la ganancia antes de poder considerar el segundo refinanciamiento un acierto.

Plana o penalización dura

Un solo porcentaje se aplica durante todo el periodo de penalización, luego cae a cero. Una penalización del 3 por ciento durante tres años es una forma común. Es más predecible de modelar que una escalonada porque el costo no se mueve. También es implacable en los últimos meses de la ventana, ya que pagar anticipadamente en el mes treinta y cinco cuesta lo mismo que en el mes uno.

Plana decreciente con corte abrupto

Algunos pagarés mantienen un solo porcentaje durante un período y luego se liberan completamente, por ejemplo, el 5 por ciento durante dos años y nada después. Vigile la fecha límite. Un cierre que se retrasa dos semanas puede caer en el lado equivocado de ese corte y costar cinco cifras.

Yield maintenance

Esta estructura, el yield maintenance o mantenimiento del rendimiento, se calcula en lugar de cotizarse. La penalización equivale al interés que el prestamista esperaba ganar durante la ventana de penalización restante, descontado a hoy. La consecuencia para usted es que el yield maintenance se mueve con el mercado. Cuando las tasas vigentes están muy por debajo de su tasa de pagaré, el yield maintenance puede superar lo que una 5-4-3-2-1 habría cobrado. Cuando las tasas vigentes están por encima de su tasa de pagaré, puede resultar en casi nada. Si un préstamo que está considerando usa yield maintenance, pida la fórmula por escrito y pida que la penalización se calcule en tres fechas de pago diferentes. Si no puede modelar una estructura, tampoco puede planificar en torno a ella.

Por qué los préstamos para inversores pueden conllevar penalizaciones cuando los de vivienda propia normalmente no

Esta es la parte que sorprende a las personas que han refinanciado su propia casa y nunca vieron una penalización.

Las normas federales de crédito hipotecario para consumidores restringen estrictamente las penalizaciones por pago anticipado. Bajo la Regulation Z, una hipoteca de plazo cerrado se convierte en una hipoteca de alto costo, con todas las restricciones que conlleva, si el prestamista puede cobrar una penalización más de 36 meses después del cierre o si las penalizaciones totales pueden exceder el 2 por ciento del monto pagado anticipadamente (12 CFR 1026.32). Los préstamos para consumidores también deben revelar cualquier penalización en el Loan Estimate (12 CFR 1026.37).

Los préstamos DSCR generalmente quedan fuera de ese régimen. El comentario oficial de la Regulation Z considera el crédito otorgado para adquirir, mejorar o mantener una propiedad de alquiler que no es de ocupación propia como crédito de propósito comercial, independientemente del número de unidades, y el crédito de propósito comercial está exento de la regulación (12 CFR 1026.3). Una casa unifamiliar que alquila a un inquilino cae claramente dentro de esa descripción.

Así que el techo del 2 por ciento y el reloj de 36 meses no se aplican a su préstamo DSCR, y es posible que no reciba un Loan Estimate en absoluto. Las protecciones que leyeron la letra pequeña por usted en su residencia principal no existen aquí. La ley estatal aún puede limitar lo que un prestamista puede cobrar, y esos límites varían considerablemente, así que pregunte directamente si su propiedad de alquiler se encuentra en un estado diferente de donde usted vive.

Nada de esto hace que el préstamo sea un instrumento malo. Lo convierte en un préstamo comercial, y en un préstamo comercial se espera que usted lea los términos.

Haga el cálculo con sus propios números

Deje a un lado la pregunta de si una penalización es buena o mala. Pregúntese cuánto le cuesta frente a su plan real para la propiedad.

El primer dato es su periodo de tenencia realista. No la historia que se cuenta sobre mantener la propiedad para siempre. La fecha en que realmente vendería o retiraría efectivo si los números lo justificaran. Sea honesto aquí, porque este es el dato que decide todo lo que viene después.

El segundo es la penalización en esa fecha, expresada en dólares en lugar de como un porcentaje. Los porcentajes parecen pequeños. Los dólares no.

El tercero es el que casi todos se saltan: qué le compró esa penalización. Los prestamistas fijan el precio de la penalización y de la tasa uno frente al otro. Un préstamo con una ventana de penalización más larga suele conllevar una tasa más baja que el mismo préstamo con una más corta, o una comisión más baja, o ambas. Así que la comparación útil es el costo total durante su periodo de tenencia bajo cada versión del préstamo, en lugar de comparar penalización frente a ausencia de penalización.

Veamos un ejemplo. Digamos que dos versiones del mismo refinanciamiento DSCR de $380,000 están sobre la mesa. La Versión A conlleva una escalonada de cinco años y una tasa un cuarto de punto más baja que la Versión B, que conlleva una penalización de un año. Ese cuarto de punto es aproximadamente $79 al mes, alrededor de $950 al año, es decir, unos $2,850 durante un periodo de tenencia de tres años. Si refinancia en el año tres, la Versión A cobra $11,400 para salir. La Versión A le ahorró $2,850 y le costó $11,400. La Versión B gana por un margen amplio en ese plan.

Cambie el plan y la respuesta cambia. Si conserva la propiedad durante siete años, la penalización de la Versión A nunca se activa, y la tasa más baja se acumula a su favor todo ese tiempo.

Los mismos dos préstamos. Conclusiones opuestas. Lo único que cambió fue su periodo de tenencia, y por eso nadie puede decirle qué préstamo es mejor sin preguntarle primero. En los planes recientes de GoodLoan, los préstamos que después generaron arrepentimiento casi nunca fueron los de tasa más alta. Fueron aquellos cuya ventana de penalización no coincidía con lo que el inversor realmente iba a hacer con la propiedad.

Comprar la penalización

La penalización tiene precio, así que se puede comprar. La mayoría de los programas DSCR acortarán o eliminarán una ventana de penalización a cambio de una tasa más alta, puntos adicionales, o ambos. Pida la versión de penalización más corta como una cotización formal en lugar de una conversación, y ponga las dos lado a lado durante su periodo de tenencia.

Hay un intercambio real aquí y no siempre sale como se espera. Pagar un punto hoy para eliminar una penalización de cinco años es un mal negocio si nunca iba a vender dentro de cinco años. Es un negocio excelente si un intercambio 1031 o un retiro de efectivo está realmente en su horizonte de dos años.

Preguntas que vale la pena hacer antes de cerrar

Haga estas preguntas en cualquier cotización de refinanciamiento DSCR, y pida respuestas por escrito.

  • ¿Cuál es la estructura de penalización exacta, y se reduce escalonadamente, permanece plana, o usa yield maintenance?
  • ¿Cuál es la penalización en dólares si pago en el mes 12, mes 24, y mes 36?
  • ¿Una venta activa la penalización, o solo un refinanciamiento? Algunos pagarés excluyen las ventas y otros no.
  • ¿Existe una tolerancia de pago anticipado parcial, y cuánto capital puedo abonar sin activar nada?
  • ¿Cómo se vería este mismo préstamo con una ventana de penalización más corta, y qué cuesta en tasa o puntos?
  • ¿La penalización se mantiene si hay una asunción del préstamo o una transferencia a una LLC que yo controle?

Esa última pregunta es la que sorprende a quienes reorganizan sus propiedades después del cierre.

Una nota sobre impuestos

Los inversores a menudo preguntan si una penalización por pago anticipado es deducible. El interés hipotecario sobre propiedad de alquiler es deducible como un gasto de alquiler, y la IRS Publication 527 también cubre lo que sucede con los puntos no amortizados cuando un préstamo termina anticipadamente: los puntos restantes generalmente se pueden deducir en el año fiscal en que termina el préstamo, incluyendo cuando termina por pago anticipado o refinanciamiento (IRS Publication 527). Publication 527 no aborda específicamente las penalizaciones por pago anticipado, por lo que el tratamiento de la penalización en sí es una pregunta para su profesional de impuestos en lugar de su prestamista. Pregunte antes de hacer planes basados en ello.

Dónde encaja GoodLoan

Analizamos el panorama financiero completo de un refinanciamiento DSCR en lugar de la tasa que aparece en la primera página. Eso significa preguntarle qué piensa hacer con la propiedad, modelar el costo de salida en las fechas que realmente importan para usted, y cotizar la versión de penalización más corta junto a la versión de tasa más barata para que pueda ver la diferencia en dólares.

Decimos que no con bastante frecuencia. Si su periodo de tenencia y la única estructura de penalización disponible para usted apuntan en direcciones opuestas, eso vale la pena saberlo antes de gastar dinero en una tasación, no después.

Si desea repasar las matemáticas de salida en una propiedad específica, un oficial de crédito de GoodLoan puede repasar sus números con usted. Traiga el saldo, la tasa que paga ahora y su estimación honesta de cuánto tiempo conservará la propiedad. Eso es suficiente para obtener una respuesta clara, y la primera conversación no cuesta nada.

Preguntas frecuentes

¿Todos los préstamos DSCR tienen una penalización por pago anticipado?

No. Existen préstamos DSCR sin penalización, y la mayoría de los programas los cotizan. Suelen conllevar una tasa más alta o puntos adicionales, porque el prestamista renuncia a la protección de pago anticipado que había incorporado a su precio. Que ese intercambio valga la pena depende por completo de cuánto tiempo piense conservar la propiedad.

¿Puedo evitar la penalización vendiendo en lugar de refinanciando?

A veces. Algunos pagarés eximen la venta genuina a una parte no relacionada y cobran la penalización solo en un refinanciamiento. Otros la cobran en cualquier pago anticipado. Esto está escrito en el pagaré y vale la pena confirmarlo por escrito antes de cerrar, no después de que tenga un comprador.

¿Pagar principal adicional cada mes activa la penalización?

Generalmente no. La CFPB señala que las penalizaciones generalmente no se aplican al capital adicional abonado en pequeñas cantidades a lo largo del tiempo, y la mayoría de los pagarés DSCR permiten pago anticipado parcial hasta un umbral establecido. Confirme el umbral en su pagaré, porque la tolerancia varía según el programa.

¿Cómo es diferente el yield maintenance de una penalización escalonada?

Una penalización escalonada es un porcentaje fijo vinculado al año en que liquida el préstamo, por lo que puede calcularla hoy. El yield maintenance se calcula a partir del interés que el prestamista esperaba cobrar durante la ventana restante, así que la cantidad depende de las condiciones del mercado en el momento del pago. Puede resultar mayor o menor que una escalonada. Pida la fórmula y un ejemplo desarrollado en varias fechas de pago.

¿La penalización por pago anticipado se divulga en un Loan Estimate?

No necesariamente. Los Loan Estimates se requieren para transacciones hipotecarias para consumidores bajo la Regulation Z, y la mayoría de los préstamos DSCR son crédito de propósito comercial que queda fuera de ese requisito (12 CFR 1026.3). Lea el pagaré y la hoja de términos directamente, y pida a su oficial de crédito que indique la penalización en dólares en las fechas de pago que le importan.

¿Puede una penalización por pago anticipado ser removida después de cerrar?

Raramente, y no como cuestión de derecho. La penalización es un término del pagaré. Algunos prestamistas considerarán modificarla, casi siempre a cambio de algo. La ventana práctica para cambiar una penalización es antes de firmar, y por eso conviene pedir desde el principio la cotización con la penalización más corta.