Si eres dueño de una propiedad de alquiler, o estás a punto de serlo, probablemente hayas encontrado dos formas muy diferentes de financiarla. Una te pide tus declaraciones de impuestos, tus recibos de nómina, y un panorama completo de tus ingresos personales. La otra pregunta principalmente si la propiedad se paga a sí misma. Ambas pueden ser la respuesta correcta. Saber cuál se ajusta a tu situación te ahorra dinero y semanas de frustración, y te mantiene de forzar un trato por la puerta equivocada.

Esta es una comparación de préstamos de propiedades de inversión convencionales y préstamos DSCR, escrita para el inversor que quiere los intercambios reales en lugar de un discurso de ventas para un producto. El objetivo es hacer coincidir el préstamo con la propiedad y con dónde estás como inversor, así que el financiamiento apoya el plan a largo plazo en lugar de limitarlo.

La diferencia fundamental: quién tiene que calificar, tú o la propiedad

Un préstamo de propiedad de inversión convencional te califica a ti el prestatario. El prestamista revisa tus ingresos personales, tus declaraciones de impuestos, tus recibos de nómina, y tu relación deuda-ingreso, que es la parte de tu ingreso mensual bruto ya comprometida con pagos de deuda. Tu vida financiera lleva el préstamo.

Un préstamo DSCR invierte eso. DSCR significa relación de cobertura del servicio de la deuda, y mide si el ingreso de alquiler de la propiedad cubre su propio pago de préstamo. La cifra es el ingreso de la propiedad dividido por el pago que requieren el préstamo, los impuestos y el seguro. Una relación de 1.25 significa que el alquiler trae 1.25 veces lo que la propiedad cuesta llevar cada mes. Con un préstamo DSCR, la propiedad califica, y tu ingreso personal pasa a un segundo plano.

Esa distinción única impulsa casi todas las otras diferencias entre los dos. Una vez que la ves, el resto de la comparación encaja en su lugar.

Dónde gana el financiamiento convencional

Para muchos inversores, especialmente al principio del camino, un préstamo convencional es el ajuste más fuerte. Generalmente lleva tasas de interés más bajas y comisiones más bajas que un préstamo DSCR, porque está respaldado por programas de préstamos establecidos y suscrito contra tu perfil financiero completo. Si tienes ingresos constantes y bien documentados y tu carga de deuda deja espacio, el financiamiento convencional es a menudo el dinero más asequible que puedes pedir prestado para un alquiler.

Tiende a ajustarse mejor cuando tus declaraciones de impuestos muestran claramente el ingreso, cuando estás financiando un alquiler de una sola familia directo o un pequeño edificio de dos a cuatro unidades, y cuando aún estás bien bajo el límite en el número de hipotecas que llevas. En esas condiciones, la tasa más baja usualmente hace que el convencional sea el camino más barato durante la vida del préstamo.

El costo es la papelería y el escrutinio personal. Documentarás los ingresos completamente, y el préstamo se apoya completamente en que tu DTI supere el límite del programa.

Dónde gana un préstamo DSCR

Un préstamo DSCR se gana su lugar cuando tu panorama de ingresos personales no cuenta toda la historia. Los inversores que escriben deducciones significativas, o cuyas declaraciones de impuestos subestiman su poder de ganancia real, a menudo encuentran que la suscripción convencional trabaja en su contra. Las mismas deducciones que bajan tu factura fiscal pueden reducir el ingreso que un prestamista convencional está dispuesto a contar. Un préstamo DSCR elude eso, porque mira el alquiler de la propiedad en lugar de tu ingreso bruto ajustado.

También importa una vez que tienes varias propiedades. El financiamiento convencional limita cuántas hipotecas puede llevar un prestatario único, y muchos inversores alcanzan ese techo. Los préstamos DSCR generalmente no imponen ese límite, así que mantienen la puerta abierta para la próxima adquisición después de que el financiamiento convencional se haya agotado.

Los préstamos DSCR tienden a permitir más tipos de propiedades también, incluyendo algunos que los programas convencionales tratan con cautela, y a menudo te permiten cerrar a nombre de una LLC en lugar de tu nombre personal, lo que muchos inversores prefieren por razones de responsabilidad. Porque hay mucha menos documentación de ingresos que reunir, estos préstamos también pueden moverse rápidamente.

El intercambio es real y vale la pena declarar claramente. Los préstamos DSCR usualmente vienen con tasas de interés más altas y pueden pedir un pago inicial más grande, ya que el prestamista se está apoyando en la propiedad en lugar de tus ingresos verificados. Estás comprando flexibilidad y velocidad, y esa flexibilidad tiene un precio.

Una forma simple de elegir

No empieces con el préstamo. Comienza con dos hechos sobre tu situación, y la respuesta usualmente aparece.

Primero, ¿pueden tus declaraciones de impuestos apoyar claramente el pago según las reglas estándar de relación deuda-ingreso? Si es sí, un préstamo convencional es probablemente tu opción más barata y un lugar razonable para comenzar. Si tu ingreso documentado no refleja lo que realmente ganas, un préstamo DSCR puede calificarte donde el convencional no puede.

Segundo, ¿dónde estás en tu cartera? Si estás dentro del límite de hipoteca convencional y quieres el costo más bajo, el financiamiento convencional se ajusta. Si has alcanzado ese límite, o quieres mantener la propiedad en una LLC, un préstamo DSCR te mantiene en movimiento.

El encuadre honesto es que la tasa más baja no es automáticamente el trato mejor. El trato mejor es el préstamo que realmente cierra en la propiedad que quieres, en términos que puedes llevar, sin forzar tu vida financiera a una forma que no se ajusta. Una tasa baja que no puedes calificar no vale nada, y una tasa ligeramente más alta que te deje seguir construyendo puede valer mucho.

Los costos que importan más allá de la tasa

Cualquiera que sea el préstamo que elijas, júzgalo en el panorama completo en lugar de la tasa de titular. Mira el pago inicial, los costos de cierre y comisiones, cualquier término de prepago, y cómo el pago mensual se ajusta al alquiler real de la propiedad con un colchón para vacancia y reparaciones. En un alquiler, un pago que solo funciona cuando la unidad está ocupada todos los días es un pago frágil.

La estimación de préstamo que cada prestamista te da expone estos costos en un formato estándar, lo que la hace el documento correcto para comparar ofertas línea por línea. Dos préstamos con la misma tasa pueden llevar comisiones muy diferentes, y en una propiedad de inversión esas diferencias se componen en cada unidad que posees.

Aquí es donde hablar con un oficial de préstamo que maneja ambos productos vale la pena. Un prestamista que solo ofrece un tipo tenderá a ajustarte en ese único. GoodLoan trabaja a través de financiamiento convencional y DSCR, así que la conversación puede comenzar con tu propiedad y tu plan en lugar de con un producto que estamos intentando colocar. También decimos no cuando los números no funcionan, porque un trato que cansa no es un trato que vale la pena cerrar.

Hablalo antes de comprometerte

La forma más rápida de saber qué préstamo se ajusta es una breve conversación con alguien que pueda modelar ambos. Trae el alquiler esperado de la propiedad, el precio de compra o valor actual, tu rango de pago inicial, y una sensación de cómo la propiedad se ajusta a tu cartera más amplia. Desde allí, un oficial de préstamo puede mostrarte el costo real de cada camino lado a lado.

GoodLoan (NMLS #) financia propiedades de alquiler de ambas formas y puede guiarte a través de los intercambios con tus propios números. El primer paso es una llamada, no una solicitud, y el objetivo es el ajuste correcto en lugar del sí más rápido.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un préstamo DSCR en términos simples?

Es un préstamo de propiedad de inversión que califica basado en el ingreso de alquiler que la propiedad produce en lugar de tu ingreso personal. El prestamista calcula la relación de cobertura del servicio de la deuda, que compara el alquiler con el pago del préstamo, y usa eso para aprobar el préstamo.

¿Es un préstamo convencional siempre más barato que un préstamo DSCR?

Los préstamos convencionales usualmente llevan tasas de interés y comisiones más bajas, así que a menudo son más baratos cuando calificas. Pero la tasa más barata solo ayuda si puedes realmente calificar y cerrar. Para inversores cuyo ingreso es difícil de documentar, o que han alcanzado el límite de hipoteca convencional, un préstamo DSCR puede ser el resultado mejor en general incluso a una tasa más alta.

¿Puedo usar un préstamo DSCR si ya poseo varios alquileres?

A menudo sí. Los préstamos DSCR generalmente no limitan el número de propiedades que puedes financiar, que es una razón por la que los inversores recurren a ellos después de alcanzar el límite en hipotecas convencionales.

¿Puedo cerrar a nombre de mi LLC?

Con un préstamo DSCR, típicamente puedes mantener la propiedad en una LLC, que muchos inversores prefieren. Los préstamos de inversión convencionales típicamente requieren cerrar en tu nombre personal. Confirma los detalles específicos con tu oficial de préstamo, ya que los detalles varían por prestamista.

¿Cuál préstamo cierra más rápido?

Los préstamos DSCR pueden moverse rápidamente porque requieren menos documentación de ingresos. Los préstamos convencionales toman más tiempo cuando la verificación de ingresos está involucrada, especialmente para prestatarios autoempleados. La velocidad es un factor, pero haz coincidir el préstamo con la propiedad y tus objetivos primero.

¿Cómo comparo dos ofertas de forma justa?

Usa la estimación de préstamo de cada prestamista y compárala línea por línea: tasa, pago inicial, costos de cierre, comisiones, y cualquier término de prepago. Luego pondera el pago mensual contra el alquiler realista de la propiedad. Un oficial de préstamo puede poner ambas opciones lado a lado así que los intercambios son claros.