El depósito de buena fe es el primer dinero en una compra de casa que realmente sale de tus manos. Todo lo anterior son estimaciones sobre papel. Este es un cheque real o una transferencia bancaria, enviados días después de que se acepta tu oferta, antes de que un inspector haya visitado la casa y antes de que un suscriptor haya leído un solo recibo de nómina.
Por eso la pregunta surge de esta manera. ¿Cuánto tengo que poner para que me tomen en serio, y qué pasa con ese dinero si todo se desmorona?
La respuesta es menos misteriosa de lo que parece. Casi todo acerca de tu depósito de buena fe se rige por el contrato de compraventa que firmas, no por una norma federal. Personas inteligentes pierden depósitos cada año, y rara vez es porque hayan hecho algo descuidado. Es porque los plazos que los protegen fueron escritos en un documento que leyeron una sola vez, rápidamente, en una mesa de cocina.
Qué es realmente el depósito de buena fe
La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) lo define claramente: el depósito de buena fe es "un depósito que paga un comprador para demostrar buena fe en un contrato firmado para comprar una casa" (CFPB).
La buena fe es la idea operativa. Un vendedor que acepta tu oferta está sacando la casa del mercado. Las visitas se detienen, otras ofertas desaparecen, y el vendedor carga con la hipoteca, los impuestos y el seguro durante otro mes o dos mientras se procesa tu préstamo. El depósito es tu participación en esa decisión. Dice que tienes la intención de cerrar, y le da al vendedor algo a lo que recurrir si te retiras sin motivo.
Durante el período contractual, el dinero permanece con un tercero neutral. La CFPB señala que el depósito típicamente es mantenido por "un vendedor o un tercero como un agente de bienes raíces o una compañía de títulos". En la mayoría de las transacciones va a una compañía de títulos, un agente de depósito en garantía o una cuenta fiduciaria de una agencia inmobiliaria. Dónde se deposita importa más de lo que los compradores suponen, y eso se explica más adelante.
Cuánto es normal
No hay mínimo legal ni máximo legal. La costumbre local en la mayoría de los mercados se sitúa en torno al uno a tres por ciento del precio de compra, y sube en los mercados competitivos o baja en los más lentos. Tu contrato, no una regla general, establece el número real.
Aquí está la parte que se pierde. El depósito de buena fe no es un costo adicional de comprar la casa. Es una cuota anticipada del dinero que ya ibas a aportar.
En el cierre, la CFPB explica, "el depósito de buena fe puede aplicarse a los costos de cierre o al pago inicial". No lo pagas dos veces. Quien da un cinco por ciento de pago inicial y deposita un uno por ciento de buena fe sigue aportando un cinco por ciento en total. El depósito simplemente se adelantó en el tiempo.
Esto reconfigura la decisión. Un depósito más grande hace que tu oferta parezca más firme ante un vendedor que está comparando varias. No hace la casa más cara. Lo que sí cambia es tu exposición, porque un depósito más grande es una cantidad mayor retenida bajo los términos del contrato mientras avanzas con tus contingencias.
Las tres formas en que termina esto
Cada depósito de buena fe se resuelve de una de tres formas, y la CFPB establece cada una de ellas directamente.
La venta se cierra. El dinero se aplica a tus costos de cierre o tu pago inicial y nunca lo ves como un reembolso separado. Esto es lo que sucede en la gran mayoría de las transacciones.
El contrato se rescinde por una razón permisible. "Si el contrato se rescinde por una razón permisible, el depósito de buena fe se devuelve al comprador". Permisible significa permitido por tu contrato, por eso la siguiente sección es la más importante de este artículo.
El comprador se va sin un derecho contractual. "Si el comprador no actúa de buena fe, el depósito de buena fe puede perderse y pagarse al vendedor". Cambiar de opinión sobre el vecindario en la cuarta semana no es una razón permisible, y un depósito generalmente no es recuperable en esa situación.
Nota lo que realmente decide el resultado. La simpatía no tiene nada que ver, tampoco cuánto esfuerzo hayas hecho. Lo que importa es si una contingencia específica seguía abierta el día que diste aviso.
Las contingencias lo son todo
Una contingencia es una condición en tu contrato que te da un derecho definido de cancelar y llevar tu depósito contigo. La CFPB aconseja a los compradores hacer que el contrato de venta sea contingente en obtener financiamiento y en una inspección satisfactoria, para que un préstamo fallido o defectos serios no te dejen obligado contractualmente a comprar la casa (CFPB, Owning a Home).
Tres contingencias hacen la mayor parte del trabajo protector.
La contingencia de financiamiento te cubre si tu préstamo no es aprobado. Es más importante para compradores cuya aprobación depende de algo que aún está en movimiento, como un cambio de trabajo, un año de trabajo autónomo que no ha cerrado, o el pago de una deuda que aún no se ha reflejado en las agencias de crédito.
La contingencia de inspección te da un plazo para que inspeccionen la casa y para cancelar o renegociar según lo que el inspector encuentre. La ventana es usualmente corta, frecuentemente medida en días en lugar de semanas.
La contingencia de tasación aborda la brecha entre lo que acordaste pagar y el valor que la tasación asigna a la casa. Si el valor queda por debajo del precio del contrato, esta cláusula decide si renegocias, traes la diferencia en efectivo o te vas.
Cada una tiene su propio plazo. Cuando el plazo pasa sin aviso por escrito, la protección termina silenciosamente. Nadie te llama para decirte. Esta es la forma más común en la que se pierde un depósito, y es un problema de calendario en lugar de un problema de criterio.
Dos hábitos te protegen. Pon cada plazo de contingencia en tu propio calendario el día que firmas, con recordatorios varios días antes. Y cuando tengas la intención de usar una contingencia, da aviso por escrito dentro de la ventana, incluso si ya lo has dicho en voz alta a todos los involucrados.
Si estás usando un préstamo VA, tienes una protección escrita en la regulación federal
Los veteranos tienen algo que los compradores convencionales no tienen, y existe específicamente para proteger el depósito.
La regulación federal requiere que cada contrato de compra VA incluya lo que la VA llama la cláusula de escape. El texto exigido, establecido en 38 CFR 36.4303(k)(4), dice: "Se acuerda expresamente que, no obstante ninguna otra disposición de este contrato, el comprador no incurrirá en ninguna penalización por pérdida del depósito de buena fe ni de otra forma estará obligado a completar la compra de la propiedad descrita aquí, si el precio de compra del contrato o costo excede el valor razonable de la propiedad establecido por el Departamento de Asuntos de Veteranos" (VA).
Lee lo que te da eso. Si la tasación VA establece un valor razonable por debajo de tu precio contractual, puedes retirarte sin perder tu depósito de buena fe. La VA describe tres caminos en ese momento: negociar el precio a la baja, seguir adelante cubriendo la diferencia con fondos propios, o salir del contrato con el depósito intacto.
Esta protección no es opcional y no es algo que un vendedor te otorgue como un favor. Es un beneficio vinculado al préstamo que ganaste. La VA es explícita: si la cláusula no aparece en el contrato de compraventa, el contrato debe ser modificado para incluirla antes del cierre.
Si estás comprando con tu derecho VA, confirma que la cláusula está en tu contrato antes de depositar nada. Pídele a tu agente que te muestre el párrafo. Toma un minuto, y es la diferencia entre un depósito protegido y una discusión que preferirías no tener.
La construcción nueva plantea una pregunta distinta
Comprar una casa que aún no ha sido construida cambia la forma del depósito. Los depósitos que pide el constructor suelen ser bastante mayores que el depósito de buena fe de una reventa, y los términos del contrato vienen del constructor en lugar de un formulario local estándar.
La orientación de la CFPB aquí es directa. Si estás considerando una casa que aún no ha sido construida, el constructor puede pedir un depósito inicial, y conviene que preguntes bajo qué condiciones ese depósito puede ser devuelto. Pregunta antes de firmar, obtén la respuesta en el contrato, y presta atención a lo que sucede si la construcción se extiende mucho más allá de la fecha de finalización proyectada.
Cómo aparece el depósito en el cierre
Tu depósito de buena fe aparece en el Closing Disclosure, el formulario que recibes al menos tres días hábiles antes del cierre. Se encuentra en el Summaries of Transactions como una línea "Deposit" bajo los montos ya pagados por o en nombre del prestatario (CFPB Closing Disclosure explainer).
Es un crédito, reduciendo el efectivo que traes a la mesa. Cuando revises ese formulario, verifica que el monto del depósito coincida con lo que realmente enviaste y que se te acredite. Conciliar esta línea es una comprobación de dos minutos que de vez en cuando detecta un error real.
Protege la transferencia bancaria
El día que envías el depósito de buena fe es un día que los criminales vigilan. Los correos electrónicos de transacción son un objetivo conocido, y un mensaje convincente con instrucciones de transferencia alteradas es un ataque estándar.
La orientación de la Comisión Federal de Comercio se aplica directamente aquí. Los estafadores saben que una vez que se transfiere dinero, generalmente no hay forma de recuperarlo, y la presión de pagar inmediatamente es una señal de advertencia (FTC). El consejo de la FTC sobre verificación se aplica directamente al cierre: llama a un número que ya tengas registrado, nunca el número o instrucciones que llegaron en el mensaje que estás cuestionando.
Una regla cubre la mayoría del riesgo. Antes de enviar fondos, llama a la compañía de títulos o agente de depósito en garantía en un número que confirmaste independientemente y verifica las instrucciones de transferencia por voz. No uses el número de teléfono en el correo electrónico. Si las instrucciones cambian en el último minuto, trata eso como una señal de advertencia en lugar de una inconveniencia. Si los fondos terminan en el lugar equivocado, comunícate con tu banco de inmediato y repórtalo en ReportFraud.ftc.gov.
La pregunta debajo de la pregunta
Los compradores generalmente preguntan cuánto depósito de buena fe necesitan. La pregunta más útil es cuánto efectivo requiere la compra en total y en qué fechas hay que aportarlo.
El depósito de buena fe, el saldo de tu pago inicial, los costos de cierre y el depósito inicial en garantía para impuestos y seguro salen todos de los mismos ahorros. Llegan en diferentes días. Una compra que se ve asequible en el pago mensual aún puede apretarte en las tres semanas alrededor del cierre si nunca se planificaron las fechas.
Esa imagen completa es lo que una buena conversación con un oficial de préstamos produce. Una cotización de tasa por sí sola no te dirá nada de eso. Lo que quieres es la secuencia: qué sale de tu cuenta, en qué fecha, y qué te queda después. Si deseas repasar tus números antes de escribir una oferta, un oficial de préstamos de GoodLoan puede trazar contigo ese calendario. GoodLoan cuenta con licencia a través de NMLS y está aprobado para originar préstamos VA, y decimos que no cuando una compra no encaja. Por eso conviene hablar pronto y no tarde.
Preguntas frecuentes
¿Es reembolsable el depósito de buena fe?
Depende completamente de por qué estás cancelando y cuándo. Si rescindes bajo una contingencia abierta y das aviso por escrito dentro del plazo, el depósito generalmente es devuelto. Si cancelas después de que las contingencias han expirado sin un derecho contractual de cancelar, el vendedor puede tener derecho a guardarlo.
¿Cuenta el depósito de buena fe hacia mi pago inicial?
Sí. La CFPB establece que el depósito de buena fe puede ser aplicado a tus costos de cierre o tu pago inicial en el cierre. Es dinero que ya ibas a aportar, solo que enviado antes.
¿Quién custodia mi depósito de buena fe?
Un tercero neutral en la mayoría de las transacciones, normalmente una compañía de títulos, un agente de depósito en garantía o una cuenta fiduciaria de una agencia inmobiliaria. Evita enviar el depósito directamente a un vendedor. Confirma por escrito quién lo custodia y cómo se liberaría un reembolso.
¿Qué pasa con mi depósito de buena fe si la tasación resulta baja?
Eso depende de si tienes una contingencia de tasación y de qué préstamo estás usando. Los compradores que usan un préstamo VA tienen la cláusula de escape requerida por la regulación federal, que permite retirarse sin perder el depósito de buena fe cuando el precio contractual excede el valor razonable establecido por la VA.
¿Cuánto depósito de buena fe debo ofrecer?
Lo suficiente para que tu oferta parezca seria en tu mercado, y no más de lo que puedas dejar retenido bajo los términos del contrato mientras corren tus plazos de contingencia. La costumbre local comúnmente cae cerca del uno a tres por ciento del precio de compra. Tu agente sabe qué es normal en tu calle, y tu oficial de préstamos puede decirte cómo se ajusta el depósito al resto de tus necesidades de efectivo.
¿Puedo perder mi depósito de buena fe si mi préstamo es denegado?
Generalmente no, si tu contingencia de financiamiento sigue abierta y das aviso por escrito oportuno. Por eso el plazo de la contingencia de financiamiento merece un recordatorio en el calendario. Los prestatarios cuya aprobación depende de un elemento pendiente deben ser especialmente cuidadosos de no dejar que esa fecha pase mientras esperan noticias.
