Si cerraste la compra de tu casa hace poco tiempo y ya sospechas que podrías obtener mejores condiciones en tu préstamo, no eres impaciente. Estás prestando atención. La parte frustrante es que la respuesta a "¿Cuándo puedo refinanciar con un VA IRRRL?" no es una única fecha. Es la más tardía de dos fechas, y los prestamistas rara vez explican ambas con claridad.

Aquí está la versión tranquilizadora, con el razonamiento detrás de ella, para que puedas consultar tu propia documentación y saber exactamente dónde te encuentras.

La respuesta corta: dos cronómetros tienen que terminar

Para utilizar un VA Interest Rate Reduction Refinance Loan, frecuentemente llamado refinanciamiento simplificado de VA, tu préstamo VA actual tiene que estar "sazonado". La regla es la más tardía de dos condiciones:

  • 210 días después de la fecha en que realizaste tu primer pago en el préstamo actual, y
  • la fecha en que realizas tu sexto pago mensual.

La que sea más tardía de esas dos fechas es tu fecha de elegibilidad más temprana. Entonces, si seis pagos pasan pero aún estás por debajo de la marca de 210 días, esperas hasta el día 210. Si han pasado 210 días pero solo has realizado cinco pagos, esperas al sexto. Ambas condiciones tienen que ser verdaderas a la vez. El VA presenta esto en su orientación para préstamos de reducción de tasa de interés.

Para la mayoría de las personas que compraron una casa y pagan en un cronograma mensual normal, esto ocurre aproximadamente siete meses después de tu primer pago. No el cambio de siete días que algunos anuncios implican, y tampoco dos años.

Por qué existe el período de espera (y por qué funciona a tu favor)

Es tentador leer un período de espera como si el sistema se interpusiera en tu camino. En este caso, lo opuesto está más cerca de la verdad.

La regla de sazonamiento se ajustó después de un período de "agitación de préstamos", donde algunos prestamistas refinanciaban veteranos una y otra vez, cobrando comisiones cada vez y extendiendo el préstamo, mientras el prestatario veía poco beneficio real. El Congreso y el VA respondieron imponiendo una pausa y requiriendo que un refinanciamiento realmente te deje en mejor situación. La estructura de 210 días y seis pagos es una de esas barreras protectoras. Es inconveniente para un prestamista que busca volumen. Es protectora para ti.

Entonces, si un oficial de préstamos parece ansioso por refinanciarte en el momento en que terminas de firmar, esa ansia vale la pena una segunda mirada. Las matemáticas que te benefician y las matemáticas que benefician a una tienda de alto volumen no siempre son las mismas matemáticas.

Las tres pruebas que tu IRRRL aún tiene que pasar

El sazonamiento es la puerta de cronometraje. Incluso después de pasarla, un IRRRL tiene que satisfacer dos estándares más. Conocer los tres te mantiene de ser persuadido para hacer un refinanciamiento que pase el calendario pero falle el propósito.

1. Sazonamiento (la puerta de cronometraje)

Cubierto arriba: la más tardía de 210 días después de tu primer pago y tu sexto pago mensual. Los pagos omitidos o diferidos pueden afectar esto, por lo que si tuviste algún problema en tu historial de pagos, pídele a tu oficial de préstamos que confirme tu verdadera fecha de primer pago en lugar de adivinar a partir de tu fecha de cierre.

2. Beneficio tangible neto

Un IRRRL tiene que dejarte significativamente mejor, no solo diferente. Este es el estándar de "beneficio tangible neto". En términos simples, el refinanciamiento generalmente necesita bajar tu tasa de interés, o moverte de una tasa ajustable a una fija, o producir otra mejora clara y defendible en tu posición. Un refinanciamiento que reorganiza tu préstamo sin una ganancia real no cumple con el criterio, y no debería.

3. La regla de recuperación de 36 meses

Esta es la prueba que protege tu cartera, y es la que los prestatarios suelen perder. Todas las comisiones y costos del refinanciamiento, incluyendo los montos incluidos en el préstamo, tienen que recuperarse a través de tus pagos mensuales más bajos dentro de 36 meses. El VA lo calcula dividiendo tus comisiones y costos totales por la reducción mensual de capital e intereses. Si los costos tardarían más de tres años en recuperarse, el préstamo no califica. El VA explica estas matemáticas de recuperación en su orientación para prestamistas.

Lee esa regla de nuevo, porque es silenciosamente la frase más útil en este tema completo. Significa que el sistema ya fuerza una verificación de equilibrio en tu nombre. Tu trabajo es asegurar que la versión que te muestren sea honesta.

"Pero mi pago bajaría" no es la meta final

Aquí es donde las personas inteligentes y cuidadosas se tropiezan, y no es su culpa. Las matemáticas son difíciles de ver a propósito.

Un pago mensual más bajo se siente como una victoria. A veces lo es. Pero un pago puede bajar por dos razones muy diferentes: porque tu tasa realmente bajó, o porque incluiste comisiones en el saldo y reiniciaste el reloj en un nuevo plazo más largo. La primera puede ahorrarte dinero real. La segunda puede bajar el pago mientras aumenta el interés total que pagas durante la vida del préstamo.

La regla de recuperación de 36 meses atrapa las peores versiones de esto. No atrapa todo. Un refinanciamiento puede pasar la recuperación y aún costarte más con el tiempo si extiende tu plazo de nuevo. Entonces el número a pedir no es solo "¿cuál es mi nuevo pago?" Es:

  • ¿Cuáles son las comisiones totales, incluida la comisión de financiación, y se están añadiendo a mi préstamo?
  • ¿Cuántos meses hasta que esos costos se recuperen por mis ahorros mensuales?
  • ¿Cómo se ve mi interés total durante el plazo completo, comparado con quedarse donde estoy?

Un oficial de préstamos que recibe bien esas preguntas es uno que vale la pena mantener. La comisión de financiación IRRRL es 0.5 por ciento del monto del préstamo para la mayoría de los prestatarios, y algunos veteranos, incluyendo muchos que reciben compensación por incapacidad del VA, están exentos. Esa exención única puede cambiar si un refinanciamiento tiene sentido, así que confirma tu estado de comisión de financiación temprano.

Qué realmente cuenta como un "pago" hacia el sazonamiento

Porque la condición del sexto pago importa, ayuda saber qué cuenta. Un pago mensual cuenta cuando se realiza según lo programado contra tu préstamo VA actual. Si compraste tu casa con un préstamo VA y has estado pagando mensualmente, esos pagos son tus seis. Si en algún momento omitiste, diferiste o modificaste pagos, el conteo puede cambiar, y tus fechas de 210 días y seis pagos pueden no alinearse con una lectura simple de tu fecha de cierre.

Esto vale la pena una verificación rápida de cinco minutos en lugar de una suposición. Obtén tu estado hipotecario, encuentra tu fecha de primer pago, cuenta hacia adelante, y compáralo con el día 210. Si las dos fechas no coinciden, la más tardía es la que rige.

El beneficio que obtuviste merece usarse bien, no solo rápido

Para los veteranos, el préstamo VA no es un favor otorgado. Es un beneficio que obtuviste a través del servicio, y te lo debe. Usarlo bien significa usarlo en tus términos y tu cronograma, con la imagen completa frente a ti, en lugar de en un cronograma establecido por quien te contacte primero.

Si acabas de comprar y estás considerando un futuro IRRRL, el primer paso tranquilizador es pequeño y de bajo riesgo: marca tu fecha de elegibilidad más antigua en el calendario, mantén tus pagos actualizados, y conserva tu documentación de cierre para que los números sean fáciles de comparar cuando llegue el momento.

Cuando estés cerca de ser elegible, una breve conversación con un oficial de préstamos de GoodLoan puede decirte si un IRRRL pasaría las tres pruebas para tu préstamo específico, y cuál es tu verdadero cronograma de recuperación, antes de que te comprometas con nada. GoodLoan está aprobado por VA, y decimos no a refinanciamientos que no ayudan al prestatario. A veces la respuesta más valiosa es "aún no", y un buen oficial de préstamos te lo dirá claramente.

Preguntas frecuentes

¿Puedo hacer un VA IRRRL inmediatamente después de comprar mi casa?

No. Tu préstamo VA actual tiene que estar sazonado primero. Necesitas alcanzar la más tardía de 210 días después de tu primer pago y tu sexto pago mensual antes de que un IRRRL sea permitido. Para la mayoría de los prestatarios, esto ocurre alrededor de la marca de siete meses.

¿El reloj comienza en el cierre o en mi primer pago?

El conteo de 210 días corre desde la fecha de tu primer pago, no desde tu fecha de cierre. Esas generalmente están un mes o más aparte, así que usa tu fecha de primer pago cuando cuentes.

¿Qué pasa si hice pagos adicionales o anticipados? ¿Eso acelera las cosas?

Pagar adelantado no ataja el calendario. Aún necesitas ambos 210 días desde tu primer pago y seis pagos mensuales que hayan vencido y hayan sido realizados. Los pagos de capital adicional están bien, pero no mueven tu fecha de elegibilidad.

¿Tengo que hacer una tasación para un VA IRRRL?

Generalmente no. Un IRRRL típicamente no requiere una nueva tasación o verificación de ingresos, lo cual es parte de lo que lo hace un refinanciamiento simplificado. Hay excepciones limitadas, así que confirma con tu oficial de préstamos para tu situación.

¿Es suficiente un pago mensual más bajo para refinanciar?

No por sí solo. Un pago más bajo puede provenir de una verdadera reducción de tasa o de incluir comisiones en un plazo más largo. Pide tus costos totales, tu cronograma de recuperación, y tu interés total durante el plazo completo antes de decidir.

¿Cuál es la regla de recuperación de 36 meses en una oración?

Todas las comisiones y costos de tu refinanciamiento tienen que recuperarse a través de tus pagos mensuales más bajos dentro de tres años, o el IRRRL no califica.