Algo se rompió. Llegó una factura médica que el seguro no va a cubrir, se rompió la transmisión del coche, un techo comenzó a filtrarse hacia el pasillo, o un familiar a tres estados de distancia necesitaba una ayuda que no le ibas a negar. Tienes plusvalía en tu casa y un beneficio VA que ganaste, y alguien ya te ha dicho que un refinanciamiento VA con extracción de efectivo es la respuesta.

Podría serlo. También podría ser la herramienta más lenta del cajón para un problema que necesita solución este mes. Lo que termine siendo depende de detalles que rara vez llegan al discurso de ventas, y esos detalles merecen una hora de tu atención antes de firmar cualquier cosa.

Qué hace realmente un refinanciamiento VA con extracción de efectivo

Un refinanciamiento VA con extracción de efectivo reemplaza tu hipoteca actual con un nuevo préstamo respaldado por VA por una cantidad mayor. El nuevo préstamo paga el antiguo, y la diferencia llega a ti al cierre en forma de efectivo. VA describe el propósito claramente: puedes sacar efectivo de tu plusvalía para pagar deudas, pagar educación, hacer mejoras en el hogar, o atender otras necesidades. También puedes usarlo para trasladar un préstamo que no es de VA a uno respaldado por VA.

Dos condiciones subyacen en todo esto. Necesitas un Certificate of Eligibility, y tienes que vivir en la casa que estás refinanciando. No sirve para una propiedad de alquiler de la que te mudaste hace dos años.

La palabra "emergencia" no aparece en ninguna parte de las reglas de VA, y eso importa más de lo que suena. No existe una categoría de dificultad, ni un carril acelerado, ni un estándar de suscripción distinto porque el motivo sea urgente. Una extracción de efectivo para una cirugía inesperada pasa por el mismo expediente que una extracción de efectivo para una cocina. Lo que nos lleva a la parte que sorprende a la gente.

El problema del tiempo

Un refinanciamiento es una transacción hipotecaria completa. Tu prestamista ordena una tasación, verifica ingresos y crédito, y completa la suscripción. Luego la ley federal agrega períodos de espera además de eso, algunos de los cuales existen específicamente para protegerte.

El Consumer Financial Protection Bureau requiere que tu prestamista envíe un Loan Estimate dentro de los tres días hábiles siguientes a recibir tu solicitud, y una Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes del cierre. En un refinanciamiento de tu residencia principal, luego obtienes un aviso del derecho de rescisión, dándote tres días hábiles después del cierre para cancelar el préstamo. Los fondos no se desembolsan hasta que cierre esa ventana de rescisión.

Súmalo todo y un refinanciamiento VA con extracción de efectivo sin complicaciones aún toma semanas, no días. Si tu emergencia tiene un plazo medido en días, este es el instrumento equivocado, y cualquier oficial de préstamo que te diga lo contrario te está perjudicando. Si la factura ya se pagó en una tarjeta de crédito y el problema real es el interés que ahora se acumula en ella, el plazo funciona bien.

Las cuatro compuertas que un refinanciamiento VA con extracción de efectivo debe cruzar

Gente inteligente se lleva sorpresas aquí todos los días, porque estos requisitos no son intuitivos y nadie los menciona por su cuenta al principio.

Maduración

No puedes refinanciar un préstamo que acabas de cerrar. Las reglas de maduración de VA requieren que un préstamo esté maduro en la más tardía de dos fechas: 210 días después de que se realice el primer pago mensual, y la fecha en que se hayan realizado seis pagos mensuales. Si compraste o refinanciaste en los últimos meses, el calendario decide esto y ninguna urgencia lo cambia.

La prueba de beneficio tangible neto

Cada refinanciamiento VA con extracción de efectivo debe pasar una prueba de beneficio tangible neto. El préstamo debe proporcionar al menos uno de los ocho beneficios que VA define, como eliminar el seguro hipotecario mensual, acortar el plazo del préstamo, reducir la tasa de interés, o producir un pago mensual menor.

Esta regla existe porque se arrastraba a los veteranos de un refinanciamiento a otro y todos salían ganando menos el veterano. La misma regla requiere una comparación clara de tu préstamo existente contra el nuevo propuesto, entregada en la solicitud y nuevamente al cierre. Lee ambas copias. Si los números cambiaron de una a otra, pregunta por qué.

Crédito, ingresos, y ocupación

Tienes que cumplir tanto con los estándares de VA como con los estándares de tu prestamista para crédito e ingresos, y tienes que ocupar la casa. Una emergencia que ya ha dañado tu crédito o interrumpido tus ingresos puede complicar la aprobación exactamente cuando más la necesitas, y enterarte de eso en la tercera semana resulta muy incómodo.

La tasación

Tu prestamista ordena una tasación, y el valor que resulte fija el techo del efectivo que puedes retirar. La plusvalía que crees tener y la plusvalía que un tasador confirma son a veces números diferentes.

Lo que cuesta, todo incluido

Aquí es donde la conversación se suele quedar corta. Un refinanciamiento con extracción de efectivo no es dinero gratis contra tu casa. Tiene un precio completo, y el precio aparece en lugares que una cotización de pago nunca menciona.

La tarifa de financiamiento de VA

La mayoría de los prestatarios pagan una tarifa de financiamiento de VA única. Para refinanciamientos con extracción de efectivo la tasa es 2.15% del monto del préstamo para el primer uso del beneficio y 3.3% después del primer uso. El pago inicial no cambia estas tasas de la manera que lo hace en una compra.

Según el VA, no pagarás la tarifa de financiamiento en absoluto si estás recibiendo compensación de VA por una discapacidad relacionada con el servicio, si eres elegible para esa compensación pero recibes pago de jubilación o servicio activo en su lugar, si eres un cónyuge sobreviviente que recibe Dependency and Indemnity Compensation, si tienes una calificación propuesta o memorándum antes del cierre, o si estás en servicio activo y proporcionas evidencia de un Purple Heart antes del cierre. Si alguno de eso te describe y una tarifa aún aparece en tu papeleo, detente y pregunta.

Puedes pagar la tarifa al cierre o incorporarla al préstamo. Incorporarla es conveniente y cuesta más, porque luego pagas interés sobre ella durante la vida del préstamo.

El costo de reiniciar el reloj

Si llevas once años en una hipoteca de treinta años y refinancias a un plazo nuevo de treinta, has devuelto once años de avance en la amortización. El pago mensual puede bajar. El interés total que pagas durante la vida de la deuda aún puede aumentar sustancialmente, porque alargaste el plazo.

Este es el número que queda enterrado. Un pago más bajo se siente como una victoria en el mes en que la necesitas. Que lo sea de verdad depende del total, y el total es una cuenta que cualquiera puede hacer con un estado de saldo de liquidación y un Loan Estimate al lado.

La suposición fiscal

Muchos dueños de viviendas asumen que el interés hipotecario es deducible y dejan de pensar en ello. IRS Publication 936 traza una línea más estrecha. La deuda utilizada para refinanciar deuda de adquisición de vivienda cuenta como deuda de adquisición de vivienda solo hasta el saldo de la hipoteca anterior justo antes del refinanciamiento. La deuda adicional que no se utiliza para comprar, construir, o mejorar sustancialmente la casa no es deuda de adquisición de vivienda, y el interés en esa porción generalmente no es deducible.

El efectivo retirado para cubrir una factura médica o el arreglo del coche cae del lado equivocado de esa línea. Habla con un profesional fiscal sobre tu propia declaración en lugar de dar por hecho que la deducción sobrevive a la operación.

Cuándo un refinanciamiento VA con extracción de efectivo encaja, y cuándo no

Tiende a encajar cuando la emergencia ya ha sucedido y se ha financiado a un costo alto. Si un gasto inesperado acabó en una tarjeta de crédito y ahora acumula intereses, trasladarlo a deuda hipotecaria garantizada a una tasa más baja puede reducir lo que pagas cada mes y acortar el tiempo que lo cargas. Ese es un beneficio real, y es el escenario que la prueba de beneficio tangible neto fue diseñada para reconocer.

Otras situaciones aconsejan lo contrario.

Si necesitas dinero esta semana, los tiempos no cuadran. Si la cantidad es pequeña en relación con el saldo de tu préstamo, los gastos de cierre y la tarifa de financiamiento pueden consumir una parte significativa de lo que recibes. Si tus ingresos son inestables en este momento, convertir deuda sin garantía en deuda garantizada por tu casa eleva lo que está en juego en cada pago futuro, y ese cambio merece una reflexión pausada antes de un sí rápido.

Si la emergencia es la hipoteca misma

Si lo que te cuesta pagar es la cuota de la hipoteca, un refinanciamiento con extracción de efectivo es generalmente la dirección equivocada, y puede no estar disponible para ti en absoluto. VA tiene personal que trabaja directamente con los prestatarios y los administradores del préstamo en planes de pago, aplazamientos y modificaciones del préstamo, y esa ayuda es parte del beneficio que ganaste. Comienza en Ayuda de VA para evitar ejecución hipotecaria antes de comenzar una solicitud. No cuesta nada y no toca tu plusvalía.

Cómo hacer tus propios cálculos

La comparación útil no es tu tasa anterior contra una tasa nueva. Es el costo total de tu situación actual contra el costo total de la propuesta.

Reúne cuatro cosas: tu saldo hipotecario actual y plazo restante, los saldos y las tasas de la deuda que quieras liquidar, el nuevo monto de préstamo que necesitarías, y los gastos de cierre completos incluida la tarifa de financiamiento. Luego mira lo que pagarías en total durante la vida restante de ambos escenarios, no solo la cifra mensual.

A veces la respuesta es claramente sí. A veces el pago mensual mejora mientras el costo total a lo largo del plazo empeora, y saberlo te permite decidir con los ojos abiertos en lugar de enterarte en el año ocho. En cualquier caso, son tus cálculos, hechos con tus números.

Ten cuidado con ofertas que enfatizan un solo número atractivo y guardan silencio sobre el resto. VA advierte explícitamente que reclamaciones sobre saltarse pagos o términos que suenan demasiado buenos para ser verdad son signos de una oferta de refinanciamiento engañosa. El panorama completo incluye comisiones, plazo, interés total y lo que el préstamo le hace a tu situación de aquí a cinco años.

Un primer paso razonable

No tienes que decidir nada hoy. Una conversación con un oficial de préstamo de GoodLoan no cuesta nada y no te obliga a solicitar. Veremos tus saldos reales, te diremos si el reloj de maduración siquiera permite una extracción de efectivo en este momento, y te mostraremos el costo total en lugar de un número llamativo.

Decimos no bastante a menudo. Si un refinanciamiento con extracción de efectivo te dejaría en peor situación a lo largo de todo el plazo, preferimos decírtelo y señalarte algo que funcione. GoodLoan es un prestamista aprobado por VA, y nuestra información NMLS está disponible bajo solicitud.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto efectivo puedo retirar con un refinanciamiento VA con extracción de efectivo?

El valor de tasación, tu derecho de elegibilidad y los requisitos de tu prestamista fijan el límite entre los tres. En un préstamo sin pago inicial generalmente puedes pedir prestado hasta el límite de préstamo conforme en la mayoría de las áreas, con límites más altos en algunos condados de alto costo. La tasación determina el valor sobre el que se hace el cálculo.

¿Tengo que pagar la tarifa de financiamiento de VA si estoy usando extracción de efectivo para una emergencia médica?

La razón del efectivo no afecta la tarifa. Lo que la afecta es tu estado. Los veteranos que reciben o son elegibles para compensación de VA por una discapacidad relacionada con el servicio, cónyuges sobrevivientes que reciben DIC, y ciertas otras categorías están exentos. Todos los demás pagan 2.15% en el primer uso del beneficio o 3.3% después del primer uso.

¿Puedo obtener un refinanciamiento VA con extracción de efectivo si solo cerré mi hipoteca hace unos meses?

Aún no. El préstamo tiene que estar maduro, lo que significa la más tardía entre los 210 días posteriores a tu primer pago mensual y la fecha en que se hayan realizado seis pagos mensuales. Hasta que ambas condiciones se cumplan, un refinanciamiento con extracción de efectivo no está disponible independientemente de las circunstancias.

¿Cuánto tiempo tarda un refinanciamiento VA con extracción de efectivo?

Planifica varias semanas. La tasación y la suscripción se llevan la mayor parte, y las reglas federales de plazos añaden más: una Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes del cierre, luego un derecho de tres días hábiles para cancelar después del cierre antes de que se desembolsen los fondos.

¿Puedo cambiar de opinión después del cierre?

Sí. En un refinanciamiento de tu hogar principal tienes tres días hábiles después del cierre para rescindir. El CFPB señala que si tu prestamista no te da dos copias del aviso de rescisión o la información Truth-in-Lending requerida, esa ventana puede extenderse a tres años.

¿Es el interés en el efectivo que retiro deducible de impuestos?

A menudo no lo es. IRS Publication 936 trata la deuda refinanciada como deuda de adquisición de vivienda solo hasta el saldo anterior. El efectivo utilizado para algo que no sea comprar, construir, o mejorar sustancialmente la casa generalmente no califica, por lo que el interés en esa porción típicamente no es deducible. Consulta con un profesional fiscal sobre tu declaración concreta.