Levantaste el suelo viejo, el contratista encontró algo detrás de la pared, y el presupuesto que fijaste en primavera ya no cubre el trabajo. O quizás todavía no has empezado y quieres tener el dinero listo antes de que empiece la obra. En cualquiera de los dos casos, el refinanciamiento con retiro de efectivo VA es una de las herramientas que usan los veteranos para pagar mejoras en el hogar, y la VA menciona ese uso por nombre en su página de refinanciamiento con retiro de efectivo.
Lo que más suelen pasar por alto los propietarios es el momento. El préstamo funciona mejor en ciertos puntos de una renovación y peor en otros, y la diferencia depende de lo que vea el tasador el día que recorra tu casa. Esta guía explica cómo un refinanciamiento con retiro de efectivo VA trata una vivienda en renovación, en qué parte de un proyecto encaja y cómo decidir si es el dinero adecuado para la obra.
¿Puedes obtener un refinanciamiento con retiro de efectivo VA mientras tu vivienda está en renovación?
Sí, con una condición. La VA permite que los fondos del retiro de efectivo se destinen a mejoras del hogar, y puedes refinanciar un préstamo VA o un préstamo que no sea VA en un préstamo con retiro de efectivo respaldado por la VA, siempre que tengas un Certificate of Eligibility (Certificado de Elegibilidad) y vivas en la casa (VA.gov).
La condición es la propia casa. Tu vivienda garantiza el nuevo préstamo, y el prestamista encarga una tasación VA para fijar su valor y compararla con los Requisitos Mínimos de Propiedad de la VA. Esas normas preguntan si la vivienda es segura, estructuralmente sólida y lo bastante sanitaria como para habitarla todo el año. El tasador las aplica a la casa que tiene delante, así que un proyecto a medio terminar se evalúa como un proyecto a medio terminar.
Cómo ve un tasador de la VA un proyecto a medio terminar
Los tasadores distinguen entre los trabajos estéticos y las condiciones que afectan la seguridad y la habitabilidad. Un dormitorio con la alfombra arrancada y el contrapiso a la vista, unas paredes de paneles de yeso sin pintar o una cocina anticuada que piensas reemplazar el próximo año normalmente no impedirán un préstamo VA. Son detalles de acabado.
Otras condiciones sí se señalan. Las más comunes en una casa a medio renovar incluyen:
- el único baño desmantelado y fuera de servicio
- cableado expuesto, tapas de enchufes que faltan o un tablero dejado abierto
- un sistema de calefacción desconectado mientras se reubican los conductos
- una sección del tejado abierta o cubierta con lona
- barandillas de escalera o de terraza que faltan después de la demolición
Cuando un tasador encuentra condiciones como estas, la tasación suele devolverse "sujeta a" reparaciones. En la mayoría de los casos, el préstamo no puede cerrarse hasta que alguien termine el trabajo y el prestamista lo verifique. Eso crea un círculo incómodo: querías que el retiro de efectivo pagara la obra, y ahora la obra tiene que hacerse antes del retiro de efectivo.
El tasador también valora la vivienda tal como está. La nueva suite principal de los planos del contratista no suma nada a la cifra hasta que exista.
Tres momentos de un proyecto en los que encaja un refinanciamiento con retiro de efectivo VA
Antes de empezar
El momento más limpio para cerrar es antes de la demolición. La casa está completa, cumple los requisitos de la propiedad tal como está y el tasador valora lo que hay. Después del cierre y del periodo de rescisión, tienes los fondos en la mano antes de firmar un contrato.
La contrapartida está en el valor. La tasación refleja la casa anterior a la renovación, así que la cantidad que puedes pedir prestada también refleja esa casa anterior. Para muchos proyectos eso basta. Para una ampliación grande, puede que no cubra el presupuesto completo.
En un punto de pausa seguro
Si ya estás a medio proyecto, busca una pausa en la que la casa vuelva a funcionar. Un baño terminado, una cocina en uso, paredes cerradas, la calefacción restablecida y las barandillas de nuevo en su sitio suelen devolver la vivienda a un estado que el tasador puede aceptar tal cual está, aunque los remates, la pintura y los suelos sigan sin terminar. Pregunta a tu contratista qué fase deja la casa habitable y programa la tasación para esa ventana.
Después de terminar la obra
Terminar primero le da al tasador más elementos que valorar, ya que una cocina acabada o un tejado nuevo pueden reflejarse en la cifra. El costo de esta vía es cómo pagaste la obra mientras tanto. Muchos propietarios cuidadosos financian la renovación con tarjetas de crédito, un préstamo personal o ahorros para la jubilación, y luego usan un refinanciamiento con retiro de efectivo para saldar esa deuda puente. Es un plan legítimo. Funciona mejor cuando conoces las cifras antes de que la deuda puente empiece a acumularse.
El tope del 100% y cómo define tu presupuesto
Las normas de la VA limitan un refinanciamiento con retiro de efectivo al 100% del valor tasado de la vivienda, y ese límite incluye la cuota de financiamiento VA si la incorporas al préstamo. La VA fijó este límite en la Circular 26-19-05, vigente desde el 15 de febrero de 2019. Tu máximo real también depende de la suscripción, de tus ingresos y de tu historial crediticio.
La cuota de financiamiento de un refinanciamiento con retiro de efectivo es del 2.15% del monto del préstamo en el primer uso y del 3.3% después del primer uso (VA.gov). No la pagas en absoluto si recibes compensación VA por una discapacidad relacionada con el servicio, o si estás en alguno de los otros grupos exentos que enumera la VA, como los cónyuges supervivientes que reciben Dependency and Indemnity Compensation. Esa exención te la has ganado, y cambia las cuentas.
Veamos un ejemplo con cifras redondas. Supongamos que tu vivienda se tasa en $400,000 tal como está y debes $250,000.
- Financiando la cuota del 2.15%, el préstamo base más grande que se mantiene en el 100% es de unos $391,580, porque la cuota se suma encima.
- Si reservas $8,000 para costos de cierre, quedan unos $133,580 después de pagar el préstamo anterior.
- Si estás exento de la cuota, el tope es el total de $400,000, y el mismo cálculo deja unos $142,000.
Esa diferencia de unos $8,400 es la cuota de financiamiento. Tus propias cifras serán distintas, y un oficial de préstamos puede calcularlas con tu tasación y tus costos.
La VA también exige que cada refinanciamiento con retiro de efectivo supere una prueba de beneficio tangible neto. Según la misma circular, el nuevo préstamo debe ofrecer al menos uno de los beneficios que enumera la VA, como un pago mensual más bajo, un plazo del préstamo más corto, más ingreso residual o una relación préstamo-valor (LTV) de 90% o menos. Tu oficial de préstamos documenta cuál de ellos te aplica.
Mira el costo total, no solo la tasa
La pregunta que conviene hacerse sobre un refinanciamiento para renovar es cuánto te cuesta todo el movimiento, de principio a fin. Un refinanciamiento con retiro de efectivo reemplaza toda tu primera hipoteca. Si necesitas $40,000 para una cocina y debes $250,000 en un préstamo con el que estás conforme, estás reestructurando $250,000 de deuda para pedir prestados $40,000. Los costos de cierre, la cuota de financiamiento y un plazo nuevo de 30 años deben entrar en esa comparación.
Mira también el otro lado. Los propietarios que más orgullosos están de una tasa baja en su primera hipoteca son, con frecuencia, los que pagan la renovación con tarjetas. Tu tasa real es la combinada de todo lo que debes.
Tomemos un propietario con $250,000 al 3% en la hipoteca y $35,000 de gasto en la renovación cargados a tarjetas al 24%. Los intereses ascienden a unos $7,500 al año en la hipoteca y $8,400 en las tarjetas. Sobre $285,000 de deuda, la tasa combinada es de alrededor del 5.6%, y el saldo de las tarjetas cuesta cada año más que la hipoteca. Haz tus propios cálculos de la misma manera. Mucha gente lista pasa esto por alto a diario, porque cada estado de cuenta muestra una tasa y ninguno muestra el total.
Al comparar opciones, alinea lo siguiente:
- el total de costos de cierre y cuota de financiamiento
- el nuevo pago mensual frente a lo que pagas hoy en todas tus deudas
- el interés total durante el tiempo que esperas conservar el préstamo
- cuántos meses tardan los ahorros en cubrir los costos
El Loan Estimate y el Closing Disclosure que recibes plasman estas cifras por escrito para que puedas compararlas lado a lado.
Cómo entregar el dinero a tu contratista con seguridad
Un refinanciamiento de tu vivienda principal incluye un derecho de rescisión. Tienes tres días hábiles después del cierre para cancelar, y el plazo empieza a correr solo cuando hayas firmado y recibido las divulgaciones y avisos requeridos (CFPB). Los fondos del retiro de efectivo normalmente llegan después de que termina ese periodo, así que deja unos días de margen en la fecha de inicio del contratista.
Una vez que el dinero esté en tu cuenta, protégelo. La FTC aconseja a los propietarios no pagar el monto total de un proyecto por adelantado y retener el pago final hasta que termine la obra (FTC). Vincula los pagos a etapas terminadas en un contrato por escrito.
Pide renuncias de gravamen al contratista, y a los subcontratistas y proveedores principales, a medida que pagues. Un subcontratista sin pagar puede presentar un gravamen de constructor contra tu vivienda. Si aparece uno durante una búsqueda de título, debe liberarse antes de que pueda cerrarse un refinanciamiento, lo que importa si piensas refinanciar de nuevo más adelante.
Una nota sobre impuestos
Si detallas deducciones, el uso que des al efectivo determina si sus intereses son deducibles. Según IRS Publication 936, los intereses de deudas garantizadas con la vivienda solo son deducibles en la medida en que usaste los fondos para comprar, construir o mejorar sustancialmente la casa. El IRS considera que una mejora es sustancial cuando añade valor, prolonga la vida útil de la vivienda o la adapta a nuevos usos. Las reparaciones rutinarias y el repintado, por sí solos, no cuentan.
Eso significa que la parte que gastes en un tejado nuevo puede tratarse de forma distinta a la parte que uses para saldar el préstamo de un coche. Guarda los recibos y las facturas de la renovación, y consulta con un profesional de impuestos tu situación particular. Este artículo es información educativa general, y el tratamiento fiscal depende de tu declaración completa.
Cómo aborda GoodLoan un refinanciamiento para renovación
Un oficial de préstamos de GoodLoan empieza por la situación actual de tu proyecto y después define el momento: si conviene cerrar ahora, pausar en una etapa habitable o terminar primero y refinanciar la deuda puente. Revisamos tu panorama completo, incluidos otros saldos y cuánto tiempo piensas quedarte, antes de hablar de cualquier préstamo. Decimos que no muchas veces, y a veces la respuesta honesta es esperar hasta que el baño vuelva a funcionar.
GoodLoan es un prestamista aprobado por la VA, autorizado a través del NMLS como OM Mortgage, LLC, NMLS #1972491. Cuando estés listo, una breve conversación con uno de nuestros oficiales de préstamos puede decirte si un refinanciamiento con retiro de efectivo VA encaja en tu renovación y cuánto costaría en total.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar un refinanciamiento con retiro de efectivo VA para pagar renovaciones del hogar?
Sí. La VA incluye las mejoras del hogar como un uso aprobado de los fondos del retiro de efectivo. Necesitas un Certificate of Eligibility, debes vivir en la vivienda y esta tiene que cumplir los requisitos de propiedad de la VA en la tasación.
¿El tasador tendrá en cuenta las mejoras que planeo hacer?
No. Un tasador de la VA valora la vivienda tal como está el día de la inspección. Las obras planeadas solo suman valor una vez completadas, por eso algunos propietarios terminan el proyecto y luego refinancian.
¿Qué pasa si mi tasación sale "sujeta a" reparaciones?
El tasador encontró una condición que afecta la seguridad, la solidez o la sanidad. En la mayoría de los casos, el préstamo no puede cerrarse hasta que alguien complete la reparación y el prestamista la verifique. Programa la tasación para un momento del proyecto en el que la vivienda sea habitable.
¿Puedo hacer un refinanciamiento con retiro de efectivo VA si mi préstamo actual no es VA?
Sí. La VA permite refinanciar un préstamo convencional, FHA u otro préstamo que no sea VA en un préstamo con retiro de efectivo respaldado por la VA, siempre que cumplas los requisitos de elegibilidad y del prestamista.
¿Tengo que pagar la cuota de financiamiento VA en un refinanciamiento con retiro de efectivo?
La mayoría de los prestatarios paga el 2.15% en el primer uso o el 3.3% después del primer uso. Los veteranos que reciben compensación VA por discapacidad y ciertos otros grupos están exentos. Puedes pagar la cuota al cierre o financiarla, dentro del límite de relación préstamo-valor (LTV) de 100%.
¿Son deducibles de impuestos los intereses de la parte con retiro de efectivo?
Pueden serlo, si detallas deducciones y usas los fondos para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda, según IRS Publication 936. Los intereses del efectivo usado para otros fines generalmente no son deducibles. Un profesional de impuestos puede confirmar cómo te aplica.
