Sí, un refinanciamiento con retiro de efectivo de la VA puede llegar hasta el 100% del valor de tasación de tu vivienda. Este límite proviene directamente de la propia normativa de la VA. El límite y el dinero que realmente recibes son dos números diferentes. La cuota de financiamiento, tus costos de cierre, la tasación y las directrices propias del prestamista se interponen entre ambos.
A continuación: cómo se calcula la relación préstamo-valor (LTV) en un refinanciamiento con retiro de efectivo de la VA, qué debe caber dentro del límite, las cifras de una vivienda concreta y cómo decidir si pedir prestado al máximo tiene sentido para tu familia.
Qué significa «100% LTV» en un refinanciamiento con retiro de efectivo de la VA
LTV significa relación préstamo-valor. Es el importe del nuevo préstamo dividido por el valor de la vivienda. En un préstamo de la VA, el valor utilizado es el «valor razonable» establecido por un tasador asignado por la VA. Tu propia idea del precio al que se vendería la casa, o una estimación en línea, no cuenta.
La normativa de la VA sobre refinanciamiento con retiro de efectivo, 38 CFR 36.4306, establece que el nuevo préstamo no puede exceder el 100% de ese valor razonable. Así, en una vivienda tasada en $400,000, el mayor préstamo con retiro de efectivo de la VA que la normativa permite es de $400,000.
Es un límite muy alto. La mayoría de opciones con retiro de efectivo dejan una parte obligatoria de plusvalía sin tocar. La guía de la CFPB sobre el uso de plusvalía observa que los prestamistas comúnmente quieren que mantengas parte del valor de tu vivienda como plusvalía cuando lo usas como garantía para pedir prestado. El beneficio de la VA está construido de manera diferente porque te lo has ganado mediante tu servicio, y la garantía que la VA otorga al préstamo es lo que hace posible este límite más alto.
Qué debe caber dentro del límite del 100%
La cifra del 100% es un límite sobre el préstamo nuevo total, y tres cosas compiten por espacio dentro de él.
El saldo de liquidación de tu hipoteca actual
Los primeros dólares del nuevo préstamo van a cancelar la hipoteca que tienes ahora, incluidos los intereses acumulados hasta la fecha de liquidación. Ese saldo de liquidación es fijo. Todo lo demás sale de lo que queda.
La cuota de financiamiento de la VA
La VA cobra una cuota de financiamiento única en la mayoría de los préstamos, y en un refinanciamiento con retiro de efectivo es 2.15% del préstamo para el primer uso y 3.3% para usos posteriores (tasas vigentes a partir del 7 de abril de 2023). Puedes incluir la cuota en el préstamo, pero la normativa fija un límite: cualquier parte de la cuota de financiamiento que haría que el préstamo superara el 100% del valor razonable debe pagarse en efectivo en el cierre.
Dicho de otro modo, la cuota computa dentro del límite. Si la financias, ocupa espacio que de otro modo sería dinero en tu bolsillo.
Los veteranos que reciben compensación de la VA por una discapacidad relacionada con el servicio están exentos de la cuota de financiamiento, al igual que los cónyuges supervivientes que reciben Dependency and Indemnity Compensation (Compensación por Dependencia e Indemnización) y ciertos otros grupos enumerados en la página de cuota de financiamiento de la VA. Si estás exento, el 100% completo está disponible para el saldo de liquidación, los costos y el efectivo.
Costos de cierre
La tasación, el seguro de título, el registro y los cargos del prestamista forman parte de todo refinanciamiento. En un préstamo con retiro de efectivo, generalmente se pagan con los fondos del préstamo, lo que significa que también reducen el dinero que recibes. Tu Loan Estimate los detalla, para que puedas ver la cifra exacta antes de comprometerte.
Un ejemplo práctico: la misma vivienda, tres prestatarios
Digamos que tu vivienda se tasa en $400,000 y tu saldo hipotecario actual es de $280,000. Así es como funciona el cálculo bajo el límite del 100%.
El prestatario A está exento de la cuota de financiamiento. El nuevo préstamo puede ser de $400,000. Después del saldo de liquidación de $280,000, quedan $120,000 antes de los costos de cierre.
El prestatario B está utilizando el beneficio por primera vez y financia la cuota. El préstamo base más la cuota del 2.15% no puede superar los $400,000. Eso coloca el préstamo base en aproximadamente $391,581 y la cuota en aproximadamente $8,419. Después del saldo de liquidación, quedan aproximadamente $111,581 antes de los costos de cierre.
El prestatario C ha utilizado el beneficio antes y también financia la cuota. Con una cuota del 3.3%, el préstamo base resulta en aproximadamente $387,221 y la cuota en aproximadamente $12,779. Después del saldo de liquidación, quedan aproximadamente $107,221 antes de los costos de cierre.
Misma vivienda, mismo saldo de liquidación, y una diferencia de casi $13,000 entre el primer y el tercer prestatario, todo por la cuota de financiamiento. Luego resta los costos de cierre de cada línea. Esta es la razón por la que «puedes pedir prestado hasta el 100%» es verdad, y también por qué la cifra de tu documento de cierre será menor de lo que sugiere el titular.
Type I y Type II: cuál es el tuyo
La VA divide los refinanciamientos con retiro de efectivo en dos tipos, y la clasificación afecta qué normativas se aplican.
Un refinanciamiento con retiro de efectivo Type I es aquel en el que el importe del nuevo préstamo, antes de la cuota de financiamiento, es igual o menor que el saldo de liquidación del préstamo que se está refinanciando. Los veteranos a menudo lo utilizan para trasladar un préstamo convencional o FHA a un préstamo de la VA sin retirar dinero.
Un refinanciamiento con retiro de efectivo Type II es aquel en el que el importe del nuevo préstamo es mayor que el saldo de liquidación. Si te preguntas qué tan cerca del 100% puedes pedir prestado, casi con seguridad estás hablando de un Type II.
Ambos tipos se rigen por la misma normativa de la VA y ambos tienen el límite del 100%. La diferencia práctica es que un Type II convierte plusvalía en efectivo en tus manos, por lo que las divulgaciones sobre aquello a lo que renuncias importan más.
Las normas que acompañan un refinanciamiento con retiro de efectivo de la VA con LTV alto
Pedir prestado cerca del 100% está permitido, pero la VA incorporó protecciones para asegurar que beneficie al veterano. Personas inteligentes las pasan por alto todos los días, porque nadie te las explica a menos que preguntes.
Periodo de antigüedad (seasoning)
Si estás refinanciando un préstamo existente, el nuevo préstamo no puede garantizarse hasta la última de estas dos fechas: 210 días después de tu primer pago del préstamo actual o la fecha de tu sexto pago mensual. ¿Compraste recientemente o refinanciaste recientemente? Verifica esa fecha primero.
La prueba de beneficio tangible neto y la línea del 90%
Cada refinanciamiento con retiro de efectivo de la VA debe darte al menos un beneficio tangible neto de una lista de ocho en 38 CFR 36.4306. Los ejemplos incluyen una tasa de interés más baja, un pago mensual más bajo, un plazo más corto, la eliminación del seguro hipotecario, pasar de una tasa variable a una fija, aumentar el ingreso residual y refinanciar un préstamo de construcción.
Uno de los ocho es tener una relación préstamo-valor del 90% o menos después del refinanciamiento. Este detalle importa para esta pregunta. Si tu nuevo préstamo se mantiene en o por debajo del 90%, cumples la prueba solo con eso. Si superas el 90%, necesitas cumplirla a través de uno de los otros siete beneficios. Un pago más bajo o un ingreso residual más alto después de pagar tarjetas de crédito pueden llevarte ahí, pero es una línea real dentro de la norma.
Dos divulgaciones de comparación y una estimación de plusvalía
El prestamista debe darte una comparación de tu préstamo anterior y el nuevo propuesto dos veces: dentro de tres días hábiles de tu solicitud y nuevamente en el cierre. Esa divulgación también debe estimar la cantidad en dólares de plusvalía eliminada y explicar cómo podría afectar tu capacidad de vender la vivienda más tarde. Léela. Con un LTV del 100%, esa cifra equivale a toda tu plusvalía.
Cómo las directrices del prestamista y la tasación determinan la cifra final
La VA fija el límite máximo. Si lo alcanzas depende de otras tres cosas.
La primera es la tasación. El valor razonable del tasador de la VA es el denominador en todo el cálculo. Si la vivienda se tasa por menos de lo esperado, el límite del 100% baja con ella. Una tasación $15,000 más baja es $15,000 menos espacio.
La segunda es la suscripción. Aun así, necesitas cumplir los requisitos de crédito, ingresos y la norma de ingreso residual de la VA, que considera el dinero que queda cada mes después de los gastos principales. Un préstamo más grande significa un pago más grande, y ese pago tiene que encajar en tu presupuesto.
La tercera son las directrices propias del prestamista. La norma de la VA es un máximo, y el prestamista con el que trabajes puede fijar un límite más bajo o agregar requisitos con LTV más altos. Pregunta directamente, al principio, qué LTV máximo se aplica a tu expediente, para que planifiques en torno a una cifra real.
¿Deberías pedir prestado hasta el 100%?
La cantidad correcta proviene de tu situación financiera completa.
Conoce tu tasa combinada antes de decidir
Muchos veteranos dudan en refinanciar porque su tasa hipotecaria actual es baja. Esa tasa baja puede ser la trampa. Si tienes $280,000 en la hipoteca al 3% y $45,000 en tarjetas de crédito al 24%, estás pagando aproximadamente $8,400 al año en intereses hipotecarios y aproximadamente $10,800 en intereses de tarjeta. En $325,000 de deuda total, eso es una tasa combinada de aproximadamente 5.9%.
Así que compara el nuevo préstamo con ese 5.9% y con el flujo de pagos mensual total que tienes hoy. Un pago a una tasa conocida puede costar menos que la mezcla que llevas ahora, aunque su tasa sea superior al 3%. Calcula con tus propios saldos y tasas.
Piensa en lo que significa cero plusvalía
Con un LTV del 100% no tienes colchón de plusvalía. Si necesitaras vender en los próximos años, el costo de vender (comisiones de agentes, impuestos de transferencia, reparaciones) podría obligarte a aportar dinero en el cierre. Si esperas mudarte, eso importa mucho. Si planeas quedarte a largo plazo, importa menos, pero aún significa que las fluctuaciones del valor de la vivienda caen directamente en tu balance.
Pide prestado con un propósito y una cifra concreta
Las decisiones más seguras sobre retiro de efectivo comienzan con una cantidad en dólares vinculada a un objetivo: pagar estos cuatro saldos, terminar esta reparación, financiar este gasto. Pide prestado eso, más una reserva sensata, en lugar del máximo solo porque está disponible. Mantenerse en o por debajo del 90% LTV también te mantiene en el camino más directo a través de la prueba de beneficio tangible neto y te deja un margen si los valores bajan.
Mira el costo total, no solo el pago
Un refinanciamiento con retiro de efectivo reinicia tu préstamo, añade una cuota de financiamiento a menos que estés exento, y conlleva costos de cierre. Compara el total que pagarás durante los años que esperas mantener el préstamo. El Loan Estimate y la divulgación de comparación de la VA te dan las cifras para hacerlo.
Una breve lista de verificación antes de solicitar
- Obtén tu saldo de liquidación actual de tu administrador del préstamo.
- Confirma tu estado de exención de cuota de financiamiento. Si tienes una clasificación de discapacidad de la VA, tu Certificate of Eligibility debe mostrar la exención.
- Verifica el periodo de antigüedad: 210 días desde tu primer pago y seis pagos realizados.
- Enumera los saldos que deseas pagar y el dinero que realmente necesitas.
- Calcula tu tasa combinada hoy, utilizando tus propios saldos y tasas.
- Pregunta a tu asesor hipotecario qué LTV máximo se aplica a tu expediente y cuál es tu dinero estimado después de la cuota de financiamiento y los costos de cierre.
Habla de ello con GoodLoan
Un refinanciamiento con retiro de efectivo de la VA es un beneficio que te has ganado. Usarlo bien se reduce a conocer tus números reales. GoodLoan es un prestamista aprobado por la VA con licencia a través del NMLS (OM Mortgage, LLC, NMLS #1972491), y decimos que no con frecuencia cuando un refinanciamiento no mejora la posición de alguien. Un asesor hipotecario de GoodLoan puede calcular tu saldo de liquidación, estimación de tasación, cuota de financiamiento y objetivos y mostrarte cómo se vería pedir prestado al 80%, 90% o 100%, una opción junto a la otra. La primera conversación no cuesta nada y no te compromete a nada.
Preguntas frecuentes
¿Realmente puedes obtener un refinanciamiento con retiro de efectivo de la VA al 100% LTV?
Sí. La normativa de la VA permite que el nuevo préstamo alcance hasta el 100% del valor razonable de la vivienda establecido por un tasador de la VA. Si un prestatario específico alcanza el 100% depende de la tasación, la suscripción y las directrices propias del prestamista.
¿La cuota de financiamiento de la VA cuenta hacia el límite del 100%?
Sí. Puedes financiar la cuota de financiamiento, pero cualquier parte que haría que el préstamo superara el 100% del valor razonable debe pagarse en efectivo en el cierre. En la práctica, una cuota financiada reduce el dinero que recibes.
¿Quién está exento de la cuota de financiamiento de la VA en un refinanciamiento con retiro de efectivo?
Los veteranos que reciben compensación de la VA por una discapacidad relacionada con el servicio están exentos, al igual que los cónyuges supervivientes que reciben Dependency and Indemnity Compensation, junto con otros grupos enumerados por la VA. Si estás exento, el 100% completo del valor está disponible para el saldo de liquidación, los costos y el efectivo.
¿Qué cambia si mi préstamo con retiro de efectivo de la VA está por encima del 90% LTV?
La VA requiere que cada refinanciamiento con retiro de efectivo proporcione un beneficio tangible neto. Terminar con un LTV del 90% o inferior es uno de los ocho beneficios válidos. Por encima del 90%, necesitas cumplir con uno de los otros siete, como un pago más bajo, una tasa más baja o un ingreso residual más alto.
¿Puedo usar un refinanciamiento con retiro de efectivo de la VA si mi préstamo actual no es un préstamo de la VA?
Sí. Un refinanciamiento con retiro de efectivo de la VA puede reemplazar un préstamo convencional, FHA u otro, siempre que seas elegible para el beneficio de la VA, vivas en la vivienda y cumplas con las normas de crédito e ingresos. Se aplica el mismo límite del 100%.
¿Qué tan pronto después de comprar puedo hacer un refinanciamiento con retiro de efectivo de la VA?
Si estás refinanciando una hipoteca existente, la VA exige esperar hasta la última de estas dos fechas antes de garantizar el nuevo préstamo: 210 días después de tu primer pago o el momento en que hayas realizado seis pagos mensuales.
