Si sirviste en las fuerzas armadas, compraste tu casa con un préstamo convencional y ahora quieres convertir parte de la plusvalía de tu vivienda en efectivo, quizá te preguntes si el beneficio del VA que ganaste sigue vigente. Sí, lo está. Un refinanciamiento con retiro de efectivo del VA puede liquidar una hipoteca convencional y reemplazarla por un préstamo respaldado por el VA, y además puedes retirar efectivo al mismo tiempo.
Muchos veteranos eligieron un préstamo convencional hace años por una buena razón, como un cierre rápido o porque su derecho (entitlement) estaba inmovilizado en otra vivienda, y dieron por hecho que la puerta del VA se había cerrado. No fue así. Esta guía explica cómo funciona un refinanciamiento con retiro de efectivo del VA cuando tu préstamo actual es convencional, qué reglas del VA se aplican, cuáles no, y cómo decidir si la operación tiene sentido para tu situación financiera completa.
¿Puedes usar un refinanciamiento con retiro de efectivo del VA con un préstamo convencional?
Sí. El VA indica que puedes usar su préstamo de refinanciamiento con retiro de efectivo para refinanciar un préstamo que no es del VA y convertirlo en un préstamo respaldado por el VA. Para calificar necesitas tres cosas:
- Un Certificado de Elegibilidad (Certificate of Eligibility, COE) válido que muestre el derecho (entitlement) disponible
- Crédito, ingresos y demás requisitos que cumplan las normas del VA y de tu prestamista
- La vivienda debe ser tu residencia principal, y debes vivir en ella
El efectivo que retires puede destinarse a pagar deudas, mejoras de la vivienda, gastos escolares u otras necesidades.
Tipo I frente a Tipo II: dónde encaja tu refinanciamiento
Las normas del VA dividen los refinanciamientos con retiro de efectivo en dos tipos, y la etiqueta determina qué requisitos se aplican.
Un refinanciamiento con retiro de efectivo Tipo I es aquel en el que el nuevo monto del préstamo, incluida la cuota de financiamiento del VA, no supera el monto necesario para liquidar el préstamo que reemplazas.
Un refinanciamiento con retiro de efectivo Tipo II es aquel en el que el nuevo monto del préstamo es mayor que el monto de liquidación. Esa diferencia es tu efectivo retirado. Si lees esto porque quieres efectivo de la plusvalía de tu vivienda, el tuyo es un Tipo II.
Reglas que no se aplican cuando tu préstamo actual es convencional
Los veteranos que vienen de un préstamo convencional reciben buenas noticias en esta sección. El VA estableció dos de sus reglas de refinanciamiento más estrictas para préstamos que ya están garantizados por el VA.
La primera es el período de maduración (seasoning). Según la normativa de refinanciamiento del VA, 38 CFR 36.4306, un refinanciamiento de un préstamo garantizado por el VA no puede cerrarse hasta el más tardío de estos dos momentos: 210 días después del primer pago del préstamo anterior o la fecha en que se realizó el sexto pago mensual. Ese plazo de espera solo aplica cuando el préstamo que refinancias es del VA. Cuando refinancias un préstamo convencional, no aplica el período de maduración del VA. Pregunta si tu prestamista fija su propio mínimo.
La segunda es la recuperación de costos. Cuando un préstamo del VA se refinancia sin aumentar el saldo, el VA exige que los costos de cierre se recuperen mediante pagos mensuales más bajos dentro de 36 meses. Esa prueba también está ligada a un préstamo existente del VA. Un refinanciamiento Tipo II que sale de un préstamo convencional no está sujeto a ella.
Los costos siguen importando. Tú y tu oficial de préstamos los evaluarán con tus cifras reales, en lugar de con una fórmula regulatoria fija.
Reglas que sí se aplican
La prueba del beneficio tangible neto
Todo refinanciamiento con retiro de efectivo del VA debe demostrarle al veterano un beneficio tangible neto. La normativa enumera ocho formas de cumplirlo, y el nuevo préstamo debe cumplir al menos una:
- Elimina el seguro hipotecario mensual, privado o público, o el seguro de garantía mensual
- Tiene un plazo más corto que el préstamo que se refinancia
- Tiene una tasa de interés más baja que el préstamo que se refinancia
- Tiene un pago mensual más bajo
- Aumenta tu ingreso residual mensual
- Refinancia un préstamo provisional de construcción, modificación o reparación de tu vivienda principal
- El monto del préstamo es del 90% o menos del valor razonable de la vivienda
- Refinancia una hipoteca de tasa ajustable en un préstamo de tasa fija
Para muchos veteranos que vienen de un préstamo convencional, el primer punto cumple el requisito por sí solo. Los préstamos del VA no tienen seguro hipotecario mensual. Si diste menos del 20% de entrada en tu préstamo convencional, probablemente pagas un seguro hipotecario privado (PMI), que la CFPB explica protege al prestamista, no a ti. Refinanciar con un préstamo del VA elimina ese cargo mensual.
El límite de relación préstamo-valor del 100%
El VA permite un refinanciamiento con retiro de efectivo de hasta el 100% del valor razonable de la vivienda, según determine una tasación del VA, y ese límite incluye la cuota de financiamiento si la financias. Si financiar la cuota llevara el préstamo por encima del 100%, la parte que exceda el límite deberá pagarse en efectivo al cierre. Las políticas del prestamista pueden fijar un límite inferior al del VA, así que pregunta pronto cuál es el máximo que aplica en tu caso.
La divulgación comparativa
El VA exige que tu prestamista te entregue una comparación lado a lado de tu préstamo actual y del propuesto. Incluye los montos de liquidación, los tipos de préstamo, las tasas de interés, los plazos restantes, el total de pagos programados y las relaciones préstamo-valor. También estima cuánta plusvalía elimina el refinanciamiento y señala que esto puede afectar lo que recibes neto si vendes después. Te la entregan a más tardar tres días hábiles después de que solicitas el préstamo y de nuevo en el cierre, y firmas para confirmar ambas veces.
Léela con atención. Muestra lo que cambias y lo que ganas.
La cuota de financiamiento del VA
Un refinanciamiento con retiro de efectivo del VA conlleva una cuota de financiamiento del VA única. En el caso de un préstamo con retiro de efectivo, es:
- 2.15% del monto del préstamo si es la primera vez que usas tu beneficio de préstamo hipotecario del VA
- 3.3% si ya habías usado el beneficio antes
Las cuotas de financiamiento de los refinanciamientos no cambian según la plusvalía que tengas. Puedes pagar la cuota al cierre o incluirla en el préstamo, dentro del límite del 100% mencionado arriba.
Muchos veteranos no deben ninguna cuota de financiamiento. Estás exento si recibes compensación del VA por una discapacidad relacionada con el servicio; si tienes derecho a esa compensación pero recibes pensión de retiro o pago por servicio activo; si eres cónyuge sobreviviente y recibes Dependency and Indemnity Compensation; si tienes una calificación de discapacidad propuesta o en memorando antes del cierre de una reclamación previa a la baja; o si eres miembro en servicio activo y presentas evidencia de un Purple Heart a más tardar en el cierre. Si más adelante te otorgan una compensación por discapacidad con una fecha efectiva anterior a tu cierre, podrías tener derecho a un reembolso.
La exención forma parte de lo que te has ganado. Asegúrate de que tu oficial de préstamos tenga tu documentación de discapacidad antes de que se emita tu Loan Estimate.
Un ejemplo práctico: el panorama financiero completo
La tasa por sí sola no te dirá si esto funciona. Mira lo que pagas cada mes en todas tus deudas y lo que cuesta el conjunto de la operación a lo largo del tiempo. El siguiente ejemplo es ilustrativo. No son cotizaciones de GoodLoan, y tus cifras serán distintas.
Supongamos que un veterano tiene una vivienda con un valor razonable de $400,000. Sus deudas son estas:
- Hipoteca convencional: saldo de $250,000 al 3.5%, más $110 al mes de PMI
- Tarjetas de crédito: $40,000 al 24%
- Préstamo de coche: $15,000 al 9%
En el papel, esa hipoteca al 3.5% parece un trofeo. Pero el hogar carga con $305,000 de deuda, y su tasa combinada (cada saldo ponderado por su tasa) resulta ser de alrededor del 6.5%:
- $250,000 × 3.5% = $8,750 al año
- $40,000 × 24% = $9,600 al año
- $15,000 × 9% = $1,350 al año
- Intereses totales: $19,700 al año sobre $305,000, o alrededor del 6.46%
Y eso sin contar el PMI, que suma otros $1,320 al año y no genera plusvalía.
Gente inteligente pasa esto por alto todos los días. La tasa baja de la hipoteca parece el número que hay que proteger, mientras que los saldos de las tarjetas cuestan cada año más que la hipoteca.
Ahora supón que el veterano hace un refinanciamiento con retiro de efectivo del VA que liquida las tres deudas. Si el nuevo préstamo cubre los $305,000 en liquidaciones más unos $6,000 en costos de cierre, el préstamo base es de $311,000. Una cuota de financiamiento de primer uso del 2.15% suma $6,686.50, para un total de $317,686.50. Eso equivale a cerca del 79% del valor de la vivienda, muy por debajo del techo del 100%. Y como el préstamo del VA no tiene seguro hipotecario mensual, el pago de PMI de $110 desaparece, lo que cumple la prueba del beneficio tangible neto.
Para decidir si vale la pena, compara:
- Tus pagos mensuales totales en todas las deudas hoy frente al único pago nuevo
- Tu tasa combinada actual frente a la tasa de tu cotización
- Los intereses totales durante la vida de cada opción, incluido el costo de estirar la deuda del coche y de las tarjetas a un plazo de 30 años
- Los costos de cierre y la cuota de financiamiento (o tu exención)
- Cuánta plusvalía conservas, según la divulgación comparativa
El reinicio del plazo es la parte que la gente suele pasar por alto. Una deuda de tarjetas pagada en 30 años puede terminar costando más en intereses totales que la misma deuda liquidada en cinco, incluso con una tasa más baja. La solución es tener un plan. Algunos veteranos eligen un plazo más corto, lo que además cumple la prueba del beneficio tangible neto. Otros mantienen el préstamo a 30 años por flexibilidad y destinan a capital, cada mes, el dinero que antes pagaban a las tarjetas. Ambas opciones son razonables. Elige una con intención antes del cierre.
Cómo funciona el proceso, paso a paso
Los pasos son los de cualquier refinanciamiento, con algunas piezas propias del VA.
- Habla con un oficial de préstamos aprobado por el VA. Lleva tu estado de cuenta hipotecario actual, una lista de las deudas que quieres liquidar y tus metas aproximadas.
- Obtén tu Certificado de Elegibilidad (COE). Tu oficial de préstamos muchas veces puede obtenerlo en línea. Si ya usaste el beneficio, el COE muestra cuánto derecho (entitlement) queda disponible.
- Envía tus documentos de ingresos y activos. El VA indica que los habituales son tus recibos de pago de los últimos 30 días, tus W-2 de los últimos dos años y, a veces, dos años de declaraciones de impuestos federales.
- Revisa la divulgación comparativa, que tu prestamista te envía dentro de los tres días hábiles posteriores a tu solicitud.
- Completa la tasación del VA. Un tasador asignado por el VA fija el valor razonable, que determina tu monto máximo de préstamo.
- Suscripción y cierre. Los fondos del préstamo liquidan tu préstamo convencional y las demás deudas que estés consolidando. Las normas federales te dan tres días hábiles después del cierre para ejercer el derecho de rescisión sobre la mayoría de los refinanciamientos de vivienda principal, así que los prestamistas liberan los fondos después de ese plazo.
¿Es la decisión correcta para ti?
Un refinanciamiento con retiro de efectivo del VA desde un préstamo convencional suele encajar bien cuando:
- Pagas PMI y quieres eliminarlo
- Los saldos con tasa alta te cuestan más cada mes que tu hipoteca
- Tienes un plan para el efectivo y un plan para el calendario de pago
- Calificas para una exención de la cuota de financiamiento, lo que elimina uno de los costos más grandes
Requiere una evaluación más detallada cuando la tasa de tu hipoteca actual es muy baja y tus otras deudas son pequeñas, cuando planeas vender en pocos años, o cuando crees que los saldos de las tarjetas volverían a subir. En esos casos, un paso más pequeño podría servirte mejor. Un buen oficial de préstamos te lo dirá. En GoodLoan decimos que no con frecuencia, porque a veces la respuesta correcta es no refinanciar.
Coméntalo con un oficial de préstamos de GoodLoan
Un oficial de préstamos de GoodLoan puede calcular tus cifras reales: tu tasa combinada de hoy, el pago y el costo total de un préstamo con retiro de efectivo del VA, tu cuota de financiamiento o exención, y cómo la elección del plazo cambia el costo a largo plazo. Después decides tú. La primera conversación no tiene ningún compromiso.
GoodLoan.ai es un nombre comercial (DBA) de OM Mortgage, LLC, NMLS #1972491, y un prestamista aprobado por el VA.
Preguntas frecuentes
¿Puedo obtener un refinanciamiento con retiro de efectivo del VA si mi hipoteca actual es convencional?
Sí. El VA permite que el refinanciamiento con retiro de efectivo reemplace un préstamo que no es del VA, incluida una hipoteca convencional, siempre que tengas un Certificado de Elegibilidad (COE) válido, cumplas con los requisitos de crédito e ingresos, y vivas en la vivienda.
¿Tengo que esperar 210 días antes de refinanciar mi préstamo convencional en un préstamo del VA?
La regla de maduración de 210 días del VA (seasoning) se aplica cuando el préstamo que se refinancia ya está garantizado por el VA. No se aplica cuando refinancias un préstamo convencional, aunque tu prestamista podría tener su propio mínimo.
¿Un refinanciamiento con retiro de efectivo del VA elimina mi PMI?
Sí. Los préstamos del VA no tienen seguro hipotecario mensual, así que refinanciar un préstamo convencional con PMI elimina ese cargo. Eliminar el seguro hipotecario también es una de las formas en que el nuevo préstamo puede cumplir el requisito de beneficio tangible neto del VA.
¿Cuánto efectivo puedo retirar?
El VA permite hasta el 100% del valor razonable de tu vivienda, según determine una tasación del VA, incluida la cuota de financiamiento si la financias. Tu máximo real depende de la tasación, de tu perfil financiero y de las políticas de tu prestamista.
¿Cuánto cuesta la cuota de financiamiento del VA en un refinanciamiento con retiro de efectivo?
Es del 2.15% del monto del préstamo si es la primera vez que usas el beneficio, y del 3.3% en usos posteriores. Los veteranos que reciben compensación por una discapacidad relacionada con el servicio, los cónyuges sobrevivientes elegibles y otros prestatarios específicos están exentos.
¿Vale la pena un refinanciamiento con retiro de efectivo del VA si mi tasa actual es baja?
Puede valer la pena si la deuda con intereses altos y el PMI hacen que tu costo combinado esté muy por encima de la tasa de tu hipoteca. Compara los pagos mensuales totales, el costo total a lo largo del tiempo y la plusvalía que conservas, no solo las dos tasas hipotecarias.
