Si está buscando un VA IRRRL para reducir el tipo de interés de su préstamo VA existente, la tarifa de originación es uno de los pocos costos sobre los que realmente tiene espacio para cuestionar. Las reglas que la rodean están escritas, lo favorecen a usted, y la mayoría de las personas nunca las leen. Prestatarios inteligentes y cuidadosos pagan de más aquí cada semana, no porque hayan hecho algo mal, sino porque la estructura de tarifas es fácil de ocultar dentro de una pila de documentos de cierre.

Este es un análisis sencillo de cómo se ve una tarifa de originación de VA IRRRL normal, qué está permitido cobrarle al prestamista, y cómo leer su propia documentación para que el número tenga sentido.

Qué cubre realmente la tarifa de originación

La tarifa de originación cubre el trabajo del prestamista para procesar e indicar su préstamo. En un préstamo de Reducción de Tasa de Interés VA (IRRRL), la VA establece un techo firme. Un prestamista puede cobrar una tarifa fija de hasta el 1% del monto del préstamo, y en un IRRRL ese 1% se mide contra el saldo del préstamo VA que está refinanciando, de conformidad con la guía oficial de préstamos de la VA.

Así que "normal" tiene un techo duro. En un IRRRL de $300,000, el lado de originación del trato no puede exceder $3,000. Ese es el punto completo de la regla: pone un límite sobre lo que el sistema puede cobrarle por trámites.

Hay dos maneras en que un prestamista puede manejarlo, y la diferencia importa para su bolsillo.

Opción uno: la tarifa fija del 1%

El prestamista cobra una tarifa fija única de hasta el 1% y, a cambio, se supone que esa tarifa cubre los gastos generales del prestamista. Cuando un prestamista toma el 1% fijo completo, no se les permite también añadir las tarifas "no permitidas" más pequeñas que de otro modo aparecerían, como procesamiento, suscripción o cargos de preparación de documentos. Un número, y está limitado.

Opción dos: tarifas desglosadas bajo el mismo techo del 1%

En lugar de la tarifa fija, un prestamista puede desglosar ciertos cargos. Aun así, el total de la tarifa de originación más esas tarifas no permitidas no puede superar el 1% del saldo del préstamo. El techo no se mueve. Si su documentación enumera una tarifa de originación más pequeña pero una larga columna de tarifas del prestamista debajo, súmelas. La cifra combinada aún debe estar bajo esa línea del 1%.

Saber qué método usó su prestamista le dice exactamente dónde mirar. Si ve un 1% fijo y una tarifa de suscripción separada en el mismo estado de cuenta, eso vale la pena una pregunta directa.

Las tarifas que están fuera del techo del 1%

La regla del 1% rige lo que el prestamista cobra por su propio trabajo. No cubre costos legítimos de terceros, y es aquí donde surge la confusión. Cargos como trabajo de título, tarifas de registro e informe de crédito se facturan por lo que realmente cuestan. Según la guía de la VA, los cargos de terceros se limitan al monto de la factura, sin importar lo que el prestamista haya cobrado por originación.

Ese es su segundo punto de control. Una tarifa de título debe coincidir con la factura de la compañía de títulos. Una tarifa de registro debe coincidir con lo que cobra el condado. Si una línea de terceros parece redondeada o acolchada, pida la factura subyacente. Tiene derecho a ver que el número es real.

La tarifa de financiamiento de la VA es separada, y es pequeña en un IRRRL

Las personas a menudo confunden la tarifa de originación con la tarifa de financiamiento de la VA. Son cosas diferentes, cobradas por diferentes partes, por diferentes razones.

La tarifa de financiamiento va a la VA, no al prestamista, y ayuda a mantener el programa de préstamos VA funcionando para la próxima generación de veteranos. En un IRRRL, la tarifa de financiamiento es el 0.5% del monto del préstamo. Esa tasa es fija. No cambia según su pago inicial o cuántas veces ha utilizado su beneficio de VA antes, de conformidad con VA.

Si recibe compensación de VA por una discapacidad relacionada con el servicio, generalmente está exento de la tarifa de financiamiento por completo. Esa exención es suya por ley. Debería aplicarse automáticamente, pero vale la pena confirmar que aparezca en su documentación, porque una exención perdida es dinero real dejado en la mesa.

Cómo se ve "normal" cuando lo suma todo

Juntando las piezas, una imagen de costo normal de VA IRRRL tiene tres partes:

  • Tarifa de originación: hasta el 1% del saldo del préstamo, y a menudo menos.
  • Tarifa de financiamiento de la VA: 0.5% del monto del préstamo, a menos que esté exento.
  • Costos de terceros: título, registro e informe de crédito, cada uno al costo real.

Fíjese en lo que generalmente falta. Debido a que el IRRRL es el refinanciamiento simplificado de la VA, típicamente no se requiere una nueva tasación, lo que elimina uno de los gastos de refinanciamiento más comunes antes de que comience. Ingresos y empleo generalmente tampoco se reverifican. Menos partes móviles significa menos lugares para que los costos se cuelen.

La regla de 36 meses que lo protege de un mal trato

La VA incorporó una barrera de seguridad que hace las matemáticas por usted. En la mayoría de los IRRRL, el prestamista debe certificar que todos los aranceles y costos de cierre que paga serán recuperados a través de sus ahorros mensuales dentro de 36 meses de la fecha de pago del nuevo préstamo. La fórmula es sencilla: los costos de cierre totales divididos por sus ahorros mensuales de principal e interés deben resultar en 36 meses o menos. Este requisito se especifica en las regulaciones federales sobre refinanciamientos de VA.

Lea esa regla como una prueba de valor, no una cuestión técnica. Si la tarifa de originación y otros costos son tan altos que tomaría cuatro o cinco años de pagos más bajos solo para equilibrar, se supone que el préstamo no debe cerrarse. La ventana de recuperación es la razón por la que una tarifa de originación inflada no es solo molesta, puede hundir todo el refinanciamiento.

La VA también requiere un beneficio tangible neto, lo que significa que el nuevo préstamo debe darle una ventaja real, como una tasa más baja o un cambio de una tasa ajustable a una fija. El refinanciamiento realmente tiene que valer la pena.

Cómo leer su propio Estimado de Préstamo

No necesita ser un experto en hipotecas para verificar esto. Necesita saber qué tres líneas buscar.

Primero, encuentre los cargos de originación. Compare el total contra el 1% de su saldo de préstamo. Si está en o cerca del techo, confirme que el prestamista no esté también cobrando tarifas de procesamiento o suscripción separadas además.

Segundo, encuentre la tarifa de financiamiento. Confirme que dice 0.5%, o confirme que su exención se aplique si recibe compensación por discapacidad.

Tercero, escanee los servicios de terceros. Estos deben corresponder a facturas reales. Título, registro, informe de crédito. Nada aquí debería parecer un centro de ganancias del prestamista.

Si alguna de las tres líneas no se siente bien, no es que usted está siendo difícil. Es que está leyendo el préstamo de la manera en que se suponía que debía leerse. Las matemáticas a menudo se mantienen en silencio, y hacer una pregunta clara al respecto es completamente razonable.

Por qué la tarifa más baja no siempre es el mejor préstamo

Es tentador buscar el número de originación más bajo y parar ahí. Ese instinto puede costarle. Una tarifa de originación ligeramente más alta en un préstamo que se recupera rápidamente, se cierra limpiamente, y proviene de un equipo que responde el teléfono puede ser un mejor resultado que una tarifa muy baja adjunta a un refinanciamiento que se estanca o lo afecta con pequeños cargos en otros lugares.

La manera honesta de comparar dos ofertas de IRRRL es mirar el cuadro completo: la tarifa de originación, la tarifa de financiamiento, los costos de terceros, qué tan rápido se recupera todo bajo la regla de 36 meses, y cómo el cambio de pago se ajusta a su plan a más largo plazo. Una tarifa es una entrada. El valor es el préstamo completo.

En GoodLoan, preferimos mostrarle ese desglose completo al frente que ganar su negocio en un elemento de línea. Estamos aprobados por VA, y si los números no pasan la prueba de recuperación o no lo ayudan realmente, se lo diremos. Decimos no bastante. Eso es parte de hacerlo honestamente.

Un primer paso pequeño y seguro

No tiene que comprometerse con nada para averiguar dónde está. El primer paso es pequeño: haga que un oficial de préstamos de GoodLoan camine a través de su préstamo VA actual y un desglose de muestra de IRRRL con usted, línea por línea, para que pueda ver la tarifa de originación en contexto antes de que decida algo. Sin presión, y sin obligación de proceder.

Si los números funcionan, sabrá exactamente por qué. Si no lo hacen, también lo sabrá.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es una tarifa de originación normal en un VA IRRRL? La tarifa de originación está limitada por la VA al 1% del saldo del préstamo que se está refinanciando, y a menudo es menor que eso. Si el prestamista cobra el 1% fijo completo, no puede agregar tarifas de procesamiento, suscripción o documentos separadas además. Si en cambio desglosa, la tarifa de originación más esas tarifas del prestamista aún no pueden exceder el 1% combinado.

¿La tarifa de financiamiento de la VA es igual a la tarifa de originación? No. La tarifa de financiamiento va a la VA y ayuda a mantener el programa de préstamos. En un IRRRL es el 0.5% del monto del préstamo, fijo. La tarifa de originación va al prestamista para procesar su préstamo y está limitada al 1%. Son dos cargos separados.

¿Tengo que pagar la tarifa de financiamiento en un IRRRL? Generalmente, pero no siempre. Si recibe compensación de VA por una discapacidad relacionada con el servicio, generalmente está exento. Verifique su documentación para confirmar que la exención se aplicó, ya que debe ser automática pero vale la pena verificar.

¿Puedo incluir la tarifa de originación en el préstamo? En un IRRRL, los costos de cierre, incluida la tarifa de originación, generalmente se pueden incluir en el préstamo, por lo que es posible que no deba pagarlos de su bolsillo. Tenga en cuenta que la regla de recuperación de 36 meses de la VA aún se aplica, por lo que los costos deben ganarse a través de ahorros mensuales dentro de tres años.

¿Por qué la regla de recuperación de 36 meses me importa? Es una verificación de valor incorporada. Sus costos de cierre totales divididos por sus ahorros mensuales de principal e interés deben resultar en 36 meses o menos. Si una tarifa de originación alta empuja ese punto de equilibrio más allá de tres años, se supone que el préstamo generalmente no debe cerrarse. Lo protege de pagar por un refinanciamiento que no lo devuelve.

¿Cómo sé si mi tarifa de originación es justa? Compárela con el 1% de su saldo de préstamo, confirme que no le están cobrando tanto un 1% fijo como tarifas separadas del prestamista, y asegúrese de que los costos de terceros coincidan con facturas reales. Si algo se ve mal, pídale a su oficial de préstamos que explique cada línea. Un oficial de préstamos de GoodLoan puede caminar a través del desglose completo con usted.