Si es un veterano que piensa en reducir el pago de su préstamo de VA, probablemente se haya topado con una palabra que suena más complicada de lo que es: antigüedad. Los prestamistas la utilizan para describir cuánto tiempo debe pasar y cuántos pagos debe hacer antes de poder refinanciar con un Préstamo de Refinanciamiento de Reducción de Tasa de Interés de VA (IRRRL). Las personas inteligentes y cuidadosas se confunden con esto todos los días, porque el cronograma no aparece impreso en ningún lugar obvio. Sin embargo, una vez que conozca los hitos, podrá determinar casi al día exacto cuándo su préstamo estará listo.
Esta guía cubre qué significa antigüedad en un IRRRL de VA, los períodos de espera específicos que establece el VA y las pruebas que su refinanciamiento debe superar antes de poder cerrarse.
Qué significa "antigüedad" en un IRRRL de VA
El IRRRL de VA, que el VA también llama refinanciamiento simplificado, reemplaza su préstamo de VA actual con un nuevo préstamo de VA que tiene una tasa de interés más baja o lo traslada de una tasa ajustable a una fija. La antigüedad es simplemente la edad requerida del préstamo que ya posee. Un préstamo que no ha envejecido lo suficiente aún no es elegible, sin importar cuán buenos parezcan los nuevos términos.
Hay dos hitos de antigüedad, y su préstamo debe cumplir ambos. Considérelos como una prueba de tiempo y una prueba de pago.
La regla de 210 días
El primer pago del préstamo que está refinanciando debe estar lo suficientemente lejano en el pasado. Conforme a las reglas de VA, la fecha de vencimiento del primer pago mensual en su préstamo actual debe caer al menos 210 días antes de la fecha de cierre de su nuevo IRRRL. Puede leer el resumen propio del VA sobre esto en la página de IRRRL de VA.
Doscientos diez días es aproximadamente siete meses. El reloj comienza en la fecha de vencimiento del primer pago de su préstamo existente, no en el día que cerró, por lo que las dos fechas generalmente están separadas por un mes.
Seis pagos mensuales consecutivos
El segundo hito se trata del historial de pagos. Debe haber realizado seis pagos mensuales completos y consecutivos en el préstamo que se está refinanciando. Cada uno de esos seis pagos debe realizarse en el mes en que vencía, uno tras otro, sin brechas. El VA establece esto junto con las reglas del refinanciamiento simplificado en su sitio de préstamos hipotecarios de VA.
Aquí está la parte que la gente se pierde: debe cumplir con el hito que llegue más tarde. Si sus seis pagos están hechos pero aún no ha cruzado el día 210, espere al día 210. Si el día 210 ha pasado pero le falta un pago, espere a que ese pago se registre. Ambas casillas deben estar marcadas.
La prueba de recuperación de 36 meses
Cumplir con los dos hitos de antigüedad hace que su préstamo sea lo suficientemente antiguo. La prueba de recuperación se asegura de que el refinanciamiento valga la pena. El VA exige que todas las comisiones y costos de cierre que financie se recuperen a través de su pago más bajo dentro de 36 meses del cierre del nuevo préstamo.
Las matemáticas son más simples de lo que parecen. Sume todas las comisiones y costos de cierre que se incluyen en el préstamo, dejando fuera elementos de depósito en garantía como impuestos y seguros. Divida ese total por la cantidad en que su pago mensual de capital e intereses disminuye. La respuesta es la cantidad de meses que tarda en recuperarse. Si ese número es 36 o menos, el préstamo aprueba la prueba.
Digamos que sus costos de cierre ascienden a aproximadamente 3.600 dólares y su pago disminuye en 150 dólares al mes. Divida 3.600 entre 150 y obtiene 24 meses, que supera el límite de 36 meses con margen de sobra. Un oficial de préstamos puede ejecutar este número exacto para usted utilizando sus cifras reales, y es una pregunta justa hacer antes de que acepte nada.
El beneficio tangible neto
El VA también hace una pregunta simple: ¿este refinanciamiento realmente lo ayuda? Esa es la prueba de beneficio tangible neto. Para un préstamo de tasa fija que se refinancia en otro préstamo de tasa fija, la nueva tasa de interés generalmente debe ser al menos 0,5 puntos porcentuales más baja que su tasa actual. Cambiar de un préstamo de tasa ajustable a uno de tasa fija puede satisfacer la prueba por sí solo, porque está cambiando la incertidumbre por un pago en el que puede contar.
Note que esta prueba compara su tasa anterior con su nueva tasa. No tiene nada que ver con dónde se encuentra el mercado más amplio en un día determinado, por lo que no necesita cronometrar nada. Lo que importa es la diferencia entre la tasa que tiene ahora y la que se le ofrece.
Por qué existen estas reglas
Nada de esto pretende hacerle la vida más difícil. Las reglas de antigüedad, recuperación y beneficio fueron escritas para detener una práctica llamada rotación excesiva, donde un préstamo se refinancia una y otra vez para que las comisiones se acumulen y el patrimonio se drene silenciosamente. El sistema solía permitir eso. El Congreso cerró la brecha. Así que cuando un prestamista le dice que su préstamo necesita algunas semanas más, ese retraso es la barrera protectora trabajando a su favor, no un obstáculo inventado para detenerlo.
Cuidado con la trampa de reducción de pagos
Un pago mensual más bajo se siente como una victoria clara, y a menudo lo es. Aún vale la pena examinar el cuadro completo en lugar de solo el pago. Cuando refinancia, puede restablecer el plazo del préstamo nuevamente hacia 30 años. Un pago más pequeño distribuido en un cronograma más largo puede significar que pague más interés total a lo largo de la vida del préstamo, incluso a una tasa más baja. Esa no es una razón para evitar un IRRRL. Es una razón para pedirle a su oficial de préstamos que le muestre tanto los ahorros mensuales como el costo de por vida, para que la decisión sea suya con información completa.
Cómo saber cuándo su préstamo califica
Puede verificar su propio cronograma en unos minutos:
- Busque la fecha de vencimiento de su primer pago en su préstamo de VA actual. Agregue 210 días. Esa es su fecha de cierre más temprana posible según la prueba de tiempo.
- Cuente sus pagos. Confirme que ha realizado seis pagos mensuales completos seguidos.
- Tome la fecha posterior de esas dos. Ese es aproximadamente cuándo se vuelve elegible.
- Pídale a un oficial de préstamos que ejecute las matemáticas de recuperación y el beneficio tangible neto en sus números reales.
El primer paso es pequeño y seguro, y le dice la mayoría de lo que necesita saber.
Hable con alguien que será honesto con usted
GoodLoan es un prestamista aprobado por VA, y decimos no bastante cuando el momento o las matemáticas no sirven al veterano frente a nosotros. Si desea un segundo conjunto de ojos en sus fechas, un oficial de préstamos puede obtener su fecha de primer pago, confirmar su antigüedad y ejecutar la prueba de recuperación con usted, sin costo y sin obligación. Nuestro ID de NMLS aparece en cada Estimación de Préstamo que enviamos, para que siempre sepa exactamente con quién está trabajando.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo después de comprar mi casa puedo usar un IRRRL de VA?
Planifique aproximadamente siete meses como muy pronto. Necesita que el primer pago en su préstamo actual sea al menos 210 días antes de su nuevo cierre, y necesita seis pagos mensuales consecutivos realizados. Cualquiera que llegue más tarde establece su fecha.
¿Debo refinanciar con mi prestamista original?
No. Puede utilizar cualquier prestamista aprobado por VA para un IRRRL. Vale la pena comparar ofertas, porque las comisiones y el cronograma de recuperación resultante pueden diferir de un prestamista a otro.
¿Los 210 días comienzan en el cierre o en mi primer pago?
En su primer pago. El conteo comienza en la fecha de vencimiento del primer pago mensual en el préstamo que está refinanciando, que generalmente es aproximadamente un mes después de que cerró.
¿Puedo hacer pagos adicionales o anticipados para acelerar la antigüedad?
No. El requisito de seis pagos cuenta un pago realizado en cada uno de seis meses sucesivos. El pago anticipado no comprime el calendario, y el reloj de 210 días corre por su cuenta independientemente.
¿Qué pasa si ya refinancié este préstamo recientemente?
Las mismas reglas de antigüedad y recuperación se aplican al préstamo que ahora posee. Cada nuevo IRRRL debe superar las pruebas de 210 días, seis pagos y recuperación de 36 meses por su cuenta, que es exactamente la protección que evita que el refinanciamiento repetido erosione su patrimonio.
¿Un IRRRL de VA necesita una tasación completa y documentos de ingresos?
Un IRRRL a menudo implica menos papeleo que otros refinanciamientos, y muchos cierran sin una nueva tasación o verificación completa de ingresos. Los requisitos pueden variar según el prestamista y la situación, así que confirme qué se aplica a usted antes de comenzar a reunir documentos.
¿Un IRRRL reducirá mi costo total o solo mi pago?
Puede hacer cualquiera de las dos cosas, y la respuesta honesta depende de sus números. Una tasa más baja reduce de inmediato el interés que paga cada mes. Si también restablece el plazo nuevamente hacia 30 años, el interés de por vida aún puede aumentar aunque la cifra mensual disminuya. Pida ambos números antes de decidir. El pago le habla de su presupuesto de hoy, y el costo total le dice lo que el préstamo le exige en los años venideros.
