Puedes pasar meses ahorrando para el pago inicial y luego encontrarte con tus costos de cierre como una sola línea en un formulario, unas semanas antes de recibir las llaves. Los prestamistas y los agentes de cierre reparten los costos de cierre entre docenas de conceptos con nombres que no escuchas en la vida diaria, y el total completo rara vez aparece en un solo lugar hasta bastante avanzado el proceso.
Esta guía explica qué costos de cierre paga realmente un comprador primerizo, cuáles pueden cambiar antes del cierre, cuáles puedes comparar o negociar, y cómo leer bien el total antes del día del cierre.
Qué son los costos de cierre, en palabras sencillas
Los costos de cierre son las comisiones y los montos prepagados que se deben cuando se finalizan la compra de tu vivienda y tu hipoteca. Son independientes de tu pago inicial. Algunos se pagan al prestamista por otorgar el préstamo. Otros van a terceros, como el tasador, la compañía de títulos y el registrador del condado. El resto es dinero tuyo, que se deposita por adelantado en una cuenta de depósito en garantía (escrow) para cubrir los impuestos a la propiedad y los seguros que vencen después de que te mudas.
En una revisión de 2024 de las comisiones hipotecarias, la Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) informó que el costo total mediano de los préstamos para la compra de vivienda subió un 21.8 por ciento de 2021 a 2022, hasta casi $6,000. Esa cifra incluye cargos del prestamista y relacionados con el préstamo, como comisiones de originación, tarifas de tasación y de informe de crédito, seguro de título y puntos de descuento. No incluye los impuestos, seguros ni depósitos prepagados a la cuenta de depósito en garantía, así que el efectivo que llevas al cierre será mayor.
Esa misma revisión señaló que muchos costos de cierre son fijos. Una tasación o una búsqueda de títulos cuesta más o menos lo mismo en un préstamo grande que en uno pequeño, así que estos costos pesan más en las hipotecas más pequeñas. La CFPB señaló que esto afecta sobre todo a los compradores de menores ingresos y a los compradores primerizos, y citó un estudio de 2021 que encontró que casi el 15 por ciento de los compradores de menores ingresos tenían costos de cierre mayores que su pago inicial.
Los cuatro grupos de costos de cierre que paga un comprador primerizo
Clasifica los costos de cierre en cuatro grupos, ya que cada grupo sigue sus propias reglas.
1. Cargos del prestamista
El prestamista cobra estos cargos por otorgar el préstamo. Entre los conceptos comunes están una comisión de originación o de suscripción, tarifas de solicitud o de procesamiento, y los puntos de descuento si decides pagarlos. Los puntos de descuento son opcionales: pagas dinero al cierre a cambio de una tasa de interés más baja durante toda la vida del préstamo.
La CFPB encontró que alrededor de la mitad de los prestatarios para la compra de vivienda pagó algunos puntos de descuento en 2022, frente a cerca de un tercio en 2021, y que el monto mediano pagado en puntos casi se duplicó en ese año. Los puntos pueden tener sentido si conservas el préstamo el tiempo suficiente para recuperar el dinero, y menos sentido si piensas vender o refinanciar en pocos años. Pide que te muestren el mismo préstamo con y sin puntos, y luego haz el cálculo del punto de equilibrio con tus propios números: divide el costo de los puntos entre el ahorro mensual que compran, y obtendrás la cantidad de meses que tardan en pagarse solos.
2. Servicios de terceros
Son servicios que exige el prestamista, pero que realiza otra persona. Los conceptos típicos incluyen:
- la tasación, que confirma que la vivienda vale lo que estás pagando
- el informe de crédito
- la búsqueda de títulos y el seguro de título del prestamista, que protegen al prestamista si más adelante surge un problema con la titularidad de la propiedad
- honorarios del agente de cierre o del agente de liquidación
- un levantamiento topográfico, una inspección de plagas o una certificación de zona inundable, según la propiedad y la zona
Algunos de ellos puedes compararlos y elegirlos. Tu Loan Estimate indica cuáles.
3. Tarifas e impuestos gubernamentales
Los condados cobran tarifas de registro por inscribir la escritura y la hipoteca. Muchos estados y localidades también cobran impuestos de transferencia cuando la propiedad cambia de dueño. La ley estatal y local fija estos montos, que van desde una partida pequeña en algunas zonas hasta uno de los costos más altos en el cierre en otras. La costumbre local suele decidir si los paga el comprador o el vendedor, y eso puede negociarse.
4. Gastos prepagados y depósitos en garantía
Este grupo es el que más sorprende a los compradores primerizos, porque aparece en la misma página que las comisiones. Al cierre normalmente pagas por adelantado:
- el primer año de seguro de propietario de vivienda
- los intereses del préstamo desde la fecha del cierre hasta el fin de ese mes
- un depósito inicial en tu cuenta de depósito en garantía, para tener un colchón con el que pagar los impuestos a la propiedad y los seguros cuando venzan
De todos modos pagarías los impuestos a la propiedad y el seguro; el cierre solo adelanta parte de esa cuenta. El momento también explica por qué un cierre a finales de mes implica menos intereses prepagados que uno a principios de mes. El costo total del préstamo no cambia; lo que cambia es el efectivo que se debe al cierre.
Qué costos de cierre pueden cambiar y cuáles no
Dentro de los tres días hábiles posteriores a tu solicitud, el prestamista debe entregarte un Loan Estimate. Ese formulario es tu referencia base. Las reglas federales limitan cuánto pueden subir ciertos costos entre el Loan Estimate y el cierre, y la CFPB explica en términos sencillos las tres categorías de tolerancia.
Costos que no pueden aumentar en absoluto, salvo que haya un cambio de circunstancias válido:
- honorarios pagados al prestamista, al corredor hipotecario o a una empresa afiliada por un servicio obligatorio
- honorarios por un servicio obligatorio que no se te permitió comparar, cuando el proveedor no está afiliado al prestamista
- impuestos de transferencia
Costos que pueden aumentar, pero solo hasta un 10 por ciento en total:
- tarifas de registro
- honorarios por servicios obligatorios de terceros cuando elegiste un proveedor de la lista escrita del prestamista
Costos que pueden aumentar en cualquier monto:
- intereses prepagados, primas del seguro de propietario de vivienda y depósitos iniciales en garantía
- honorarios por servicios obligatorios cuando elegiste un proveedor que no está en la lista del prestamista
- honorarios por servicios que el prestamista no exige
La CFPB también señala que es ilegal que los prestamistas subestimen deliberadamente los costos en el Loan Estimate. Si cambias de tipo de préstamo, modificas tu pago inicial, asumes nueva deuda, o la tasación sale distinta a lo esperado, el prestamista puede emitir una estimación revisada.
Luego, al menos tres días hábiles antes del cierre, recibes el Closing Disclosure. Muestra las condiciones finales del préstamo y cada costo. Colócalo junto a tu Loan Estimate y compara línea por línea. Si un costo del grupo "no puede aumentar" subió sin explicación, pregunta antes de firmar.
Dónde pueden reducir los costos de cierre los compradores primerizos
Tienes más margen del que sugieren los formularios.
Compara los servicios que puedes comparar
El Loan Estimate indica qué servicios de terceros puedes elegir tú mismo. Los servicios de título y de cierre suelen estar en esa lista. Unas cuantas llamadas pueden marcar la diferencia, y las reglas de tolerancia explicadas arriba muestran la compensación: elegir de la lista del prestamista mantiene esos costos dentro del tope del 10 por ciento, mientras que elegir tu propio proveedor te da más opciones y menos protección.
Pide que el vendedor contribuya
Los créditos del vendedor hacia tus costos de cierre son comunes y negociables. Cada tipo de préstamo les pone un límite. Las pautas convencionales vigentes vinculan ese tope con tu pago inicial, así que un pago inicial menor generalmente significa un tope menor. En los préstamos VA, la VA limita las concesiones del vendedor al 4 por ciento del valor razonable de la vivienda, y la VA indica que los costos de cierre normales que el vendedor acepta pagar se tratan por separado de ese límite.
Elige tu fecha de cierre pensando en los intereses prepagados
Un cierre cerca de finales de mes reduce los intereses prepagados que se deben al cierre. El préstamo cuesta lo mismo a lo largo de su vida, pero necesitas menos efectivo ese día.
Identifica qué cobertura es opcional
El seguro de título del prestamista generalmente es obligatorio. La póliza de título del propietario, que te protege a ti y no al prestamista, normalmente es opcional. Muchos compradores la contratan, ya que protege tu titularidad mientras conserves la vivienda. Toma esa decisión a conciencia, con el precio a la vista.
Una nota para compradores veteranos
Si prestaste servicio militar, el beneficio del préstamo para vivienda de la VA que ganaste cambia el panorama de los costos de cierre de algunas formas útiles. La VA permite que compradores y vendedores negocien quién paga costos de cierre como las comisiones de originación, los puntos de descuento, la tarifa de tasación de la VA, el seguro de título y las tarifas de registro. La cuota de financiamiento de la VA puede incluirse en el monto del préstamo en una compra, pero los demás costos de cierre deben pagarse al cierre o cubrirse con créditos del vendedor. Algunos veteranos están exentos de la cuota de financiamiento, incluidos muchos que reciben compensación por discapacidad de la VA. Revisa tu Certificate of Eligibility y pide a tu oficial de préstamos que confirme tu estatus antes de revisar las cifras finales.
¿Y los impuestos?
La mayoría de los costos de cierre no son deducibles en el año en que compras. Según la IRS Publication 530, la excepción principal son los puntos, que pueden ser deducibles si se cumplen ciertas condiciones. En general, en cambio, sumas muchos otros gastos de liquidación, como las tarifas de título y de registro, a la base de costo de tu vivienda. Una base más alta puede reducir tu ganancia gravable cuando vendas. Guarda tu Closing Disclosure con tus registros fiscales.
Cómo leer tu total de costos de cierre y tu efectivo para el cierre
Cuando llegue el Closing Disclosure, busca dos cifras.
La primera es total de costos de cierre. Suma los costos del préstamo y otros costos, incluidos los gastos prepagados y el depósito en garantía.
La segunda es efectivo para el cierre. Es el monto que llevas al cierre. Empieza con tus costos de cierre, suma tu pago inicial, y luego resta tu depósito de buena fe (earnest money), cualquier crédito del vendedor y cualquier crédito del prestamista.
Tomemos una ilustración con cifras redondas inventadas, no una cotización. Digamos que el total de costos de cierre asciende a $11,000, de los cuales $4,000 corresponden a seguro, intereses y depósito en garantía prepagados. Tu pago inicial es de $15,000, ya diste $3,000 como depósito de buena fe (earnest money), y el vendedor aceptó un crédito de $4,000. Tu efectivo para el cierre es $11,000 más $15,000, menos $3,000, menos $4,000, lo que da $19,000. Los $4,000 en gastos prepagados forman parte de esa cifra, pero es dinero que de todos modos habrías gastado en impuestos y seguros.
Haz la cuenta de esta forma y verás el panorama completo: el total que necesitas el día del cierre y el costo total de la vivienda durante los años que la conservas. Una sola comisión o la tasa de interés por sí sola dice mucho menos.
Un último paso de seguridad. Antes de enviar cualquier transferencia bancaria para el cierre, llama a tu agente de cierre a un número de teléfono que ya tengas, no a uno que aparezca en un correo electrónico, y confirma las instrucciones de transferencia por voz. El fraude con transferencias el día del cierre suele empezar con un correo convincente que dice que las instrucciones cambiaron, y una llamada de dos minutos es la mejor defensa.
Cómo obtener una cifra clara desde el inicio
Compradores inteligentes y cuidadosos pasan por alto partes de esto todos los días. El sistema reparte la información entre formularios y conceptos que nunca estuvieron pensados para leerse de una sola vez. Pide el panorama completo desde el principio: un Loan Estimate que entiendas, una explicación clara de qué costos pueden moverse y una estimación honesta de tu efectivo para el cierre antes de hacer una oferta.
Esa es la conversación que un oficial de préstamos de GoodLoan puede tener contigo. Contamos con licencia a través del NMLS, revisamos contigo cada línea de la estimación y, si un préstamo no encaja con tu panorama financiero completo, te lo diremos. Si te estás preparando para comprar tu primera vivienda, comunícate con un oficial de préstamos de GoodLoan para hablar sobre cuáles serán probablemente tus costos de cierre.
Preguntas frecuentes
¿A cuánto ascienden los costos de cierre para un comprador primerizo?
La CFPB informó que el costo total mediano de los préstamos para la compra de vivienda fue de casi $6,000 en 2022, antes de los impuestos, seguros y depósitos prepagados a la cuenta de depósito en garantía. Tu Loan Estimate te da la cifra para tu propio préstamo, precio y ubicación.
¿Los costos de cierre pueden sumarse a la hipoteca?
En la mayoría de los préstamos para compra, los costos de cierre se pagan al cierre en lugar de añadirse al saldo del préstamo. Los créditos del vendedor y los créditos del prestamista pueden reducir lo que pagas de tu bolsillo. En los préstamos VA para compra, la cuota de financiamiento de la VA puede incluirse en el préstamo, pero los demás costos de cierre no.
¿Quién paga los costos de cierre, el comprador o el vendedor?
Ambos, y gran parte es negociable. Los compradores normalmente pagan los costos relacionados con el préstamo, la costumbre local suele decidir los impuestos de transferencia, y puedes pedirle al vendedor que contribuya hasta el límite que permita tu tipo de préstamo.
¿Mis costos de cierre pueden subir después de recibir el Loan Estimate?
Algunos sí. Las comisiones del prestamista y los impuestos de transferencia generalmente no pueden subir sin un cambio de circunstancias válido. Las tarifas de registro y algunos honorarios de terceros pueden subir hasta un 10 por ciento en total. Los gastos prepagados, los depósitos en garantía y los servicios que comparaste por tu cuenta pueden cambiar en cualquier monto.
¿Cuándo sabré mis costos de cierre finales?
Recibes el Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes del cierre, con tus condiciones finales, el total de costos de cierre y el efectivo para el cierre. Compáralo línea por línea con tu Loan Estimate.
¿Los costos de cierre son deducibles de impuestos?
La mayoría no lo son. Los puntos pueden ser deducibles si cumples las condiciones del IRS, y sumas muchos otros gastos de liquidación a la base de costo de tu vivienda. Un profesional de impuestos puede aplicar esto a tu situación.
