Si compraste tu casa con un préstamo convencional y también prestaste servicio, es posible que tengas un beneficio que no has utilizado aún. La pregunta surge a menudo: ¿puedes refinanciar un préstamo convencional a un préstamo VA? La respuesta corta es sí, y para muchos veteranos vale la pena observarlo seriamente. La respuesta más larga es donde está el dinero real, porque el valor no está en un número en una hoja de tasas. Está en el costo total, el pago mensual, y qué hace el préstamo a tu saldo durante los años que realmente lo mantengas.
Personas inteligentes se pierden esto cada día. El sistema hipotecario está escrito para los evaluadores de crédito, no para la persona que ganó el beneficio. Así que aquí está la versión sencilla: qué se necesita para pasar de un préstamo convencional a un préstamo VA, qué cuesta, y cómo saber si el cambio se ajusta a tu panorama financiero completo.
Sí, puedes refinanciar un préstamo convencional a un préstamo VA
No necesitas haber comenzado con un préstamo VA para terminar con uno. El refinanciamiento con reembolso en efectivo VA puede pagar una primera hipoteca que no sea VA, incluido un préstamo convencional, y reemplazarla con un préstamo respaldado por VA. Esto se mantiene incluso si no tienes interés en sacar dinero en efectivo. Cuando tu objetivo es simplemente convertir el tipo de préstamo, el programa de reembolso en efectivo es el camino que el VA te ofrece.
Hay un punto que confunde a la gente. El VA tiene dos productos de refinanciamiento, y solo uno de ellos funciona aquí. El Préstamo de Refinanciamiento por Reducción de Tasa de Interés, que el VA llama IRRRL o refinanciamiento simplificado, está disponible solo cuando ya tienes un préstamo VA. Si tu hipoteca actual es convencional, el IRRRL no está disponible. El refinanciamiento con reembolso en efectivo es lo que usas para llevar un préstamo convencional al programa VA. Mismo destino, puerta diferente.
Por qué un veterano podría hacer el cambio
El beneficio que ganaste a través del servicio tiene características que un préstamo convencional no tiene. Dos de ellas tienden a importar más a los propietarios con los que hablamos.
La primera es el seguro hipotecario. Un préstamo convencional generalmente cobra un seguro hipotecario privado hasta que acumules suficiente capital, y esa prima se suma a tu pago cada mes sin hacer nada por ti. Los préstamos VA no tienen ningún seguro hipotecario mensual. Para un propietario que pagó menos del veinte por ciento o que aún no ha llegado al límite de capital para eliminar la prima, eliminar ese costo puede cambiar las matemáticas de una manera real.
La segunda es cómo el programa VA trata tu capital. El VA permite un refinanciamiento con reembolso en efectivo de hasta el 100 por ciento del valor tasado de tu casa, según el VA. Muchos prestamistas establecen su propio límite por debajo de eso, así que el límite práctico depende de con quién trabajes. De cualquier forma, la regla del VA te da más espacio para trabajar que la mayoría de los préstamos convencionales de reembolso en efectivo, lo que importa si parte de tu razón para refinanciar es consolidar deuda de mayor costo o manejar un gasto grande.
También hay una razón más silenciosa. Pasar a un préstamo VA pone tu hipoteca dentro de un programa construido alrededor de tu servicio, con protecciones y supervisión que un préstamo convencional no tiene. Para muchos veteranos, eso solo vale la pena entender antes de decidir.
Qué se necesita para calificar
Convertir un préstamo convencional a un préstamo VA pasa por la misma puerta de elegibilidad que cualquier préstamo VA. Algunos requisitos hacen la mayor parte del trabajo.
Un Certificado de Elegibilidad
Necesitarás un válido Certificado de Elegibilidad, o COE, basado en tu historial de servicio. Este es el documento que prueba al prestamista que calificas para el beneficio VA. Puedes solicitarlo en línea a través del VA, y un oficial de préstamos generalmente puede obtenerlo para ti durante la solicitud. Si has usado tu beneficio VA antes, tu derecho restante es parte de este panorama, y vale la pena confirmarlo temprano.
Ocupación
La casa tiene que ser tu residencia principal. El refinanciamiento con reembolso en efectivo VA es para la propiedad que posees y en la que vives, no una propiedad de inversión o una segunda casa. Si te has mudado de una casa que una vez ocupaste, las reglas se vuelven más específicas, y esa es una buena pregunta para plantear a un oficial de préstamos antes de solicitar.
Crédito, ingresos y una tasación
El VA garantiza parte del préstamo, pero un prestamista privado aún lo financia, así que el prestamista verificará tu crédito e ingresos de la manera que lo haría en cualquier hipoteca. No hay un mínimo de puntuación de crédito único en todo el VA escrito en piedra, aunque los prestamistas individuales establecen sus propios pisos. También necesitarás una nueva tasación. Este es un lugar donde el refinanciamiento con reembolso en efectivo difiere del IRRRL, que a veces puede omitir la tasación. Debido a que te estás mudando de un préstamo convencional, planifica una tasación completa para establecer el valor actual de tu casa, ya que ese valor establece cuánto puedes pedir prestado.
Cuál es el costo real
Aquí es donde refinanciar solo por tasa mete a la gente en problemas. Un pago más bajo aún puede costarte más con el tiempo si las comisiones son altas o el préstamo reinicia tu reloj. Así que mira el costo total.
La comisión de financiamiento VA
La mayoría de los prestatarios pagan una comisión de financiamiento VA de una sola vez. Para un refinanciamiento con reembolso en efectivo, esa comisión es el 2,15 por ciento del monto del préstamo para el primer uso del beneficio y el 3,3 por ciento para usos posteriores, según el VA. En un préstamo más grande, ese es un número significativo, así que pertenece a tu cálculo desde el principio. Puedes pagarlo al cierre o financiarlo en el préstamo, aunque incluirlo aumenta tu saldo y el interés total que pagas durante la vida del préstamo.
Algunos veteranos no deben ninguna comisión de financiamiento. Si recibes compensación VA por una discapacidad conexa con el servicio, o eres un recipiente de Corazón Púrpura en servicio activo, o eres un cónyuge sobreviviente elegible, puedes estar exento, según el VA. Tu COE o verificación de beneficios lo confirma. Este no es un detalle pequeño. Eliminar esa comisión puede ser la diferencia que haga que todo el refinanciamiento valga la pena, así que confirma tu estado antes de asumir que la pagarás.
Costos de cierre y la tasa real
Más allá de la comisión de financiamiento, un refinanciamiento lleva costos de cierre como lo hace cualquier hipoteca. Lo que importa es el costo real combinado una vez que se cuentan todas las comisiones, no el número en la parte superior de una cotización. Un pago que se ve más bajo puede ocultar comisiones que toman años para recuperar. La forma honesta de juzgar un refinanciamiento es tu punto de equilibrio: cuántos meses de ahorros lleva cubrir lo que pagaste para obtener el préstamo, medido contra cuánto tiempo realmente planeas quedarte en la casa.
Cómo saber si se ajusta
Ejecuta tus propios números, no un ejemplo genérico. Alinea lo que pagas ahora, incluido cualquier seguro hipotecario, contra lo que te costaría el préstamo VA todo incluido, incluyendo la comisión de financiamiento y los costos de cierre. Luego pregunta cuánto tiempo hasta que los ahorros cubran el costo, y si planeas estar en la casa después de ese punto. Si el refinanciamiento también extiende el plazo de tu préstamo, considera qué hace el cronograma más largo a tu interés total, incluso cuando el pago mensual baja.
Un hábito más te protege. Los veteranos son dirigidos por ofertas de refinanciamiento que suenan demasiado generosas para cuestionarlas, y el VA y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor han advertido sobre propuestas construidas para verse mejor de lo que son. Si un correo o una llamada promete algo que parece demasiado bueno para verificar, desacelera y lee los términos reales. Un beneficio que ganaste merece una decisión con los ojos abiertos, no una apresurada.
Un primer paso tranquilo
No tienes que resolver esto solo, y no tienes que comprometerte con nada para saber dónde te encuentras. Un oficial de préstamos de GoodLoan puede obtener tu COE, confirmar si estás exento de la comisión de financiamiento, y construir la comparación de costo total con tus propias cifras para que puedas ver el panorama completo antes de decidir. Estamos aprobados por VA, y decimos no cuando un refinanciamiento no te sirve, porque el punto es la decisión correcta, no un préstamo cerrado. El primer paso es una conversación corta, y no te compromete a nada.
Preguntas frecuentes
¿Puedo refinanciar un préstamo convencional a un préstamo VA si no quiero sacar dinero en efectivo?
Sí. El refinanciamiento con reembolso en efectivo VA es el producto utilizado para convertir un préstamo que no es VA, incluido un préstamo convencional, en un préstamo VA, y puedes usarlo incluso cuando no sacas dinero en efectivo. El IRRRL, o refinanciamiento simplificado VA, no es una opción aquí porque requiere que tu préstamo actual ya sea un préstamo VA.
¿Necesito un Certificado de Elegibilidad para refinanciar a un préstamo VA?
Sí. Un Certificado de Elegibilidad válido basado en tu historial de servicio es requerido para cualquier préstamo VA, incluido un refinanciamiento. Puedes solicitarlo en línea a través del VA, o un oficial de préstamos puede obtenerlo para ti cuando solicites.
¿Tendré que pagar la comisión de financiamiento VA?
La mayoría sí. Para un refinanciamiento con reembolso en efectivo, la comisión es del 2,15 por ciento del préstamo para el primer uso del beneficio y del 3,3 por ciento para usos posteriores, y puedes financiarla o pagarla al cierre. Los veteranos que reciben compensación por una discapacidad conexa con el servicio, ciertos recipientes de Corazón Púrpura, y cónyuges sobrevivientes elegibles pueden estar exentos, según el VA.
¿Cuánto del valor de mi casa puedo pedir prestado?
El VA permite un refinanciamiento con reembolso en efectivo de hasta el 100 por ciento del valor tasado de tu casa, aunque muchos prestamistas establecen un límite más bajo. Una nueva tasación establece ese valor, así que tu límite actual depende tanto de la tasación como de las reglas de tu prestamista.
¿Vale la pena cambiar de un préstamo convencional a un préstamo VA?
Depende de tus números. Los ahorros a menudo provienen de eliminar el seguro hipotecario privado y de los términos del programa VA, pero la comisión de financiamiento y los costos de cierre compensan parte de eso. La prueba más clara es tu punto de equilibrio medido contra cuánto tiempo planeas mantener la casa. Un oficial de préstamos puede ejecutar esa comparación con tus propias cifras.
¿Qué tan pronto puedo hacer esto después de comprar mi casa?
Las reglas de maduración de VA generalmente requieren que pase tiempo y que hagas un número establecido de pagos antes de que refinancies. Debido a que tu préstamo actual es convencional en lugar de VA, el tiempo exacto vale la pena confirmar con un oficial de préstamos, quien puede verificar dónde te encuentras contra las reglas actuales antes de que empieces.
