Tiene plusvalía en la casa y un pago hipotecario con el que puede vivir. También carga con un montón de deuda no hipotecaria que preferiría no arrastrar hasta los sesenta años, así que un plan en dos pasos empieza a parecer sensato: abrir hoy una línea de crédito sobre la plusvalía, un HELOC, disponer de lo que necesite y más adelante incorporar ese saldo a un refinanciamiento con retiro de efectivo de VA, para que todo quede dentro de un solo pago fijo.
La estrategia es legítima. También tiene más piezas móviles de las que sugiere la propuesta, y el orden en que haga las cosas cambia lo que cuesta el conjunto. Gente competente pasa esto por alto todos los días, porque las cuentas viven en dos operaciones separadas y nadie le entrega el número combinado.
Cuatro restricciones deciden si la secuencia funciona, y las cuatro se revisan en el paso dos, no en el paso uno.
Cómo se ve el plan de dos pasos en la práctica
El paso uno es la línea de crédito. Un HELOC suele abrirse más rápido que un refinanciamiento completo, con frecuencia tiene costos iniciales más bajos y le permite disponer solo de lo que use. Su primera hipoteca se queda donde está, algo que importa si le gustan las condiciones que ya tiene.
El paso dos es el refinanciamiento con retiro de efectivo de VA. Meses o años después, usted sustituye esa primera hipoteca por un nuevo préstamo respaldado por VA, de un tamaño suficiente para liquidar tanto la hipoteca anterior como el saldo del HELOC. Un gravamen en lugar de dos, a tasa fija. Sobre el papel obtuvo la flexibilidad de una línea de crédito y la estabilidad de una primera hipoteca fija, y a veces es exactamente lo que ocurre.
Un refinanciamiento con retiro de efectivo de VA puede liquidar un HELOC
Empecemos por la parte que sí funciona. Un refinanciamiento con retiro de efectivo respaldado por VA sustituye su préstamo actual por otro con condiciones distintas, y los fondos pueden destinarse a pagar deudas, cubrir mejoras a la vivienda o atender otras necesidades. Un HELOC es deuda garantizada por su casa, así que liquidarlo con fondos del refinanciamiento es un uso rutinario del programa.
Para calificar necesita un Certificate of Eligibility, debe cumplir tanto los requisitos de VA como los de su prestamista en materia de crédito e ingresos, y tiene que vivir en la vivienda que refinancia. Ese último requisito descarta la estrategia si se trata de una propiedad de alquiler.
Cuente con que se clasifique como Type II
VA divide los refinanciamientos con retiro de efectivo en dos categorías, y la división es puramente aritmética. En un Type I, el monto del nuevo préstamo, incluido el funding fee de VA, no supera el monto de cancelación del préstamo que se refinancia. En un Type II, sí lo supera.
Liquidar un HELOC además de su primera hipoteca eleva el nuevo préstamo por encima de esa cifra de cancelación por definición. Cuente entonces con un Type II.
La etiqueta tiene una consecuencia práctica. Según las reglas de VA para el retiro de efectivo, el periodo de recuperación de comisiones, costos de cierre y gastos no puede superar los 36 meses desde el cierre, pero ese requisito rige solo para los préstamos Type I que refinancian un préstamo existente garantizado por VA. En un Type II, esa salvaguarda no está trabajando a su favor. Le toca hacer usted mismo las cuentas de recuperación, o pedir que alguien las haga delante de usted.
Restricción uno: el reloj de la antigüedad del préstamo
No puede encadenar estas operaciones con rapidez. El préstamo que se refinancia alcanza la antigüedad requerida en la más tardía de dos fechas: 210 días después de realizado el primer pago mensual, y la fecha en que se hayan hecho seis pagos mensuales.
Fíjese en lo que se mide. Es la antigüedad de la hipoteca que va a sustituir, no la del HELOC. Si cerró su primera hipoteca hace poco, abrir una línea de crédito no adelanta ese reloj ni un día. Revise la fecha antes del paso uno, porque un plan que da por hecho que podrá salir de la línea mediante un refinanciamiento "en unos meses" puede estar sencillamente equivocado en el calendario.
Restricción dos: el techo, y dónde suele romperse el plan
VA no garantiza un refinanciamiento con retiro de efectivo cuando la relación préstamo-valor, la LTV, supera el 100 por ciento. Todo tiene que caber por debajo de ese techo: la cancelación de la primera hipoteca, el saldo del HELOC, cualquier funding fee de VA que financie y cualquier costo que incorpore al préstamo. Muchos prestamistas fijan además un tope propio por debajo del 100 por ciento.
Aquí es donde el plan de dos pasos se rompe, y se rompe en silencio.
Tomemos una vivienda tasada en $400,000.
- Una cancelación de primera hipoteca de $210,000 más un saldo de HELOC de $60,000 suman $270,000. Eso es 67.5 por ciento, con margen para el funding fee de VA y los costos. El refinanciamiento tiene espacio para funcionar.
- Misma casa, misma primera hipoteca, pero con un saldo de HELOC de $150,000. Ahora está en $360,000, o 90 por ciento, antes de sumar un solo costo de cierre o el funding fee de VA. Queda pegado al tope de la mayoría de los prestamistas sin nada de margen.
La parte incómoda es el orden. Usted retira de la línea de crédito primero, y la tasación que fija su techo llega al final. Un retiro grande hoy puede eliminar la salida con la que contaba, y no se enterará hasta que ya esté cargando con el saldo.
Si el plan de dos pasos es su intención, calcule el retiro frente al techo antes de tomarlo.
Restricción tres: el funding fee de VA se calcula sobre el préstamo completo
El funding fee de VA en un refinanciamiento con retiro de efectivo es 2.15 por ciento del monto del préstamo en el primer uso del beneficio y 3.3 por ciento a partir del segundo. Se calcula sobre el nuevo préstamo completo, no sobre la porción en efectivo.
En un préstamo de $360,000 al 3.3 por ciento, son $11,880. Puede pagarlo al cierre o financiarlo, y financiarlo significa que consume parte del margen de LTV descrito arriba y luego genera intereses durante toda la vida del préstamo.
Hay una excepción importante. No paga el funding fee si recibe compensación de VA por una discapacidad relacionada con el servicio, o si tiene derecho a esa compensación pero cobra en su lugar el retiro o el sueldo de servicio activo. Lo mismo aplica a los cónyuges sobrevivientes que reciben Dependency and Indemnity Compensation, a quienes cuentan con una calificación propuesta o por memorando fechada antes del cierre, y a los militares en servicio activo que acrediten un Purple Heart. También cabe un reembolso si la compensación se otorga después con efecto retroactivo a una fecha anterior al cierre de su préstamo.
Consiga por escrito la confirmación de su estado de exención antes de armar un plan alrededor de esa comisión. En un préstamo de este tamaño mueve el total en cinco cifras, suficiente para dar vuelta la respuesta.
Restricción cuatro: el beneficio tangible neto
Todo refinanciamiento con retiro de efectivo de VA debe superar una prueba de beneficio tangible neto y cumplir al menos una de las condiciones que VA enumera. Eliminar el seguro hipotecario mensual califica. También un plazo más corto que el del préstamo que se refinancia, o una tasa de interés más baja que la de ese mismo préstamo. Hay otras condiciones en la lista, y su prestamista puede decirle cuál cumple su expediente. Consolidar un HELOC dentro de una primera hipoteca suele satisfacer alguna de ellas, pero no es automático, así que confírmelo en lugar de darlo por hecho.
El costo que solo se ve cuando suma los dos pasos
El paso uno tiene costos. Incluso un HELOC ligero tiene gastos de apertura, y el saldo genera intereses desde el día en que retira. El paso dos trae un juego completo de costos de refinanciamiento: tasación, título, originación, registro y el funding fee de VA. Paga por abrir la línea y vuelve a pagar por cerrarla.
Así que la pregunta no es si el HELOC se ve razonable por sí solo, ni si el refinanciamiento se ve razonable por sí solo. Es cuánto cuestan las dos operaciones juntas, medido contra lo que le ahorra el pago consolidado, durante los años que de verdad piensa conservar la casa. Esa es una pregunta distinta de "¿es una buena tasa?", y da una respuesta distinta con la frecuencia suficiente para dedicarle una tarde.
VA y el Consumer Financial Protection Bureau han advertido en conjunto sobre ofertas de refinanciamiento construidas alrededor de una sola cifra atractiva que callan sobre todo lo demás. El panorama completo incluye comisiones, plazo, interés total pagado y en qué posición queda usted dentro de cinco años.
Qué le hace la línea de crédito mientras espera
Un HELOC casi siempre tiene tasa variable, atada a un índice de consulta pública, de modo que el pago puede moverse mes a mes. El CFPB describe la estructura en dos fases: un periodo de disposición, que puede durar cerca de diez años y durante el cual quizá solo pague intereses, seguido de un periodo de amortización en el que el saldo se paga conforme a un calendario. Los pagos mensuales suelen subir bastante en cuanto empieza la amortización.
Si su plan depende de salir de la línea mediante un refinanciamiento antes de que arranque la amortización, está apoyándose en una aprobación que todavía no tiene y en una valuación que nadie ha confirmado aún. Algunos HELOC permiten convertir parte del saldo a tasa fija. Esa tasa suele ser más alta que la variable, pero el pago es predecible, algo que conviene preguntar cuando la fecha de salida es incierta.
Quizá no tenga que liquidar el HELOC
Una opción se omite en casi todas las versiones de esta conversación: la subordinación. En lugar de pedir prestado lo suficiente para retirar la línea de crédito, puede ser posible dejarla abierta detrás de la nueva primera hipoteca, si el acreedor del segundo gravamen acepta resubordinar su posición. Su nuevo préstamo queda más pequeño, el funding fee de VA se calcula sobre un saldo menor y su LTV gana margen.
La contrapartida es que conserva la tasa variable y el periodo de amortización del que intentaba salir. Qué lado gana depende del tamaño del saldo y de cuánto tiempo piense cargarlo. También hace falta la cooperación de quien sea titular de la línea existente, así que plantéelo pronto y no al cierre.
El supuesto fiscal que casi siempre está equivocado
Mucha gente calcula el costo de este plan dando por hecho que el interés es deducible. Con frecuencia no lo es. Según la IRS Publication 936, el interés de la deuda sobre la plusvalía es deducible solo en la medida en que los fondos se hayan usado para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda que garantiza el préstamo. Pagar tarjetas de crédito o un vehículo no cumple esa prueba, y el interés que aparece en el Form 1098 no es deducible si el dinero fue a otro destino.
Nada de eso convierte la consolidación en una mala decisión. Significa que no debe acreditarle al plan una deducción que no va a producir. Consulte con un profesional fiscal sobre su propia declaración.
Un orden de operaciones más limpio
Si la meta es un solo pago fijo que cubra todo, esta secuencia suele costar menos que decidir el paso uno primero y descubrir el paso dos después.
- Sume la deuda que quiere eliminar y el efectivo que necesita. Un número, anotado.
- Consiga una estimación de valor y el monto exacto de cancelación de su primera hipoteca, y compruebe si ese total cabe bajo el techo de LTV con el funding fee de VA incluido.
- Ubique la fecha de antigüedad de su primera hipoteca actual. Esa es la fecha más temprana en que un retiro de efectivo es posible.
- Confirme por escrito su estado de exención del funding fee de VA.
- Cotice un único refinanciamiento con retiro de efectivo de VA frente al camino de dos pasos, por costo total y no por tasa.
Una operación cotizada una vez suele ganarle a dos cotizadas por separado. No siempre. Pero conviene ver ambas cifras antes de abrir una línea de crédito que le estreche las opciones.
Un primer paso razonable
No hay nada que decidir hoy. Una conversación con un asesor de préstamos de GoodLoan no cuesta nada y no lo compromete a solicitar. Pondremos su cancelación real, una estimación de valor y su fecha de antigüedad frente al techo de LTV en una sola sesión, y le diremos con claridad si el plan de dos pasos es viable.
Decimos que no bastante seguido. Si la secuencia lo dejaría en peor posición a lo largo de todo el plazo, preferimos decírselo y orientarlo hacia algo que sí funcione. GoodLoan es un prestamista aprobado por VA, y nuestra información de NMLS está disponible a solicitud.
Preguntas frecuentes
¿Un refinanciamiento con retiro de efectivo de VA puede liquidar un HELOC?
Sí. Los fondos del retiro de efectivo de VA pueden destinarse a pagar deudas, y un HELOC es deuda garantizada por su casa. Tanto la cancelación de la primera hipoteca como el saldo del HELOC tienen que caber bajo el límite de LTV, junto con cualquier funding fee de VA que financie.
¿Liquidar un HELOC lo convierte en un Type II?
Casi siempre. Un Type I es aquel en que el monto del nuevo préstamo, incluido el funding fee de VA, no supera la cancelación del préstamo que se refinancia. Sumar la liquidación de un HELOC empuja el nuevo préstamo más allá de esa cifra, lo que lo coloca en Type II. El requisito de recuperación de comisiones en 36 meses rige solo para los préstamos Type I que refinancian un préstamo existente garantizado por VA, así que en un Type II le toca hacer usted mismo las cuentas de recuperación.
¿Cuánto tiempo después de abrir un HELOC puedo hacer un refinanciamiento con retiro de efectivo de VA?
El reloj que cuenta corre sobre la hipoteca que va a sustituir, no sobre la línea de crédito. Ese préstamo alcanza la antigüedad requerida en la más tardía de estas dos fechas: 210 días después de su primer pago mensual, y la fecha en que se hayan hecho seis pagos mensuales. Abrir un HELOC no mueve esa fecha.
¿Hay que cerrar el HELOC en el cierre?
No necesariamente. Cuando la línea se liquida con fondos del refinanciamiento, los prestamistas suelen exigir que se cierre para que el saldo no pueda volver a disponerse por detrás de la nueva primera hipoteca. La alternativa es dejarla abierta y resubordinarla, lo que mantiene su nuevo préstamo más pequeño pero también conserva la tasa variable. Plantéelo pronto, porque hace falta la cooperación del acreedor del gravamen existente.
