Pagaste la casa. Sin hipoteca, sin depósito en garantía, sin un estado de cuenta que llegue cada mes. Luego surge algo que necesita dinero. Un techo, quizá, o una pila de deudas de consumo que se acumularon durante años de cargar con el peso de los demás.
Entonces surge la pregunta. ¿Puede el beneficio de la VA que te ganaste convertir parte de esa casa pagada otra vez en efectivo?
En la mayoría de los casos, sí. Pero cuando no hay un préstamo existente en la propiedad, las normas de la VA interactúan de manera que limitan silenciosamente cuánto puedes retirar. La mayoría de las personas descubren ese límite dos semanas después de iniciar una solicitud. Mejor saberlo ahora.
La respuesta corta
Un refinanciamiento con retiro de efectivo de la VA no requiere que tengas una hipoteca hoy.
La elegibilidad que la VA publica para este producto tiene tres requisitos. Necesitas un Certificate of Eligibility. Necesitas cumplir con los estándares de la VA y los estándares de tu prestamista en cuanto a crédito e ingresos. Y tienes que vivir en la casa que estás refinanciando (VA cash-out refinance loan). Nada en esa lista menciona un gravamen existente.
Un veterano que posee una propiedad libre de gravámenes puede colocar un nuevo gravamen de primer orden respaldado por la VA en la propiedad y recibir los fondos en efectivo. La pregunta más difícil es cuánto.
El límite del 90 por ciento en un refinanciamiento VA con retiro de efectivo
La regulación federal permite que un refinanciamiento con retiro de efectivo de la VA llegue al 100 por ciento del valor razonable de la casa, que es la cifra que tu tasación y la VA acuerdan (38 CFR 36.4306).
Ese es el número del titular. Probablemente no sea el tuyo.
La misma regulación requiere que cada refinanciamiento con retiro de efectivo pase una prueba de beneficio tangible neto. Tu prestamista tiene que documentar que el nuevo préstamo hace al menos una de ocho cosas específicas. Lee la lista con una casa pagada en mente:
- Elimina el seguro hipotecario mensual
- Tiene un plazo más corto que el préstamo que se está refinanciando
- Tiene una tasa de interés más baja que el préstamo que se está refinanciando
- Tiene un pago más bajo que el préstamo que se está refinanciando
- Aumenta tu ingreso residual mensual
- Refinancia un préstamo de construcción provisional
- Se sitúa en el 90 por ciento o menos del valor razonable de la casa
- Convierte un préstamo de tasa ajustable en un préstamo de tasa fija
Seis de esos ocho comparan el nuevo préstamo contra un préstamo que se está refinanciando. No tienes uno. No hay seguro hipotecario que eliminar, no hay plazo que acortar, no hay tasa o pago que superar. Tu ingreso residual se mueve en la dirección equivocada, porque estás añadiendo un pago de vivienda donde no existía uno.
Lo que queda es la prueba del 90 por ciento. A menos que estés liquidando un préstamo de construcción, ese es el único beneficio tangible neto que un prestatario libre de gravámenes puede cumplir en la práctica. El sistema de garantía de la VA lo evalúa de la misma manera, y enumera "Maintained Loan-to-Value equal to or less than 90%", es decir, una relación préstamo-valor del 90 por ciento o menos, entre los criterios que verifica automáticamente antes de que se emita una garantía (VA quick reference for cash-out refinances).
Así que la cifra con la que trabajarás es 90, no 100.
En una casa tasada en 400,000 dólares sin hipoteca en contra, eso pone tu nuevo préstamo cerca de 360,000 dólares antes de costos en lugar de 400,000 dólares. Un prestamista que mantiene esa línea no está siendo difícil. Está usando la única puerta de la regulación por la que cabe una casa pagada.
Gente inteligente pasa esto por alto todos los días. La cifra del 100 por ciento está publicada, se cita a menudo y es técnicamente correcta. La restricción del 90 por ciento se encuentra dos subsecciones abajo, dentro de una prueba que la mayoría de los prestatarios nunca llega a ver. La estructura esconde las cuentas mejor que cualquier argumento de venta.
Tu préstamo será un Type II
La VA clasifica los refinanciamientos con retiro de efectivo en dos categorías. Un Type I es un préstamo que no supera el 100 por ciento del monto de liquidación del préstamo que se está refinanciando. Un Type II supera ese monto de liquidación.
Al no haber nada que liquidar, tu monto de liquidación es cero, así que cualquier cantidad que pidas prestada convierte esto en un Type II por definición. Eso no conlleva ninguna penalidad. El Type II tiene su propio conjunto de certificaciones, y las que están redactadas en torno a un préstamo VA existente simplemente no te aplican.
Sin periodo de antigüedad que esperar
Si estuvieras refinanciando un préstamo de VA existente en uno con retiro de efectivo, tendrías que esperar. El nuevo préstamo no se puede garantizar hasta la más tardía de estas dos fechas: 210 días desde tu primer pago, o el día en que realizas tu sexto pago mensual.
Ese requisito está escrito para aplicarse solo cuando el préstamo que se está refinanciando está garantizado o asegurado por la VA, y la VA solo pide la certificación de antigüedad en refinanciamientos con retiro de efectivo que liquidan un préstamo VA existente.
Si posees la casa libre de gravámenes, no hay reloj que correr. Tu calendario lo marcan la tasación y el papeleo, nada más.
La cuota de financiamiento, y quién nunca la paga
En un refinanciamiento con retiro de efectivo de la VA, la cuota de financiamiento es 2.15 por ciento de la cantidad del préstamo para el primer uso del beneficio y 3.3 por ciento después del primer uso, según las tarifas vigentes desde el 7 de abril de 2023. A diferencia de un préstamo de compra, la cuota de retiro de efectivo no se reduce con un pago inicial (VA funding fee and closing costs). En un préstamo de 360,000 dólares eso equivale a 7,740 dólares en el primer uso, o 11,880 dólares si ya has usado el beneficio antes. Puedes financiarlo o pagarlo al cierre.
Quizá no debas nada de eso. La VA renuncia a la cuota de financiamiento si recibes compensación de la VA por una discapacidad relacionada con el servicio, si eres elegible para recibir esa compensación pero cobras pensión de retiro o paga de servicio activo en su lugar, si recibes Dependency and Indemnity Compensation como cónyuge sobreviviente, si tienes una calificación propuesta o de memorándum antes de tu fecha de cierre, o si estás en servicio activo y presentas evidencia de un Purple Heart. Si más adelante se te otorga la compensación con efecto retroactivo a una fecha anterior a tu cierre, es posible que puedas solicitar un reembolso de la cuota.
Ese solo punto puede cambiar tu costo total en cinco cifras. Confírmalo antes de dar por hecho que te aplica.
Lee la divulgación, luego léela de nuevo
La regulación requiere que tu prestamista te proporcione una comparación estandarizada dentro de tres días hábiles de tu solicitud y nuevamente al cierre, y que certifiques que la recibiste ambas veces.
Dentro de ella está el número que vale la pena mirar con calma: una estimación del monto en dólares de plusvalía que se está retirando de tu casa, junto con una declaración simple de que retirarla puede afectar tu capacidad de vender la casa más tarde. Esa cifra es el precio de la operación expresado en dólares y no en porcentajes, y por eso resulta fácil pasarla por alto y difícil de discutir.
Juzga esto por costo total, no por la tasa
La tasa es lo más fácil de comparar y lo peor en lo que basar una decisión. Una casa pagada no tiene tasa previa con la que compararse, así que una cifra cotizada por sí sola no te dice casi nada.
Prueba este ejercicio. Anota cada saldo que piensas liquidar, el pago mensual de cada uno y cuántos meses te quedan a ese pago. Suma los pagos. Después pídele a tu oficial de préstamo dos cifras del nuevo préstamo: el pago mensual y el total de todos los pagos a lo largo del plazo completo. Compara los totales, no los pagos mensuales.
El motivo importa. Liquidar 38,000 dólares de saldos de tarjetas y vehículos al cierre significa añadir 38,000 dólares a un gravamen de primer orden de treinta años. Distribuido a lo largo de 360 pagos se sentirá más ligero cada mes y, en la mayoría de los casos, costará más en total, a menos que sigas pagando el monto anterior y liquides el saldo antes de tiempo.
Hay un segundo cambio que no aparece en ninguna hoja de trabajo. Los saldos que antes no tenían garantía quedan respaldados por tu casa. La investigación de la CFPB sobre prestatarios con retiro de efectivo encontró un alivio real en los datos: el 57.2 por ciento de los prestatarios de refinanciamiento con retiro de efectivo que arrastraban saldos de tarjetas de crédito los redujo en un 10 por ciento o más. Ese mismo estudio señala la contrapartida con claridad: mover deuda no hipotecaria a deuda hipotecaria aumenta el riesgo de ejecución hipotecaria, porque la garantía ahora es tu casa (CFPB, Cash-Out Refinances and Paydown Behavior of Non-mortgage Debt Balances).
Las dos cosas son ciertas a la vez, y ninguna resuelve la pregunta por sí sola. Lo que sugieren es hacer esto una sola vez, de forma deliberada, y con un plan para lo que generó la presión en primer lugar.
La deducción fiscal puede que no siga el efectivo
Desde 2017, el interés del dinero que pides prestado contra tu casa es deducible solo en la medida en que los fondos se usaron para comprar, construir o mejorar sustancialmente la casa que asegura el préstamo (IRS Publication 936).
El dinero que se destina a un techo nuevo o a una ampliación puede calificar. El que se usa para pagar tarjetas de crédito, un vehículo o matrícula escolar, por lo general no. Si un beneficio fiscal previsto es parte de por qué esto te resulta atractivo, consúltalo con tu preparador de impuestos antes de darlo por hecho.
El derecho (entitlement), tu COE y el crédito
Si tu Certificate of Eligibility muestra derecho completo (full entitlement), la VA no te impone ningún límite de préstamo. Tu prestamista aún tiene que aprobar la cantidad basándose en tu crédito, ingresos, deudas y activos, y el préstamo no puede exceder el valor tasado (VA home loan entitlement and limits).
Hay dos detalles que suelen sorprender a la gente. Primero, la VA no establece una puntuación de crédito mínima, pero los prestamistas sí, y varían, por lo que una respuesta no es la respuesta. Segundo, si tu COE tiene una condición de refinanciamiento con retiro de efectivo, esa elegibilidad solo se puede usar para un refinanciamiento con retiro de efectivo de la propiedad específica nombrada en el certificado.
Lo que la suscripción aún pedirá
Tener la casa libre de gravámenes no acorta el expediente. Tu prestamista ordena una tasación, y cuenta con entregar talones de pago de los últimos 30 días, formularios W-2 de los dos últimos años y declaraciones federales de impuestos de dos años en la mayoría de los prestamistas. La ocupación es un requisito, no una preferencia, así que una propiedad de alquiler o una segunda casa no califican para este producto.
Cuándo encaja un refinanciamiento VA con retiro de efectivo en una casa pagada
Suele encajar con una necesidad grande y concreta que no se va a repetir: obra estructural en la casa, un evento médico, saldos de alto costo que estás seguro de no volver a acumular. Encaja mejor cuando el 90 por ciento de tu valor tasado cubre esa necesidad con espacio de sobra.
Suele no encajar cuando la necesidad es lo bastante pequeña para una opción más corta o sin garantía, o cuando piensas vender en pocos años y acabarías pagando costos de cierre dos veces. No encaja cuando el límite del 90 por ciento no alcanza para resolver de verdad el problema, porque un arreglo parcial sobre una casa pagada es una forma cara de seguir atrapado. Y no encaja cuando el dinero compraría un poco de aire sin cambiar lo que consumió la ronda anterior.
Nada de eso es un juicio sobre ti. Es una cuestión de encaje, y eso se puede saber antes de solicitar.
Preguntas frecuentes
¿Necesito una hipoteca existente para obtener un refinanciamiento con retiro de efectivo de la VA?
La elegibilidad publicada por la VA requiere un Certificate of Eligibility, crédito e ingresos satisfactorios, y ocupación de la casa. No requiere un gravamen existente. Cada prestamista puede aplicar estándares más estrictos que la VA, así que confírmalo con el prestamista con el que estés trabajando.
¿Cuánto puedo retirar si poseo la casa libre de gravámenes?
Cuenta con alrededor del 90 por ciento del valor razonable de la casa. La regulación permite hasta el 100 por ciento, pero sin un préstamo anterior para comparar, el criterio de relación préstamo-valor del 90 por ciento suele ser el único beneficio tangible neto que el expediente puede cumplir.
¿Tendré que esperar 210 días antes de poder cerrar?
No. El requisito de 210 días y sexto pago se aplica a los refinanciamientos que liquidan un préstamo ya garantizado o asegurado por la VA. Si no hay préstamo sobre la propiedad, no aplica.
¿Me aplica la cuota de financiamiento?
Se aplica al 2.15 por ciento en el primer uso del beneficio y al 3.3 por ciento después del primer uso, salvo que te corresponda una de las exenciones de la VA, la más común, recibir o ser elegible para recibir compensación de la VA por una discapacidad relacionada con el servicio. Pide tu estado de exención por escrito antes de comparar ofertas.
¿Puedo hacer esto en una propiedad de alquiler o una casa de vacaciones?
No. El refinanciamiento con retiro de efectivo de la VA requiere que vivas en la casa que se está refinanciando.
¿Es el interés deducible?
Solo en la medida en que el dinero se use para comprar, construir o mejorar sustancialmente la casa que garantiza el préstamo, según las normas del IRS vigentes desde 2017. El dinero destinado a deuda de consumo u otros fines por lo general no es deducible. Confirma con tu preparador de impuestos.
Un próximo paso tranquilo
No tienes que decidir nada hoy. El primer paso útil es pequeño. Averigua con honestidad a cuánto equivale el 90 por ciento del valor de tu casa en tu condado y cuál sería la cuota de financiamiento en tu situación concreta. Esos dos números te dicen casi todo lo que necesitas saber, y ninguno de los dos requiere una solicitud.
Un oficial de préstamo de GoodLoan puede repasarlos contigo y decirte con claridad si esto encaja en tu caso. Somos un prestamista aprobado por la VA, y decimos no con frecuencia, porque una casa pagada es un activo real y volver a ponerle un gravamen tiene que justificarse.
