Si tienes un préstamo VA, ya sabes cómo se ve tu buzón de correo. Sobres que parecen oficiales con un número en negrita, a veces un sello o una franja roja, blanca y azul. La oferta dentro dice que podrías bajar tu pago, saltarte un mes, y llevarte un cheque.
Parte de ese correo es legítimo. Parte está diseñado para parecer que proviene del gobierno o de la empresa que administra tu préstamo. Tanto el Department of Veterans Affairs (VA) como el Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) han advertido a los veteranos sobre este patrón exacto, y la CFPB ha tomado medidas de cumplimiento contra múltiples empresas hipotecarias por correos que imitaban avisos federales.
Las matemáticas en estas ofertas están ocultas a propósito. Eso no es un comentario sobre tu criterio. Personas cuidadosas y financieramente alfabetizadas caen en estas campañas cada semana, porque la parte engañosa casi siempre es un número que fue omitido en lugar de un número impreso incorrectamente.
Qué es realmente un VA IRRRL
El Préstamo de Refinanciación por Reducción de Tasa de Interés, o IRRRL, es el producto de refinanciación propio de la VA para veteranos que ya tienen un préstamo garantizado por la VA. La VA también lo llama refinanciación simplificada VA. Su propósito es estrecho: reemplazar un préstamo VA existente con uno nuevo a una tasa de interés más baja, o pasar de una tasa ajustable a una tasa fija. Según VA.gov, generalmente no requiere una nueva tasación o un nuevo Certificate of Eligibility, por lo que se mueve más rápido que un préstamo de compra.
Un VA IRRRL no es un producto de dinero en efectivo. No puedes usarlo para sacar capital para consolidación de deudas o reparaciones. Si un correo te ofrece un cheque grande y lo llama refinanciación simplificada, el producto que se describe es algo más, y los términos son diferentes.
Las protecciones que ya rodean un VA IRRRL
La mayoría de los correos se saltan esta parte, y es la parte que te pone en terreno sólido en una conversación. El Congreso y la VA escribieron reglas contra el refinanciamiento en serie en el IRRRL precisamente porque esa práctica estaba perjudicando a los veteranos.
La antigüedad detiene el refinanciamiento repetido
Antes de poder usar un VA IRRRL, tu préstamo actual debe tener cierta antigüedad. Bajo la regla publicada en el Federal Register, la antigüedad requerida es la posterior de dos fechas: 210 días después de que se realice el primer pago del préstamo, y la fecha en que se realice el sexto pago mensual.
Ambas condiciones deben cumplirse. Entonces, cuando alguien llama dos meses después de que cerraste y quiere que refinancies inmediatamente, el cronograma en sí mismo te está diciendo algo. La VA también ha aclarado que los seis pagos consecutivos no tienen que ser los seis más recientes, y un pago incumplido después de que ya hayas alcanzado la marca de seis pagos no reinicia el reloj.
La prueba de recuperación de 36 meses
Cada dólar de honorarios, costos de cierre y gastos que asumas debe recuperarse a través del ahorro dentro de 36 meses de la nueva fecha de nota. El prestamista debe certificar esto a la VA por escrito, en la hoja de cálculo del IRRRL, el VA Form 26-8923. Los impuestos, montos de depósito en garantía y cuotas de financiación VA se excluyen del cálculo.
Eso replantea todo el argumento de venta. Un pago más bajo no es la prueba. La prueba es si tu costo total se recupera dentro de tres años. Una oferta puede anunciar un pago mensual más pequeño y aún así fallar las matemáticas que importan para ti, porque el pago disminuyó solo al estirar el plazo nuevamente.
La prueba de beneficio tangible neto
Por separado, el prestamista tiene que darte una prueba de beneficio tangible neto, y el refinanciamiento tiene que pasarla. El estándar escrito en la regulación es si el préstamo está en el interés financiero del veterano, es decir, el tuyo en lugar del del prestamista. Se te permite pedir ver cómo resultó esa prueba y qué números entraron en ella.
Nueve cosas en un correo que merecen una segunda mirada
Ninguna de estas prueba mala intención por sí sola. Cualquiera de ellas es razón para detenerse y hacer una pregunta directa antes de firmar cualquier cosa.
- Un sello del gobierno, un logo VA, o lenguaje que implique que una agencia federal lo envió. Los prestamistas privados hacen estos préstamos y no son entidades gubernamentales. La CFPB ha citado anuncios que usaban palabras, imágenes o diseños asociados con la VA, el IRS, y la FDIC para crear una impresión falsa de afiliación federal.
- Lenguaje que parece que proviene de tu actual administrador de préstamos. El correo disfrazado como un aviso de la empresa a la que ya le pagas es una táctica común, porque las personas actúan más rápido ante una carta que creen que proviene de una empresa con la que ya tratan.
- "Aprobación garantizada", o aprobación independientemente del crédito. Nadie puede prometer un resultado antes de revisar tu expediente. La palabra garantizado no tiene lugar en una solicitud hipotecaria.
- Una fecha límite sin conexión con tu situación. Las ventanas que expiran y el encuadre de "actúa ahora" existen para acortar el tiempo que dedicas a leer.
- "Salta hasta dos pagos de hipoteca". Realmente no te saltas nada. Ese interés normalmente se incorpora al nuevo saldo del préstamo. La VA y la CFPB señalan esta afirmación específicamente en su advertencia conjunta a los veteranos.
- "Reembolso de depósito en garantía al cierre". Tu reembolso de depósito en garantía es tu propio dinero saliendo de la cuenta antigua, y estarás financiando una nueva cuenta de depósito en garantía en el nuevo préstamo. El prestamista no te está dando un beneficio.
- "Sin costos de cierre de tu bolsillo". A veces razonable, a veces no. Los costos aún existen. Fueron agregados a tu principal o pagados a través de una tasa más alta, y puedes preguntar cuál, en dólares.
- Una cifra de pago sin desglose. Si un correo muestra un pago mensual pero sin honorarios, sin cuota de financiación, sin plazo, y sin cifra de interés total, es publicidad en lugar de una cotización.
- Cualquier instrucción para enviar un pago a un lugar nuevo, dejar de pagar a tu administrador actual, o pagar una tarifa por adelantado. La CFPB enumera estas entre las señales de advertencia más claras. Las solicitudes de órdenes de dinero, tarjetas de regalo, o fondos transferidos no tienen lugar en un refinanciamiento.
Lee la oferta como lo haría un suscriptor
Una oferta VA IRRRL engañosa generalmente falla en una de cinco entradas. Alinea cualquier cotización con estas antes de reaccionar al pago.
Comienza con el plazo. ¿Cuántos años quedan en tu préstamo actual, y cuántos años dura el nuevo? Reiniciar un préstamo con 22 años restantes de vuelta a 30 años baja el pago. También suma años de interés a una deuda que estabas casi terminando.
Luego el interés total durante la vida del préstamo. Pide la cifra en dólares en el nuevo préstamo y compárala contra lo que pagarías manteniendo el préstamo que tienes. Un pago puede caer mientras el interés total sube, y esa es la forma más común en que una oferta mala logra verse bien.
Luego cada tarifa, expresada en dólares en lugar de porcentajes. Originación, puntos de descuento, título, registro, todo.
Luego la cuota de financiación VA. VA.gov publica el cronograma de cuota de financiación, y la cuota IRRRL se establece en 0.5 por ciento del monto del préstamo. Los veteranos que reciben compensación por una discapacidad relacionada con el servicio generalmente están exentos. Si estás exento y una cotización aún incluye esa tarifa, plantéalo.
Finalmente, punto de equilibrio en meses: costos totales divididos por ahorros mensuales. Si ese número llega a más de 36 meses, el préstamo no puede pasar la certificación de recuperación de la VA, y probablemente tampoco debería pasar la tuya.
Usa la documentación a la que tienes derecho
Las reglas de divulgación federal te dan dos documentos que hacen que la comparación sea mucho más difícil de ocultar.
El Loan Estimate (estimación de préstamo) llega dentro de tres días hábiles de que el prestamista reciba seis piezas de información de ti. Utiliza un formato estándar, por lo que dos Loan Estimates pueden colocarse lado a lado y leerse línea por línea.
El Closing Disclosure (divulgación de cierre) debe llegar a ti al menos tres días hábiles antes del cierre, según la CFPB. Esos tres días existen para que puedas verificar los términos finales contra la estimación que te dieron. El explicador del Closing Disclosure de la CFPB te guía a través del formulario campo por campo.
Si una empresa se resiste a poner una oferta en un Loan Estimate, tienes tu respuesta. Una cotización verbal no se puede comparar con nada.
Dos preguntas que vale la pena hacer en voz alta
Pide a cualquier oficial de préstamos, incluido el nuestro, que responda estas por escrito.
"¿Cuál es su ID de NMLS?" Cada originador de préstamos hipotecarios licenciado tiene uno, y puedes buscarlo en la base de datos NMLS Consumer Access para confirmar que la empresa y el individuo están autorizados en tu estado.
"¿Cuánto me cuesta esto en total, y cuándo llego al punto de equilibrio?" Una respuesta directa regresa como dos cifras en dólares y un conteo de meses. Una respuesta vaga te dice algo también.
Dónde encaja GoodLoan
GoodLoan está aprobado por la VA, y una persona real revisa tus números antes de que alguien sugiera un producto. Obtienes el plazo, el interés total, los honorarios desglosados, y el mes de punto de equilibrio, en comparación con mantener el préstamo que ya tienes.
También decimos que no bastante a menudo. Si un IRRRL no cumple con las matemáticas de recuperación, o no te deja mejor que quedarte quieto, la respuesta útil es que no deberías hacerlo. Esa conversación no cuesta nada y no conlleva obligación.
Si un correo está en tu mostrador en este momento, tráelo. Leerlo juntos durante quince minutos es un primer paso pequeño, y uno razonable.
Preguntas frecuentes
¿Es cada oferta VA IRRRL que recibo en el correo una estafa?
No. Muchos prestamistas legítimos comercializan por correo, y un VA IRRRL puede ser una decisión sólida para el prestatario correcto. El problema es que las ofertas legítimas y engañosas se ven casi idénticas dentro de un sobre. Juzga la oferta por los números desglosados en un Loan Estimate en lugar de por el sobre en el que llegó.
¿Cómo verifico si un prestamista está licenciado?
Pide el ID de NMLS de la empresa y el ID de NMLS del oficial de préstamos, luego búscalos en NMLS Consumer Access. Muestra el estado de licencia y en qué estados están autorizados a prestar. Cualquier originador legítimo entrega ese número sin dudarlo.
¿Puede un VA IRRRL darme dinero en efectivo al cierre?
Generalmente no. El VA IRRRL existe para bajar una tasa o pasar de una tasa ajustable a una tasa fija, y no es un producto de dinero en efectivo. Si una oferta describe una refinanciación simplificada con un cheque grande adjunto, pregunta qué programa de préstamo es en realidad, porque los términos y la suscripción difieren.
¿Por qué mi pago baja mientras mi interés total sube?
Porque se reinició el plazo. Estirar un préstamo con 20 años restantes de nuevo a 30 años baja el monto mensual y suma una década de interés. Es por eso que el mes de punto de equilibrio y la cifra de interés total importan más que el pago.
¿Qué debo hacer si creo que una oferta fue engañosa?
Puedes presentar una queja a la CFPB en consumerfinance.gov, y el centro regional de préstamos de la VA que sirve tu área puede revisar problemas específicos de la VA. Guarda el correo, el sobre, y cualquier mensaje de voz.
¿Mi prestamista actual tiene que ser quien haga mi IRRRL?
No. Puedes usar cualquier prestamista aprobado por la VA, y eres libre de obtener más de un Loan Estimate y compararlos línea por línea.
