Un refinanciamiento cash-out convencional puede convertir parte de tu patrimonio neto en dinero que puedas utilizar, ya sea para un proyecto en casa, un gasto importante o para reducir saldos de mayor costo. El dinero en efectivo es el titular de la historia. Los costos de cierre son la parte que decide si todo el movimiento vale la pena, y es fácil subestimarlos cuando estás enfocado en la cantidad que recibirás.

He aquí la verdad incómoda desde el principio: los cargos en un refinanciamiento cash-out convencional son dinero real, y salen del mismo patrimonio neto que estás tratando de poner a trabajar. Los propietarios inteligentes y responsables pasan esto por alto todo el tiempo, porque las cotizaciones tienden a destacar la tasa y la cantidad en efectivo mientras que los costos quedan más abajo en la página. Pongamos los costos donde puedas verlos, para que puedas sopesar la situación financiera completa en lugar de un solo número atractivo.

Qué es un refinanciamiento cash-out convencional

Un refinanciamiento cash-out reemplaza tu hipoteca existente con un nuevo préstamo mayor y te entrega la diferencia en efectivo. Si tu casa vale $400,000 y debes $220,000, tienes $180,000 de patrimonio neto sobre el papel. Un refinanciamiento cash-out te permite pedir prestado contra parte de ese patrimonio neto y recibir los fondos adicionales al cierre.

En un préstamo convencional, hay un límite sobre cuánto puedes tomar. Para una vivienda unifamiliar principal, las directrices de préstamos convencionales generalmente limitan un refinanciamiento cash-out al 80 por ciento del valor tasado de la casa. En la práctica, esto significa que mantienes al menos el 20 por ciento de patrimonio neto en la casa después del refinanciamiento. Este límite importa para tu planificación de costos, porque establece el techo de cuánto puedes pedir prestado y, junto con eso, el tamaño del préstamo sobre el cual se calculan tus costos de cierre.

Por qué los costos de cierre merecen tu atención

Refinanciar no es gratis. Según la Guía del Consumidor para Refinanciamientos de Hipotecas de la Reserva Federal, el costo de refinanciar una casa comúnmente oscila entre el 3 y el 6 por ciento del capital del préstamo. En un préstamo cash-out más grande, ese porcentaje se convierte en una cifra significativa en dólares, y vale la pena conocer las piezas para que nada te sorprenda en la mesa de cierre.

El sistema no oculta estos costos para engañarte. Simplemente es que cada carga tiene su propio nombre, su propio beneficiario y su propia línea, por lo que el total se distribuye en un documento que la mayoría de las personas ven solo una vez. Ver las categorías con anticipación te devuelve el control.

Los principales costos de cierre, en términos sencillos

Cargos del prestamista y originación. Estos cubren el trabajo de suscripción y preparación de tu préstamo. Dependiendo de la oferta, pueden incluir una tarifa de originación y cualquier punto de descuento que elijas pagar para reducir tu tasa.

Tasación. Un refinanciamiento cash-out convencional casi siempre requiere una tasación actual, porque la cantidad que puedes pedir prestado depende del valor de la casa. Esta es una tarifa que pagas independientemente de cómo resulte el resto del préstamo.

Trabajo de título y seguro de título del prestamista. El prestamista confirma el historial de propiedad de la propiedad y protege su interés en la casa. En un refinanciamiento, típicamente pagas por la póliza del prestamista.

Grabación, liquidación y honorarios de terceros. Estos son los cargos por grabar legalmente el nuevo préstamo y por el agente de cierre que maneja los papeles y los fondos.

Artículos prepagos y depósito en garantía. Puedes pagar con anticipación algunos intereses, y tu cuenta de depósito en garantía para impuestos sobre la propiedad y seguro del propietario se establece o se ajusta. Estas no son realmente "tarifas" del préstamo, pero son dinero que cambia de manos al cierre, por lo que pertenecen a tu planificación.

El Buró de Protección Financiera del Consumidor requiere que los prestamistas te entreguen un Loan Estimate que presente estos cargos en un formato estándar dentro de tres días hábiles de tu solicitud. Ese formulario es tu mejor amigo para comparar ofertas, porque cada prestamista tiene que presentar las mismas categorías de la misma manera.

Financiar los costos en el préstamo

En un refinanciamiento cash-out convencional, a menudo puedes incorporar los costos de cierre al nuevo monto del préstamo en lugar de pagarlos de tu bolsillo. Esto mantiene el dinero en tu mano hoy. También significa que pides prestado más, y pagas intereses sobre esos costos financiados durante toda la vida del préstamo.

Ninguna opción es automáticamente mejor. Pagar costos por adelantado preserva tu saldo de préstamo y tus intereses a largo plazo. Incorporarlos protege tu flujo de caja ahora. La respuesta correcta depende de cuánto dinero tengas, cuánto tiempo planeas mantener la casa y para qué es el dinero liberado. Un oficial de préstamos que sea honesto contigo te mostrará ambas versiones.

Cómo los costos de cierre cambian si vale la pena el cash-out

Piénsalo como una pregunta de punto de equilibrio. Estás gastando costos de cierre para lograr algo, ya sea acceder a efectivo, cambiar tu tasa o ambas cosas. Los costos solo se justifican si lo que ganas supera lo que gastas, durante el tiempo que realmente mantienes el préstamo.

Hazlo con tus propias cifras. Suma los costos de cierre estimados de tu Loan Estimate. Luego mira para qué es el cash-out. Si estás usando los fondos para pagar saldos que tienen un costo mucho mayor que tu hipoteca, compara el interés que ahorrarías contra los costos de cierre más los intereses en el nuevo saldo hipotecario más grande. Si estás sacando dinero en efectivo para un proyecto, pregúntate si el valor o la necesidad justifican el costo completo de pedir prestado, no solo el pago mensual.

Esta es la razón por la que nunca enmarcamos un refinanciamiento cash-out alrededor de la tasa únicamente. Una tasa más baja en un saldo más grande con varios miles de dólares en costos aún puede dejarte pagando más en general. La tasa es una entrada. Los costos, el nuevo saldo, el término y tu cronograma son el resto de la ecuación.

Una nota sobre tu patrimonio neto

El límite del 80 por ciento es una protección tanto como un límite. Mantener al menos el 20 por ciento de patrimonio neto en la casa te da un colchón, y te impide pedir prestado contra cada dólar de valor que has construido. Cuando planifiques un refinanciamiento cash-out, trata el patrimonio neto que estás convirtiendo como un recurso finito. Los costos de cierre consumen una porción de él antes de que siquiera veas el efectivo, por lo que pedir prestado solo lo que realmente necesitas mantiene más de ese patrimonio neto trabajando para ti.

Preguntas que vale la pena hacer antes de comprometerse

Cuando recibas una cotización, pide al oficial de préstamos que te camine a través del Loan Estimate línea por línea. Pregunta cuáles costos son fijos, como la tasación y los honorarios de grabación, y cuáles son los cargos propios del prestamista que pueden variar entre ofertas. Pregunta cómo se ve el préstamo con costos pagados por adelantado versus financiados. Y pregunta por el total que pagarías durante el tiempo que esperas mantener la casa, no solo el pago mensual. Esas respuestas te dicen mucho más que la tasa únicamente.

Habla con un oficial de préstamos de GoodLoan

Un refinanciamiento cash-out convencional puede ser una forma sensata de poner tu patrimonio neto a trabajar, siempre y cuando los costos tengan sentido para lo que estás tratando de hacer. En GoodLoan preferimos mostrarte los números reales, incluyendo las partes que argumentan en contra del préstamo, que venderte un pago. Decimos que no cuando las matemáticas dicen que no. Si quieres una visión clara e itemizada de lo que te costaría un refinanciamiento cash-out y si vale la pena, un oficial de préstamos de GoodLoan (con licencia NMLS) puede preparar un desglose en términos sencillos a partir de tus propias cifras. El primer paso es una conversación, no una solicitud.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto puedo pedir prestado con un refinanciamiento cash-out convencional? Para una vivienda unifamiliar principal, las directrices convencionales generalmente limitan un refinanciamiento cash-out al 80 por ciento del valor tasado de tu casa, por lo que mantienes al menos el 20 por ciento de patrimonio neto después del préstamo.

¿Cuánto suelen costar los costos de cierre en un refinanciamiento? La Reserva Federal señala que refinanciar comúnmente cuesta entre el 3 y el 6 por ciento del capital del préstamo. En un préstamo cash-out más grande, eso se convierte en una cantidad significativa en dólares, por lo que revisa tu Loan Estimate cuidadosamente.

¿Puedo incorporar los costos de cierre en el préstamo? A menudo sí. Típicamente puedes financiar los costos en el nuevo saldo para mantener dinero en mano, pero pagarás intereses sobre esos costos durante toda la vida del préstamo. Compara ambas versiones antes de decidir.

¿Necesito una tasación para un refinanciamiento cash-out? Casi siempre. Porque la cantidad que puedes pedir prestado depende del valor de tu casa, un refinanciamiento cash-out convencional generalmente requiere una tasación actual.

¿Cómo comparo ofertas de manera justa? Usa el Loan Estimate. Los prestamistas deben proporcionar este formulario estandarizado dentro de tres días hábiles de la solicitud, y presenta cada tarifa en las mismas categorías, lo que hace que las ofertas sean fáciles de alinear lado a lado.

¿Vale la pena el costo de un refinanciamiento cash-out? Depende de para qué uses el dinero en efectivo y cuánto tiempo mantengas el préstamo. Pesa los costos totales de cierre y los intereses en el saldo más grande contra el beneficio que obtienes. Si el beneficio supera esos costos durante tu cronograma real, puede valer la pena.