Si ha acumulado equidad en su casa y está pensando en convertir una parte en efectivo, una refinanciación de efectivo convencional es una de las principales formas de hacerlo. La pregunta que la mayoría de las personas se hacen primero es cuánto pueden obtener. La respuesta depende de un único número que los prestamistas observan de cerca: la relación préstamo-valor, o LTV. Entender esa única cifra le indica prácticamente todo sobre el tamaño del cheque que puede llevarse.
Esta guía explica cómo funcionan los límites de LTV en una refinanciación de efectivo convencional, por qué el tipo de propiedad cambia el tope, y cómo estimar su propia cifra antes de que jamás llame a un prestamista.
Qué hace realmente una refinanciación de efectivo
Una refinanciación de efectivo reemplaza su hipoteca actual con una nueva y más grande. Usted paga el saldo anterior y recibe la diferencia entre los dos préstamos en efectivo. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor describe cómo funcionan estos préstamos y señala que los prestatarios a menudo usan el dinero para pagar otras deudas, cubrir reparaciones del hogar o manejar un gasto importante.
El efectivo que recibe no es dinero gratis. Es su propia equidad, convertida de algo que no puede gastar en algo que sí puede, y la paga como parte de una hipoteca más grande. Ese enfoque importa, porque mantiene la decisión honesta.
Cómo funciona la relación préstamo-valor
La relación préstamo-valor es el tamaño de su préstamo dividido por el valor tasado de su casa, expresado como un porcentaje. Si su casa se tasa en 400.000 dólares y su nuevo préstamo es de 300.000 dólares, su LTV es 75 por ciento. Cuanto menor sea el número, más equidad conservará en la casa.
En una refinanciación de efectivo, el LTV se calcula sobre el nuevo préstamo más grande, incluido el efectivo que obtiene. Esa es la cifra a la que se aplica el límite.
La regla del 80 por ciento en una vivienda principal
Para una refinanciación de efectivo convencional en una vivienda principal de una unidad, el préstamo generalmente se limita al 80 por ciento del valor tasado de la casa. En términos simples, debe dejar al menos el 20 por ciento de su equidad en la casa. No puede pedir prestado todo.
Así es como funciona. Suponga que su casa se tasa en 400.000 dólares. El 80 por ciento de eso es 320.000 dólares, que es el préstamo nuevo más grande que podría obtener. Si aún debe 250.000 dólares en su hipoteca actual, la diferencia, aproximadamente 70.000 dólares, es lo máximo que podría recibir en efectivo antes de los gastos de cierre. Reste esos gastos y tendrá su cifra realista.
Por qué las propiedades de inversión y multiunitarias tienen límites más bajos
La cifra del 80 por ciento se aplica a una vivienda de una unidad en la que vive. Una vez que la propiedad es algo diferente, el límite generalmente se ajusta. Las refinanciaciones de efectivo en segundas viviendas, en propiedades de dos a cuatro unidades y en propiedades de inversión se mantienen comúnmente en un LTV más bajo, a menudo alrededor del 75 por ciento, porque el prestamista asume más riesgo cuando el hogar no es su residencia principal. Si posee un dúplex en el que vive o una propiedad de alquiler en otro lugar, espere una porción más pequeña del valor disponible como efectivo. La cifra exacta depende de la propiedad y el préstamo, así que confirme la suya.
La tasación decide su límite máximo
Su límite de LTV es tan bueno como su valor tasado, porque el porcentaje se aplica a la tasación, no a lo que usted cree que vale la casa o a lo que pagó por ella. Si la tasación resulta más baja de lo esperado, el efectivo disponible se reduce junto con ella. Esto vale la pena tener en mente antes de planificar alrededor de una cifra específica en dólares. Un oficial de préstamos puede examinar las ventas recientes en su área y darle un estimado fundamentado, pero la tasación es el número que establece su verdadero límite máximo.
El valor es más que el efectivo que recibe
Es fácil enfocarse en la cantidad más grande que puede obtener. La pregunta más útil es qué cuesta el dinero y qué hace por usted. Una refinanciación de efectivo reinicia su hipoteca, a menudo a un plazo nuevo de 30 años, y puede cambiar su tasa y su pago mensual. Obtener equidad significa pagar intereses sobre esa cantidad durante años, así que la comparación real es el costo total del efectivo contra el valor de lo que hace con él.
Hay un punto que los números hacen claro. Convertir deuda sin garantía, como tarjetas de crédito, en deuda hipotecaria mueve ese saldo a su casa. El CFPB señala que pagar deudas no hipotecarias con deuda hipotecaria puede aumentar el riesgo de ejecución hipotecaria, porque la deuda ahora está vinculada a su casa. Para muchas familias el intercambio sigue siendo válido, ya que la hipoteca puede tener una tasa más baja y un único pago es más fácil de manejar. El punto es hacer esa elección con los ojos abiertos en lugar de basarse en la promesa de un pago mensual más bajo solamente.
Cómo estimar su efectivo disponible
Puede esbozar su propia cifra en unos pocos minutos:
- Estime el valor de su casa. Una venta reciente de una casa similar cercana es un punto de partida razonable.
- Multiplique ese valor por 0,80 para una vivienda principal, o por aproximadamente 0,75 para una propiedad de inversión o multiunitaria. Ese es su préstamo nuevo máximo.
- Reste lo que aún debe en su hipoteca actual. Lo que queda es su efectivo aproximado antes de los gastos.
- Reste los gastos de cierre estimados para llegar a una cifra realista.
Trate esto como un estimado, no como una promesa. La tasación y su situación financiera completa establecen el número final, pero esta matemática le dice rápidamente si una refinanciación de efectivo merece una conversación real.
Hable su cifra con alguien honesto
GoodLoan puede ejecutar estas cifras con usted utilizando un estimado de valor fundamentado y el saldo real de su hipoteca, así que ve el rango real antes de comprometerse con nada. Decimos que no cuando una refinanciación de efectivo no lo sirve, y preferimos decirle eso temprano que verlo asumir un préstamo que no se ajusta. Nuestro número de identificación NMLS se encuentra en cada Estimación de Préstamo que enviamos, así que siempre sabe con quién está trabajando.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto efectivo puedo obtener en una refinanciación convencional?
En una vivienda principal de una unidad, su nuevo préstamo generalmente se limita al 80 por ciento del valor tasado. Su efectivo es esa cantidad menos lo que aún debe menos los gastos de cierre. Las propiedades de inversión y multiunitarias generalmente tienen límites más bajos.
¿Por qué tengo que dejar el 20 por ciento de equidad en mi casa?
El límite del 80 por ciento está incorporado en las directrices de refinanciación de efectivo convencional. Mantener equidad en la casa lo protege tanto a usted como al prestamista si los valores cambian, y es una gran parte de por qué el programa permanece estable a lo largo del tiempo.
¿El límite se basa en lo que pagué o en lo que vale la casa ahora?
En lo que vale ahora, según lo establecido por la tasación. Por eso un estimado de valor preciso importa antes de planificar alrededor de una cantidad específica de efectivo.
¿Puedo hacer una refinanciación de efectivo en una propiedad de alquiler?
Sí, pero el límite de LTV generalmente es más bajo que en una vivienda principal, a menudo alrededor del 75 por ciento. Conserva más equidad en la propiedad porque el prestamista trata una casa no ocupada por el propietario como de mayor riesgo.
¿Debería usar una refinanciación de efectivo para pagar tarjetas de crédito?
Puede ayudar, ya que la deuda hipotecaria a menudo tiene una tasa más baja y consolida varios pagos en uno. El intercambio es que el saldo ahora está garantizado por su casa. Observe el costo total y el riesgo, no solo el pago mensual más bajo, y pida a un oficial de préstamos que ejecute ambos.
¿Una refinanciación de efectivo siempre sube mi pago mensual?
No siempre. Un saldo más grande empuja el pago hacia arriba, mientras que una tasa más baja o un plazo más largo puede tirarlo hacia abajo. La única forma de saberlo es ver sus números específicos lado a lado, lo que un oficial de préstamos puede preparar para usted.
Qué protege el límite de LTV
El amortiguador del 20 por ciento puede parecer la regla que lo mantiene alejado de su propio dinero. Es más parecido a un cinturón de seguridad. Los valores de las casas se mueven, y un prestatario que obtiene cada último dólar de equidad no tiene espacio si el mercado se suaviza. El límite lo mantiene de terminar debiendo más de lo que vale la casa, que es la situación que atrapa a las personas cuando necesitan vender o refinanciar de nuevo. Entonces, aunque el límite establece un techo sobre el efectivo de hoy, también preserva la flexibilidad que puede desear más tarde. Los propietarios cuidadosos tratan el límite como una herramienta de planificación en lugar de un obstáculo, y deciden cuánto del espacio disponible realmente necesitan en lugar de tomar el máximo por reflejo.
¿Puedo obtener menos del efectivo máximo?
Sí, y a menudo debería hacerlo. Pedir prestado solo lo que necesita mantiene su pago más bajo, su equidad más alta y sus opciones abiertas para el futuro. El límite es un techo, no un objetivo, y no hay ninguna regla que diga que tiene que alcanzarlo.
