Si tienes un buen crédito y un historial constante de pagar lo que debes, la pregunta raramente es si puedes obtener un préstamo convencional. La pregunta es cuánto te costará y dónde se sitúa tu puntuación de crédito en esa ecuación. Los requisitos de puntuación de crédito para préstamos convencionales solían reducirse a un único número. Eso ha cambiado, y el cambio juega a favor de las personas que manejan el dinero cuidadosamente incluso cuando su puntuación no es perfecta.

Qué es un préstamo convencional, en términos simples

Un préstamo convencional es una hipoteca que no está respaldada por un programa gubernamental como el VA o FHA. La mayoría de los préstamos convencionales siguen directrices de conformidad, los estándares que permiten que un préstamo se venda en el mercado secundario después del cierre. Esas directrices determinan qué buscan los prestamistas, incluida la forma en que tratan tu crédito. Dado que un préstamo convencional no está asegurado por una agencia federal, el prestamista asume más riesgo, y tu perfil crediticio es una de las principales formas en que lo miden.

La pregunta de la puntuación de crédito, y qué cambió recientemente

Durante años, la regla general fue una puntuación de crédito mínima de 620 para un préstamo convencional de conformidad. Puntuaciones por debajo de eso, y la respuesta solía ser no, sin importar el resto de tu solicitud. Esa línea firme se ha ablandado. Las directrices de conformidad ahora se basan en la suscripción automatizada que evalúa tu situación financiera completa en lugar de detenerse en un número. Un pago inicial sólido, reservas saludables y un historial de pagos limpio pueden tener un peso que un corte fijo solía ignorar.

Dos cosas no han cambiado. Los prestamistas aún pueden establecer sus propios mínimos, llamados sobreposiciones, por encima de lo que permitan las directrices. Y si haces un pago inicial inferior al 20 por ciento, la compañía de seguros de hipoteca privada involucrada puede aplicar sus propios requisitos de puntuación, que afectan tanto la aprobación como el costo. Así que la respuesta honesta a "qué puntuación necesito" es que el piso es más bajo y más borroso de lo que solía ser, y el resto de tu solicitud importa más que nunca.

Tu puntuación cambia el precio, no solo el sí o no

Aquí está la parte que los titulares se saltan. Para la mayoría de los prestatarios con crédito decente, la puntuación no decide si eres aprobado. Decide lo que pagas. Los precios convencionales se mueven en niveles. Conforme tu puntuación sube a través de esos niveles, la tasa que se te ofrece tiende a mejorar, y el costo de cualquier seguro hipotecario requerido tiende a caer. La Consumer Financial Protection Bureau explica cómo los prestamistas utilizan las puntuaciones para fijar el precio de un préstamo en su descripción general de puntuaciones de crédito.

Esto es por qué dos personas pueden ser aprobadas por el mismo monto de préstamo e irse con pagos mensuales muy diferentes. La matemática no está oculta porque alguien te la esté escondiendo a propósito. Simplemente rara vez se explica, así que la puntuación se trata como una puerta de aprobación-rechazo cuando en realidad se comporta más como un regulador.

Seguro hipotecario privado y la línea del 20 por ciento

Si tu pago inicial es inferior al 20 por ciento del valor de la vivienda, un préstamo convencional generalmente requerirá un seguro hipotecario privado, o PMI. El PMI protege al prestamista en lugar de a ti, y se suma a tu pago mensual. Tu puntuación de crédito es uno de los factores que establece la tasa de PMI, que es otra razón por la cual una puntuación más alta reduce tu costo real incluso cuando la tasa de interés se ve similar.

La parte que vale la pena saber es que el PMI no es permanente. Según la ley federal, puedes solicitar que se elimine el PMI una vez que el saldo de tu préstamo alcance el 80 por ciento del valor original de la vivienda, y el prestamista debe eliminarlo automáticamente al 78 por ciento, siempre y cuando estés al día con los pagos. El CFPB cubre cómo funciona esto en su explicador de seguro hipotecario privado. Incorporar esto en tu plan cambia cómo se siente un pago inicial menor. Se convierte en un costo con salida en lugar de un impuesto permanente.

Qué evalúa la suscripción además de la puntuación

Tu puntuación de crédito es un factor. Un suscriptor convencional también está leyendo tu relación deuda-a-ingresos, que compara tus pagos de deuda mensuales con tu ingreso bruto mensual. El CFPB explica cómo se calcula esto en su guía de relación deuda-a-ingresos. Examinan cuánto estás poniendo como pago inicial, cuántos meses de reservas te quedan después del cierre, y si tu historial de pagos reciente está limpio. Una persona con una puntuación en los 600 altos y una deuda baja puede leerse como más fuerte en el papel que alguien en los 700 con saldos pesados. La puntuación abre la conversación. El resto de la solicitud la termina.

Dónde una puntuación en los 700 bajos realmente te coloca

Muchos propietarios e hipotecadores responsables se sientan justo alrededor de 700, a menudo mientras pagan saldos que están reduciendo constantemente. Si ese eres tú, el resultado es reconfortante. Estás cómodamente dentro del territorio convencional. El trabajo desde aquí no es probar que perteneces. Es posicionar el resto de tu solicitud para que los niveles de precios fallen a tu favor. Reducir un saldo antes de solicitar, mantener las cuentas al día, y evitar deuda nueva en los meses antes del cierre puede cambiar en qué nivel aterrizas, y ese nivel es dinero real durante la vida del préstamo.

Si tu puntuación aún no es donde la quieres

Una puntuación que se siente baja es generalmente el producto de un sistema que no se explica a sí mismo, no un veredicto sobre ti. El tiempo de pago y cuánto de tu crédito disponible estés utilizando impulsan la mayoría del movimiento, y ambos responden a hábitos constantes durante algunos meses. Pagar los saldos revolventes para que estés utilizando una porción más pequeña de tus límites tiende a ayudar. También lo hace dejar cuentas más antiguas abiertas y mantener cada pago al día. Nada de esto pide un cambio drástico. Pide una pequeña pista antes de solicitar, que es exactamente el tipo de plan que un oficial de préstamos puede mapear contigo.

Un próximo paso tranquilo

No tienes que adivinar dónde te encuentras. Una llamada breve y sin presión con un oficial de préstamos de GoodLoan puede mostrarte en qué nivel de precios cae tu perfil actual, qué cambiaría una puntuación ligeramente más alta, y si un préstamo convencional u otro camino se adapta mejor a tu situación. Somos transparentes sobre el costo completo, no solo la tasa en la primera página, y decimos que no cuando un préstamo no te serviría realmente. GoodLoan es un prestamista licenciado y registrado en NMLS, y una conversación honesta puede reemplazar muchas adivinanzas.

Convencional o un préstamo respaldado por el gobierno, para el mismo comprador

Dos caminos pueden estar abiertos para la misma persona, y la conversación sobre la puntuación se ve diferente en cada uno. Un préstamo respaldado por el gobierno, como un préstamo FHA o VA, a menudo permite una puntuación de crédito más baja y un pago inicial más pequeño, pero puede llevar sus propios costos de seguro o financiamiento que acompañan al préstamo durante años. Un préstamo convencional usualmente premia una puntuación más fuerte y un pago inicial mayor con un seguro hipotecario que puedes cancelar una vez que cruzas el 80 por ciento. Ninguno es automáticamente mejor. La respuesta correcta depende de tu puntuación, tu pago inicial, cuánto tiempo planeas quedarte, y cómo se reparte el costo total a lo largo de tu cronograma real en lugar del primer mes. Un comprador con una puntuación en los 700 bajos y un 10 por ciento de pago inicial podría pagar menos a lo largo de cinco años con un préstamo convencional porque el PMI con el tiempo desaparece, mientras que un comprador con un historial crediticio más delgado podría encontrar que un camino respaldado por el gobierno abre la puerta antes. La puntuación no es toda la decisión. Es un factor para saber qué estructura te cuesta menos para la vivienda que realmente planeas conservar.

Preguntas frecuentes

¿Qué puntuación de crédito necesito para un préstamo convencional? El criterio de larga data fue 620, pero las directrices de conformidad ahora evalúan tu situación financiera completa a través de la suscripción automatizada en lugar de un único corte fijo. Muchos prestamistas aún establecen sus propios mínimos, así que el piso práctico varía de un prestamista a otro.

¿Una puntuación de crédito más alta me consigue una tasa más baja? Generalmente, sí. Los precios convencionales funcionan en niveles, por lo que una puntuación más alta tiende a mejorar la tasa que se te ofrece y reducir el costo de cualquier seguro hipotecario requerido, incluso en el mismo monto de préstamo.

¿Necesito un pago inicial del 20 por ciento para un préstamo convencional? No. Puedes pagar menos, pero si tu pago inicial es inferior al 20 por ciento, generalmente pagarás un seguro hipotecario privado hasta que tu saldo caiga al 80 por ciento del valor original de la vivienda.

¿Cuándo desaparece el PMI? Puedes solicitar la eliminación una vez que el saldo de tu préstamo alcance el 80 por ciento del valor original, y el prestamista debe eliminarlo automáticamente al 78 por ciento, siempre que estés al día con tus pagos.

¿Es mi puntuación de crédito lo único que importa? No. La suscripción también evalúa tu relación deuda-a-ingresos, tu pago inicial, tus reservas y tu historial de pagos reciente. Un archivo limpio en esas áreas puede compensar una puntuación que no está en el nivel superior.

¿Puedo obtener un préstamo convencional con una puntuación alrededor de 700? Una puntuación cerca de 700 generalmente se sitúa cómodamente dentro del rango convencional. A partir de ahí, el enfoque se desplaza a posicionar el resto de tu archivo para que aterrice en un nivel de precios mejor.