El pago inicial de 20 por ciento es uno de los mitos más persistentes en la compra de vivienda. Muchas personas capaces y financieramente responsables retrasan la compra durante años porque creen que necesitan una quinta del precio en efectivo antes de que alguien hable con ellos. Para un préstamo convencional, así no funciona, y la brecha entre lo que las personas asumen y lo que los programas realmente permiten es amplia.
Un préstamo convencional, significando una hipoteca no respaldada por un programa gubernamental como VA o FHA, ofrece más flexibilidad de pago inicial de lo que su reputación sugiere. Puedes poner tan poco como 3 por ciento, o hasta 20 por ciento o más, y cada opción cambia tu pago mensual y tus costos de formas que vale la pena entender antes de decidir. Esto recorre las opciones reales, qué cuesta cada una, y cómo pensar sobre el número correcto para tu situación en lugar de una cifra que alguien te dijo que era obligatoria.
El rango: de 3 por ciento a 20 por ciento y más
Los préstamos convencionales aceptan pagos iniciales en un amplio rango, y el extremo inferior es más bajo de lo que la mayoría de la gente espera.
En el punto de entrada, varios programas convencionales permiten un pago inicial de solo 3 por ciento del precio de compra. Estos son préstamos convencionales reales, no una categoría separada, y están dirigidos a compradores con crédito sólido que aún no han ahorrado una suma grande. Típicamente esperan una puntuación de crédito alrededor de 620 o superior y, para compradores por primera vez, a menudo un breve curso de educación sobre propiedad de vivienda.
Desde allí, puedes poner 5, 10, o 15 por ciento, lo que muchos compradores hacen para reducir su pago mensual o su costo de seguro. En 20 por ciento, cruzas una línea importante que cambia las matemáticas, que se cubre abajo. Y nada te detiene de poner más de 20 por ciento si lo tienes y prefieres un préstamo más pequeño.
El punto es que el pago inicial es una rueda, no una configuración única requerida. Dónde la estableces depende de tus ahorros, tu presupuesto mensual, y cuánto tiempo planeas quedarte en la casa.
Lo que cambia en 20 por ciento: seguro hipotecario privado
La razón por la que 20 por ciento recibe tanta atención es el seguro hipotecario privado, usualmente llamado PMI. Según la Consumer Financial Protection Bureau, PMI es un tipo de seguro que puede ser requerido comprar cuando tomas un préstamo convencional con un pago inicial de menos de 20 por ciento del precio de compra. Protege al prestamista, no a ti, y se agrega a tu pago mensual.
Aquí está la parte que a menudo se deja fuera de la conversación, y importa. PMI en un préstamo convencional no es permanente. Una vez que construyes suficiente capital acumulado, desaparece. La CFPB explica que PMI generalmente se cancela automáticamente una vez que tu saldo de préstamo alcanza 78 por ciento del valor original de la casa, y típicamente puedes solicitar cancelación más temprano, a 80 por ciento. Así que un pago inicial más pequeño con PMI no es una sentencia de por vida. Es un costo temporal que termina mientras pagas el préstamo.
Eso reenmarca la pregunta de 20 por ciento completamente. La opción no es "paga 20 por ciento o paga PMI para siempre." Es si esperar y ahorrar un pago inicial más grande, o comprar antes con uno más pequeño y llevar PMI por un tiempo hasta que tu capital acumulado lo elimine. Ninguna respuesta es automáticamente correcta. Son intercambios diferentes, y el mejor depende de tu cronograma y qué tu dinero podría hacer mientras tanto.
Lo que un pago inicial más pequeño o más grande realmente cuesta
El tamaño de tu pago inicial mueve tres cosas a la vez: tu pago mensual, tu costo de seguro, y tu relación préstamo-valor, que es la parte del valor de la casa que estás pidiendo prestado. Un pago inicial más grande significa un préstamo más pequeño, un pago mensual más bajo, y una relación préstamo-valor más baja, que también puede mejorar los términos que un prestamista ofrece.
Un pago inicial más pequeño hace lo opuesto. Pides prestado más, tu pago mensual es más alto, y llevas PMI hasta que tu capital acumulado alcance el punto de cancelación. Pero también te deja mantener más efectivo en mano para costos de mudanza, reparaciones, y las sorpresas ordinarias de ser dueño de una casa, y te deja comprar antes en lugar de pasar otro año o dos ahorrando.
La CFPB tiene una explicación en inglés simple de cómo el monto del pago inicial afecta los términos de tu préstamo que vale la pena leer antes de que te establezas en un número. El resultado honesto es que no hay un pago inicial universalmente correcto. Solo hay el que se ajusta a tu presupuesto y tus planes, y averiguar eso es exactamente el tipo de matemáticas que un buen oficial de préstamo debería ejecutar contigo.
De dónde puede venir el pago inicial
Otra preocupación común es que cada dólar del pago inicial tiene que venir de tus propios ahorros. Para préstamos convencionales, a menudo ese no es el caso.
Los fondos de regalo son ampliamente permitidos. La CFPB señala que en la mayoría de los casos puedes usar dinero de regalo de un miembro de la familia o, en algunas situaciones, un amigo hacia tu pago inicial. Los prestamistas pedirán documentación, típicamente una carta de regalo confirmando que el dinero es un regalo y no un préstamo, junto con un registro de la transferencia. Algunos programas de préstamos convencionales de pago inicial bajo son lo suficientemente flexibles que una gran parte del pago inicial y costos de cierre pueden venir de regalos o asistencia.
Los programas de asistencia de pago inicial son otra fuente. Estos varían ampliamente por estado y localidad, y las reglas alrededor de ellos pueden ser detalladas, así que el movimiento correcto es preguntar a un oficial de préstamo qué está disponible y qué condiciones se aplican. El resultado es que tu propia cuenta de ahorros no es el único lugar de donde puede venir un pago inicial, y descalificarte a ti mismo porque no has ahorrado el monto completo es a menudo un error.
Cómo pensar sobre el número correcto para ti
Comienza con lo que puedes cómodamente llevar cada mes, no con un objetivo de pago inicial. Tu pago mensual incluye principal, interés, impuestos sobre la propiedad, seguro de propietario, y PMI si tu pago inicial es bajo de 20 por ciento. Un oficial de préstamo puede mostrarte cómo ese pago total cambia mientras mueves el pago inicial hacia arriba o hacia abajo, así que puedes ver el intercambio real en lugar de adivinar.
Luego pondera tres cosas juntas: cuánto efectivo puedes poner sin drenar tu red de seguridad, cómo el pago mensual se ajusta a tu presupuesto en cada nivel de pago inicial, y cuánto tiempo esperas quedarte en la casa. Un comprador que planea quedarse muchos años puede valorar un pago más bajo y elegir poner más. Un comprador que quiere comprar ahora y mantener efectivo en reserva puede elegir un pago inicial más pequeño y dejar que PMI se elimine después. Ambos pueden ser decisiones sensatas.
Esta es la vista de panorama completo, y vence perseguir un número único. El pago inicial más bajo no es automáticamente el más inteligente, y tampoco es el más grande. El más inteligente es el que te deja comprar una casa que puedas mantener cómodamente a través de los altibajos ordinarios de la vida.
Una breve conversación lo hace concreto. GoodLoan (NMLS #) trabaja con préstamos convencionales en todo este rango de pago inicial y puede modelar varios escenarios con tus números reales, incluyendo qué tan pronto PMI se eliminaría en cada nivel. También decimos no cuando una compra te estiraría demasiado, porque el objetivo es un préstamo que puedas cómodamente vivir en lugar de simplemente uno que puedas calificar. El primer paso es una llamada, no una solicitud.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el pago inicial mínimo en un préstamo convencional?
Varios programas convencionales permiten tan poco como 3 por ciento de pago inicial para compradores calificados, típicamente con una puntuación de crédito alrededor de 620 o superior. Los compradores por primera vez también pueden necesitar completar un breve curso de educación sobre propiedad de vivienda. No se te requiere poner 20 por ciento.
¿Tengo que pagar PMI si pongo menos de 20 por ciento?
Usualmente sí. La CFPB explica que PMI es generalmente requerido en un préstamo convencional cuando tu pago inicial es inferior a 20 por ciento. El punto importante es que es temporal. PMI típicamente se cancela automáticamente una vez que tu préstamo alcanza 78 por ciento del valor original de la casa, y a menudo puedes solicitar remoción a 80 por ciento.
¿Es mejor poner 20 por ciento o comprar antes con menos?
Depende de tu cronograma y finanzas. Un pago inicial más grande reduce tu pago mensual y evita PMI, mientras que uno más pequeño te deja comprar antes y mantener más efectivo en reserva. PMI termina mientras construyes capital acumulado, así que un pago inicial más pequeño no es un costo permanente. Un oficial de préstamo puede mostrarte ambos caminos con tus propios números.
¿Puedo usar dinero de regalo para mi pago inicial?
En la mayoría de los casos, sí, en un préstamo convencional. Los prestamistas generalmente aceptan fondos de regalo de un miembro de la familia, y a veces un amigo, con documentación como una carta de regalo y comprobante de la transferencia. Pregunta a tu oficial de préstamo qué documentación necesitará tu préstamo específico.
¿Cómo afecta mi pago inicial mi pago mensual?
Un pago inicial más grande significa que pides menos prestado, lo que reduce tanto tu pago mensual como tu relación préstamo-valor, y puede eliminar PMI. Un pago inicial más pequeño aumenta tu pago mensual y agrega PMI hasta que tu capital acumulado alcanza el punto de cancelación. El pago inicial es esencialmente una rueda que ajusta tu costo mensual.
¿Qué si tengo buenos ingresos pero ahorros limitados?
Aún puedes tener opciones fuertes. Los programas de préstamos convencionales de pago inicial bajo, fondos de regalo, y asistencia de pago inicial pueden cada uno cerrar parte de la brecha. El mejor primer paso es hablar con un oficial de préstamo que pueda mirar tu situación completa y decirte honestamente qué puedes hacer hoy.
