Si compraste tu vivienda hace tiempo y has estado pagando el saldo de forma constante, probablemente te hayas preguntado si una refinanciación convencional vale la pena por los trámites. La respuesta corta es que depende de tus números, no de los titulares. Esta guía te explica los requisitos reales que los prestamistas evalúan para que puedas verificar tu elegibilidad antes de pasar una tarde recopilando documentos.
Una refinanciación convencional reemplaza tu hipoteca actual con un nuevo préstamo convencional, uno que no está respaldado por una agencia gubernamental. La gente lo hace para reducir un pago mensual, cambiar de una tasa ajustable a una fija, acortar el plazo, eliminar el seguro hipotecario o sacar dinero en efectivo del patrimonio que has acumulado. Cada uno de esos objetivos tiene requisitos ligeramente diferentes, y conocerlos de antemano te ahorra tiempo.
Lo que realmente evalúa una refinanciación convencional
Los prestamistas evalúan cuatro cosas cuando solicitas una refinanciación convencional: tu crédito, tu carga de deuda en relación con los ingresos, el patrimonio en tu vivienda y tu capacidad para documentar los ingresos. Ninguno de estos son misterios. Puedes estimar dónde estás en cada uno hoy mismo, en tu mesa de cocina, antes de que nadie haga una consulta de crédito.
La Consumer Financial Protection Bureau federal mantiene una guía en lenguaje claro sobre la decisión de refinanciación en sí, incluyendo cómo equilibrar los costos de cierre contra los ahorros mensuales. Es un buen punto de partida y vale la pena leer una vez antes de hablar con alguien. Puedes encontrarlo en consumerfinance.gov.
Expectativas de puntuación de crédito
La mayoría de los programas de refinanciación convencional buscan una puntuación de crédito a partir de alrededor de 620. Ese es el piso, no el objetivo. Una puntuación en los rangos más altos suele abrir más opciones y mejores tasas, y muchos lectores en sus cincuentas y sesentas que han tenido una hipoteca durante años ya se sientan cómodamente por encima de esa línea.
Tu puntuación interactúa con los otros factores. Si estás pidiendo prestado una parte más grande del valor de tu vivienda o llevas más deuda mensual, los prestamistas tienden a querer una puntuación más fuerte para equilibrar el expediente. Si tu puntuación está alrededor de 700 y tus otros números son razonables, normalmente estás en buena forma para una refinanciación convencional de tasa y plazo.
Si tu crédito tiene algunos puntos débiles, eso no termina automáticamente la conversación. Cambia qué estructura de préstamo se ajusta. Un oficial de préstamos de GoodLoan puede leer tu panorama completo y decirte claramente si esperar unos meses para limpiar un informe cambiaría tus opciones. Decimos que no mucho, y preferimos decirte que esperes que empujarte hacia algo que no ayuda.
Relación deuda-ingresos
Tu relación deuda-ingresos, o DTI, es la proporción de tu ingreso bruto mensual que va hacia pagos de deuda, incluyendo la nueva hipoteca. Las guías de refinanciación convencional generalmente favorecen un DTI en o por debajo de aproximadamente 43 por ciento, y un número más bajo te da más espacio. Algunos expedientes califican más alto cuando el resto de la solicitud es fuerte, pero 43 por ciento es una línea razonable para medirte.
Aquí te explico cómo verificarlo por tu cuenta. Suma todos tus pagos de deuda mensuales: el pago de la nueva hipoteca propuesta, préstamos de auto, pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles y cualquier otra obligación recurrente. Divide ese total por tu ingreso bruto mensual, antes de impuestos. Si aterrizas cerca o por debajo de 43 por ciento, tu DTI probablemente es viable. Si estás por encima, pagar una o dos tarjetas antes de solicitar puede mover el número significativamente.
Patrimonio e índice de préstamo a valor
El patrimonio es la parte de tu vivienda que realmente posees, y los prestamistas lo miden a través del índice de préstamo a valor, o LTV. LTV es tu saldo de préstamo dividido por el valor tasado de la vivienda. Una refinanciación convencional de tasa y plazo a menudo puede llegar hasta 95 por ciento de LTV, lo que significa que necesitas solo alrededor de 5 por ciento de patrimonio, aunque más patrimonio generalmente mejora tus términos.
Una refinanciación convencional de retiro de efectivo es más estricta. Para una vivienda unifamiliar principal, el máximo estándar es 80 por ciento de LTV, así que mantienes al menos 20 por ciento de patrimonio en la vivienda después de retirar efectivo. Esa línea del 80 por ciento importa por otra razón que vale la pena entender.
La línea del 80 por ciento y el seguro hipotecario
Si actualmente pagas seguro hipotecario privado, una refinanciación puede ser el momento en que dejas de hacerlo. Bajo la Ley federal de Protección de Propietarios, tienes el derecho de solicitar la cancelación del PMI una vez que tu saldo alcance 80 por ciento del valor original de la vivienda, y tu administrador debe terminarlo automáticamente en 78 por ciento. Para un préstamo que ya tienes, "valor original" generalmente significa el valor cuando tomaste ese préstamo. Estas reglas las explica directamente la CFPB en consumerfinance.gov.
Cuando refinancias en un nuevo préstamo convencional y tu nuevo saldo está en o por debajo de 80 por ciento del valor tasado actual, el nuevo préstamo típicamente no lleva PMI en absoluto. Para los propietarios cuya propiedad ha ganado valor, esta es a veces la razón única más grande por la que una refinanciación convencional se amortiza, separado de cualquier pregunta sobre tasas.
Documentación de ingresos y empleo
Los prestamistas necesitan confirmar que puedes pagar el nuevo préstamo. Para la mayoría de los prestatarios asalariados, eso significa talones de pago recientes, formularios W-2 que cubran los últimos dos años, y a veces una confirmación verbal o escrita de tu empleador. Si eres trabajador independiente, espera proporcionar dos años de declaraciones de impuestos y posiblemente registros de ganancias y pérdidas.
La jubilación cambia los documentos, no tu elegibilidad. Las cartas de concesión de Seguro Social, declaraciones de pensiones y estados recientes de cuentas de jubilación pueden todos establecer ingresos que califican. Si estás jubilado o parcialmente jubilado, un oficial de préstamos puede decirte qué combinación de estos documentos construye el expediente más fuerte. Muchas personas asumen que la jubilación las descalifica, y normalmente no es así.
La tasación y la antigüedad
La mayoría de las refinanciaciones convencionales requieren una tasación para establecer el valor actual de tu vivienda, que luego determina tu LTV. En algunos casos una exención de tasación está disponible, pero planifica para una. La tasación también te protege, porque confirma cuánto patrimonio genuinamente tienes.
La antigüedad se refiere a cuánto tiempo debes mantener tu préstamo actual antes de refinanciar. Las refinanciaciones convencionales de tasa y plazo a menudo tienen poco o ningún requisito de antigüedad, mientras que las refinanciaciones de retiro de efectivo comúnmente piden que hayas sido propietario de la vivienda durante al menos seis meses. Si compraste o refinanciaste por última vez recientemente, vale la pena confirmar esto antes de solicitar.
Tasa y plazo versus retiro de efectivo
Una refinanciación convencional de tasa y plazo cambia tu tasa de interés, tu plazo de préstamo, o ambos, sin aumentar el saldo del préstamo más allá de los costos de cierre. Es el camino que toma la mayoría de la gente para reducir un pago, pasar a una tasa fija, o acortar un préstamo de 30 años a algo más corto para que poseas la vivienda más pronto.
Una refinanciación convencional de retiro de efectivo reemplaza tu préstamo con uno más grande y te da la diferencia en efectivo. Los propietarios la usan para consolidar deuda de mayor costo, financiar una reparación en la vivienda, o cubrir un gasto planeado. La CFPB ha estudiado cómo los prestatarios usan refinanciaciones de retiro de efectivo y cómo afecta a sus finanzas más amplias, y su investigación está disponible en consumerfinance.gov. El retiro de efectivo lleva el límite más estricto de 80 por ciento de LTV señalado arriba y usualmente precios ligeramente diferentes, así que las matemáticas merecen una mirada cuidadosa.
Una nota para veteranos
Aproximadamente la mitad de los propietarios con los que trabajamos han servido. Si tienes elegibilidad de préstamo VA, una refinanciación convencional no es tu único camino, y en algunos casos una opción respaldada por VA puede ajustarse mejor a tu situación. Ese beneficio fue ganado a través de tu servicio, y vale la pena ponerlo sobre la mesa junto al camino convencional para que puedas comparar honestamente. El Departamento de Asuntos de Veteranos explica opciones de refinanciación en va.gov, y la CFPB y VA han publicado una advertencia conjunta sobre ofertas de refinanciación que suenan demasiado buenas para ser verdad, disponible en consumerfinance.gov.
Cómo encajan las tasas en la decisión, sin el ruido
La tasa de interés importa, pero es un input, no toda la respuesta. La pregunta real es el costo total durante el tiempo que planeas mantener el préstamo. Una tasa más baja que viene con honorarios altos puede costar más que una tasa ligeramente más alta con honorarios más bajos, dependiendo de cuánto tiempo te quedes.
La forma de superarlo es matemáticas de rentabilidad con tus propios números. Toma el costo total para cerrar la refinanciación y divídelo por la cantidad mensual que ahorrarías. El resultado es la cantidad de meses que toma recuperar el costo. Si planeas quedarte en la vivienda mucho más allá de ese punto, la refinanciación tiende a tener sentido. Si podrías mudarte antes, podría no hacerlo. Esta es aritmética que puedes hacer por ti mismo, y un oficial de préstamos debería estar dispuesto a recorrerla contigo línea por línea en lugar de citar un único número.
Un posible ángulo fiscal
Para algunos propietarios, los intereses hipotecarios son deducibles si itemizas, y las reglas alrededor de deuda refinanciada y cualquier efectivo sacado tienen condiciones específicas. Este es territorio fiscal, no asesoramiento de préstamos, así que la fuente autorizada es el IRS. La Publication 936 cubre la deducción de intereses hipotecarios en detalle en irs.gov. Tu preparador de impuestos puede decirte cómo se aplica a tu situación.
Tu primer paso
Verificar elegibilidad para una refinanciación convencional no requiere una solicitud o una consulta de crédito. Comienza con los cuatro números anteriores: tu puntuación de crédito aproximada, tu DTI, tu patrimonio estimado, y una idea de tus documentos de ingresos. Una vez que tengas esos, una conversación corta te dice si el momento es el adecuado y qué estructura se ajusta.
Cuando estés listo, puedes hablar con un oficial de préstamos de GoodLoan que verá el panorama financiero completo contigo, incluidos los honorarios y el cronograma, y te dirá honestamente si una refinanciación te ayuda. GoodLoan es un prestamista hipotecario licenciado (NMLS #) y aprobado por VA. No hay obligación en preguntar, y una respuesta clara vence a una suposición.
Preguntas frecuentes
¿Qué puntuación de crédito necesito para una refinanciación convencional?
La mayoría de los programas de refinanciación convencional comienzan alrededor de una puntuación de 620, con puntuaciones más fuertes generalmente abriendo más opciones. Tu puntuación funciona junto con tu patrimonio y carga de deuda, así que un prestatario cerca de 700 con otros números razonables normalmente está en buena forma. Un oficial de préstamos puede decirte si tu perfil específico califica hoy.
¿Cuánto patrimonio necesito para refinanciar?
Una refinanciación convencional de tasa y plazo a menudo puede llegar hasta aproximadamente 95 por ciento de LTV, así que aproximadamente 5 por ciento de patrimonio. Una refinanciación convencional de retiro de efectivo en una vivienda principal está limitada a 80 por ciento de LTV, lo que significa que mantienes al menos 20 por ciento de patrimonio después de retirar efectivo.
¿Puedo eliminar el seguro hipotecario refinanciando?
A menudo, sí. Si tu nuevo saldo de préstamo convencional está en o por debajo de 80 por ciento del valor tasado actual de tu vivienda, el nuevo préstamo típicamente no lleva PMI. La CFPB explica tus derechos de cancelación separados en un préstamo existente en consumerfinance.gov.
¿Tengo que obtener una tasación?
La mayoría de las refinanciaciones convencionales requieren una tasación para confirmar el valor actual de tu vivienda, que establece tu LTV. Una exención de tasación está disponible en algunos casos, pero es prudente planificar para una.
¿Cómo sé si la refinanciación realmente vale la pena?
Usa matemáticas de rentabilidad con tus propios números: divide el costo total para cerrar por tus ahorros mensuales esperados para ver cuántos meses toma recuperar el costo. Si planeas mantener la vivienda después de ese punto, una refinanciación convencional a menudo tiene sentido. Un oficial de préstamos de GoodLoan puede hacer las matemáticas contigo.
