Si tienes saldos en varias tarjetas de crédito, quizás un préstamo personal, y eres propietario de una vivienda con patrimonio real, probablemente te hayas preguntado si podrías consolidar todo eso en tu hipoteca y dejar de hacer malabarismos. Esa idea tiene un nombre. Una refinanciación de consolidación de deuda reemplaza tu hipoteca actual con una nueva y más grande, y te entrega la diferencia en efectivo, que luego usas para pagar los saldos de mayor costo.
Puede ser una decisión acertada. También puede costarte en silencio más que la deuda que paga. La diferencia está en las matemáticas, y la mayor parte de esas matemáticas se mantiene fuera de tu vista hasta que estés sentado en una mesa de cierre. Esta guía te explica cómo funciona realmente una refinanciación de consolidación de deuda, dónde se esconde el costo real, y cómo saber si se ajusta a tu situación antes de comprometerte a nada.
Qué es una refinanciación de consolidación de deuda
Una refinanciación de consolidación de deuda es una refinanciación con extracción de efectivo utilizada para un propósito específico. Obtienes una hipoteca nueva que es más grande de lo que actualmente debes, el nuevo préstamo paga el anterior, y el efectivo restante reduce otras deudas como tarjetas de crédito, pago de coche, o un préstamo personal. El Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) describe una refinanciación con extracción de efectivo como una hipoteca nueva por más de lo que debes, donde conservas la diferencia después de que el préstamo anterior se satisface.
El atractivo es directo. En lugar de varios pagos a varias tasas, tienes un solo pago de hipoteca. La deuda hipotecaria generalmente conlleva una tasa de interés más baja que la deuda de tarjeta de crédito revolvente, por lo que en el papel el número mensual a menudo disminuye. Para un propietario que es responsable y simplemente está cansado de hacer los cálculos cada mes, ese alivio es real y vale la pena tomarlo en serio.
Lo que recibe menos atención es lo que estás intercambiando para llegar allí. Estás moviendo deuda que no está asegurada a deuda que está garantizada por tu casa. Ese cambio único es el corazón de la decisión, y volveremos a ello.
Cómo se mueve realmente el dinero
La mecánica es más simple de lo que los trámites la hacen parecer.
Primero, una tasación o valoración de la propiedad establece el valor de tu casa. Los prestamistas limitan cuánto de ese valor puedes pedir prestado, a menudo hasta el 80 por ciento del valor para una refinanciación convencional con extracción de efectivo, aunque el techo exacto depende del programa de préstamo y tu perfil. La brecha entre ese techo y tu saldo hipotecario actual es el fondo de patrimonio que puedes extraer.
Segundo, se establece el monto de tu nuevo préstamo. Cubre el pago de tu hipoteca existente, más el efectivo que estás sacando para otras deudas, más los costos de cierre si decides incluirlos.
Tercero, en el cierre la hipoteca anterior se paga y se desembolsa la porción en efectivo. En muchos casos el prestamista puede pagar directamente a tus acreedores listados, lo que elimina la tentación de dejar el dinero en una cuenta corriente.
Cuando se termina, tienes un préstamo, una tasa, y un pago, asegurado por tu hogar. Las tarjetas de crédito marcan cero. Ese es el momento que parece la línea de meta. Está más cerca de la línea de salida.
Dónde se esconde el costo real
Esta es la parte que la versión reluciente se salta. Una tasa de interés más baja en la superficie no significa un costo total más bajo. Tres cosas determinan si realmente sales ganando.
Estás reiniciando el reloj
Si estás a doce años en una hipoteca de treinta años y refinancias a un nuevo préstamo de treinta años, has agregado años de pagos a una deuda que ya habías trabajado para reducir. Un saldo de tarjeta de crédito del 22 por ciento extendido durante treinta años a una tasa hipotecaria puede terminar costando más en interés total que dejarla donde estaba, incluso aunque el pago mensual se vea más pequeño. El número mensual bajando y el costo total bajando no son lo mismo. Pide el interés total durante la vida del préstamo, no solo el nuevo pago.
Los costos de cierre son parte del precio
Una refinanciación conlleva costos de cierre, típicamente un pequeño porcentaje del monto del préstamo, cubriendo elementos como la tasación, búsqueda de título, honorarios del prestamista, y registro. Incluirlos en el préstamo es conveniente, pero significa que estás pidiendo prestados esos costos también y pagando interés sobre ellos durante años. Siempre pide el punto de equilibrio: cuántos meses de ahorros se tarda en recuperar lo que la refinanciación te cuesta. Si planeas vender o mudarte antes de ese punto, las matemáticas generalmente no funcionan.
La tasa combinada es el número que importa
Comparar tu tasa de tarjeta de crédito con una tasa hipotecaria no es la comparación honesta. La honesta es tu tasa combinada, o real, después de que los honorarios, el plazo más largo, y los costos de cierre se incluyen todo. Un préstamo que se ve más barato en la línea de tasa puede ser más caro una vez que los incluyes. La gente inteligente y cuidadosa pierde esto cada día, no porque sean malos con el dinero, sino porque la estructura está construida para mostrarte el número amable primero.
El intercambio que realmente estás haciendo
Aquí está el intercambio en términos claros. La deuda de tarjeta de crédito no está asegurada. Si la vida se cae, esa deuda no tiene derecho sobre tu casa. Cuando la consolidas en tu hipoteca, se convierte en algo asegurado por tu hogar. El CFPB ha advertido que pagar la deuda sin hipoteca con deuda hipotecaria puede elevar el riesgo de ejecución hipotecaria si el nuevo pago se vuelve difícil de mantener, porque las consecuencias de quedarse atrás ahora están vinculadas a donde vives.
También hay un riesgo conductual, y los datos son honestos sobre esto. En un informe del CFPB sobre prestatarios de refinanciación con extracción de efectivo, muchos prestatarios redujeron sus saldos de tarjeta de crédito inmediatamente después de refinanciar, luego se desviaron hacia sus saldos anteriores dentro de aproximadamente un año. Las tarjetas se pagaron. Los hábitos de gasto que las llenaron no cambiaron por sí solos. Si la consolidación no se empareja con un plan para las tarjetas en el futuro, puedes terminar con los saldos antiguos más una hipoteca más grande.
Nada de esto es una razón para descartarlo. Es una razón para ir con la imagen completa en lugar de la versión de marketing.
Cuándo una refinanciación de consolidación de deuda tiende a tener sentido
Tiende a funcionar bien cuando varios de estos son verdaderos:
Tienes patrimonio significativo, por lo que no te estás presionando contra el techo de endeudamiento. Planeas quedarte en la vivienda el tiempo suficiente para alcanzar el punto de equilibrio. El interés que estás pagando en tu otra deuda es genuinamente alto, por lo que los ahorros son lo suficientemente grandes para compensar el plazo más largo y los honorarios. Y tienes un plan claro para mantener las cuentas pagadas en cero o cerca de cero, en lugar de tratar el crédito liberado como espacio nuevo para gastar.
Tiende a funcionar mal cuando podrías mudarte pronto, cuando tu patrimonio es escaso, cuando las deudas que se consolidan son lo suficientemente pequeñas como para que los costos de cierre coman la mayor parte del beneficio, o cuando el patrón de gasto subyacente no ha sido abordado.
Una verificación útil: ¿seguiría siendo una buena decisión si el valor de tu casa cayera durante unos años? Porque la deuda seguiría siendo asegurada por la casa de cualquier manera.
Cómo hacer una prueba de presión en una oferta
No necesitas ser un profesional de finanzas para mantener una oferta a un estándar más alto. Algunas solicitudes hacen la mayor parte del trabajo.
Pide el interés total durante el plazo completo, no solo el nuevo pago mensual. Pide el punto de equilibrio en meses después de todos los costos de cierre. Pide cuál es tu tasa combinada una vez que el plazo más largo y los honorarios se incluyen. Pregunta si los costos de cierre se están incluyendo en el préstamo, y cuánto agrega eso con el tiempo. Y pregunta qué sucede con las matemáticas si conservas el nuevo préstamo solo cinco o siete años en lugar del plazo completo, ya que la mayoría de la gente no conserva una hipoteca durante treinta años.
Un prestamista que trabaja en tu interés responderá estos claramente y pondrá los números por escrito. En GoodLoan decimos no a muchos de estos cuando las matemáticas no sirven al prestatario, porque una consolidación que te cuesta más con el tiempo no es una victoria para nadie. Si quieres, un oficial de préstamos de GoodLoan puede ejecutar tus propios números contigo y mostrar el costo total, no solo la cifra mensual amable, para que puedas decidir con la imagen completa frente a ti.
Preguntas frecuentes
¿Una refinanciación de consolidación de deuda daña mi puntuación de crédito?
Generalmente hay una caída breve por la nueva consulta de crédito y el nuevo préstamo, pero pagar saldos altos de tarjetas de crédito a menudo reduce tu utilización de crédito, lo que puede ayudar en los meses siguientes. La investigación del CFPB encontró que muchos prestatarios de extracción de efectivo vieron mejoras en la puntuación de crédito después de consolidar, aunque los resultados dependen de lo que hagas con las cuentas liberadas después.
¿Es el efectivo que saco ingresos imponibles?
No. El efectivo de una refinanciación es dinero prestado, no ingresos, por lo que no se grava como ingresos. Si el interés hipotecario es deducible depende de cómo se usen los fondos y tu propia situación fiscal, así que consulta con un profesional de impuestos sobre tus circunstancias.
¿Cuánto patrimonio necesito?
La mayoría de refinanciaciones con extracción de efectivo requieren que mantengas algo de patrimonio en la vivienda, comúnmente dejando el nuevo préstamo en o alrededor del 80 por ciento del valor de la casa, aunque esto varía según el programa de préstamo. Cuanto más patrimonio tengas, más espacio tendrás para consolidar sin estirar el préstamo.
¿Consolidar mi deuda bajará mi pago mensual?
A menudo el pago mensual combinado baja, porque las tasas hipotecarias suelen ser más bajas que las tasas de tarjetas de crédito y el saldo se distribuye durante un plazo más largo. Un pago mensual más bajo no significa automáticamente un costo total más bajo, así que observa ambos números antes de decidir.
¿Cuál es la diferencia entre una refinanciación de consolidación de deuda y un préstamo con garantía hipotecaria?
Una refinanciación de consolidación de deuda reemplaza tu hipoteca existente con un nuevo préstamo más grande. Un préstamo con garantía hipotecaria o línea de crédito deja tu hipoteca actual en su lugar y agrega un segundo préstamo encima. Cuál se ajusta depende de tu tasa actual, cuánto necesitas, y cuánto tiempo planeas quedarte.
¿Cuánto tiempo lleva el proceso?
La mayoría de refinanciaciones tardan aproximadamente un mes desde la solicitud hasta el cierre, dependiendo de la tasación, recopilación de documentos, y suscripción. Tener tus documentos de ingresos y activos listos de antemano es la única cosa más importante que lo mantiene en horario.
