De todos los números que examina un prestamista, el que más peso tiene es el que menos entienden los solicitantes. Tu puntuación de crédito acapara toda la atención. Tu relación deuda-ingreso, o DTI, suele ser el factor decisivo sobre si una hipoteca se aprueba y en qué términos. Si alguna vez te han dicho que tu crédito se ve excelente pero el préstamo se estancó, este número es generalmente la razón.

La buena noticia es que el DTI no es un misterio una vez que alguien te muestra cómo se construye. Es aritmética, y las normas sobre qué cuenta están escritas. Esta guía te explica cómo se calcula la relación deuda-ingreso para una hipoteca, qué ingresos y deudas entran en ella, y qué hacer si la tuya es más alta de lo que te gustaría.

Qué es realmente una relación deuda-ingreso

Tu DTI compara cuánto debes cada mes con cuánto ganas cada mes. El CFPB describe el cálculo de forma clara: suma todos tus pagos mensuales de deuda y divídelos entre tu ingreso bruto mensual, que es tu ingreso antes de impuestos y deducciones.

Su ejemplo es claro. Si tu pago hipotecario es $1,500, tu préstamo de auto es $100, y tus otras deudas mensuales totalizan $400, debes $2,000 al mes. Con un ingreso bruto mensual de $6,000, eso es un DTI de aproximadamente 33 por ciento.

Ese único porcentaje le dice a un prestamista cuánto espacio queda en tu presupuesto después de las obligaciones que ya llevas. Cuanto más bajo sea, más espacio tienes, y más cómodo está el prestamista de que puedas absorber un nuevo pago hipotecario.

Front-end y back-end: dos ratios, no uno

Los prestamistas suelen ver el DTI de dos maneras.

El ratio front-end cuenta solo tus costos de vivienda: capital, intereses, impuestos sobre la propiedad y seguro de propietarios, a menudo abreviado como PITI. Si tu hogar tiene cuotas de asociación de propietarios, esas van aquí también.

El ratio back-end cuenta tus costos de vivienda más cualquier otro pago de deuda recurrente. Esta es la cifra que la mayoría de las personas entienden por "DTI", y es la que lleva más peso en una decisión.

Cuando leas que un programa permite un cierto DTI, casi siempre se refiere al número back-end, porque ese es el cuadro más completo de lo que debes.

Qué ingresos cuentan hacia tu DTI

Aquí es donde muchas personas capaces se subestiman a sí mismas, porque asumen que solo cuenta un salario. Los prestamistas pueden usar la mayoría de ingresos estables y documentables. Eso típicamente incluye salarios y sueldos, ingresos del trabajo autónomo promediados en el tiempo, ingresos de jubilación y pensión, Seguro Social, y a menudo ingresos consistentes por bonificación, horas extras o comisión con un historial comprobado.

Hay una característica que vale la pena conocer, especialmente para jubilados y quienes viven con ingresos fijos. Algunos ingresos no gravables pueden "incrementarse", lo que significa que el prestamista los cuenta como una cifra previa a impuestos más grande porque no se retienen impuestos sobre la renta de ellos. La Selling Guide de Fannie Mae es la referencia que los prestamistas siguen para cómo alimentan el ratio los ingresos y deudas. El efecto práctico es que un jubilado que vive de beneficios no gravables puede calificar para más de lo que sugiere el monto del depósito, lo que sorprende a las personas de una manera positiva.

La palabra clave en todo es documentable. El ingreso que no puedes demostrar en papel generalmente no puede contarse, aunque sea real. Un funcionario de préstamos que conoce las pautas puede ayudarte a encontrar ingresos que califiquen y que quizás no habías pensado mencionar.

Qué deudas cuentan y cuáles no

Tu DTI incluye los pagos de deuda recurrentes que aparecen en tu informe de crédito y algunos que no. Generalmente contados:

  • Tu pago de vivienda futuro, incluyendo impuestos, seguros y cualquier cuota de HOA.
  • Préstamos de auto y arrendamientos.
  • Pagos de préstamos estudiantiles.
  • Pagos mínimos en tarjetas de crédito y otras cuentas renovables.
  • Préstamos personales y deudas a plazos.
  • Pagos ordenados por tribunal tales como manutención infantil o pensión alimenticia.

Generalmente no contados están los gastos cotidianos que no son deudas: servicios, comestibles, combustible, facturas de teléfono y la mayoría de primas de seguro que no son parte del depósito en garantía de tu hipoteca. Esto causa confusión, porque tu presupuesto se siente ajustado por esas facturas, pero el ratio del prestamista no las ve en absoluto. El ratio es más estrecho que tu vida real, lo que a veces juega a tu favor.

Un punto común de fricción es la regla de pago mínimo en tarjetas de crédito. Una tarjeta con un saldo grande pero un pago mínimo pequeño daña tu DTI mucho menos de lo que el saldo podría sugerir, porque solo cuenta el mínimo. Ese detalle importa para cualquiera que esté considerando si pagar una tarjeta antes de solicitar.

Qué números buscan los prestamistas

No hay un único límite nacional, y ese es el detalle que los titulares se pierden. Diferentes programas establecen diferentes límites, y se mueven con tu fortaleza general como solicitante.

Las pautas de Fannie Mae limitan los préstamos convencionales suscritos manualmente al 36 por ciento del ingreso mensual estable, con margen para llegar hasta 45 por ciento cuando un solicitante tiene un perfil de crédito más fuerte y reservas de efectivo. Los préstamos que pasan por la suscripción automatizada de Fannie Mae pueden aprobarse con DTI aún más altos, dependiendo del expediente completo.

En el lado regulatorio, la cifra de 43 por ciento se hizo bien conocida porque la norma de Qualified Mortgage del CFPB una vez la trató como un límite estricto para préstamos General QM. El CFPB luego reemplazó ese límite estricto de 43 por ciento con umbrales basados en precios, aunque 43 por ciento todavía se usa en toda la industria como un punto de referencia aproximado.

La conclusión honesta es que el DTI se evalúa junto con tu crédito, tu pago inicial o capital, y tus reservas. Un ratio más alto aún puede funcionar cuando el resto del expediente es sólido. Un ratio más bajo te da opciones. Ninguno de estos números es un veredicto sobre ti como persona. Es una medida del espacio en un presupuesto, nada más.

Cómo bajar tu DTI antes de solicitar

Si tu ratio es más alto de lo que permite un programa, tienes palancas reales, y la mayoría no requieren ganar más de la noche a la mañana.

Paga los saldos correctos. Porque los mínimos renovables impulsan el ratio, liquidar un pequeño préstamo a plazos que está casi pagado, o reducir una tarjeta para bajar su mínimo, puede mover tu DTI más de lo que esperas.

Evita nuevos pagos mensuales. Financiar un auto o abrir una nueva línea de crédito justo antes de una solicitud hipotecaria añade un pago al mismo ratio que se está midiendo. Esperar puede preservar tu aprobación.

Documenta el ingreso que ya tienes. El ingreso secundario, el trabajo a tiempo parcial y ciertos beneficios pueden contar si puedes demostrar consistencia. Vale la pena una conversación antes de asumir que no.

Considera consolidar en el orden correcto. Para propietarios con capital, plegar deudas de pago mínimo alto en un único pago más bajo puede cambiar las matemáticas mensuales. Si eso ayuda tu posición general depende del cuadro completo, el costo total, las comisiones y el cronograma, no de una sola tasa en aislamiento. Este es exactamente el tipo de compensación que vale la pena modelar con alguien antes de decidir.

Dónde encaja GoodLoan

DTI es el número que examinamos con las personas más a menudo, porque es tan frecuentemente la razón silenciosa de que un préstamo funcione o no. No eres malo con el dinero si tu ratio es alto. Más a menudo, llevas el peso de un hogar, y simplemente no te ha explicado el cálculo.

Un funcionario de préstamos de GoodLoan puede ejecutar tus números reales contigo, mostarte los ratios front-end y back-end en tu situación actual, y decirte honestamente si el momento funciona ahora o si unos pocos movimientos específicos primero te pondrían en una posición más fuerte. Decimos que no cuando las matemáticas dicen que no. Preferimos decirte eso temprano que ver una solicitud estancarse.

Si quieres saber dónde te encuentras antes de comprometerte con nada, esa primera conversación es un paso pequeño y sin riesgos, y es el que tiende a hacer todo lo que viene después más claro.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es una buena relación deuda-ingreso para una hipoteca? Cuanto más bajo mejor, y muchos programas convencionales se sienten más cómodos en 36 por ciento o menos, con flexibilidad en los 40 cuando el crédito y las reservas son fuertes (Fannie Mae). No hay un único límite nacional, porque el DTI se pondera junto con el resto de tu expediente.

¿Cuenta mi alquiler en mi relación deuda-ingreso? El alquiler no se cuenta una vez que estás comprando, porque tu nuevo pago hipotecario lo reemplaza en el cálculo. Los prestamistas miran el pago de vivienda que tendrás adelante, no el que estás dejando atrás.

¿Cuentan los servicios y comestibles hacia el DTI? No. Los costos cotidianos como servicios, comestibles, combustible y facturas de teléfono no son deudas y no se incluyen. El ratio cuenta obligaciones de deuda recurrentes, no tu presupuesto de hogar completo (CFPB).

¿Bajará mi DTI si pago una tarjeta de crédito? Puede hacerlo, porque los pagos mínimos de tarjeta de crédito son parte del ratio. Reducir o eliminar un pago mínimo baja el lado de deuda del cálculo, lo que puede ayudar más de lo que sugiere solo la reducción de saldo.

¿Puedo aún obtener una hipoteca con un DTI alto? A veces, sí. Un ratio más alto puede compensarse con una puntuación de crédito fuerte, un pago inicial más grande o más capital, y reservas de efectivo. La suscripción automatizada puede aprobar DTI más altos dependiendo del cuadro completo (Fannie Mae).

¿Se trata el ingreso no gravable diferente? A menudo se hace. Algunos ingresos no gravables pueden incrementarse a una cifra de calificación más alta porque no se retiene impuesto sobre la renta de ella, lo que puede ayudar a jubilados y otros con ingresos fijos a calificar para más de lo que implica el monto del depósito (Fannie Mae).