La mayoría de los inversionistas descubren el límite de diez propiedades de la misma manera: hacia la séptima u octava propiedad de alquiler, un suscriptor pide una cifra que nadie había mencionado antes, y una operación que parecía rutinaria deja de avanzar.
El límite es real y está por escrito. Lo que no es, es un juicio sobre tu cartera. Es una regla sobre qué préstamos está dispuesta a comprar Fannie Mae, y se aplica igual a un arrendador primerizo que a alguien con veinte años de experiencia. Hay gente muy capaz que se topa con esto todos los años. Los cálculos detrás de la regla no están escondidos a propósito, pero están lo bastante enterrados en un manual de directrices como para que nadie los lea hasta que le cierran el paso.
Esto es lo que dice la regla en realidad, qué cuenta para ella, y dónde encaja un préstamo DSCR cuando ya llegaste al techo y todavía quieres crecer.
Qué es en realidad el límite de diez propiedades
Las directrices de venta vigentes de Fannie Mae limitan al prestatario a diez propiedades residenciales financiadas de una a cuatro unidades cuando el préstamo que se está tramitando es sobre una segunda vivienda o una propiedad de inversión. Freddie Mac aplica un límite comparable. Pasadas las diez, el préstamo deja de ser elegible para su venta a la agencia, así que un prestamista que trabaja con directrices convencionales no puede otorgarlo, sin importar tu ingreso, tu crédito ni tu historial de pagos.
Hay dos aclaraciones que pesan más de lo que la mayoría de los inversionistas espera.
El límite cuenta propiedades financiadas, no hipotecas. Si sobre una misma casa hay dos préstamos, uno primero y uno segundo, esa casa cuenta una sola vez. Un dúplex, un tríplex o un cuádruplex también cuentan como una sola propiedad, aunque tengan cuatro puertas.
El límite tampoco es un tope a cuántas propiedades posees. Una propiedad de alquiler que tienes libre de gravamen no cuenta en tu contra. Ser dueño no es lo que activa el conteo. Estar personalmente obligado en la deuda, sí.
Qué cuenta para las diez y qué queda fuera
El conteo incluye las propiedades residenciales de una a cuatro unidades en las que estás personalmente obligado en la hipoteca. Tu propia casa cuenta si tiene un préstamo encima. Las directrices incluyen una propiedad financiada incluso cuando su gasto de vivienda queda excluido del cálculo de tu relación deuda-ingreso, algo que sorprende a los inversionistas que daban por hecho que una propiedad de alquiler autosuficiente era invisible para el conteo.
Varias categorías quedan completamente fuera:
- Bienes raíces comerciales
- Propiedades multifamiliares de más de cuatro unidades
- Participaciones en tiempo compartido
- Lotes residenciales o comerciales sin construir
- Casas prefabricadas sobre un derecho de arrendamiento con un gravamen mobiliario
Esa lista explica por qué dos inversionistas con un patrimonio parecido pueden estar en posiciones muy distintas. Quien tiene un edificio de doce unidades y dos propiedades de alquiler posee tres propiedades, y solo dos cuentan. Quien tiene ocho casas unifamiliares de alquiler más su vivienda principal llega a nueve que cuentan, con un solo cupo libre.
Los coprestatarios también cambian la aritmética. Una propiedad en la que dos prestatarios están obligados conjuntamente cuenta una sola vez en el total combinado. Las propiedades que cada prestatario tiene por separado cuentan para el total de cada uno. Los socios que llevan años comprando juntos y por separado suelen descubrir que sus conteos individuales van más avanzados de lo que sugería el recuento compartido.
El requisito de reservas que frena a la mayoría antes de las diez
El conteo de propiedades es la regla que todo el mundo conoce. Las reservas son la regla que termina la conversación primero.
Cuando estás financiando una segunda vivienda o una propiedad de inversión y ya tienes varias propiedades financiadas, las directrices exigen reservas adicionales, calculadas como un porcentaje del saldo de capital pendiente agregado de tus demás propiedades financiadas. Los niveles suben conforme crece la cartera: dos por ciento de ese saldo agregado con una a cuatro propiedades financiadas, cuatro por ciento con cinco o seis, y seis por ciento con siete a diez.
El saldo agregado excluye la propiedad que estás financiando y tu vivienda principal, además de lo que esté vendido o con venta pendiente. Lo que queda es el resto de la cartera, y el seis por ciento de esa cifra no es poca cosa. A un inversionista con siete propiedades de alquiler y un saldo combinado de $1.4 millones se le pide documentar unos $84,000 en reservas, además del pago inicial, los costos de cierre y las reservas base de la propiedad nueva.
Ahí es donde suele estancarse el crecimiento. No en la propiedad diez, sino en la seis o la siete, cuando el porcentaje de reservas sube y el capital que hace falta para documentar una compra empieza a superar el que hace falta para hacerla.
Por qué un préstamo DSCR se cuenta de otra manera
Un préstamo DSCR se suscribe sobre el flujo de efectivo de la propiedad y no sobre tu ingreso personal. La pregunta de calificación es si la renta cubre el servicio de la deuda, expresado como una relación. Lo que muestren tus declaraciones fiscales después de la depreciación queda al margen.
Como estos préstamos se otorgan con un propósito comercial y no se venden a las agencias, quedan fuera de ese conjunto de directrices. El crédito con propósito comercial está exento de Regulation Z conforme a la regla de transacciones exentas del CFPB, y el límite de diez propiedades es una condición de elegibilidad de la agencia, no una norma federal. No existe un techo equivalente que diga que diez préstamos DSCR están bien y el undécimo no.
Por eso mismo el préstamo DSCR suele resolver un problema que el inversionista no sabía que tenía. El ingreso de alquiler que se reporta en el Schedule E está pensado para reducirse con la depreciación y los gastos legítimos, y una cartera bien llevada muchas veces muestra un ingreso gravable modesto por diseño. La suscripción convencional lee esa declaración y ve a un prestatario con ingresos escasos. La suscripción DSCR lee el contrato de arrendamiento y el programa de rentas del tasador.
Hacer bien tus impuestos no debería descalificarte para financiar justo aquello que tus impuestos describen.
Qué pide un préstamo DSCR a cambio
Quitar el límite de propiedades no elimina el escrutinio. Lo cambia de lugar.
La propiedad tiene que sostenerse sola. La suscripción compara la renta bruta con el pago de vivienda completo, incluidos impuestos, seguro y cualquier cuota de asociación, y la relación tiene que superar el umbral del programa. Una propiedad cuyos números quedan justos sobre el papel se juzgará por eso, por sólidas que se vean tus otras diez.
Las reservas siguen existiendo. Por lo general se miden en meses de pagos de la propiedad en cuestión y no como un porcentaje de toda la cartera. Los pagos iniciales suelen ser más altos que en el financiamiento de vivienda propia. Muchos programas DSCR incluyen una penalización por pago anticipado si sales temprano, que es un costo real y conviene calcularlo desde el principio, no descubrirlo al momento de liquidar.
El crédito sigue importando, y la tasación también, que para estos préstamos suele incluir un programa de rentas que respalde el ingreso en el que se apoya el expediente.
Nada de esto hace que un préstamo DSCR sea mejor o peor que el financiamiento convencional. Lo convierte en un instrumento distinto, con una lógica de calificación distinta, y la pregunta correcta es qué lógica le queda mejor a la propiedad que tienes enfrente.
Cuándo el financiamiento convencional sigue siendo lo que más conviene
Que exista un tope de diez propiedades no significa que debas dejar de usar financiamiento convencional antes de llegar ahí.
Los préstamos de agencia suelen tener mejor precio y no llevan penalización por pago anticipado, así que para un inversionista con cuatro propiedades financiadas, ingreso documentable y una propiedad que calificaría por cualquiera de las dos vías, el préstamo convencional suele salir más barato en el costo total durante la tenencia. Gastar un cupo convencional en una propiedad que pudo haber ido por DSCR es una decisión que conviene tomar a conciencia, no por inercia.
La pregunta de planeación es qué propiedades deben consumir esos diez cupos. Una tenencia a largo plazo con ingresos limpios y documentables aprovecha bien un cupo. Una propiedad que piensas vender o refinanciar en pocos años, o una cuyos números dependen más de la renta que de tu declaración fiscal, suele ser mejor candidata a DSCR, y así el cupo de agencia queda libre para otra cosa.
Los inversionistas que planean la secuencia llegan más lejos que quienes toman el préstamo que resulte más fácil en la siguiente operación.
Cómo saber dónde estás parado
Antes de dar por hecho que tienes espacio, cuenta con cuidado. Haz la lista de cada propiedad residencial de una a cuatro unidades en la que estás personalmente obligado en una hipoteca, incluida tu propia casa si está financiada y todo lo que tengas en copropiedad. Deja fuera las propiedades de alquiler libres de gravamen, el edificio comercial, la propiedad de cinco o más unidades y los lotes.
Después suma los saldos de capital pendiente de todo salvo la propiedad que vas a financiar y tu vivienda principal, y aplica el porcentaje de reservas de tu nivel. Esa cifra te dice si el siguiente préstamo convencional es realista, que suele ser una respuesta más útil que el conteo de propiedades por sí solo.
Si el monto de reservas te queda lejos, o vas en nueve y piensas seguir comprando, ten la conversación sobre la secuencia antes de estar bajo contrato y no a media suscripción.
Esa es la conversación que un oficial de préstamos de GoodLoan puede tener contigo en unos veinte minutos, con tu cartera real en la mano y no con una regla general. Te diremos con claridad si el préstamo convencional es el mejor instrumento para la operación que tienes enfrente, y decimos que no a los préstamos que no encajan. GoodLoan está licenciado a través de la NMLS.
Preguntas frecuentes
¿El límite de diez propiedades aplica a mi vivienda principal?
No de la misma forma. El límite aplica cuando el préstamo que estás obteniendo es sobre una segunda vivienda o una propiedad de inversión. Financiar tu propia casa no está sujeto a ese tope. Eso sí, tu vivienda principal financiada cuenta como una de las diez cuando más adelante financies una propiedad de inversión.
¿Las propiedades que están en una LLC cuentan para el límite?
El conteo sigue a la obligación personal sobre la deuda. Una propiedad financiada en una entidad donde no estás personalmente obligado por lo general queda fuera del conteo, aunque las directrices y los criterios adicionales de cada prestamista varían en cómo tratan las participaciones de propiedad. Confirma el tratamiento para tu estructura específica antes de contar con ello, porque la respuesta puede diferir de lo que da a entender la declaración fiscal de la entidad.
¿Cuántos préstamos DSCR puedo tener a la vez?
No hay un tope de propiedades de agencia en los préstamos DSCR, porque son préstamos con propósito comercial que no se venden a las agencias. Cada programa fija sus propios límites de exposición total por prestatario, así que el techo práctico viene del programa y no de una norma nacional.
¿Un préstamo DSCR afectará mi capacidad de obtener después un préstamo convencional?
Un préstamo DSCR sobre una propiedad en la que estás personalmente obligado sigue contando para el total de propiedades financiadas de un futuro préstamo convencional. El financiamiento en una entidad sin obligación personal se trata de otra manera. Este es el detalle que más vale la pena verificar por adelantado, porque determina si un préstamo DSCR conserva tus cupos convencionales o te gasta uno.
¿Qué pasa si mi ingreso de alquiler es demasiado bajo sobre el papel para un préstamo convencional?
Es algo común, y por lo regular es un resultado contable, no un problema de desempeño. La depreciación y los gastos reducen el ingreso gravable que lee un suscriptor convencional. Un préstamo DSCR califica sobre la renta de la propiedad, y por eso los inversionistas con carteras sólidas e ingresos reportados modestos suelen calificar con más facilidad ahí.
¿Puedo refinanciar propiedades de alquiler que ya tengo hacia préstamos DSCR para liberar cupos convencionales?
A veces, y es una estrategia legítima. Pasar una propiedad a un préstamo DSCR puede cambiar cómo cuenta, sobre todo cuando el refinanciamiento se hace dentro de una entidad. Compáralo con el costo total, incluida cualquier penalización por pago anticipado del préstamo nuevo y la diferencia de precio a lo largo de la tenencia que esperas, y no solo con la aritmética de los cupos.
