Un dúplex, un tríplex o un cuádruplex ocupa una posición peculiar. Desde la calle parece una casa, se financia como propiedad residencial y, sin embargo, genera ingresos como un pequeño edificio de apartamentos. Esa combinación es precisamente la razón por la que un préstamo DSCR puede encajar bien en estas propiedades, y también por la que los detalles hacen tropezar a los inversores cuidadosos.

Esta guía explica cómo un préstamo DSCR trata una propiedad de dos a cuatro unidades: cómo se cuenta la renta de cada unidad, qué hace el tasador de forma distinta, en qué punto la ocupación por el propietario cambia el panorama y qué costos mueven su ratio sin hacer ruido. Si ya es dueño de uno de estos edificios y está pensando en un refinanciamiento, se aplican las mismas mecánicas.

Qué mide un préstamo DSCR en una propiedad de varias unidades

DSCR significa razón de cobertura del servicio de la deuda. En un préstamo de inversión residencial compara la renta de la propiedad con su pago hipotecario mensual. El lado del pago suele incluir el capital, los intereses, los impuestos sobre la propiedad, el seguro y las cuotas de la HOA, a menudo abreviado como PITIA.

La fórmula es breve:

DSCR = renta bruta mensual ÷ PITIA mensual

En un alquiler unifamiliar solo hay una cifra de renta. En un dúplex, tríplex o cuádruplex, el prestamista suma la renta de todas las unidades y compara ese total con un único pago combinado. Un cuádruplex con cuatro unidades que se alquilan a $1,100 cada una produce $4,400 al mes de renta bruta. Si el pago mensual completo es de $3,800, el ratio es de aproximadamente 1.16.

Ese ratio, y no sus ingresos W-2 ni sus declaraciones de impuestos, es lo que impulsa la decisión. Es la razón principal por la que los inversores con declaraciones de impuestos complicadas consideran un préstamo DSCR en primer lugar.

Por qué más unidades pueden ayudar al ratio

Un edificio de varias unidades reparte un solo techo, un solo terreno y una sola factura de impuestos entre varios pagos de alquiler. Por cada dólar del precio de compra, un pequeño edificio multifamiliar suele producir más renta que una casa unifamiliar en el mismo vecindario. Más renta frente a un pago similar eleva el DSCR.

También amortigua la desocupación. Si un inquilino de un alquiler unifamiliar se marcha, la renta llega a cero. Si un inquilino de un cuádruplex se marcha, usted todavía cobra tres alquileres. La evaluación crediticia no siempre le reconoce directamente esa resiliencia, pero sí lo hará su flujo de caja.

Dos a cuatro unidades siguen siendo financiamiento residencial

Una propiedad con dos, tres o cuatro unidades se trata, por lo general, como bien inmueble residencial a efectos hipotecarios. Cinco unidades o más normalmente pasan al financiamiento comercial, con tasaciones distintas, evaluación crediticia distinta y, con frecuencia, plazos más cortos.

Para un prestatario DSCR, mantenerse en cuatro unidades o menos suele significar:

  • Una tasación residencial, normalmente el informe de propiedades residenciales pequeñas de ingresos, que incluye un cuadro de rentas para cada unidad.
  • Plazos largos a tasa fija que se parecen a una hipoteca estándar, en lugar de un préstamo con un pago final global.
  • Montos de préstamo y expectativas de pago inicial más cercanos a los programas DSCR para viviendas unifamiliares.

Así, un cuádruplex puede ofrecer parte del perfil de ingresos de un edificio de apartamentos y, al mismo tiempo, conservar un financiamiento de estilo residencial. Un edificio de cinco unidades, aunque sea solo un poco más grande, puede no hacerlo.

Cómo funciona la tasación en un dúplex, tríplex o cuádruplex

La tasación pesa más en un préstamo DSCR de varias unidades de lo que la mayoría de los prestatarios espera, porque responde a dos preguntas a la vez: cuánto vale la propiedad y cuánto debería alquilarse.

El cuadro de rentas

En una propiedad de dos a cuatro unidades, el tasador normalmente completa un cuadro de rentas que compara sus unidades con alquileres similares de la zona. El cuadro enumera la renta actual de cada unidad (si está arrendada) y la opinión del tasador sobre la renta de mercado.

Luego el prestamista decide qué cifra utilizar. Un enfoque habitual es usar la menor entre la renta del contrato de arrendamiento y la renta de mercado del tasador, aunque los programas varían. Si sus inquilinos pagan por debajo del mercado, el contrato puede limitar la renta que califica. Si tiene una unidad desocupada, la renta de mercado del cuadro puede ser la que cuente para esa unidad.

Enfoque de valor

Las pequeñas propiedades residenciales de ingresos suelen valorarse con una combinación de ventas comparables y una verificación basada en ingresos. Si las ventas comparables de su zona son escasas, porque simplemente hay pocos cuádruplex en venta cerca, la tasación puede tardar más y salir más conservadora. Dejar un margen de tiempo en el contrato de compra o en el plan de refinanciamiento ayuda.

La ocupación por el propietario lo cambia todo

Aquí es donde un dúplex o un cuádruplex se convierte en una conversación distinta. Muchas personas compran una propiedad de dos a cuatro unidades con la idea de vivir en una de ellas y alquilar el resto. Es una estrategia habitual. Normalmente no encaja con un préstamo DSCR.

Los préstamos DSCR son préstamos con fines comerciales. Las normas federales de crédito al consumo del Regulation Z consideran que el crédito para una propiedad de alquiler tiene fines comerciales cuando el propietario no planea vivir allí. La interpretación oficial de la CFPB sobre la sección 1026.3 del Regulation Z establece que, si el propietario espera ocupar la propiedad más de 14 días durante el año siguiente, no puede tratarse como no ocupada por el propietario a esos efectos.

El mismo comentario establece normas aparte para los inmuebles de alquiler ocupados por el propietario. El crédito para comprar uno de ellos se considera de fines comerciales solo cuando la propiedad tiene más de dos unidades, y el crédito para mejorarlo o mantenerlo solo cuando tiene más de cuatro. En la práctica, la mayoría de los programas DSCR evitan por completo esta zona gris y exigen que el prestatario no viva en ninguna unidad.

Así que la respuesta honesta es:

  • Si va a vivir en una de las unidades, un préstamo DSCR suele ser la herramienta equivocada. Una hipoteca para vivienda ocupada por el propietario, incluido un préstamo VA para veteranos elegibles en una propiedad de dos a cuatro unidades, está diseñada para esa situación.
  • Si nunca va a vivir allí, un préstamo DSCR está hecho exactamente para eso.
  • Si vivió en una unidad y se ha mudado, un refinanciamiento DSCR podría ser una opción una vez que la propiedad sea completamente un alquiler.

Un oficial de préstamos de GoodLoan puede ayudarle a determinar en qué lado de esa línea se encuentra antes de solicitar, lo que le ahorra el costo de una tasación y muchas frustraciones.

Costos que mueven el ratio en un edificio de varias unidades

La fórmula DSCR es breve, pero la parte del PITIA oculta algunos costos que son más altos en los pequeños edificios multifamiliares que en un alquiler unifamiliar.

Seguro

Un edificio con varios inquilinos normalmente necesita una póliza de seguro de arrendador apta para varias unidades. Las primas pueden ser considerablemente más altas que en un alquiler unifamiliar comparable. Solicite una cotización real con antelación, porque el prestamista utilizará la prima efectiva, y una sorpresa en este punto puede reducir su ratio cuando ya esté bajo contrato.

Impuestos sobre la propiedad

Algunos condados valoran los pequeños edificios multifamiliares de forma distinta a las viviendas unifamiliares, y una venta reciente puede activar una nueva valoración fiscal. Al estimar su DSCR, utilice la cifra fiscal que tendrá la propiedad después de la compra, y no la que pagó el vendedor.

Servicios públicos y quién los paga

Los servicios públicos normalmente no entran directamente en la fórmula del DSCR, pero sí importan para su flujo de caja real. Si el edificio tiene un solo medidor de agua, o una sola caldera que calienta todas las unidades, usted como propietario suele pagar esas facturas. Un cuádruplex con un DSCR de 1.15 y servicios pagados por el propietario puede producir menos dinero mensual que un dúplex con un DSCR de 1.05 en el que los inquilinos pagan los suyos. Mire más allá del ratio y revise el dinero real que queda.

Reservas

Los prestamistas suelen pedir a los prestatarios DSCR que demuestren reservas de efectivo equivalentes a varios meses de PITIA, y el requisito puede aumentar con el monto del préstamo o con el número de propiedades financiadas. En un cuádruplex el pago mensual es mayor, así que la misma cantidad de meses significa una cifra en dólares más alta.

Un ejemplo práctico con sus propias cifras

En lugar de depender de los supuestos de mercado de otra persona, haga los cálculos con el edificio concreto que está considerando. Esta es la estructura, con cifras de ejemplo que debe reemplazar:

  1. Sume la renta de cada unidad, usando la menor entre el contrato de arrendamiento actual y una renta de mercado realista. Ejemplo: $1,250 + $1,250 + $1,150 = $3,650 para un tríplex.
  2. Calcule el capital y los intereses mensuales del monto de préstamo que tiene en mente, usando la cotización que le dé un oficial de préstamos.
  3. Sume los impuestos mensuales sobre la propiedad, la cotización real del seguro de arrendador dividida entre 12 y las cuotas de la HOA, si las hay. Ejemplo de PITIA total: $3,200.
  4. Divida la renta entre el PITIA. Ejemplo: $3,650 ÷ $3,200 = aproximadamente 1.14.
  5. Por separado, reste de la renta los servicios pagados por el propietario, una provisión para mantenimiento y una provisión para desocupación, para ver su flujo de caja mensual real.

El paso 4 le indica cómo es probable que se evalúe el préstamo. El paso 5 le indica si realmente quiere ser dueño del edificio. Necesita ambas respuestas antes de firmar cualquier cosa.

Impuestos sobre un alquiler de dos a cuatro unidades

Un préstamo DSCR no utiliza sus declaraciones de impuestos para calificarle, pero ser propietario del edificio tiene consecuencias fiscales. La Publication 527 del IRS cubre los inmuebles de alquiler residenciales. Los ingresos y gastos del alquiler se declaran en el Schedule E, y los edificios de alquiler residenciales se deprecian, por lo general, en 27.5 años.

La Publication 527 también explica cómo repartir los gastos cuando usa parte de la propiedad a título personal, algo relevante si alguna vez vivió en una de las unidades. Consulte con un profesional fiscal sobre su situación. Un préstamo DSCR puede facilitar la calificación, pero no cambia la forma en que el IRS trata la propiedad.

Cuándo tiene sentido un préstamo DSCR para un cuádruplex y cuándo no

Un préstamo DSCR tiende a encajar bien en un dúplex, tríplex o cuádruplex cuando:

  • Usted no vivirá en ninguna unidad.
  • Sus declaraciones de impuestos personales muestran deducciones elevadas que subestiman sus ingresos reales.
  • Es dueño de varios alquileres y quiere que cada uno califique por su propia renta.
  • La renta combinada del edificio cubre cómodamente el pago completo.

Tiende a encajar mal cuando:

  • Planea vivir en una unidad, sobre todo si es un veterano elegible que podría usar su beneficio VA.
  • La renta apenas cubre el pago y los servicios pagados por el propietario se comen el resto.
  • Sus documentos de ingresos son sencillos y le calificarían para un préstamo de inversión convencional de menor costo.

Elegir el préstamo depende del costo total y de lo que encaja con los años que planea mantener el edificio. La tasa más baja cotizada en el tipo de préstamo equivocado puede costarle más una vez que se cuentan las comisiones, las condiciones de pago anticipado y las reservas.

Hable del tema antes de presentar una oferta

Los inversores inteligentes pasan por alto la regla de ocupación y la pregunta sobre los servicios casi a diario, sobre todo porque nadie se las explica hasta que la tasación ya está encargada. Una breve conversación al principio lo resuelve.

GoodLoan cuenta con licencia a través del NMLS, y nuestros oficiales de préstamos revisarán el panorama completo con usted: la renta de cada unidad, las cifras reales de seguro e impuestos, las condiciones de pago anticipado, las reservas y si el DSCR es realmente el préstamo adecuado. A veces la respuesta honesta es que otra opción encaja mejor, y se lo diremos. Cuando esté listo, comuníquese con un oficial de préstamos de GoodLoan y lleve las cifras de renta de cada unidad.

Preguntas frecuentes

¿Puedo obtener un préstamo DSCR para un dúplex si vivo en una de las mitades?

Normalmente no. Los préstamos DSCR son préstamos con fines comerciales para propiedades que el propietario no ocupa. Según el comentario del Regulation Z de la CFPB, una propiedad en la que el propietario espera vivir más de 14 días durante el año siguiente no puede tratarse como no ocupada por el propietario. Una hipoteca para vivienda ocupada por el propietario suele ser la mejor opción.

¿Cómo se calcula el DSCR en un cuádruplex?

El prestamista suma la renta calificable de las cuatro unidades y divide ese total entre el pago mensual completo de la propiedad, que incluye capital, intereses, impuestos, seguro y las cuotas de la HOA, si las hay. La renta calificable suele ser la menor entre el monto del contrato de arrendamiento y la renta de mercado estimada por el tasador para cada unidad.

¿Qué pasa si una unidad está desocupada cuando solicito?

Muchos programas usarán la estimación de renta de mercado del tasador para una unidad desocupada, aunque algunos aplican un descuento o exigen un contrato de arrendamiento. Pregunte a su oficial de préstamos cómo trata el programa específico las unidades desocupadas antes de encargar la tasación.

¿Un edificio de cinco unidades es elegible para el mismo préstamo DSCR?

En general, no. Las propiedades de cinco o más unidades suelen financiarse como bienes inmuebles comerciales, con tasaciones, evaluaciones crediticias y condiciones de préstamo distintas. De dos a cuatro unidades es normalmente el límite superior para el financiamiento DSCR residencial.

¿Los servicios pagados por el propietario afectan a mi DSCR?

Normalmente no entran en el ratio en sí, que se basa en la renta y el PITIA. Sí reducen su flujo de caja real, así que inclúyalos en su propio análisis aunque el prestamista no lo haga.

¿Puedo refinanciar con un préstamo DSCR un cuádruplex que ya tengo?

Sí, siempre que no viva en ninguna de las unidades y que la renta combinada respalde el nuevo pago. Un refinanciamiento DSCR puede ser un refinanciamiento de tasa y plazo o un refinanciamiento con retiro de efectivo, según su plusvalía y los límites del programa.