Usted tiene propiedades de alquiler que se pagan solas. Los inquilinos pagan puntualmente, la hipoteca queda cubierta y casi todos los meses sobra dinero. Luego se sienta a rellenar una solicitud de préstamo y su declaración de impuestos dice que el año pasado apenas ganó nada. Sobre el papel, algunos años incluso perdió dinero.
No hay nada que falle en usted ni en sus propiedades. El código fiscal está pensado para reducir los ingresos gravables de quienes alquilan inmuebles, y la mayor parte de la suscripción hipotecaria lee esa cifra reducida como si lo dijera todo. Inversores muy sensatos se topan con esto cada día. Los números están a la vista en el Schedule E, pero casi nadie los lee así.
Un préstamo DSCR para inversores con ingresos gravables bajos plantea la cuestión de otra manera. Mira si la propiedad cubre su propio pago y, para esa pregunta, deja a un lado su declaración de impuestos. Esta guía explica por qué sus ingresos gravables parecen bajos, cómo evalúa la operación un préstamo DSCR, a quién suele encajarle y qué conviene sopesar antes de elegirlo.
Por qué los propietarios de alquileres suelen declarar ingresos gravables bajos
La depreciación es una deducción real que no sale de su bolsillo
El IRS le permite recuperar el coste de un edificio de alquiler a lo largo del tiempo mediante la depreciación. Con el sistema estándar, la propiedad residencial de alquiler se deprecia en 27.5 años. Si la parte de la propiedad que corresponde al edificio (el terreno no cuenta) tiene una base de $275,000, eso supone $10,000 al año en deducciones.
Aquí está lo que confunde a la suscripción. Usted no gastó esos $10,000 este año. Nunca salieron de su cuenta bancaria. Aun así, reducen el beneficio del alquiler que declara en el Schedule E. Sume los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad, el seguro, las reparaciones y los honorarios de gestión, que la Publication 527 trata como gastos deducibles del alquiler, y una propiedad que genera un flujo de caja constante puede declarar un beneficio pequeño o incluso una pérdida.
Las pérdidas del alquiler también pueden compensar otros ingresos
Si participa activamente en la gestión de sus alquileres, el IRS permite que hasta $25,000 en pérdidas de alquiler compensen otros ingresos, como un salario o una pensión. Ese margen se reduce en un 50 por ciento de la parte de su ingreso bruto ajustado modificado que supere los $100,000 y, por lo general, desaparece a partir de $150,000. Las pérdidas que no pueda aprovechar se trasladan a años posteriores.
Así, un inversor con varias propiedades ya casi pagadas y bien alquiladas puede declarar un ingreso bruto ajustado menor que el de su vecino, que no tiene ninguna. Eso es buena planificación fiscal. Y es justo lo que hace que un expediente hipotecario tradicional parezca escaso.
Los ingresos de jubilación y de inversiones pueden parecer modestos sobre el papel
Muchos de los inversores con los que hablamos rondan los 50 o 60 años. Algunos se han retirado de una primera carrera, otros cobran una pensión militar o civil, y otros viven en parte de sus ahorros mientras los alquileres se mantienen solos. Su situación financiera real es sólida: plusvalía, reservas y un alquiler que llega cada mes. Sin embargo, sus ingresos gravables pueden limitarse a una pensión, una parte de su Social Security y un beneficio de alquiler que la depreciación ha dejado en casi nada.
Nada de eso describe a un prestatario que no pueda pagar. Describe a alguien cuya documentación se preparó para pagar menos impuestos.
Cómo lee sus ingresos la suscripción tradicional
En una hipoteca para fines personales o familiares, las normas federales exigen que el prestamista haga una determinación razonable y de buena fe de que usted puede devolver el préstamo, y que verifique los ingresos en los que se apoya con documentos de terceros, como las declaraciones de impuestos. Es la norma Ability-to-Repay de la Regulation Z, y es una protección razonable para el consumidor.
El problema para quien tiene alquileres está en cómo se cuentan esos ingresos. Las directrices convencionales actuales suelen permitir sumar de nuevo la depreciación del Schedule E, y eso ayuda. Pero el resto de sus deducciones sigue contando en su contra, y todas sus demás deudas siguen entrando en la relación deuda-ingresos. Puede que se promedien dos años de declaraciones. Un año con una reparación importante o con la vivienda vacía unos meses baja la media. Los inversores con varias propiedades suelen notar que cada inmueble nuevo complica el siguiente préstamo, aunque todos sean rentables.
El resultado es un desajuste silencioso. Los papeles dicen una cosa y su cuenta bancaria dice otra.
Cómo evalúa la operación un préstamo DSCR
Es un préstamo con fines comerciales
Cuando pide un préstamo sobre una propiedad de alquiler en la que no vive, las normas federales suelen tratar ese crédito como de fines comerciales. El comentario oficial de la Regulation Z indica que el crédito para adquirir, mejorar o mantener una propiedad de alquiler que no está ocupada por el propietario se considera de fines comerciales, sea cual sea el número de unidades. El crédito con fines comerciales está exento de la Regulation Z, y por eso un préstamo DSCR puede suscribirse según el flujo de caja de la propiedad y no según sus ingresos personales.
La suscripción sigue siendo rigurosa. Simplemente hace otra pregunta.
La cifra que más pesa
DSCR son las siglas en inglés del índice de cobertura del servicio de la deuda. Compara el alquiler mensual de la propiedad con su coste mensual total de vivienda: capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de la comunidad o asociación, lo que se suele abreviar como PITIA.
Supongamos que un alquiler genera $2,400 al mes y que el PITIA completo del nuevo préstamo sería de $2,000. Divida $2,400 entre $2,000 y obtendrá un DSCR de 1.20. La propiedad cubre su pago con un 20 por ciento de margen. Un índice de 1.00 significa que el alquiler cubre justo el pago. Por debajo de 1.00, la propiedad necesita que usted ponga dinero de su bolsillo cada mes.
Muchos programas DSCR buscan un índice de 1.00 o superior, y un índice más holgado suele traer mejores condiciones y más margen para pedir prestado. Explicamos el índice con más detalle aquí.
Fíjese en lo que no aparece en ese cálculo: su ingreso bruto ajustado, su depreciación y su pensión. El suscriptor se pregunta si esta propiedad puede sostener este préstamo.
Lo que se sigue revisando
Un préstamo DSCR revisa bastantes cosas. Cuente con que el expediente incluya:
- Un informe y una puntuación de crédito, porque su historial con las deudas sigue importando
- Una tasación, normalmente con un análisis de renta de mercado que muestra el alquiler de mercado de la propiedad
- Un contrato de arrendamiento, si la propiedad está alquilada hoy
- Prueba de reservas, es decir, efectivo o activos líquidos que le queden después del cierre
- Su pago inicial o su plusvalía, porque la relación préstamo-valor determina las condiciones
- Documentos de la sociedad, si la propiedad está a nombre de una LLC
Si ya tiene una propiedad en una LLC o piensa hacerlo, esa estructura suele funcionar bien con los préstamos DSCR.
A quién suele encajarle un préstamo DSCR
Un préstamo DSCR para inversores con ingresos gravables bajos suele merecer la pena cuando varias de estas situaciones le resultan familiares:
- Su Schedule E muestra beneficios pequeños o pérdidas, pero las propiedades generan flujo de caja
- Tiene varios alquileres y el cálculo de la relación deuda-ingresos se complica cada vez más
- Está jubilado o semijubilado y sus ingresos gravables son modestos a propósito
- Quiere mantener su estrategia fiscal tal como está, sin rehacerla para un prestamista
- Prefiere no entregar años de declaraciones con todos sus anexos
- La propiedad tiene una buena proporción entre alquiler y pago
Si además trabaja por cuenta propia, la misma lógica se aplica a las deducciones de su negocio. Tratamos ese caso en Préstamos DSCR para inversores inmobiliarios autónomos.
Qué sopesar antes de elegir uno
Un préstamo DSCR resuelve un problema de documentación. No es por fuerza la opción más barata, y la respuesta correcta depende del panorama financiero completo.
El coste total, no una sola cifra
Los préstamos DSCR suelen tener un precio más alto que un préstamo convencional para alguien que califica sin problema con sus documentos. Es la contrapartida de no usar sus declaraciones de impuestos. Compare el coste total: comisiones de originación, puntos, tasación, título y cualquier requisito de reservas, que aparecen en su Loan Estimate. Nuestra guía sobre las comisiones del Loan Estimate en préstamos DSCR muestra qué revisar línea por línea.
Las condiciones de pago anticipado
Muchos préstamos DSCR incluyen una penalización por pago anticipado durante los primeros años. Si cree que podría vender o refinanciar pronto, eso importa más que una pequeña diferencia de precio. Así funcionan esas penalizaciones.
Pago inicial y reservas
Como el préstamo se apoya en la propiedad, suele pedir más plusvalía que un préstamo para vivienda habitual. Prevea un pago inicial considerable si compra, o suficiente plusvalía si refinancia, además de varios meses de reservas.
La propiedad tiene que sostenerse sola
Si hoy el alquiler apenas cubre el pago, unos meses sin inquilino o una revaluación fiscal pueden desequilibrar el índice. Un préstamo DSCR funciona mejor con una propiedad que usted conservaría tranquilo incluso en un mes flojo.
Cuándo puede convenir más un préstamo tradicional
Si sus declaraciones ya respaldan el préstamo que necesita, un préstamo convencional puede salir más barato con el tiempo. Cambiar su estrategia fiscal solo para calificar rara vez compensa, pero conviene conocer ambas opciones antes de comprometerse. Decimos que no a menudo, y a veces la respuesta honesta es que un préstamo DSCR no es la herramienta adecuada para una operación concreta.
Cómo revisar primero sus propios números
Antes de hablar con nadie, puede hacer una comprobación aproximada en la mesa de la cocina:
- Anote el alquiler mensual que genera hoy la propiedad, o lo que se cobra por viviendas parecidas en la zona.
- Calcule el pago mensual completo del nuevo préstamo: capital e intereses, más una doceava parte de los impuestos anuales sobre la propiedad y del seguro, más las cuotas de la comunidad o asociación.
- Divida el alquiler entre ese pago. Ese es su DSCR aproximado.
- Mire el efectivo que le quedaría después del pago inicial o de los costos de cierre, y cuente cuántos meses de pagos cubriría.
Si el índice queda con holgura por encima de 1.00 y tiene un colchón de reservas, probablemente está en buena posición para mantener una conversación productiva. Si el índice está cerca de 1.00, también es útil saberlo, porque apunta a necesitar más plusvalía o una estructura distinta.
Hable de ello con un oficial de préstamos de GoodLoan
Tener ingresos gravables bajos no es un veredicto sobre usted como prestatario. Suele ser la señal de una planificación fiscal cuidadosa y de una cartera que funciona. Un oficial de préstamos de GoodLoan puede revisar sus propiedades, sus objetivos y el coste total de cada opción, y decirle con claridad si le conviene más un préstamo DSCR, un préstamo convencional o ningún préstamo. Contamos con licencia a través del NMLS, y la primera conversación es sencillamente una revisión de sus números.
Preguntas frecuentes
¿Puedo obtener un préstamo DSCR si mis declaraciones de impuestos muestran una pérdida en el alquiler?
Con frecuencia, sí. Un préstamo DSCR evalúa la propiedad comparando su alquiler con su pago mensual completo, así que una pérdida sobre el papel por la depreciación u otras deducciones no suele decidir el resultado. El crédito, las reservas y la plusvalía siguen importando.
¿Los prestamistas DSCR piden declaraciones de impuestos?
La mayoría de los programas DSCR no usan sus declaraciones de impuestos personales para calcular los ingresos computables. Aun así, tendrá que autorizar la consulta de crédito y aportar extractos de sus activos, documentos de la propiedad y la documentación de la sociedad si usa una LLC.
¿Es un préstamo DSCR una buena opción para jubilados?
Puede serlo. Los jubilados con ingresos gravables modestos, pero con propiedades bien alquiladas y reservas sólidas, suelen encajar bien en este modelo, porque el préstamo mide la propiedad y no los ingresos de la pensión o de Social Security.
¿Un préstamo DSCR costará más que un préstamo convencional?
Normalmente tiene un precio más alto para quien califica sin problema con sus documentos. La comparación justa es el coste total, incluidas comisiones, puntos, reservas y condiciones de pago anticipado, frente al coste y el esfuerzo de calificar por otra vía.
¿Puedo usar un préstamo DSCR para mi vivienda habitual?
No. Los préstamos DSCR son para propiedades de inversión en las que usted no vive. El tratamiento de fines comerciales que los hace posibles se aplica a alquileres que no están ocupados por el propietario.
¿A qué índice DSCR debería aspirar?
Un índice de 1.00 significa que el alquiler cubre justo el pago. Muchos programas piden al menos eso, y un índice más holgado, con más distancia entre alquiler y pago, suele mejorar sus opciones.
