Préstamos DSCR para propiedades de uso mixto: cómo los prestamistas cuentan la renta comercial

Un local comercial en la planta baja y dos apartamentos en la planta alta. Es uno de los tipos de edificio más antiguos en los pueblos y ciudades de Estados Unidos, y muchos inversores lo prefieren con razón: dos tipos de inquilinos, dos tipos de demanda y, a menudo, un precio por pie cuadrado mejor que el de un edificio residencial puro cercano.

Las sorpresas llegan al financiarlo. Muchos programas de préstamos residenciales no aceptan un edificio con un negocio, y muchos prestamistas comerciales no quieren un edificio pequeño con apartamentos. Un préstamo DSCR puede situarse en el espacio intermedio entre esos dos mundos. Te permite calificar según los ingresos de la propiedad en lugar de tus declaraciones de impuestos, y algunos programas aceptan edificios de uso mixto siempre que el lado residencial sea el elemento principal. Esta guía explica cómo evalúa el suscriptor un préstamo DSCR para una propiedad de uso mixto, cómo se cuenta la renta comercial y qué debes reunir antes de hacer una oferta o iniciar un refinanciamiento.

Qué cuenta como propiedad de uso mixto

Para fines de financiamiento, una propiedad de uso mixto es un edificio que combina unidades residenciales con espacio comercial bajo un mismo techo y una misma escritura. La versión clásica es un local comercial u oficinas en la planta baja con apartamentos encima.

Lo que importa al prestamista es el equilibrio. Los programas DSCR que aceptan edificios de uso mixto normalmente quieren que la propiedad sea principalmente residencial. Los programas lo miden de distintas maneras, y algunos usan más de una prueba a la vez:

• La proporción de los pies cuadrados totales que es residencial
• La proporción de la renta total que proviene de las unidades residenciales
• El número de unidades residenciales comparado con el de unidades comerciales
• El número total de unidades, ya que muchos programas para inversores se limitan a edificios pequeños

Si el lado comercial es mayor según cualquiera de esas medidas, el edificio normalmente sale del terreno del DSCR y pasa a los préstamos comerciales, con condiciones y un proceso de suscripción distintos. Pregúntale a tu oficial de préstamos qué pruebas usa el programa antes de encariñarte con una propiedad, porque un edificio que cumple en pies cuadrados puede fallar en ingresos.

Cómo funciona el cálculo DSCR en un edificio de uso mixto

DSCR significa razón de cobertura del servicio de la deuda (debt service coverage ratio). El prestamista divide la renta mensual calificable de la propiedad entre su costo mensual total de vivienda, que normalmente se llama PITIA: capital, intereses, impuestos sobre la propiedad, seguro y cuotas de la asociación, si las hay. Una razón de 1.00 significa que la renta cubre exactamente el pago. Por encima de 1.00, la renta lo cubre con margen.

En un edificio de uso mixto, la parte difícil es el numerador. La renta residencial es el lado predecible, ya que los apartamentos comparables abundan. Los prestamistas tratan la renta comercial con más cautela.

Un ejemplo práctico, con cifras redondas inventadas que puedes sustituir por las tuyas:

Eso parece cómodo. Ahora supongamos que el programa cuenta el contrato comercial con descuento, o limita cuánto ingreso comercial se puede usar, de modo que solo $1,500 de la renta del local califiquen:

El edificio y los inquilinos no cambiaron, pero la razón bajó de 1.28 a 1.10. Incluso los inversores experimentados pasan esto por alto a diario, porque la guía del programa rara vez dice de entrada que un dólar comercial cuenta menos que uno residencial. Antes de confiar en una razón, pregunta cómo trata el programa el ingreso comercial.

Por qué la renta comercial recibe un descuento

Los prestamistas descuentan la renta comercial porque los locales y las oficinas conllevan riesgos que los apartamentos no tienen:

• Las desocupaciones tienden a durar más, porque hay menos inquilinos buscando un local específico
• Volver a arrendar a menudo requiere dinero para adecuar el espacio o meses de renta gratis para atraer a un nuevo negocio
• Un solo inquilino comercial puede representar una gran parte de los ingresos del edificio, así que una salida duele más
• La salud del negocio del inquilino afecta si la renta sigue llegando

Un apartamento vacío suele volver a rentarse en semanas; un local vacío puede quedarse meses sin inquilino. El descuento, el tope o el factor de desocupación separado que aplican muchos programas es la forma en que el prestamista pone precio a ese riesgo.

Lo que el prestamista querrá ver

Los prestamistas piden más documentación en un expediente de uso mixto que en un préstamo DSCR para vivienda unifamiliar. Si la reúnes primero, acortas el proceso y evitas pagar la tasación de una operación que nunca iba a encajar.

Contratos comerciales

Espera que el prestamista lea cada contrato comercial, no solo la relación de rentas. Revisará:

• Plazo restante, ya que un contrato que termina pocos meses después del cierre se trata distinto que uno con años por delante
• Monto de la renta y cualquier aumento programado
• Quién paga qué, como impuestos, seguro, servicios públicos y mantenimiento
• Opciones de renovación y cualquier derecho de terminación anticipada que tenga el inquilino
• Si el inquilino está al corriente en su renta

Si estás comprando, pídele al vendedor cartas de estoppel (certificados del inquilino). Una carta de estoppel es una declaración firmada por el inquilino que confirma la renta, el plazo del contrato y que no existen acuerdos paralelos. Te protege de descubrir después del cierre que el inquilino tiene un trato distinto al que muestra el contrato.

Contratos residenciales y renta de mercado

En los apartamentos, los prestamistas normalmente usan la menor cifra entre la renta real del contrato y la estimación de renta de mercado del tasador, igual que lo harían en cualquier préstamo DSCR residencial. Si una unidad está vacía, la renta de mercado de la tasación normalmente se usa en su lugar.

Confirmación de zonificación

Un edificio de uso mixto tiene que estar legalmente permitido como tal. Los prestamistas generalmente quieren que la tasación o una carta de zonificación confirmen que el uso actual está permitido, o que es un uso no conforme legal, lo que significa que era legal cuando se estableció y se le ha permitido continuar. Pregunta qué pasaría si el edificio sufriera daños: algunas normas locales limitan la reconstrucción de un uso no conforme, y eso puede afectar tanto la opinión del prestamista como tu seguro.

Una tasación que cubra ambos lados

Las tasaciones de uso mixto requieren un tasador capaz de valorar espacio residencial y comercial en conjunto. Eso puede implicar un plazo más largo y un honorario más alto que una tasación estándar de alquiler. El tasador normalmente buscará ventas comparables de uso mixto, que pueden escasear en algunos mercados. Un conjunto escaso de comparables es una de las razones más comunes por las que el valor de un edificio de uso mixto sale por debajo del precio de compra.

Seguro, accesibilidad y preguntas ambientales

El seguro de un edificio de uso mixto normalmente debe cubrir las unidades residenciales, el espacio comercial y la responsabilidad civil del lado comercial. La prima puede ser más alta que la de un edificio comparable solo residencial, sobre todo si el inquilino comercial es un restaurante o cualquier negocio con cocina o llama abierta. Como el seguro forma parte del PITIA, una prima más alta reduce tu DSCR directamente. Obtén una cotización real antes de cerrar tus cifras.

Las normas de accesibilidad aplican al espacio comercial. Según los reglamentos federales del Título III de la ADA, tanto el propietario del edificio como el inquilino que opera un negocio abierto al público en él son partes obligadas. Un contrato puede dividir quién se encarga de cada mejora, pero esa división solo obliga al propietario y al inquilino entre sí. Si el local tiene un escalón en la entrada o un baño estrecho, considera cuánto podría costar corregirlo.

El historial ambiental importa más en el uso mixto que en una propiedad solo residencial. Si el espacio comercial alguna vez albergó una tintorería, una gasolinera o un taller mecánico, algunos programas pedirán una revisión ambiental antes del cierre. Vale la pena preguntarle al vendedor por los inquilinos anteriores desde el principio.

El lado fiscal: la línea del 80%

Los inversores en uso mixto deben conocer una regla fiscal federal antes de comprar, porque puede cambiar qué tan rápido se deprecia el edificio. Según la IRS Publication 946, un edificio cuenta como propiedad de alquiler residencial si el 80% o más de sus ingresos brutos por alquiler del año fiscal provienen de unidades de vivienda. La propiedad de alquiler residencial se deprecia en 27.5 años. Un edificio que queda por debajo de esa línea generalmente se trata como bien inmueble no residencial, que se deprecia en 39 años.

En el ejemplo anterior, los apartamentos generan $2,800 de los $5,000 de renta mensual, es decir, 56%. Ese edificio se depreciaría en 39 años, lo que implica deducciones anuales por depreciación más pequeñas que las de un edificio solo residencial con el mismo precio de compra. IRS Publication 527 cubre de forma más amplia cómo se reportan los ingresos y gastos de alquiler. Esto es información general, no asesoría fiscal, así que revisa tus cifras con un profesional de impuestos antes de dar por buena una cifra de depreciación.

Comprar frente a refinanciar una propiedad de uso mixto

La suscripción es similar en ambos casos, pero los puntos de presión son distintos.

Como comprador, tu riesgo son las incógnitas. Puede que no hayas visto todos los contratos, los inquilinos son desconocidos y todavía no hay tasación. Incluye en tu contrato de compraventa tiempo para la revisión de contratos, las cartas de estoppel, la verificación de zonificación y la cotización del seguro.

Si refinancias, tienes historial, y a los prestamistas les gusta el historial. Un inquilino comercial que ha pagado a tiempo durante varios años y que tiene un contrato largo por delante es un expediente mucho más sólido que un inquilino nuevo. Antes de solicitar, actualiza tu relación de rentas, reúne los contratos vigentes y sus enmiendas, y obtén registros que muestren la renta recibida. Si un contrato comercial está cerca de vencer, a menudo conviene negociar la renovación antes de refinanciar y no después, ya que un contrato nuevo de varios años puede cambiar qué parte de esa renta cuenta.

Un refinanciamiento con retiro de efectivo sobre un edificio de uso mixto es posible con muchos programas, aunque la relación préstamo-valor máxima suele ser menor que la de un alquiler residencial comparable. Piensa en el panorama completo: el nuevo pago, los costos de cierre, cualquier penalización por pago anticipado del nuevo préstamo y cuánto tiempo planeas conservar la propiedad. Asegúrate de que el edificio siga cubriendo su propio pago con margen después de retirar el efectivo.

Preguntas que debes hacer antes de solicitar

Lleva estas preguntas a tu primera llamada:

1. ¿Qué porcentaje del edificio debe ser residencial, y se mide por pies cuadrados, ingresos, número de unidades o las tres cosas?
2. ¿Cómo se cuenta la renta comercial, y existe un tope o un factor de desocupación?
3. ¿Cuál es la relación préstamo-valor máxima para uso mixto comparada con la de un alquiler solo residencial?
4. ¿El programa exige un plazo restante mínimo en los contratos comerciales?
5. ¿Qué tipos de inquilinos quedan excluidos, y se necesitará una revisión ambiental?
6. ¿Qué reservas se exigirán después del cierre?

Cuándo un préstamo DSCR es la opción adecuada y cuándo no

Un préstamo DSCR para una propiedad de uso mixto tiende a funcionar bien cuando el edificio es mayormente residencial, el inquilino comercial es estable con un contrato sólido, la renta cubre el pago completo con margen y prefieres que tus ingresos personales no determinen la aprobación. Le conviene a inversores cuyas declaraciones de impuestos muestran ingresos modestos después de la depreciación.

Es una opción más débil cuando el lado comercial es mayoría, cuando el edificio depende de un solo negocio que podría irse, o cuando el contrato comercial vence poco después del cierre. En esos casos, un préstamo comercial, o esperar a que se renueve el contrato, podría ser la mejor vía.

Consúltalo con GoodLoan

Los edificios de uso mixto rara vez son una cuestión de sí o no el primer día. La respuesta normalmente depende de los contratos, la zonificación y de cómo se cuente la renta comercial. Un oficial de préstamos de GoodLoan puede revisar tu relación de rentas y tus contratos, calcular el DSCR con un seguro realista y la renta calificable, y darte una respuesta directa sobre si el edificio encaja en un programa DSCR antes de que pagues una tasación. Decimos que no cuando una operación no encaja, porque eso también te ahorra dinero. GoodLoan tiene licencia a través del NMLS. Si estás considerando una propiedad de uso mixto, o quieres refinanciar una que ya tienes, una conversación breve con uno de nuestros oficiales de préstamos es un primer paso sin presión.

Preguntas frecuentes

¿Puedo obtener un préstamo DSCR para una propiedad de uso mixto?

Con frecuencia sí, siempre que el edificio sea principalmente residencial. Los programas que aceptan propiedades de uso mixto normalmente fijan límites a la proporción comercial en pies cuadrados, ingresos o número de unidades. Los edificios mayormente comerciales suelen necesitar un préstamo comercial.

¿La renta comercial cuenta para mi DSCR?

Normalmente sí, pero no siempre por el valor total. Muchos programas descuentan la renta comercial, limitan cuánta se puede usar o aplican un factor de desocupación, porque un espacio comercial puede tardar más en volver a arrendarse. Pregunta cómo la cuenta el programa antes de confiar en una razón.

¿Necesito una carta de estoppel del inquilino comercial?

Algunos prestamistas la exigen, y es un paso sensato para cualquier comprador. Una carta de estoppel es la confirmación firmada por el inquilino de la renta, el plazo del contrato y de que no existen acuerdos paralelos.

¿Una propiedad de uso mixto se deprecia en 27.5 o en 39 años?

Según las reglas del IRS, un edificio es propiedad de alquiler residencial si el 80% o más de sus ingresos brutos por alquiler provienen de unidades de vivienda, en cuyo caso se deprecia en 27.5 años. Por debajo de ese umbral, generalmente se considera bien inmueble no residencial y se deprecia en 39 años. Confírmalo con un profesional de impuestos.

¿Puedo hacer un refinanciamiento con retiro de efectivo sobre una propiedad de uso mixto con un préstamo DSCR?

Muchos programas lo permiten, aunque la relación préstamo-valor máxima suele ser menor que la de un alquiler solo residencial. Los prestamistas revisarán los contratos vigentes, el historial de rentas y la tasación, y el pago posterior al refinanciamiento aún tiene que estar cubierto por la renta calificable.

¿La tasación costará más en un edificio de uso mixto?

A menudo sí. El tasador tiene que valorar tanto el espacio residencial como el comercial y encontrar ventas comparables de uso mixto, lo que puede tardar más y costar más que una tasación de alquiler estándar.