Si compró una vivienda alquilada con un préstamo DSCR y ahora desea refinanciarla, la primera pregunta no se trata de su tasa. Se trata del tiempo. Los prestamistas utilizan la palabra antigüedad de propiedad para describir cuánto tiempo debe poseer la propiedad, o mantener su préstamo actual, antes de que pueda refinanciar. Los inversores se encuentran con esto constantemente, porque el período de espera rara vez se especifica en la compra y cambia según el tipo de refinanciamiento que desee.
Esta guía explica qué es la antigüedad de propiedad para refinanciamiento DSCR, por qué tasa-y-plazo y extracción de efectivo tienen diferentes cronogramas, cómo se ajusta su valor tasado, y cómo saber cuándo su propiedad está lista.
Un repaso rápido sobre préstamos DSCR
Un préstamo DSCR lo califica en la propiedad, no en sus ingresos personales. DSCR significa debt service coverage ratio (relación de cobertura del servicio de la deuda), que compara el alquiler que genera la propiedad contra el pago del préstamo que debe soportar. Si el alquiler cubre el pago con un pequeño margen, la relación funciona. Porque la decisión se apoya en el flujo de caja de la propiedad en lugar de sus declaraciones de impuestos o relación deuda-ingresos, los préstamos DSCR son una herramienta común para inversores que poseen varias propiedades o cuya renta es difícil de documentar sobre papel. El IRS explica cómo se tratan los ingresos por alquiler y gastos en Publication 527, que vale la pena leer si es nuevo en la posesión de viviendas alquiladas.
Qué significa la antigüedad de propiedad en un refinanciamiento DSCR
La antigüedad de propiedad es la cantidad de tiempo que debe transcurrir antes de que un prestamista refinancie la propiedad. Generalmente se mide desde el día en que compró la vivienda, o desde la fecha de cierre del préstamo que actualmente posee. A diferencia de los programas VA u otros respaldados por el gobierno, los préstamos DSCR no se redactan según un único conjunto de normas federales. Los períodos de antigüedad de propiedad provienen de las directrices de los inversores y prestamistas de cartera que financian estos préstamos, por lo que pueden variar de un prestamista a otro.
Esa variación es la razón por la que dos inversores pueden obtener respuestas diferentes a la misma pregunta. También es por qué vale la pena confirmar el cronograma por escrito antes de contar con él.
Por qué tasa-y-plazo y extracción de efectivo tienen diferentes cronogramas
El tipo de refinanciamiento que elige cambia cuánto tiempo espera.
Tasa-y-plazo
Un refinanciamiento de tasa-y-plazo reemplaza su préstamo existente con uno nuevo a una tasa o plazo diferente, sin extraer capital más allá de sus costos de cierre. Porque no está sacando efectivo, los prestamistas tienden a tratar estos como de menor riesgo, y la ventana de antigüedad de propiedad es a menudo más corta. En muchos casos la espera se mide en unos pocos meses en lugar de un año. (Mediana entre planes recientes de GoodLoan; las directrices de su prestamista establecen la cifra exacta).
Extracción de efectivo
Un refinanciamiento de extracción de efectivo reemplaza su préstamo con uno más grande y le devuelve la diferencia en efectivo. Aquí la pregunta de antigüedad de propiedad se vuelve más estricta, y por una razón específica: el valor tasado. Al principio de su propiedad, un prestamista generalmente basará su préstamo en lo que pagó por la propiedad. Después de que ha poseído la propiedad el tiempo suficiente, el prestamista prestará contra el valor tasado actual. Para un inversor que compró por debajo del mercado o mejoró la propiedad, ese cambio es a menudo todo el punto de esperar, porque desbloquea el capital que realmente creó.
Dónde afecta la regla del valor tasado
Digamos que compró una vivienda alquilada, invirtió dinero en ella, y aumentó el alquiler. Sobre el papel ha creado capital real. Si intenta sacar efectivo antes de que haya envejecido la propiedad, el prestamista aún puede tratar su precio de compra como el valor, lo que limita cuánto puede extraer. Espere hasta que pase el umbral de propiedad, y el mismo prestamista utilizará la tasación, que puede reflejar las mejoras y el alquiler más alto. La investigación de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor sobre refinanciamientos de extracción de efectivo describe cómo funcionan estos préstamos y quién los utiliza.
Por qué existen las reglas de antigüedad de propiedad
La espera puede parecer el sistema frenándolo, pero la lógica es sólida. La antigüedad de propiedad da a la propiedad un historial. Unos pocos meses de alquiler cobrado muestran que el ingreso es real y no una proyección. Una tasación ordenada después de que ha poseído la vivienda por un tiempo es más difícil de inflar que una ordenada días después de una compra rápida. Estas reglas existen para mantener las valuaciones honestas, lo que protege al prestamista y, con el tiempo, lo protege a usted de pedir prestado contra un número que nunca fue sólido para empezar. No le están dudando. La propiedad simplemente se le pide que se demuestre a sí misma, de la misma manera que cualquier inversión sólida lo hace.
Mire el costo total, no solo la tasa
Los préstamos DSCR generalmente conllevan tasas más altas que los préstamos que califican en ingresos personales, porque el prestamista se apoya en la propiedad sola. Eso hace que sea tentador buscar la tasa más baja que pueda encontrar y refinanciar en el momento en que es elegible. Vaya lento y mire la imagen completa. Un refinanciamiento de extracción de efectivo puede conllevar una multa por pago anticipado, costos de cierre, y un nuevo plazo largo que reinicia su reloj de amortización. La tasa es una línea en la página. Lo que importa es el costo total del dinero contra lo que le permite hacer el refinanciamiento, ya sea comprar la próxima propiedad o estabilizar la que tiene.
Una forma rápida de mantenerse honesto: escriba el efectivo que recibiría, las tarifas para obtenerlo, cualquier multa por pago anticipado, y el nuevo pago mensual. Si la razón por la que está refinanciando sigue siendo válida después de ver los cuatro números juntos, tiene un verdadero trato.
Cómo saber cuándo su propiedad está lista
Puede llegar a la mayor parte de la respuesta por su cuenta:
- Anote el día en que cerró en la propiedad, o en su préstamo actual. Esa fecha comienza su reloj de antigüedad de propiedad.
- Decida qué refinanciamiento necesita. Tasa-y-plazo generalmente envejece más rápido que extracción de efectivo.
- Si desea extracción de efectivo, averigüe el umbral de propiedad en el cual el prestamista utilizará el valor tasado actual en lugar de su precio de compra.
- Recopile su contrato o contratos de arrendamiento y algunos meses de registros de alquiler, ya que una decisión de DSCR se apoya en ese ingreso.
- Pregunte a un oficial de préstamos que confirme la antigüedad exacta que su archivo debe cumplir y que estime su relación.
El primer paso no le cuesta nada y le dice aproximadamente dónde se encuentra.
Háblelo antes de comprometerse
GoodLoan trabaja con inversores todos los días, y decimos que no cuando el tiempo o los números no le sirven. Si no está seguro de si su propiedad ha envejecido, un oficial de préstamos puede mirar su fecha de cierre, el refinanciamiento que desea, y sus registros de alquiler, luego decirle claramente si debe moverse ahora o esperar algunas semanas. Nuestro ID NMLS está en cada Loan Estimate que enviamos, por lo que siempre sabe quién está en el otro lado de la mesa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo debo esperar antes de un refinanciamiento de extracción de efectivo DSCR?
Depende de las directrices del prestamista, porque los préstamos DSCR no se redactan según un estándar federal único. La extracción de efectivo generalmente envejece más que tasa-y-plazo, y el umbral clave es cuándo el prestamista utilizará el valor tasado actual en lugar de su precio de compra. Confirme el número por escrito antes de planificar alrededor de él.
¿Puedo refinanciar un préstamo DSCR en otro préstamo DSCR?
Sí. Muchos inversores se mueven de un préstamo DSCR a otro para mejorar los términos o extraer capital una vez que la propiedad ha envejecido y el alquiler soporta el nuevo pago.
¿La antigüedad de propiedad utiliza mi fecha de compra o mi fecha de préstamo?
Los prestamistas generalmente miden desde su fecha de compra o la fecha de cierre del préstamo que actualmente posee. Si esos dos están muy separados, pregúntele a su prestamista cuál aplica.
¿Y si pagué en efectivo por la propiedad?
Si compró sin financiamiento, pregunte sobre financiamiento retrasado y antigüedad de extracción de efectivo específicamente. Las reglas para una propiedad que posee libre y sin cargo pueden diferir de una con un préstamo existente, por lo que vale la pena hacer una pregunta directa.
¿Las mejoras que hice contarán hacia un valor más alto?
Pueden, pero generalmente solo después de que ha envejecido la propiedad el tiempo suficiente para que el prestamista preste contra la tasación en lugar de su precio de compra. Esa es a menudo la razón por la que vale la pena esperar.
¿Necesito documentar mis ingresos personales para un refinanciamiento DSCR?
Generalmente no, porque la decisión se apoya en el alquiler de la propiedad cubriendo el pago. Todavía necesitará sus contratos de arrendamiento y registros de alquiler, y los requisitos varían según el prestamista, así que confirme qué necesita su archivo.
Qué no cambia la espera
La antigüedad de propiedad afecta cuándo puede refinanciar y cómo se establece el valor. No cambia los fundamentos que un prestamista analiza. El alquiler aún tiene que cubrir el pago, la propiedad aún tiene que tasar, y su historial como propietario aún importa. Usar bien el período de espera significa mantener registros de alquiler limpios, mantener sus contratos de arrendamiento en un lugar, y dejar que la propiedad construya el historial que un prestamista quiere ver. Cuando llega su fecha de antigüedad, un archivo bien documentado se mueve más rápido y le da más espacio para negociar términos que se ajusten a su plan.
