Digamos que posee cuatro alquileres. Dos llevan préstamos redactados en años diferentes con términos diferentes. Uno tiene un pago global próximo. El cuarto está libre de gravámenes. Cada mes financia cuatro pagos en cuatro calendarios, y cada primavera reconstruye la misma hoja de cálculo para su contador.

Entonces, cuando alguien le ofrece consolidar todo en un único préstamo con un pago y un cierre, suena como alivio. Podría serlo. También podría costarle la capacidad de vender una casa el próximo año sin renegociar toda la estructura.

Si debe refinanciar sus alquileres por separado o juntos casi no depende de cuál de las dos opciones cotiza el mejor número. Depende de lo que planea hacer con cada propiedad durante los próximos cinco años. La tasa es la parte que todos muestran de antemano. La estructura decide qué sucede cuando sus planes cambian, y rara vez aparece en el anuncio.

Las dos estructuras, en términos sencillos

Refinanciar por separado

Cada propiedad obtiene su propio refinanciamiento hipotecario. Su propio préstamo, su propio gravamen, su propio pagaré, su propio cierre. Así es como se redactan la mayoría de los préstamos DSCR: el prestamista suscribe el alquiler y los gastos de una dirección, registra un gravamen contra esa dirección, y se detiene ahí. Si una propiedad tiene un problema de desocupación, el problema se queda dentro de ese archivo de préstamo.

Refinanciar juntas

Varias propiedades se prometen como colateral de un préstamo. Dependiendo del prestamista, se llama préstamo global, préstamo de cartera, o refinanciamiento de cartera DSCR. Hay un pagaré, un pago, un cierre, y un conjunto de términos que cubre el grupo completo. Las matemáticas de calificación generalmente se ejecutan a nivel de cartera, por lo que una propiedad con buen desempeño puede llevar una con desempeño débil.

Ambos son legítimos. Está intercambiando liquidez por conveniencia, y el intercambio correcto depende de cuánta liquidez estaba planeando usar.

La pregunta que lo decide

Antes de comparar cotizaciones, clasifique sus propiedades en dos grupos.

El primer grupo es lo que tiene intención de retener. Estabilizado, con inquilinos, sin planes de vender, sin planes de renovar y extraer capital de nuevo. Espera poseer estos en diez años.

El segundo grupo es lo que podría vender. Propiedades que vendería si el precio fuera correcto. Las que planea renovar y refinanciar de nuevo una vez que el valor se mueva. Las que están en un mercado en el que se está enfriando.

El primer grupo tolera ser agrupado. El segundo generalmente pertenece a préstamos separados, porque una estructura agrupada se construye sobre la suposición de que el grupo se mantiene junto.

Los inversores que salen perjudicados aquí rara vez son descuidados. Generalmente son personas que tenían un plan claro cuando firmaron y luego tenían una buena razón para cambiarlo dieciocho meses después.

La garantía cruzada es la parte que sorprende a la gente

Cuando las propiedades comparten un préstamo, cada una típicamente asegura el saldo completo en lugar de su propia parte. Esa es la garantía cruzada, y define una estructura global.

En la práctica, al préstamo no le importa qué propiedad causó el problema. Si el pago de la cartera no se paga, los recursos del prestamista llegan a cada propiedad pignorada en ese préstamo, incluidas las que funcionan perfectamente. Los préstamos separados mantienen muros entre sus activos. Un préstamo agrupado derriba esos muros a cambio de una administración más simple y, a menudo, un mejor tratamiento de calificación.

Así que sea deliberado sobre qué propiedades pignora, y mantenga fuera del grupo cualquier cosa que considere su respaldo.

La cláusula de liberación es la negociación completa

Si toma un préstamo agrupado, la cláusula de liberación es el párrafo más importante del documento. Rige lo que sucede cuando quiere vender una propiedad del grupo.

Una cláusula de liberación viable especifica el pago requerido para liberar una propiedad, cómo se recalculan el saldo restante y el pago, si se aplica una tarifa, y si las liberaciones están disponibles en los primeros años o solo más tarde. Una cláusula débil deja esos puntos vagos, o exige un pago muy por encima de la parte proporcional de la propiedad del saldo, lo que convierte su capital en un rehén.

Solicite la cláusula de liberación por escrito antes de comprometerse. Si un prestamista no pone los mecanismos por escrito con antelación, trate eso como una respuesta.

Las preguntas que vale la pena hacer, en este orden:

  • ¿Cuánto tengo que pagar exactamente para liberar una propiedad, expresado como una fórmula que yo mismo pueda calcular?
  • ¿Qué sucede con el pago y el plazo en todo lo que queda en el préstamo?
  • ¿Hay un período inicial en el que no se permite ninguna liberación?
  • ¿Cuántas liberaciones permite el préstamo antes de que todo tenga que ser refinanciado?

Prepago: un reloj o varios

Las sanciones por pago anticipado son comunes en préstamos para inversores, y la estructura decide cómo le afectan. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor describe una sanción por pago anticipado como una tarifa por pagar todo o parte de un préstamo antes de tiempo, típicamente desencadenada por un pago dentro de los primeros tres a cinco años, y acordada al cierre en lugar de algo que aparece después (CFPB).

Con préstamos separados, cada propiedad tiene su propio reloj. Venda la que compró hace tres años y solo la sanción de ese préstamo está en juego. Los demás siguen su curso sin verse afectados.

Con un préstamo agrupado, normalmente una sola estructura de prepago se aplica a todo. Vender una sola propiedad puede activarla, y pagar el préstamo temprano para deshacer la estructura puede ser costoso en todo el saldo en lugar de una parte de él.

Si su plan de cinco años implica vender algo, incluya esa sanción en la comparación antes de mirar la tasa. Frecuentemente es el número más grande en la decisión, y el que menos suelen mencionarle.

Cómo califica cada estructura

Los préstamos DSCR separados se suscriben dirección por dirección. Cada propiedad tiene que cubrir su propio servicio de la deuda en la relación que requiere el prestamista. Una propiedad con ingresos por alquiler débiles o una carga fiscal alta puede fallar por sí sola incluso cuando su cartera en general es saludable.

Los préstamos de cartera generalmente mezclan los ingresos. Los alquileres agregados en el grupo se miden contra el pago agregado, por lo que una propiedad fuerte puede compensar una débil. Para inversores que poseen una mezcla, esta es la ventaja real, y a veces es la única forma en que una propiedad marginal se financia en absoluto.

Una restricción relacionada importa si parte de su cartera se encuentra en financiamiento convencional. Las directrices de agencia limitan cuántas propiedades financiadas puede llevar un prestatario y endurecen los requisitos de crédito a medida que ese número aumenta. Muchos inversores alcanzan ese límite y pasan al financiamiento DSCR para la siguiente operación simplemente porque se quedaron sin espacio. Un oficial de préstamos puede confirmarle dónde se encuentra respecto a los límites actuales.

Dónde acaban realmente los costos

Agrupar ahorra dinero real al cierre, y aquí es donde la propuesta es más fuerte. Un solo encargo de tasación en lugar de cinco. Un proceso de título. Un evento de originación. Los inversores que refinancian varias propiedades a la vez a menudo ven el costo por propiedad disminuir en comparación con ejecutar cinco archivos separados.

Ese ahorro es real. También es el número más pequeño en la decisión. Unos pocos miles de dólares en costos de cierre valen menos que la capacidad de vender una propiedad en el año tres sin una negociación.

Sea cual sea la estructura que elija, lea el Loan Estimate con atención. El explicador del Loan Estimate del CFPB recorre cada sección, y conviene conocer su guía sobre los cambios de costos: algunos cargos no pueden aumentar en absoluto sin un cambio válido de circunstancias, algunos pueden subir hasta diez por ciento, y algunos pueden cambiar sin límite. Si los costos exceden las tolerancias permitidas sin un cambio legítimo, usted tiene derecho a un reembolso del exceso (CFPB).

En un préstamo de cartera, pregunte específicamente cómo se reparten los cargos entre las propiedades. Consígalo por escrito, porque ese reparto determina el cálculo de la liberación más adelante.

Lo que su contador preguntará

Dos puntos surgen cada vez, y ambos son más fáciles de manejar antes de firmar que en abril.

Los puntos pagados en un refinanciamiento de alquiler generalmente no son deducibles en el año que los paga. Se distribuyen a lo largo de la vida del préstamo, divididos entre el número de pagos programados en lugar de por años naturales, según la Publicación 527 del IRS. Otros costos de obtención de la hipoteca, incluidas las tarifas de registro y cargos similares, son gastos de capital agregados a la base en lugar de deducciones inmediatas.

El tratamiento de intereses depende de dónde va el dinero. Cuando refinancia un alquiler por más del saldo existente, el interés atribuible a los fondos no utilizados en la actividad de alquiler generalmente no es deducible contra ese alquiler. La trazabilidad importa, y se vuelve más difícil cuando un préstamo abarca varias propiedades y un único importe de efectivo llega a una sola cuenta. Pregunte a su CPA cómo quiere que se documente ese reparto antes del cierre.

Situaciones comunes y qué tiende a encajar

Posee cinco unifamiliares estabilizadas, planea retener todas, y el papeleo es la verdadera molestia. Una estructura de cartera encaja bien aquí. Está intercambiando flexibilidad que no estaba planeando usar por una administración de la que estaba cansado.

Posee cinco y espera vender una o dos dentro de tres años. Los préstamos separados generalmente ganan aquí. Un híbrido también funciona: agrupe las que va a conservar y deje las que probablemente venderá en sus propios pagarés.

Una propiedad no puede calificar por sus propios alquileres. Agrupar puede ser el camino que funciona, ya que la cobertura combinada la sostiene. Sepa que las propiedades sanas quedan pignoradas a ese resultado.

Está planeando renovaciones y un segundo refinanciamiento en una propiedad. Mantenga esa en su propio préstamo. Querrá refinanciarla en su propio cronograma sin tocar todo lo demás.

Cómo comparar dos ofertas de refinanciamiento hipotecario honestamente

Ponga ambas opciones en una página y compare las mismas seis cosas:

  • Efectivo total para cerrar, incluidos todos los cargos
  • El pago mensual y el interés total durante el período que espera retener
  • Términos de prepago, en dólares, en el año uno, año tres, y año cinco
  • Mecánica de liberación, si existe, escrita como una fórmula
  • Lo que sucede con el resto de la cartera si una propiedad permanece vacía seis meses
  • Lo que tendría que hacer, y pagar, para deshacer la estructura

Una oferta que gana en los dos primeros y pierde claramente en los tres del medio es una entrada más barata a una estructura que le cobra en la salida. A los inversores inteligentes se les escapa esto todos los días. Los costos de entrada llegan en un formulario estandarizado, y los costos de salida están enterrados en un pagaré que nadie lee hasta que lo necesita. Las cuentas están ocultas a propósito.

Dónde encaja GoodLoan

Ejecutamos este análisis antes de que alguien hable de precios. Un oficial de préstamos mirará su cartera real, preguntará qué tiene intención de hacer con cada dirección, y le explicará ambas estructuras con sus propios números en lugar de un ejemplo genérico. A veces eso apunta a un préstamo de cartera. A veces apunta a refinanciar dos propiedades y dejar las otras tres solas. Y a veces nada de lo que hay sobre la mesa supera lo que ya tiene, en cuyo caso se lo decimos. Decimos que no a menudo, y ese es el punto.

GoodLoan es un prestamista hipotecario con licencia, y nuestro número NMLS aparece en nuestro sitio. Si quiere una segunda opinión sobre una oferta de cartera que ya tiene sobre la mesa, esa es una buena razón para llamar. Traiga la hoja de términos.

El primer paso es pequeño: una conversación sobre lo que posee y qué planea hacer con ello. No hace falta presentar ninguna solicitud para tenerla.

Preguntas frecuentes

¿Es más barato refinanciar múltiples propiedades de alquiler juntas?

En costos de cierre, generalmente. Un paquete de tasación y un proceso de título cuestan menos que cinco de cada uno. Que salga más barato en conjunto depende de los términos de prepago y la mecánica de liberación, que pueden superar el ahorro de cierre si vende o refinancia una propiedad antes de que el préstamo venza.

¿Puedo vender una propiedad de un préstamo global?

Generalmente sí, si el préstamo contiene una cláusula de liberación. Esa cláusula establece el pago requerido para liberar la propiedad y cómo se recalcula el saldo restante. Algunos préstamos restringen las liberaciones durante los primeros años. Lea la cláusula antes de cerrar en lugar de cuando tenga un comprador esperando.

¿Tienen que estar todas las propiedades en la misma LLC?

No siempre, aunque la mayoría de los prestamistas de cartera prefieren titularidad o control común sobre las propiedades pignoradas, y algunos lo requieren. La estructura societaria afecta a la elegibilidad y al calendario de cierre, así que plantéelo pronto.

¿Un refinanciamiento de cartera perjudica mi capacidad de financiar la próxima compra?

Puede ir en cualquiera de las dos direcciones. Consolidar puede simplificar cómo se documentan sus obligaciones, mientras que la garantía cruzada inmoviliza capital que de otro modo podría respaldar un nuevo préstamo. La respuesta depende del prestamista y la estructura, así que pregunte antes de comprometerse.

¿Y si solo una de mis propiedades necesita refinanciamiento?

Entonces refinancie esa. Un refinanciamiento hipotecario no tiene que ser una decisión de todo o nada, y no gana nada alterando préstamos que ya funcionan como usted quiere. Agrupar resuelve un problema específico, y si no tiene ese problema, no lo necesita.

¿Cuánto tiempo toma un refinanciamiento de cartera comparado con un préstamo de una sola propiedad?

Normalmente tarda más. Varias tasaciones y varias búsquedas de título suponen más piezas en movimiento, aunque todo termine en un solo cierre. Solicite un cronograma realista por escrito al inicio.