La mayoría de la gente pregunta cuánto tiempo dura una aprobación hipotecaria como si la respuesta fuera un único número impreso en algún lugar de la carta. Es una suposición razonable, y es la razón por la que tantos prestatarios cuidadosos se sorprenden pocas semanas antes del cierre.

Una aprobación hipotecaria es realmente un conjunto de piezas separadas, y cada una funciona con su propio reloj. Su informe de crédito y talones de pago envejecen cada semana, la tasación tiene su propia fecha de vencimiento, y un bloqueo de tasa, si tiene uno, lleva su propia cuenta atrás con un calendario completamente distinto. La aprobación se mantiene mientras cada pieza del conjunto siga vigente y no haya cambiado nada de fondo.

Cuando se ven los relojes, los plazos dejan de parecer un misterio. A continuación explicamos cómo funciona cada uno y cómo planificarse en torno a ellos.

Preaprobación, aprobación condicional y autorización para el cierre son cosas diferentes

La palabra «aprobación» se usa para al menos tres etapas diferentes, y no vencen de la misma manera.

Una preaprobación es una primera evaluación. Un oficial de préstamos ha revisado su crédito, examinado sus ingresos y activos, y ha puesto por escrito, de forma aproximada, el monto para el que podría calificar. Es útil para hacer ofertas y para planificar un refinanciamiento, pero se basa en una instantánea, y generalmente indica su propia fecha de vencimiento en la carta.

Una aprobación condicional llega después de que un suscriptor ha revisado el expediente completo. Significa que el préstamo funciona, sujeto a una lista de condiciones: un estado de cuenta bancario actualizado, una carta que explique un depósito, una tasación final, prueba de seguro. La aprobación es real, y aún depende de que esas condiciones se cumplan mientras los documentos subyacentes sean recientes.

La autorización para el cierre es el visto bueno final. Se han cumplido todas las condiciones y el expediente está listo para firmar. Incluso aquí se hacen algunas comprobaciones finales justo antes de que se desembolse el préstamo, por lo que el cronograma no se detiene completamente hasta que firme.

Cuando alguien pregunta cuánto tiempo dura una aprobación hipotecaria, la respuesta honesta depende de cuál de ellas tenga. Cuanto más cerca esté de la autorización para el cierre, más corta tiende a ser la ventana restante, porque los controles finales están diseñados para ocurrir al final.

Reloj uno: la antigüedad de sus documentos de crédito

Este es el reloj que más importa, y casi nadie lo explica.

Según las directrices convencionales actuales, los documentos de crédito no deben tener más de cuatro meses de antigüedad en la fecha de firma del pagaré, el día en que firma el préstamo. «Documentos de crédito» es más amplio de lo que parece. Cubre el informe de crédito en sí, además de su documentación de empleo, ingresos y activos. Cuando un documento es parte de una serie, como dos estados de cuenta bancarios mensuales consecutivos, el más reciente es el que cuenta.

FHA utiliza una regla similar. El Single Family Housing Policy Handbook 4000.1 de HUD establece que los documentos utilizados para la suscripción de una hipoteca no pueden tener más de 120 días de antigüedad en la fecha de desembolso. Las pautas de VA también suelen exigir que el informe de crédito esté fechado dentro de los 120 días anteriores a la fecha de firma del pagaré, con una ventana más larga para construcción nueva.

Por eso, el límite práctico de la mayoría de las aprobaciones es de aproximadamente cuatro meses desde la fecha en que se produjeron sus documentos, no desde la fecha en que se escribió la carta. Si su documentación fue recopilada a principios de marzo y el cierre se retrasa hasta julio, espere que el suscriptor le pida versiones actualizadas. Esa solicitud es rutinaria, y rara vez señala un problema.

Reloj dos: la tasación

La tasación tiene su propia vida útil, y generalmente es más larga que la de los documentos de crédito.

Las directrices convencionales actuales requieren que la propiedad sea tasada dentro de los 12 meses anteriores a la fecha de firma del pagaré. Si la tasación tiene más de cuatro meses de antigüedad pero menos de 12, el tasador realiza una actualización de la tasación: una inspección exterior y una revisión de datos de mercado recientes para confirmar que el valor no ha disminuido. Pasados 12 meses, se requiere una nueva tasación.

FHA establece la validez de la tasación en 180 días desde la fecha efectiva de la tasación, según el mismo marco Handbook 4000.1. Las tasaciones de VA también tienen su propio período de validez, que su oficial de préstamos puede confirmar para su expediente específico.

Para la mayoría de los refinanciamientos, este reloj nunca se convierte en un problema, ya que la tasación ocurre a mitad del proceso y el cierre llega en cuestión de semanas. Importa más cuando un contrato de compra se extiende o un refinanciamiento se queda parado durante algunos meses.

Reloj tres: el bloqueo de tasa

Mucha gente confunde el bloqueo de tasa con la aprobación. Están separados, y pueden vencer en días diferentes.

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) explica que los bloqueos de tasa típicamente están disponibles por 30, 45 o 60 días, a veces más. Un bloqueo protege la tasa acordada mientras cierre dentro de esa ventana y nada material cambie en su solicitud. El CFPB también aclara que una tasa bloqueada aún puede cambiar si varían el monto del préstamo, su puntuación de crédito o sus ingresos verificados.

Así, un prestatario puede tener una aprobación válida con un bloqueo vencido, o un bloqueo vigente en un expediente cuyos documentos se han vuelto obsoletos. Si el bloqueo vence primero, las condiciones del préstamo se recalculan, y los términos de extensión varían de un préstamo a otro. Pregunte cuál sería el costo de una extensión antes de elegir una duración de bloqueo, porque esa cifra forma parte del costo total, junto con las comisiones y el total que pagará con el tiempo.

Reloj cuatro: el Loan Estimate

Una vez presentada la solicitud, recibe un Loan Estimate, la divulgación estándar de tres páginas de sus términos y costos proyectados. Ese documento vence rápidamente.

Según el CFPB, si espera más de 10 días hábiles después de recibir un Loan Estimate para decirle al prestamista que tiene la intención de proceder, el prestamista puede revisar los términos y costos estimados y emitir uno nuevo. No se requiere ninguna otra razón.

Lo que está en juego aquí no es tanto que la aprobación venza, sino que su precio se mantenga. Si está comparando opciones, fíjese un plazo dentro de esa ventana para que las cifras que compara sean las que realmente puede obtener.

Reloj cinco: el control de empleo de último minuto

Justo antes del cierre, el expediente pasa una última comprobación de su empleo. Según las directrices convencionales actuales, una verificación verbal de empleo suele completarse en los 10 días hábiles anteriores a la fecha de firma del pagaré para ingresos asalariados. Los prestatarios que trabajan por cuenta propia se verifican en una ventana más larga, y otros programas tienen controles similares de última hora.

Esta es la razón por la que un cambio de trabajo en las últimas semanas tiene tanto peso. El suscriptor lo aprobó sobre la base de un empleador y unos ingresos concretos. Si cualquiera de los dos cambia, el expediente tiene que ser reevaluado, incluso cuando el nuevo trabajo paga más.

Qué puede anular antes de tiempo una aprobación hipotecaria

El paso del tiempo no es la única razón por la que una aprobación deja de servir. Con más frecuencia, la causa es un cambio en el expediente. La aprobación se emitió sobre la base de un conjunto de hechos, y cuando esos hechos cambian, el suscriptor tiene que volver a revisarlo.

Los cambios que con más frecuencia obligan a revisar un expediente:

  • Un nuevo trabajo, un cambio de salario a comisión, o un periodo sin empleo
  • Nueva deuda, como un préstamo para el coche, una compra de muebles a crédito, o una nueva tarjeta de crédito
  • Depósitos grandes que no se pueden rastrear hasta una fuente documentada
  • Una caída en su puntuación de crédito por un nuevo pago atrasado o un aumento en los saldos de tarjetas
  • Mover dinero entre cuentas de una manera que rompe el rastro documental
  • Cambios en la propiedad, el precio de compra, o el monto del préstamo

Ninguno de ellos anula el préstamo automáticamente. Cada uno crea una pregunta que tiene que ser respondida por escrito, y responderla toma tiempo. Cuando el reloj ya está apretado, ese tiempo es lo que causa el problema.

Las personas inteligentes y organizadas se encuentran con esto constantemente, y rara vez se debe a un descuido. Nadie le dice que comprar una lavadora con una tarjeta de tienda entre la aprobación y el cierre se interpreta igual que cualquier otra deuda nueva. El sistema no explica sus propias reglas a menos que pregunte.

Consultas de crédito y la ventana de compra de 45 días

Una preocupación común es que renovar una aprobación vencida implicará otra consulta de crédito y le costará puntos. Aquí las reglas son más favorables de lo que la mayoría de las personas esperan.

El CFPB señala que dentro de una ventana de 45 días, múltiples consultas de crédito de prestamistas hipotecarios se registran en su informe de crédito como una única consulta. El impacto es el mismo tanto si consulta un prestamista como varios, siempre que la última consulta caiga dentro de 45 días de la primera.

Pasada esa ventana, una nueva consulta de crédito hipotecario cuenta como una nueva consulta. Para la mayoría de los prestatarios con crédito sólido el efecto es modesto, pero conviene tenerlo en cuenta si planea un cronograma que podría extenderse varios meses.

Cómo mantener su aprobación vigente

No puede detener los relojes, pero puede alinearlos para que ninguno se agote en un mal momento.

  1. Pida a su oficial de préstamos las fechas de cada documento en su expediente: el informe de crédito, el talón de pago más reciente, el estado de cuenta bancario más reciente, y la tasación. Esas fechas le dicen su fecha límite real mucho mejor que la fecha en una carta de preaprobación.
  2. Elija una duración de bloqueo que se ajuste a una fecha de cierre realista con un poco de margen, y pregunte cuál sería el costo de una extensión antes de necesitarla.
  3. Evite sobresaltos en su vida financiera entre la solicitud y el cierre. No solicite crédito nuevo, mantenga su trabajo estable si puede, y evite mover sumas grandes entre cuentas sin un registro claro.
  4. Envíe documentos actualizados rápidamente cuando se le pida. Una solicitud de un estado de cuenta bancario actualizado es una parte normal del proceso, y una respuesta rápida mantiene el expediente en movimiento.
  5. Avise pronto a su oficial de préstamos si algo está a punto de cambiar. Un aviso previo antes de una fecha de inicio de trabajo o un depósito grande es mucho más fácil de gestionar que una sorpresa descubierta durante la suscripción.

Para un refinanciamiento, se aplica la misma lógica, con un matiz. Observe el panorama completo antes de permitir que un expediente estancado caduque. Si el bloqueo de tasa es lo único que ha cambiado, el costo completo del nuevo préstamo, incluidas las comisiones y cuánto tiempo planea conservarlo, sigue siendo lo que decide si tiene sentido.

Hablemos antes de que venza algún plazo

Si tiene una preaprobación y se pregunta si aún es válida, o está a mitad de un refinanciamiento que se ha ralentizado, el siguiente paso útil es pequeño. Un oficial de préstamos de GoodLoan puede revisar las fechas en su expediente real, decirle qué reloj vence primero, y trazar qué sería necesario para cerrar a tiempo. GoodLoan tiene licencia a través del NMLS, y decimos que no con bastante frecuencia cuando un préstamo no encaja, así que recibirá una respuesta clara en cualquier caso. Esa conversación no cuesta nada.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo dura una preaprobación hipotecaria? La mayoría de las cartas de preaprobación indican su propia fecha de vencimiento, así que comience por ahí. Detrás de esa fecha, el límite práctico es la antigüedad de sus documentos de crédito, que las directrices convencionales limitan a cuatro meses en la fecha de firma del pagaré y FHA limita a 120 días. Después de eso, el expediente necesita documentos actualizados.

¿Vence una aprobación hipotecaria si mi bloqueo de tasa vence? No. Están separados. Un bloqueo vencido significa que sus condiciones se recalculan, mientras que la aprobación en sí se mantiene mientras sus documentos estén actualizados y nada material haya cambiado. Cualquiera de los dos puede vencer antes.

¿Renovar mi aprobación afectará a mi puntuación de crédito? Posiblemente un poco. El CFPB señala que las consultas de crédito hipotecario dentro de una ventana de 45 días cuentan como una única consulta. Una nueva consulta fuera de esa ventana cuenta como una consulta separada, que generalmente tiene un efecto modesto para los prestatarios con crédito sólido.

¿Qué sucede si mi cierre se retrasa más allá de mi ventana de aprobación? Generalmente el suscriptor solicita documentos actualizados, como un nuevo talón de pago, estado de cuenta bancario, o informe de crédito. Si la tasación supera la antigüedad permitida, puede ser necesaria una actualización de la tasación o una nueva tasación. El préstamo a menudo continúa una vez que se han presentado.

¿Puedo cambiar de trabajo después de ser aprobado para una hipoteca? Puede, y el expediente tendrá que ser reevaluado porque la aprobación se basó en su empleador e ingresos originales. La comprobación final de empleo suele hacerse en los 10 días hábiles previos al cierre, así que dígale a su oficial de préstamos antes de hacer el cambio.