Un préstamo FHA es una buena puerta de entrada a la propiedad. Para muchas personas fue la única forma realista de entrar, con un pago inicial más bajo y requisitos crediticios más flexibles. Lo que no es es un lugar donde tengas que quedarte para siempre. Si tu hogar ha ganado valor y tus finanzas se han estabilizado, refinanciar tu hipoteca de FHA a convencional puede eliminar silenciosamente un costo que quizás no necesites seguir pagando.

La razón tiene menos que ver con la tasa de interés de lo que la mayoría de las personas espera. Tiene que ver con el seguro hipotecario y cómo los dos tipos de préstamos lo tratan de manera diferente. Esa única diferencia es a menudo donde está el dinero real.

La parte que te cuesta más: el seguro hipotecario

En un préstamo FHA, el seguro hipotecario no es un complemento temporal para la mayoría de los prestatarios. Según HUD, si tu relación de préstamo a valor original fue superior al 90 por ciento, pagarás la prima anual de seguro hipotecario durante todo el plazo de 30 años del préstamo. Si fue del 90 por ciento o inferior, la pagarás durante 11 años. Puedes revisar la estructura directamente en la guía de prima de seguro hipotecario de vivienda unifamiliar de HUD.

Para la mayoría de los prestatarios de FHA que hacen el pago inicial mínimo, eso significa que la prima se mantiene durante toda la vida del préstamo. Pagar el saldo no la desactiva. Las únicas formas comunes de terminarla son pagar el préstamo completamente o refinanciar completamente fuera de FHA.

Los préstamos convencionales funcionan a tu favor aquí. El seguro hipotecario privado, o PMI, en un préstamo convencional está diseñado para terminar. Según la ley federal, puedes solicitar la cancelación una vez que tu saldo alcance el 80 por ciento del valor original de la casa, y tu gestor debe terminarlo automáticamente al 78 por ciento. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor explica esto en su guía sobre eliminar el seguro hipotecario privado.

Si pones esos dos hechos lado a lado, la oportunidad aparece. Si ahora tienes suficiente capital que un préstamo convencional requeriría poco o ningún seguro hipotecario, refinanciar de FHA a convencional puede terminar una prima que FHA de otro modo seguiría cobrando durante décadas.

Cuándo el cambio tiende a tener sentido

Hay algunas situaciones que se alinean bien para este movimiento.

Has acumulado capital real. Si tu casa ha apreciado o has pagado el saldo de modo que tienes aproximadamente el 20 por ciento de capital, una refinanciación convencional puede eliminar el seguro hipotecario por completo. Esa es la versión más limpia de la ganancia.

Tu crédito ha mejorado. Los préstamos convencionales dependen más del crédito que FHA. Si tu puntuación ha subido desde que compraste, es posible que califiques para términos que antes estaban fuera de tu alcance.

Planeas quedarte un tiempo. Una refinanciación tiene costos iniciales, así que recompensa a las personas que mantienen la casa el tiempo suficiente para recuperar esos costos. Si tienes la intención de quedarte, tienes tiempo para que los ahorros se acumulen.

Tu ingreso y deudas están en buen estado. Los préstamos convencionales observan tu balance deuda-ingresos. Si tus finanzas se han estabilizado desde que compraste por primera vez, calificar es a menudo más cómodo que antes.

Cuándo puede no valer la pena

Refinanciar no es automáticamente la respuesta correcta, y la honestidad aquí te ahorra dinero.

Si tienes poco capital, un préstamo convencional podría requerir PMI, lo que suaviza el beneficio de dejar FHA. Si esperas vender pronto, es posible que te mudes antes de que la refinanciación se pague. Y si tu crédito o ingresos se han movido en la dirección equivocada desde que compraste, los nuevos términos podrían no ser una mejora. En cada uno de esos casos, mantener tu préstamo actual puede ser la opción más inteligente.

Esta es la razón por la que la decisión se basa en la imagen financiera completa en lugar de un único número. La pregunta no es solo si puedes refinanciar. Es si el costo total, durante los años que planeas quedarte, sale adelante.

Cómo hacer los cálculos sin adivinar

Puedes dimensionarlo en algunos pasos.

Comienza con tu capital. Estima cuál es el valor de tu hogar hoy y resta lo que debes. Si el resultado está cerca o por encima del 20 por ciento del valor, estás en territorio fuerte para eliminar el seguro hipotecario en un préstamo convencional.

Suma lo que pagas en seguro hipotecario FHA cada año. Ese es el costo que estás intentando eliminar, y hace que los ahorros sean concretos.

Luego equilibra los costos de cierre de la refinanciación contra esos ahorros para encontrar tu punto de equilibrio, el mes cuando la refinanciación se ha pagado a sí misma. Si planeas quedarte en la casa bien pasado ese punto, el movimiento probablemente ayude. Si podrías irte antes, probablemente no.

Nada de esto requiere que cites la tasa de mercado de hoy, y debes ser cauteloso con cualquier propuesta construida solo alrededor de una tasa. Una refinanciación que ignora el seguro hipotecario, los costos de cierre y tu cronograma solo te está contando parte de la historia.

Un ejemplo rápido, usando tus propios números

Una ilustración simple muestra cómo encajan las piezas. Estas cifras son ficticias para demostrar las matemáticas, no una cotización, así que reemplázalas con las tuyas.

Digamos que tu hogar vale aproximadamente $360,000 hoy y debes $270,000. Eso coloca tu saldo en el 75 por ciento del valor, lo que significa que tienes aproximadamente el 25 por ciento de capital. En un préstamo convencional, eso es generalmente suficiente para evitar completamente PMI. Ahora digamos que tu prima anual de seguro hipotecario FHA te cuesta aproximadamente $2,000 al año. Ese es el costo recurrente que estarías eliminando al refinanciar fuera de FHA.

A continuación, estima los costos de cierre de la refinanciación. Si esos costos fueron de aproximadamente $6,000, dividirías eso por el seguro que ya no estás pagando para encontrar un punto de equilibrio aproximado. Seis mil dólares de costo contra dos mil dólares de ahorros anuales resultan en alrededor de tres años para equilibrarse, antes de que se considere incluso cualquier cambio en el préstamo en sí. Si planeas quedarte en la casa bien más allá de tres años, el movimiento se ve sólido. Si es posible que vendas en dos, probablemente no.

Observa lo que este ejemplo no hace. No se basa en la tasa de mercado de hoy. Mide la decisión por el seguro hipotecario, los costos de cierre y tu cronograma, porque esas son las partes en las que realmente puedes fijarte. Cuando lo ejecutas con tus números verdaderos, la respuesta generalmente se vuelve clara.

Un primer paso tranquilo

Si tienes un préstamo FHA y sospechas que has ganado capital, el siguiente movimiento útil es simple. Descubre dónde están realmente tus números.

Un oficial de préstamos de GoodLoan puede estimar tu capital, sumar lo que el seguro hipotecario de FHA te está costando, y mostrarte si una refinanciación a un préstamo convencional saldría adelante una vez que se cuenten todos los costos. GoodLoan tiene licencia a través del NMLS, y decimos que no cuando las matemáticas dicen no, porque una refinanciación que no te ahorra dinero no es una que valga la pena hacer. La revisión es gratuita, y te vas sabiendo dónde te encuentras.

Entrar en una casa con un préstamo FHA fue un uso inteligente de las herramientas disponibles. Verificar si es hora de pasar de ello es el mismo tipo de inteligencia.

Preguntas frecuentes

¿Puedo cancelar el seguro hipotecario de FHA sin refinanciar?

Para la mayoría de los prestatarios que hacen el pago inicial mínimo, no. Si tu relación de préstamo a valor original fue superior al 90 por ciento, las reglas de HUD mantienen la prima anual en su lugar durante todo el plazo del préstamo. Pagar el saldo no la elimina. Refinanciar a un préstamo convencional es la forma común de terminarlo.

¿Cuánto capital necesito para refinanciar de FHA a convencional?

Para evitar PMI en el nuevo préstamo convencional, generalmente quieres aproximadamente el 20 por ciento de capital, lo que significa que tu saldo es aproximadamente el 80 por ciento o menos del valor de la casa. Puedes refinanciar con menos capital, pero el nuevo préstamo podría aún tener PMI, lo que reduce el beneficio de dejar FHA.

¿La refinanciación a convencional siempre reduce mi pago?

No siempre. El pago depende de tu saldo, plazo, crédito y si el nuevo préstamo tiene PMI. El beneficio más claro a menudo proviene de eliminar el seguro hipotecario de FHA en lugar de la tasa sola, razón por la cual el costo total importa más que cualquier figura única.

¿Cuál es el punto de equilibrio en una refinanciación?

Es el mes cuando tus ahorros acumulados igualan los costos de cierre de la refinanciación. Si planeas quedarte en la casa pasado ese punto, la refinanciación es más probable que se pague. Si es posible que te mudes antes, puede no hacerlo.

¿Tendré que pagar costos de cierre de nuevo?

Sí, una refinanciación tiene sus propios costos de cierre. A veces pueden incluirse en el préstamo, pero eso amplía lo que debes, así que es inteligente equilibrar esos costos contra tus ahorros esperados antes de decidir.

¿Cómo sé si este es el movimiento correcto para mí?

Compara el seguro hipotecario y el costo total que tienes ahora contra el costo total de una refinanciación convencional durante los años que planeas quedarte. Un oficial de préstamos de GoodLoan puede ejecutar esos números contigo y darte una respuesta honesta, incluso cuando la respuesta es esperar.