Puntos de descuento en VA IRRRL: ¿deberías reducir el tipo de interés?

Ya has tomado muchas decisiones por tu cuenta. Esta no tiene por qué ser otra hoja de cálculo de madrugada que tengas que hacer desde cero. Si estás considerando una VA IRRRL y un oficial de préstamos te ha planteado la idea de pagar puntos para reducir tu tipo de interés, el movimiento inteligente no es perseguir el tipo más bajo. Un tipo más bajo siempre suena bien. El movimiento es verificar si el dinero que entregas en el cierre regresa a ti lo suficientemente rápido para que valga la pena.

Aquí está la versión corta. Los puntos pueden ser una opción prudente en una VA IRRRL, y también pueden ser una forma silenciosa de gastar miles de dólares que nunca recuperarás completamente. De cuál resulte depende de tus números, no del tipo en sí.

Qué es una VA IRRRL

Un Préstamo de Refinanciación por Reducción del Tipo de Interés, o IRRRL (Interest Rate Reduction Refinance Loan), es el refinanciamiento de la VA para personas que ya tienen un préstamo respaldado por la VA. La VA también lo llama refinanciamiento simplificado de la VA. Lo utilizas para reemplazar tu préstamo VA actual con uno nuevo, generalmente para reducir tu pago mensual o para pasar de un tipo ajustable a uno fijo. Tienes que certificar que vives en la casa ahora o que viviste allí antes. La VA expone las reglas básicas aquí.

Este es un beneficio que ganaste a través de tu servicio. Es un derecho que te corresponde, y usarlo correctamente es parte de obtener el valor completo de lo que te fue prometido.

Qué son realmente los puntos de descuento

Un punto de descuento es una tarifa que pagas al prestamista en el cierre a cambio de un tipo de interés más bajo durante toda la vida del préstamo. Un punto equivale al uno por ciento de tu cantidad de préstamo. En un préstamo de 300.000 dólares, un punto son 3.000 dólares. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor lo explica claramente: los puntos te permiten intercambiar un costo más alto por adelantado por un pago mensual más pequeño.

Dos cosas que la gente tiende a pasar por alto. Primero, los puntos no tienen que ser números enteros. Puedes pagar medio punto o un cuarto de punto. Segundo, un punto no compra una reducción de tipo fija. Cuánto baja tu tipo por punto depende del prestamista, del tipo de préstamo y del mercado en general. La CFPB dice abiertamente que la reducción no tiene un valor fijo.

Esa última parte importa más de lo que parece. Dos ofertas pueden decir ambas "un punto" y darte tipos muy diferentes. Aquí es donde un proceso opaco empieza a trabajar en tu contra, y donde una comparación lado a lado simple empieza a trabajar a tu favor.

Reducir el tipo en una IRRRL

En una IRRRL, generalmente puedes incorporar hasta dos puntos de descuento en el préstamo mismo, así que no tienes que traer dinero en efectivo a la mesa. Eso suena conveniente, y a menudo lo es. También significa que el costo es fácil de dejar de notar, porque desaparece en un saldo que pagas durante décadas.

Si quieres financiar más de un punto, la VA generalmente espera que tu préstamo a valor se mantenga en o por debajo del 90 por ciento, lo que puede requerir una tasación. Un oficial de préstamos debería decirte esto desde el principio, antes de que estés enganchado a un número.

La mecánica es clara y predecible. Pagas cierta cantidad en puntos hoy. A cambio, tu pago mensual de capital e interés baja por cierta cantidad. Divide el costo entre el ahorro mensual y sabrás en cuántos meses te equilibras. Todo después de ese mes es dinero en tu bolsillo. Todo antes es dinero que gastaste.

La regla de recuperación que a menudo toma la decisión por ti

La VA incorporó una protección en la IRRRL exactamente para esta decisión. Se llama la regla de recuperación, y vale la pena conocerla porque te protege independientemente de si alguien se molesta en explicarla.

La regla funciona así. Tomas los honorarios y los costos de cierre del refinanciamiento y los divides entre la cantidad que baja tu pago mensual. El resultado tiene que ser 36 meses o menos. Dicho de otra manera, el refinanciamiento tiene que pagarse a sí mismo dentro de tres años. La VA expresa la misma idea en lenguaje sencillo: antes de refinanciar, "divide tus costos de cierre por cuánto esperas ahorrar cada mes refinanciando para ver si vale la pena".

Un par de detalles mantienen estas matemáticas honestas. La tarifa de fondos VA, depósito en garantía y elementos pagados por adelantado como impuestos y seguros se dejan fuera del cálculo de recuperación. Los puntos de descuento, sin embargo, son parte de los costos que tienen que ser recuperados. Si cargas puntos en el préstamo y empujan tu equilibrio más allá de los 36 meses, el préstamo no cumple con el estándar.

Así que la regla de recuperación y tu decisión sobre puntos son realmente la misma decisión, vista desde dos ángulos. Los puntos que se recuperan rápidamente tienden a valer la pena. Los puntos que estiran tu equilibrio hacia el borde de la línea de 36 meses merecen una mirada atenta.

A través de planes IRRRL recientes de GoodLoan, la ventana de recuperación mediana ha caído bien dentro de esa marca de tres años.¹ Tratamos los 36 meses como un techo, no como un objetivo.

Un ejemplo trabajado con tus propios números

Digamos que tu pago actual cubre 1.600 dólares de capital e interés. Se te cotiza una IRRRL sin puntos que reduce eso a 1.500 dólares, un ahorro de 100 dólares al mes. Luego se te ofrece un punto de 3.000 dólares, que reduce el pago a 1.460 dólares, un ahorro de 140 dólares al mes.

El punto te compra 40 dólares extra al mes sobre la opción sin puntos. Para recuperar esos 3.000 dólares, divide 3.000 entre 40. Eso da 75 meses, más de seis años. Si planeas mantener esta casa y este préstamo durante mucho tiempo, eso podría seguir funcionando para ti. Si podrías vender, mudarte o refinanciar de nuevo dentro de unos años, ese punto silenciosamente te cuesta dinero.

Ahora voltea. Si el mismo punto redujera tu pago 120 dólares extra al mes, recuperarías los 3.000 dólares en 25 meses, y todo después de eso es ahorros. Mismo punto, respuesta muy diferente, y la única manera de saber cuál de los dos estás viendo es ejecutar tus propios números.

No tienes que confiar en ningún resumen aquí. Pide el pago con puntos y sin puntos, luego haz la división tú mismo. Es una línea de aritmética, y te dice más que el tipo nunca.

La tarifa de fondos y por qué se encuentra fuera del equilibrio

La mayoría de las IRRRL llevan una tarifa de fondos VA del 0,5 por ciento de la cantidad del préstamo. La VA publica la tarifa actual aquí. Puedes pagarla en el cierre o incorporarla en el préstamo. Algunos veteranos están exentos, incluyendo muchos que reciben compensación por una discapacidad relacionada con el servicio. Si eso te describe, dilo temprano, porque cambia tu costo total.

La tarifa de fondos es dinero real, pero la VA la deja fuera de la prueba de recuperación. Esa es una razón para mantenerla en su propia caja en tu mente. Cuando pesas los puntos, compara los puntos contra el ahorro mensual que los puntos crean. No dejes que la tarifa de fondos difumine esa línea específica.

Cuándo los puntos tienden a tener sentido

No hay una respuesta universal, y cualquiera que te dé una está vendiendo algo. El patrón, sin embargo, es constante. Los puntos tienden a valer la pena cuando planeas mantener el préstamo lo suficiente para pasar tu mes de equilibrio con margen de sobra. Tienden a trabajar en tu contra cuando una mudanza, venta u otro refinanciamiento está en algún lugar del horizonte, o cuando la reducción de tipo por punto es delgada.

La CFPB da la misma orientación y añade un hábito útil. Pide a tu oficial de préstamos que te muestre el préstamo con y sin puntos, y que totalice los costos durante unos pocos períodos: el más corto que podrías mantener el préstamo, el más largo, y la duración que parece más probable. Luego elige con los ojos abiertos.

La tasa baja es la parte con la que la gente se enamora. El equilibrio es la parte que dice la verdad. Una tasa más baja que pagaste demasiado para obtener no es una victoria.

El ángulo fiscal, brevemente

Los puntos en una compra a veces pueden deducirse el año en que los pagas. Los puntos en un refinanciamiento generalmente no pueden. El IRS generalmente requiere que deduzcas los puntos en un refinanciamiento poco a poco, distribuidos durante la vida del préstamo. El IRS cubre esto en el Tema 504. Si luego pagas o refinancias el préstamo, el tratamiento de los puntos restantes puede cambiar, y si refinancias de nuevo con el mismo prestamista, el saldo restante se incorpora en el nuevo préstamo. Vale la pena una breve conversación con un profesional de impuestos antes de incorporar una deducción en tu matemática.

Cómo poner a prueba cualquier oferta de puntos

No tienes que convertirte en un experto en hipotecas para tomar una decisión prudente. Necesitas algunas preguntas y la voluntad de hacerlas.

1. ¿Cuál es mi capital e interés mensual con puntos y sin?
2. ¿Cuántos meses para recuperar el costo de los puntos? (Costo dividido entre ahorros mensuales.)
3. ¿Cuánto tiempo realísticamente espero mantener este préstamo?
4. ¿Cumple este préstamo con el estándar de recuperación de 36 meses de la VA por sí solo?

Si un oficial de préstamos no puede responder esto rápida y claramente, eso también te dice algo.

En GoodLoan, somos un prestamista aprobado por la VA, y ejecutamos estas matemáticas contigo antes de que te comprometas con nada. Decimos que no mucho, incluyendo a los rebajos de puntos que no te devuelven el dinero a tiempo. Si quieres un segundo conjunto de ojos en una oferta IRRRL, o simplemente quieres que el equilibrio se calcula para tus números reales, habla con un oficial de préstamos de GoodLoan. El primer paso es uno pequeño, una breve conversación y tu estado de cuenta actual, y saldrás sabiendo si los puntos se están ganando su valor. Nuestros detalles de licencia y NMLS se enumeran en la parte inferior de esta página.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos puntos de descuento puedo comprar en una VA IRRRL?

Generalmente puedes financiar hasta dos puntos de descuento en el préstamo mismo. Si financias más de un punto, la VA generalmente espera que tu préstamo a valor se mantenga en o por debajo del 90 por ciento, lo que puede requerir una tasación. También puedes pagar puntos en efectivo en el cierre.

¿Cuál es la regla de recuperación de 36 meses?

Es una protección de la VA para las IRRRL. Tus honorarios y costos de cierre, divididos por tu ahorro de pago mensual, tienen que dar 36 meses o menos, para que el refinanciamiento se pague dentro de tres años. Los puntos de descuento cuentan hacia esos costos. La tarifa de fondos VA, depósito en garantía y elementos pagados por adelantado se excluyen. Ve la página IRRRL de la VA.

¿Los puntos siempre bajan mi tipo de interés por la misma cantidad?

No. Como explica la CFPB, un punto no compra una cantidad fija de reducción de tipo. La caída por punto depende del prestamista, el préstamo y las condiciones del mercado, por lo que dos ofertas que ambas dicen "un punto" pueden verse muy diferentes.

¿Es la tarifa de fondos VA lo mismo que los puntos de descuento?

No. La tarifa de fondos es un cargo único de la VA, 0,5 por ciento de la cantidad del préstamo para la mayoría de las IRRRL, y algunos veteranos están exentos. Los puntos son una tarifa opcional que pagas a un prestamista para bajar tu tipo. La tarifa de fondos también se deja fuera del cálculo de recuperación. Los detalles están en el sitio de la VA.

¿Puedo deducir los puntos que pago en una IRRRL de mis impuestos?

Generalmente no todos de una vez. El IRS generalmente requiere que distribuyas la deducción de puntos en un refinanciamiento durante la vida del préstamo en lugar de en el año en que los pagas. Lee el Tema 504 del IRS y habla con un profesional de impuestos sobre tu situación.

¿Debería comprar puntos si podría vender en algunos años?

A menudo no. Los puntos te recompensan solo después de que pasas tu mes de equilibrio. Si una mudanza, venta u otro refinanciamiento es probable antes, el costo inicial puede nunca regresar a ti. Ejecuta las matemáticas de recuperación para tu propia línea de tiempo antes de decidir.