Un pago más bajo cada mes parece una victoria. Abres la nueva estimación del préstamo, ves un número más pequeño en la parte inferior y el alivio es real. Para muchos veteranos que buscan una refinanciación IRRRL de la VA, ese pago más bajo es la única razón por la que cogieron el teléfono. Es una razón justificada.
Aquí está la parte que las matemáticas ocultan a propósito: una refinanciación IRRRL de la VA puede bajar tu pago mensual y aún así costarte más en intereses totales durante la vida del préstamo. Las dos cosas pueden ser ciertas al mismo tiempo. Gente inteligente se lo pierde todos los días, porque el pago está impreso en letra grande y el interés total no aparece en ningún lugar.
No es una razón para evitar una refinanciación IRRRL de la VA. Usada correctamente, es una de las herramientas más poderosas que tiene un veterano. Es una razón para mirar el cuadro completo antes de firmar, para que la decisión que tomes sea la que realmente quisiste tomar.
Qué es una refinanciación IRRRL de la VA, en términos simples
La refinanciación por reducción de tasa de interés (Interest Rate Reduction Refinance Loan, o IRRRL) es la refinanciación propia de la VA para un préstamo que ya tienes a través del programa. La VA también la llama refinanciación "simplificada", y ese es el único lugar donde la palabra tiene sentido. Por lo general omite una nueva tasación y gran parte de la documentación de ingresos, lo que es por qué puede cerrarse más rápido que otras refinanciaciones. Puedes leer el resumen propio de la VA de la refinanciación por reducción de tasa de interés para conocer las reglas oficiales.
Algunas cosas la definen. No puedes sacar efectivo con una refinanciación IRRRL de la VA, excepto una pequeña cantidad para ciertos proyectos de eficiencia energética. El préstamo tiene que brindarte un beneficio real, que la VA mide mediante una prueba de beneficio tangible neto. Y hay una tarifa de financiación, actualmente del 0,5% del monto del préstamo para una refinanciación IRRRL de la VA, aunque muchos veteranos están exentos (más información a continuación).
Ese beneficio adquirido importa aquí. El programa de la VA es algo que se te prometió por tu servicio, no un favor que te hicieran. El objetivo es usarlo de una manera que te dé beneficios.
Cómo el pago baja mientras los intereses suben
Piensa en tu hipoteca como dos preguntas separadas. Pregunta uno: ¿cuánto pago cada mes? Pregunta dos: ¿cuánto pagaré en total antes de que el préstamo desaparezca?
Una refinanciación puede responder la pregunta uno con un número más pequeño y responder la pregunta dos con uno más grande. La razón usual es el tiempo.
Digamos que estás siete años en una hipoteca VA de 30 años. Te quedan 23 años. Si refinancias hacia un nuevo préstamo de 30 años, tu pago puede bajar, en parte porque extiendes el saldo nuevamente durante 30 años en lugar de 23. Pago más bajo, sí. Pero también agregaste siete años de pagos de nuevo a tu cronograma. Incluso a una tasa más baja, más años de intereses pueden sumar más intereses totales que lo que te quedaba en el préstamo anterior.
El pago bajó. El costo total subió. Nada fue mal en la cotización. La cotización solo respondió la pregunta uno.
Una forma simple de verlo
No necesitas una hoja de cálculo. Necesitas dos números que ya tienes y dos que el oficial de préstamos puede proporcionarte.
Toma tu pago actual (solo principal e intereses, no impuestos ni seguros) y multiplícalo por el número de meses que te quedan. Eso es aproximadamente el principal e intereses totales que pagarías si no hicieras nada.
Ahora toma el nuevo pago y multiplícalo por el número de meses del nuevo préstamo. Compara los dos totales. Si el nuevo total es más alto, estás intercambiando una factura mensual más pequeña por un costo de vida más grande. Eso aún puede ser la decisión correcta. Solo debería ser una opción que puedas ver.
La regla de recuperación está ahí para protegerte
La VA no permite que un prestamista te refinancie a un préstamo que nunca se paga por sí mismo. La ley federal requiere que todas las tarifas y costos de cierre de una refinanciación IRRRL de la VA se recuperen a través de tus pagos más bajos dentro de 36 meses después del cierre del préstamo. La VA explica esto en su orientación sobre la refinanciación por reducción de tasa de interés, parte de la Ley de protección de veteranos contra préstamos depredadores.
Las matemáticas de recuperación son simples. Suma las tarifas y costos de cierre, luego divide por cuánto baja tu pago mensual. Eso te dice cuántos meses tarda en alcanzar el punto de equilibrio. Si tus costos son $4.200 y tu pago baja $175 por mes, te recuperas en 24 meses. Dentro de la ventana de 36 meses, así que el préstamo califica.
La recuperación responde una buena pregunta: ¿cuándo se pagan los costos iniciales por sí solos? Pero observa qué no responde. La recuperación se trata de las tarifas, no de los intereses totales durante 30 años. Un préstamo puede pasar la prueba de recuperación de 36 meses y aún costarte más en intereses de por vida si reestableces el reloj. La protección es real, y también es más estrecha de lo que la gente asume.
Cuándo un pago más bajo e intereses totales más altos sigue siendo la decisión correcta
Muchas veces, honestamente. El número de intereses totales no es lo único que importa. Es un factor, no el veredicto.
Un pago más bajo puede ser el objetivo correcto cuando el flujo de caja es ajustado en este momento y tener espacio para respirar vale más para ti que el último dólar de intereses de por vida. Puede ser correcto cuando planeas quedarte en la casa solo unos años más, así que el total de 30 años es teórico y los ahorros mensuales son reales. Puede ser correcto cuando tomas el dinero que ahorras cada mes y lo pones hacia el principal o hacia deuda de mayor costo, lo que acorta el cronograma nuevamente.
El punto del enfoque de GoodLoan no es sacarte de un pago más bajo. Es asegurarme de que estés eligiendo a propósito, con el costo total a la vista, en lugar de ser vendido un número mientras el otro permanece oculto.
La tarifa de financiación y quién no la paga
La tarifa de financiación de la refinanciación IRRRL de la VA es del 0,5% del monto del préstamo. En un préstamo de $300.000 eso es $1.500, generalmente incluido en el saldo. Cuenta como un costo en tus matemáticas de recuperación, así que vale la pena saber si la debes en absoluto.
Muchos veteranos están exentos. Según la VA, si recibes compensación por incapacidad relacionada con el servicio de la VA, generalmente estás exento de la tarifa de financiación. Lo mismo puede aplicarse si tienes derecho a esa compensación pero recibes paga por retiro militar en su lugar, o si tienes un reclamo previo a la baja pendiente que resulte en una calificación de memorándum antes del cierre. Los cónyuges supervivientes que reciben compensación de dependencia e indemnización también pueden estar exentos. La VA explica quién paga la tarifa de financiación y quién está exento.
Si estás exento y una cotización aún incluye la tarifa, esa es una pregunta que debes hacer antes de ir más lejos. Es tu beneficio, y vale la pena confirmar que lo estés recibiendo.
Preguntas que vale la pena hacer antes de firmar
Lleva estas a quienquiera que prepare tu cotización. Un prestamista que quiera tu confianza a largo plazo responderá todas ellas sin dudarlo.
¿Cuál es mi principal e intereses totales en el nuevo préstamo, durante el término completo, comparado con lo que me queda en mi préstamo actual? ¿Cuál es el período de recuperación en meses y qué tarifas se incluyen? ¿Me estoy reestableciendo a un nuevo término de 30 años, y está disponible un término más corto que aún me brinde el beneficio que necesito? ¿Estoy exento de la tarifa de financiación, y esta cotización refleja eso? ¿Hay algún efectivo que venga para mí al cierre, que una refinanciación IRRRL de la VA no se supone que permita más allá de costos limitados de eficiencia energética?
La forma en que GoodLoan lo ve
Decimos que no mucho. Cuando una refinanciación costaría a un veterano más de lo que devuelve, la respuesta correcta es decirlo, incluso cuando un pago más bajo es fácil de vender. Esa es la diferencia entre un buen número y un buen préstamo.
Una refinanciación IRRRL de la VA puede ser un movimiento genuinamente fuerte. Puede bajar tu pago, puede moverte de una tasa ajustable a una fija, y puede hacerlo más rápido y con menos papeleo que la mayoría de refinanciaciones. Lo único que convierte un movimiento fuerte en uno costoso es decidir sobre el número mensual solo.
Si quieres una lectura clara de tu propia situación, un oficial de préstamos de GoodLoan puede recorrer ambos números contigo, el pago y el total de por vida, y mostrarte las matemáticas de recuperación en papel. No hay presión y no hay garantía de aprobación, solo una mirada directa a si este préstamo realmente te sirve. Ya has hecho la parte difícil al hacer la pregunta. El siguiente paso es pequeño.
Preguntas frecuentes
¿Una refinanciación IRRRL de la VA siempre me ahorra dinero?
No siempre en total. A menudo baja tu pago mensual, y tiene que pasar las pruebas de beneficio tangible neto de la VA y recuperación de 36 meses. Pero un pago más bajo aún puede venir con intereses de por vida más altos si te reestableces a un nuevo término de 30 años. Pide ambos números antes de decidir.
¿Puedo sacar efectivo con una refinanciación IRRRL de la VA?
No. Una refinanciación IRRRL de la VA no permite efectivo de vuelta para ti, excepto una cantidad limitada para ciertos mejoras de eficiencia energética. Si necesitas acceder a tu capital, ese es un préstamo diferente, y un oficial de préstamos puede explicarte tus opciones.
¿Cuál es el período de recuperación?
Es el número de meses que tarda tus pagos más bajos en cubrir las tarifas y costos de cierre de la refinanciación. La ley federal requiere que esto sea 36 meses o menos para una refinanciación IRRRL de la VA. Lo calculas dividiendo tarifas totales por tus ahorros de pago mensual.
¿Tengo que pagar la tarifa de financiación de la VA?
La tarifa de financiación de la refinanciación IRRRL de la VA es del 0,5% del monto del préstamo, pero muchos veteranos están exentos, incluyendo muchos que reciben compensación por incapacidad relacionada con el servicio de la VA. Confirma tu estado, porque cambia tus matemáticas de punto de equilibrio. Ver la orientación de tarifa de financiación de la VA.
¿Refinanciar reiniciará mi plazo de préstamo?
Puede. Muchas refinanciaciones IRRRL de la VA te mueven a un nuevo término de 30 años, que baja el pago pero agrega años de intereses. Pregunta si está disponible un término más corto que aún brinde el beneficio que necesitas.
¿Cómo sé si una refinanciación IRRRL de la VA es adecuada para mí?
Mira el pago y el costo total juntos, verifica el período de recuperación y confirma tu estado de tarifa de financiación. Un oficial de préstamos de GoodLoan puede revisar tu préstamo específico y darte una lectura honesta, incluyendo cuándo la respuesta es esperar.
