Si sirvió en las fuerzas armadas y posee una vivienda en Texas, cuenta con el mismo beneficio de préstamo hipotecario del VA que cualquier otro veterano del país. Lo que cambia en Texas es el terreno sobre el que se apoya. El estado incorpora sus reglas de plusvalía en la constitución estatal, y esas reglas determinan cuánto efectivo puede retirar un refinanciamiento con retiro de efectivo del VA, cuánto tarda el cierre y incluso dónde firmará.
Los propietarios inteligentes y cuidadosos se sorprenden con esto cada año. La información existe, pero tiende a llegar a la mesa de cierre en lugar de la mesa de la cocina. Esta guía repasa las dos opciones principales de refinanciamiento del VA para veteranos de Texas, las reglas de Texas que se aplican a cada una, y cómo calcular los números de su propia situación antes de hablar con nadie.
Las dos opciones de refinanciamiento del VA y por qué Texas las trata de manera diferente
El VA ofrece dos caminos de refinanciamiento para los propietarios con un Certificado de Elegibilidad (Certificate of Eligibility).
El primero es el Interest Rate Reduction Refinance Loan, generalmente llamado IRRRL o el refinanciamiento streamline del VA. Reemplaza un préstamo ya respaldado por el VA con un nuevo préstamo respaldado por el VA. No se retira efectivo más allá de pequeñas cantidades vinculadas a la transacción.
El segundo es el refinanciamiento con retiro de efectivo del VA. Puede reemplazar cualquier préstamo existente, del VA o no, y le permite retirar parte de su plusvalía como efectivo. Los veteranos lo utilizan para pagar deudas de mayor interés, financiar reparaciones o pasar de un préstamo convencional o FHA a un préstamo del VA.
Texas se preocupa por esa diferencia. Un refinanciamiento que no saca dinero nuevo de la vivienda se trata como un refinanciamiento ordinario de tasa y plazo. Un refinanciamiento que pone efectivo en sus manos es un préstamo sobre la plusvalía según el Artículo XVI, Sección 50(a)(6) de la Constitución de Texas, y conlleva un conjunto completo de protecciones estatales que se suman a las propias reglas del VA. Cuando los dos conjuntos de reglas difieren, se aplica el más estricto.
El IRRRL del VA en Texas: el camino más ligero
Para los veteranos de Texas que ya tienen un préstamo del VA y desean un pago mejor o un préstamo más estable, el IRRRL funciona prácticamente igual que en cualquier otro lugar.
Los requisitos principales del VA son claros:
- Su préstamo actual ya debe estar respaldado por el VA.
- Debe certificar que vive actualmente en la vivienda o vivió en ella anteriormente.
- El VA requiere un período de espera (seasoning): el nuevo préstamo no puede cerrar hasta al menos 210 días después de la fecha de vencimiento del primer pago en su préstamo actual, y debe haber hecho al menos seis pagos mensuales.
- El refinanciamiento tiene que dejarlo en mejor situación de una manera medible, como un pago más bajo o el cambio de una tasa ajustable a una fija.
- La cuota de financiamiento del VA en un IRRRL es del 0,5 por ciento del monto del préstamo, y los veteranos que reciben compensación por discapacidad del VA están exentos de ella.
Debido a que no se retira efectivo, un IRRRL estándar de Texas no es un préstamo sobre la plusvalía, y las reglas 50(a)(6) que se encuentran a continuación no se aplican a él.
El único detalle de Texas: si su préstamo actual del VA fue un retiro de efectivo de Texas
Si el préstamo del VA que tiene hoy fue en sí mismo un refinanciamiento con retiro de efectivo de Texas, la ley de Texas lo trata como un préstamo sobre la plusvalía, y esa condición acompaña a la propiedad. Refinanciarlo tiene dos rutas. Puede hacerlo como otro préstamo sobre la plusvalía completamente conforme a 50(a)(6), o puede usar la ruta de tasa y plazo que los votantes de Texas agregaron en 2017, que entró en vigor el 1 de enero de 2018.
Esa segunda ruta tiene cuatro condiciones. Debe haber transcurrido al menos un año desde que se cerró el préstamo sobre la plusvalía. El nuevo préstamo no puede exceder el 80 por ciento del valor justo de mercado de la vivienda. El prestamista debe darle un aviso específico al menos 12 días antes del cierre. Y no se puede retirar efectivo nuevo más allá de lo que cubra el refinanciamiento y sus costos.
Ambas rutas traen de vuelta el límite del 80 por ciento, lo que generalmente significa documentar el valor de la vivienda. Un IRRRL en otros lugares a menudo omite ese paso. Si no está seguro de cómo se configuró su préstamo actual, la respuesta está en sus documentos de cierre originales, y un oficial de préstamos puede confirmarlo en unos pocos minutos.
El refinanciamiento con retiro de efectivo del VA en Texas: las reglas 50(a)(6)
Aquí Texas se aparta del resto del país. La constitución estatal otorga a los propietarios de viviendas principales algunas de las protecciones de plusvalía más fuertes de la nación. Se aplican a un refinanciamiento con retiro de efectivo del VA de la misma manera que se aplican a cualquier otro préstamo que pone plusvalía en su bolsillo.
El límite del 80 por ciento
A nivel nacional, las reglas del VA permiten que un refinanciamiento con retiro de efectivo llegue hasta el valor total tasado de la vivienda en muchos casos. En Texas, un préstamo sobre la plusvalía más cualquier otro gravamen sobre la vivienda principal no puede exceder el 80 por ciento del valor justo de mercado de la vivienda en el día en que se realiza el préstamo.
Para un veterano de Texas, esto significa mantener al menos el 20 por ciento de plusvalía después del refinanciamiento. Todo lo incluido en el nuevo préstamo, incluidos los costos de cierre y una cuota de financiamiento financiada, cuenta hacia ese 80 por ciento.
El aviso de 12 días y el derecho de rescisión de 3 días
Un préstamo sobre la plusvalía de Texas no puede cerrar hasta al menos 12 días después de recibir un aviso escrito que explique sus derechos bajo la Sección 50(a)(6). También debe recibir los honorarios finales desglosados al menos un día hábil antes del cierre. Después del cierre, tiene tres días para cancelar sin penalización.
Un refinanciamiento con retiro de efectivo de Texas tarda más en programarse que uno en la mayoría de los estados, y esa brecha le da tiempo para leer lo que está firmando.
El límite de honorarios del 2 por ciento
Texas limita ciertos honorarios en un préstamo sobre la plusvalía al 2 por ciento del capital original. Algunos costos de terceros, incluidos la tasación, la agrimensura, el seguro de título y puntos de descuento, están excluidos de ese límite. El tope restringe los honorarios, pero no hace que el préstamo sea gratuito, así que compare la lista completa de costos en su Loan Estimate en lugar de depender solo del límite.
Otras reglas de Texas que dan forma al cronograma
Solo se puede hacer un préstamo sobre la plusvalía de Texas en una vivienda principal en un período de 12 meses, aunque el anterior haya sido pagado. El préstamo tiene que cerrarse en la oficina del prestamista, un abogado o una compañía de títulos. El gravamen solo puede estar garantizado por su vivienda principal, sin que se comprometa ninguna otra propiedad, salarios o cuentas. Y un préstamo sobre la plusvalía de Texas es sin recurso, lo que significa que el prestamista no puede perseguirlo personalmente por ningún déficit más allá de la vivienda misma.
La regla de los 12 meses es la que más sorprende a los propietarios. Si retiró plusvalía de su vivienda en el último año, un nuevo retiro de efectivo tiene que esperar.
Calcule sus propios números en un refinanciamiento con retiro de efectivo del VA en Texas
El ejemplo a continuación utiliza cifras redondas. Sustituya las suyas.
Supongamos que su vivienda se tasa en $400,000. Debe $250,000 en su hipoteca actual, y tiene $35,000 distribuidos entre un préstamo para auto y dos tarjetas de crédito.
El límite de Texas es el 80 por ciento de $400,000, o $320,000. Esa es la cantidad máxima del nuevo préstamo, incluido todo lo que financie en él.
Si está exento de la cuota de financiamiento porque recibe compensación por discapacidad del VA, y financia $8,000 de costos de cierre en el préstamo, las cuentas quedan así:
- Comience con el máximo de $320,000.
- Reste los $250,000 necesarios para liquidar su hipoteca actual.
- Reste los $8,000 en costos de cierre financiados.
- Eso le deja hasta $62,000 en plusvalía que podría usar, suficiente para liquidar los $35,000 de otra deuda y aún le sobra margen.
Si no está exento y este es su primer uso del beneficio, la cuota de financiamiento del VA en un refinanciamiento con retiro de efectivo es del 2,15 por ciento del monto del préstamo. En un préstamo de $320,000 eso es $6,880. Si lo financia, sale de ese mismo 80 por ciento, y el efectivo disponible baja en consecuencia. Para un uso posterior del beneficio, la cuota es del 3,3 por ciento.
No tiene que pedir prestado el máximo. La cantidad correcta resuelve el problema por el que vino y deja un colchón de plusvalía detrás.
Vea más allá de la tasa: el panorama financiero completo
Muchos veteranos de Texas tienen una hipoteca con una tasa de la que están orgullosos. Esa tasa es valor real. También puede convertirse en una trampa si hace que siga pagando mucho más por todo lo demás.
El número que importa es su tasa combinada: el costo conjunto de toda la deuda que lleva, ponderado por saldo. Un propietario con una tasa hipotecaria baja y $35,000 de deuda de tarjeta y auto a tasas mucho más altas a menudo paga más cada mes en total de lo que sugiere la tasa hipotecaria sola. Un refinanciamiento con retiro de efectivo reemplaza toda la hipoteca, así que compare su desembolso mensual total y su costo total a largo plazo antes y después.
Responda esto con sus propias cifras:
- ¿Cuánto paga cada mes hoy entre la hipoteca y todas sus demás deudas?
- ¿Cuál sería el pago nuevo único, incluidos impuestos y seguros?
- ¿Cuánto pagaría en total durante los años que de forma realista espera quedarse en la vivienda?
- ¿Cuánto tiempo hasta que los ahorros cubran los costos de cierre? Ese es su punto de equilibrio.
- Si incorpora deuda a corto plazo a un préstamo de 30 años, ¿está dispuesto a hacer pagos adicionales a capital para que no se alargue durante décadas?
A veces la respuesta es que un refinanciamiento con retiro de efectivo es la decisión correcta. Otras veces el mejor plan es mantener la hipoteca que tiene y manejar la otra deuda de otra manera. Un buen oficial de préstamos le dirá a cuál apuntan sus números, y en GoodLoan decimos que no con frecuencia cuando las cuentas no salen.
Costos de Texas que deben entrar en el cálculo
Texas no tiene impuesto estatal sobre la renta, y depende en gran medida de los impuestos sobre la propiedad. Eso hace que la porción de cuenta de depósito en garantía (escrow) de un pago hipotecario de Texas sea más grande de lo que muchos veteranos esperan, y vale la pena revisarla cada vez que refinancia.
Texas también ofrece exenciones de impuestos sobre la propiedad a los veteranos discapacitados, que el Contralor de Texas (Texas Comptroller) explica en detalle. Un veterano con una calificación de discapacidad del 100 por ciento, o una calificación de incapacidad individual para el empleo (individual unemployability) del VA puede recibir una exención completa en su vivienda principal. Los veteranos con calificaciones del 10 al 99 por ciento pueden recibir una exención parcial que reduce el valor tasable de su vivienda de $5,000 a $12,000, dependiendo de la calificación.
Estos son beneficios que se ha ganado. Si califica y no ha hecho la solicitud ante su distrito de tasación del condado, su cuenta de depósito en garantía (escrow) puede estar recolectando más de lo que necesita. Un refinanciamiento es un momento natural para verificar que sus exenciones estén vigentes y que la nueva cuenta de depósito en garantía (escrow) las refleje.
Una manera tranquila de dar el primer paso
No necesita decidir nada hoy. Una primera conversación útil toma aproximadamente 15 minutos y necesita solo algunas cosas:
- Un estado de cuenta hipotecario reciente.
- Una lista aproximada de sus otras deudas y sus pagos mensuales.
- Su mejor suposición sobre el valor de su vivienda.
- Su calificación de discapacidad del VA, si tiene una, ya que puede afectar tanto la cuota de financiamiento como sus impuestos sobre la propiedad.
- Si su préstamo actual fue un retiro de efectivo de Texas, si lo sabe.
Con eso, un oficial de préstamos de GoodLoan puede mostrarle lado a lado cómo se vería un IRRRL, un refinanciamiento con retiro de efectivo del VA, o mantener su préstamo actual, incluidas las reglas de Texas que se aplican. GoodLoan está aprobado por el VA y tiene licencia a través del NMLS, y el propósito de esa primera llamada es darle una imagen clara de sus opciones.
Preguntas frecuentes
¿Puedo obtener un refinanciamiento con retiro de efectivo del VA en Texas?
Sí. Los veteranos de Texas pueden usar el refinanciamiento con retiro de efectivo del VA, pero como retira plusvalía de una vivienda principal, también debe seguir la Sección 50(a)(6) de la Constitución de Texas. La mayor diferencia es el límite del 80 por ciento en el valor de la vivienda, en comparación con el límite más alto que permiten las reglas del VA en muchos otros estados.
¿Se aplica el límite del 80 por ciento a un IRRRL del VA en Texas?
Normalmente no. Un IRRRL estándar no retira efectivo, así que Texas lo trata como un refinanciamiento de tasa y plazo. La excepción es cuando su préstamo actual del VA fue en sí mismo un refinanciamiento con retiro de efectivo de Texas. Refinanciar ese préstamo trae de vuelta el límite del 80 por ciento y un aviso de 12 días.
¿Cuánto tarda un refinanciamiento con retiro de efectivo del VA en cerrar en Texas?
Texas requiere al menos 12 días entre la entrega del aviso escrito obligatorio y el cierre, más un derecho de rescisión de tres días después del cierre. Planee un cronograma más largo que en la mayoría de los estados.
¿Tengo que pagar la cuota de financiamiento del VA en un refinanciamiento de Texas?
Depende de su situación, no del estado donde vive. La cuota de financiamiento es del 0,5 por ciento para un IRRRL y del 2,15 por ciento para un refinanciamiento con retiro de efectivo de primer uso, subiendo al 3,3 por ciento para un uso posterior. Los veteranos que reciben compensación por discapacidad del VA están exentos, junto con varios otros grupos enumerados por el VA.
¿Puedo hacer otro refinanciamiento con retiro de efectivo si hice uno el año pasado?
Aún no. Texas permite solo un préstamo sobre la plusvalía en una vivienda principal en cualquier período de 12 meses, incluso si el préstamo anterior se pagó. Una vez que han pasado 12 meses, puede solicitar nuevamente, sujeto al límite del 80 por ciento y a las otras reglas de la Sección 50(a)(6).
