Si compró su vivienda en California a través de CalVet, es posible que haya escuchado que los veteranos pueden refinanciar con un VA IRRRL: poco papeleo, con frecuencia sin tasación, una pequeña cuota de financiamiento. Después pregunta por ello y le dicen que no se aplica a su situación. Esa respuesta generalmente tiene sentido una vez que ve cómo están estructurados los contratos de CalVet, y saber por qué le dirá qué camino de refinanciamiento realmente está abierto para usted.

Esta guía explica la regla detrás del VA IRRRL, cómo difiere un contrato de CalVet de un préstamo estándar respaldado por VA, y qué debe revisar antes de decidir cómo, o si, refinanciar.

Qué requiere el VA IRRRL

El Préstamo de Reducción de Tasa de Interés, también llamado refinanciamiento VA streamline, es una herramienta muy específica. Reemplaza un préstamo respaldado por VA con otro préstamo respaldado por VA en la misma vivienda. La propia página de elegibilidad del IRRRL de VA establece los requisitos claramente:

  • Usted ya tiene un préstamo para vivienda respaldado por VA.
  • Está usando el IRRRL para refinanciar ese préstamo respaldado por VA existente.
  • Puede certificar que vive en la vivienda ahora, o vivió en ella antes.
  • Si hay una segunda hipoteca, su titular acepta dejar que el nuevo préstamo respaldado por VA tome la primera posición.

Los dos primeros puntos son los decisivos. Un IRRRL es un refinanciamiento de VA a VA. Si el préstamo que tiene hoy no lleva una garantía de VA, no hay nada para que un IRRRL refinancie, sin importar cuán sólido sea su historial de servicio o su crédito.

La cuota de financiamiento de VA en un IRRRL es del 0.5% del monto del préstamo, según el programa de cuotas de financiamiento de VA. Los veteranos que reciben compensación de VA por una discapacidad relacionada con el servicio están exentos de la cuota, junto con algunos otros grupos que aparecen en la misma página.

Cómo difiere un contrato de CalVet

CalVet es el propio programa de préstamos para vivienda de veteranos de California, administrado por el estado. No es el beneficio de préstamo de VA federal, aunque los dos pueden superponerse. La diferencia estructural más importante es el título.

Con un préstamo estándar respaldado por VA, usted recibe el título legal de la vivienda al cierre y el prestamista registra un gravamen. Con un contrato de CalVet, el estado compra la propiedad y se la vende a usted en un contrato de compraventa a plazos. CalVet mantiene el título legal hasta que el saldo se pague. Usted posee lo que se llama título equitativo, que conlleva los derechos y responsabilidades de la propiedad: vive allí, la mantiene, paga los impuestos. Se registra un memorándum del contrato para que el arreglo aparezca en el registro público. Cuando el contrato se pague, ya sea por su último pago, una venta, o un refinanciamiento, el estado registra una escritura de cesión que transfiere el título legal a usted.

Esa estructura es inusual, y es la primera razón por la que una conversación rápida sobre IRRRL puede estancarse. Pero no lo explica todo.

Qué prestatarios de CalVet pueden y no pueden usar un IRRRL

CalVet financia préstamos a través de varios programas. Algunos de ellos cuentan con una garantía del Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU., conocidos habitualmente como préstamos CalVet/VA. Cuando VA garantiza un préstamo de CalVet, el veterano utiliza su derecho (entitlement) federal de VA junto con el beneficio de CalVet. Muchos contratos de CalVet no cuentan con garantía de VA en absoluto. Se financian y respaldan únicamente por el programa estatal.

Esa división responde a la pregunta que plantea este artículo.

Contratos de CalVet sin garantía de VA

Si su contrato de CalVet nunca fue garantizado por VA, no es un préstamo respaldado por VA en el sentido federal. La regla de IRRRL requiere un préstamo respaldado por VA existente, por lo que el IRRRL no está disponible. Esta es la razón más común por la que se le dice que no a un prestatario de CalVet, y no dice nada acerca de usted como veterano. La respuesta depende del tipo de préstamo que grava hoy la propiedad.

Puede ser una sorpresa porque muchos veteranos que financiaron a través de CalVet también tenían derecho de VA en ese momento. Tener derecho no es lo mismo que haberlo usado en este préstamo. Si el préstamo no utilizó su derecho de VA, VA no tiene garantía registrada para él.

Contratos CalVet/VA con garantía de VA

Si su préstamo de CalVet sí cuenta con una garantía de VA, el panorama cambia. El préstamo está respaldado por VA, que es la condición previa para un IRRRL, y un prestamista aprobado por VA puede cotejar la garantía con los registros de VA. Un refinanciamiento paga el contrato de CalVet, el estado le transfiere el título legal por escritura de cesión, y el nuevo préstamo respaldado por VA lo reemplaza con un título ordinario y un gravamen registrado.

Incluso aquí, un IRRRL no es automático. Las pruebas estándar de IRRRL siguen aplicándose, incluyendo:

  • la certificación de ocupación descrita arriba,
  • las reglas de antigüedad mínima del préstamo de VA, que requieren un número mínimo de pagos puntuales y tiempo transcurrido en el préstamo existente antes de que pueda refinanciarse,
  • un beneficio tangible neto, lo que significa que el refinanciamiento tiene que dejarlo en una situación claramente mejor, y
  • una prueba de recuperación de costos, lo que significa que los costos de cierre tienen que recuperarse de los ahorros de pagos dentro de un período establecido.

Un asesor hipotecario debe repasar cada uno de estos con sus números reales antes de que pague nada.

Cómo saber cuál tiene usted

No tiene que adivinar. Tres lugares generalmente responden la pregunta:

  1. Sus documentos de cierre originales. Una garantía de VA aparece en los documentos del préstamo, a menudo con un número de préstamo de VA.
  2. Su contrato de CalVet y extractos anuales. El tipo de programa generalmente se nombra allí.
  3. Una verificación de los registros de VA por parte de un prestamista. Un prestamista aprobado por VA puede confirmar si existe una garantía en su préstamo actual.

Si los documentos están en una caja en algún lugar, un asesor hipotecario puede empezar con la tercera opción y evitarle la búsqueda.

Si el IRRRL no es posible: el refinanciamiento con retiro de efectivo de VA

Que le digan que no a un IRRRL no significa que le cierren la puerta a un refinanciamiento de VA. El refinanciamiento con retiro de efectivo de VA es la herramienta pensada para la situación en la que su préstamo actual no está respaldado por VA. VA lo dice directamente en su página de refinanciamiento con retiro de efectivo: el programa le permite refinanciar un préstamo que no es de VA a un préstamo respaldado por VA.

El nombre engaña a la gente. Un refinanciamiento con retiro de efectivo de VA no le obliga a retirar efectivo. Simplemente puede reemplazar su saldo actual con un nuevo préstamo respaldado por VA, y así es como muchos veteranos pasan de un préstamo que no es de VA al beneficio federal que ganaron.

La contrapartida es que le exige más que un IRRRL:

  • Necesita un Certificado de Elegibilidad (Certificate of Eligibility) que muestre su derecho disponible.
  • Necesita cumplir con los estándares de crédito e ingreso del prestamista y de VA.
  • Necesita vivir en la vivienda que está refinanciando. A diferencia del IRRRL, "solía vivir allí" no es suficiente.
  • El prestamista solicita una tasación.
  • La cuota de financiamiento es más alta: 2.15% del monto del préstamo en el primer uso y 3.3% después del primer uso, según el programa de cuotas de financiamiento de VA, a menos que esté exento.

Un escenario que vale la pena considerar

Considere un veterano en Sacramento con un contrato de CalVet que no lleva garantía de VA. Todavía vive en la vivienda y tiene derecho completo de VA porque nunca lo utilizó. También tiene aproximadamente $38,000 en deuda de tarjetas de crédito y automóvil a tasas altas.

Un IRRRL no es posible, porque el préstamo actual no está respaldado por VA. Un refinanciamiento con retiro de efectivo de VA podría pagar el contrato de CalVet, poner el título legal a su nombre y consolidar la deuda de tasa más alta en un único pago hipotecario. Si eso es una buena idea depende de los números, no solo de la tasa: la cuota de financiamiento (o la exención, si tiene una calificación por discapacidad), los otros costos de cierre, el nuevo plazo del préstamo, y cuánto interés costaría la deuda combinada durante los años que le tome pagarla.

Ahora considere un segundo veterano con el mismo contrato que se mudó y alquila la vivienda. Ninguno de los dos caminos funciona. El IRRRL necesita un préstamo respaldado por VA, y el refinanciamiento con retiro de efectivo exige vivir allí ahora. Ese es un verdadero callejón sin salida para un refinanciamiento de VA, y un buen asesor hipotecario se lo dirá en lugar de encaminarlo hacia algo que no le conviene.

Qué sopesar antes de dejar CalVet

Refinanciar saliendo de un contrato de CalVet es una decisión sin vuelta atrás. Una vez que se pague el contrato, ya no está en el programa. Por eso, compare el panorama completo en lugar de cualquier número individual:

  • Sume el costo total: la cuota de financiamiento si la debe, los cargos del prestamista, los costos de título y registro, y cualquier gasto prepagado. Su Loan Estimate, que un prestamista debe proporcionar dentro de tres días hábiles de su solicitud, los detalla en un formulario estándar.
  • Lea su contrato respecto al seguro. Algunos contratos de CalVet agrupan coberturas que una hipoteca estándar no tiene, así que calcule el costo de reemplazarlas antes de cerrar.
  • Fíjese tanto en la fecha en que terminará de pagar como en la cuota mensual. Reiniciar un plazo de 30 años puede bajar la cuota mensual y, a la vez, aumentar el interés total que paga.
  • Encuentre su punto de equilibrio dividiendo los costos totales de cierre por los ahorros mensuales. El resultado indica cuántos meses tarda el refinanciamiento en recuperar lo que costó. Si planea mudarse antes de eso, puede que no tenga sentido.
  • Recuerde que dejar CalVet coloca el título legal a su nombre. Para algunas familias eso simplifica la planificación sucesoria o préstamos futuros, aunque raramente es la razón para refinanciar por sí solo.

Una tasa baja en el papel puede ocultar una mala operación si los costos son pesados o el plazo se estira. El refinanciamiento correcto es el que reduce lo que la vivienda le cuesta durante el tiempo que realmente espera ser dueño de ella.

Por qué esto confunde a tantos veteranos

Las personas inteligentes y cuidadosas se enredan en esto todos los días. Los dos programas comparten una palabra, "VA", en la conversación casual, y los préstamos CalVet/VA difuminan la línea aún más. La mayoría de los consejos generales de refinanciamiento suponen una hipoteca estándar con el prestatario como titular, algo que un contrato de CalVet no es. Nada de esto está escrito en un solo lugar para el prestatario. Es su beneficio, ganado con su servicio, y no debería tener que descifrar el papeleo por su cuenta para usarlo.

Hable de esto con un asesor hipotecario de GoodLoan

Si tiene un contrato de CalVet y quiere saber qué puerta está abierta, empiece con una breve conversación. Un asesor hipotecario de GoodLoan puede ayudarle a confirmar si su préstamo lleva una garantía de VA, analizar los números de IRRRL y con retiro de efectivo en paralelo, y decirle claramente si no hacer nada es la mejor opción. Decimos que no con frecuencia, porque la respuesta correcta a veces es "todavía no". GoodLoan es un prestamista aprobado por VA con licencia a través del NMLS.

Preguntas frecuentes

¿Puedo usar un VA IRRRL para refinanciar mi préstamo de CalVet?

Solo si su préstamo de CalVet cuenta con una garantía de VA. El IRRRL requiere un préstamo respaldado por VA existente. Muchos contratos de CalVet están respaldados solo por el programa estatal, y esos no pueden refinanciarse con un IRRRL.

¿Cómo sé si mi préstamo de CalVet está garantizado por VA?

Revise sus documentos de cierre originales para buscar un número de préstamo de VA, revise su contrato de CalVet y extractos para el tipo de programa, o pida a un prestamista aprobado por VA que busque en los registros de VA una garantía sobre su préstamo actual.

¿Qué opción de refinanciamiento tengo si mi préstamo de CalVet no está respaldado por VA?

Un refinanciamiento con retiro de efectivo de VA puede reemplazar un préstamo que no es de VA con un préstamo respaldado por VA, y no tiene que retirar efectivo. Necesita un Certificado de Elegibilidad (Certificate of Eligibility), debe vivir en la vivienda, y debe cumplir con los estándares de crédito e ingreso. Se requiere una tasación.

Sí. Bajo un contrato de CalVet, el estado mantiene el título legal hasta que se pague el contrato. Cuando un refinanciamiento lo paga, el estado registra una escritura de cesión que transfiere el título legal a usted.

¿Es la cuota de financiamiento de VA igual para un IRRRL y un refinanciamiento con retiro de efectivo?

No. La cuota de financiamiento de IRRRL es 0.5% del monto del préstamo. Un refinanciamiento con retiro de efectivo es 2.15% en el primer uso y 3.3% después del primer uso. Los veteranos que reciben compensación de VA por una discapacidad relacionada con el servicio están exentos, junto con algunos otros grupos que VA enumera.

¿Puedo refinanciar una vivienda de CalVet en la que ya no vivo?

Depende. Un IRRRL le permite certificar que solía vivir en la vivienda, pero solo si el préstamo actual está respaldado por VA. Un refinanciamiento con retiro de efectivo de VA requiere que viva allí ahora. Si su contrato de CalVet no tiene garantía de VA y se ha mudado, ninguna opción de VA se ajusta.