Puso su casa en venta. Luego algo cambió. Las visitas se ralentizaron, la mudanza se pospuso, o volvió a revisar los números y decidió que quedarse tiene más sentido que vender. Ahora quiere refinanciar, y se pregunta si ese listado que sigue en el MLS va a arruinar todo.

Mientras esté activo, sí. Pero el bloqueo es temporal, y no se trata de usted.

Esta es la versión honesta. Con su casa activamente en venta, casi ningún prestamista le hará un refinanciamiento de ningún tipo. Una vez que el listado se retira, la mayoría de esas puertas se reabre. Cuánto tiempo espera después de eso, y qué debe documentar, depende de qué tipo de refinanciamiento está pidiendo. Los requisitos de refinanciamiento aquí son conocibles por adelantado, lo que significa que puede organizarse correctamente en lugar de descubrirlo durante la suscripción.

Por qué un listado activo detiene un refinanciamiento en seco

Un prestamista que origina su préstamo está apostando sobre cuánto tiempo ese préstamo existirá. Los costos hipotecarios están cargados al inicio. La suscripción, la tasación, el trabajo de título, y el financiamiento mismo ocurren todos antes de que llegue un pago, y el prestamista recupera eso durante años de desempeño del préstamo.

Un listado activo en el MLS cuenta una historia diferente. Sugiere que este préstamo probablemente será pagado en semanas. Cuando un préstamo se paga muy temprano después de venderse al mercado secundario, el prestamista originador puede ser obligado a recomprarlo. Esa es una exposición real, y es por eso que un listado MLS activo se interpreta como una declinación casi automática en la mayoría de los prestamistas.

Nada de eso es un juicio sobre su crédito, sus ingresos, o su carácter. Es una regla estructural sobre cómo se financian las hipotecas. Personas capaces y bien calificadas se encuentran con esto constantemente y asumen que hicieron algo malo. No lo hicieron. El cálculo está ocurriendo un nivel por encima de ellos, donde nadie se molesta en explicarlo.

Lo que realmente significa estar fuera del mercado

Aquí es donde vive la mayoría de la confusión, así que sea preciso al respecto.

Las directrices convencionales actuales requieren que una propiedad listada para venta sea retirada del mercado en o antes de la fecha de desembolso del nuevo préstamo hipotecario. La fecha de desembolso es el día que el dinero se financia realmente, que en un refinanciamiento de residencia principal ocurre después de que cierra su período de rescisión. Así que el listado no tiene que estar retirado el día que solicita. Tiene que estar retirado para cuando se financie el préstamo.

Esa directriz es el piso, no el techo. Los prestamistas individuales superponen sus propios requisitos encima, y esos son más estrictos. Es común que se le pida retirar el listado antes de que se presente una solicitud. En transacciones de retiro de efectivo, también es común un período de espera después de la fecha de retiro, a menudo medido en meses.

Retirado también es un estado específico. Un listado que simplemente expiró, o uno que su agente marcó como temporalmente fuera del mercado mientras lo piensa, puede que no cuente. El suscriptor extraerá el historial del MLS y leerá el estado y la fecha. Lo que quiere es un retiro formal, documentado, con una fecha a la que pueda señalar.

El refinanciamiento de tasa y plazo y el retiro de efectivo reciben tratamiento diferente

Estas dos transacciones conllevan riesgo diferente a los ojos del prestamista, y las reglas de listado siguen esa diferencia.

Un refinanciamiento de tasa y plazo reemplaza su préstamo existente sin obtener dinero en efectivo. Está cambiando los términos en lugar de extraer plusvalía. Los prestamistas generalmente tratan un listado reciente con un retiro y una explicación escrita de por qué la casa fue puesta en venta y por qué ahora se está quedando.

El retiro de efectivo atrae más atención, porque está extrayendo plusvalía de una propiedad que recientemente intentaba vender. Espere un examen más profundo del historial de listado, un requisito de antigüedad del préstamo más firme después de la fecha de retiro, y preguntas más directas sobre sus planes para la propiedad. Esa combinación es el patrón que más se parece a alguien extrayendo plusvalía antes de irse, así que se verifica cuidadosamente.

Si busca un retiro limitado de efectivo que solo cubre los costos de cierre, menciónelo desde el principio. La mayoría de directrices tratan eso como un refinanciamiento de tasa y plazo, y saberlo antes de solicitar cambia qué preguntas le harán.

Si su préstamo actual es un préstamo de VA

Los veteranos tienen un requisito adicional aquí, y la ocupación está en el centro.

Para un refinanciamiento con retiro de efectivo de VA, el VA establece claramente que vivirá en la casa que está refinanciando con el préstamo. Eso va junto con su Certificado de Elegibilidad y cumplir con estándares de crédito e ingresos como condición de elegibilidad central. Una casa que recientemente tuvo en el mercado plantea una pregunta razonable sobre si tiene intención de seguir viviendo allí, y debe esperar tener que responderla directamente.

También existe una regla de antigüedad del préstamo en refinanciamientos de VA que pagan un préstamo de VA existente. Un número mínimo de días debe transcurrir entre el cierre del préstamo siendo refinanciado y el cierre del nuevo, y no cumplir significa que la garantía no aplica. Esto interactúa con su cronograma de listado, porque ambos plazos corren simultáneamente y solo uno de ellos está bajo su control.

El beneficio que está usando fue ganado a través del servicio. Nadie le está haciendo un favor, y un oficial de préstamos que lo presenta de esa manera es el oficial de préstamos equivocado.

La pregunta sobre ocupación, respondida directamente

En algún momento firmará una declaración sobre cómo tiene intención de usar la propiedad. Si su casa estuvo en el mercado el mes pasado, eso puede parecer una trampa.

No es así, siempre que su respuesta sea verdadera hoy. La intención se mide en el momento en que firma. Las personas ponen casas en venta y cambian de opinión por razones completamente ordinarias. Una oferta de trabajo no se concreta. Un padre se enferma. La casa de reemplazo con la que contaba queda bajo contrato con otra persona. Los suscriptores ven todo esto, y una carta clara y factual que explique qué cambió es una parte normal de un expediente.

Lo que importa es que la declaración sea precisa cuando la hace. Si genuinamente planea volver a poner su casa en venta en noventa días, un refinanciamiento de residencia principal es el producto incorrecto, y una conversación honesta al respecto es un mejor uso de su tiempo que una creativa.

La pregunta debajo de la pregunta

Antes de proceder con cualquiera de esto, responda la pregunta que realmente lo decide. ¿Cuánto tiempo se va a quedar?

Un refinanciamiento tiene costos reales. Originación, título, registro, una tasación, y en un préstamo de VA la cuota de financiamiento a menos que esté exento. Esos costos se recuperan con el tiempo a través de un pago más bajo o una estructura mejor. Si vende la casa antes de alcanzar ese punto de recuperación, el refinanciamiento le costará dinero, sin importar cuán atractivos parecieran los términos en papel.

La aritmética es suya, con sus números. Tome sus costos de cierre totales y divida entre el ahorro mensual que produce el nuevo préstamo. Eso le da el número de meses que debe quedarse para llegar al punto de equilibrio del refinanciamiento. Si vuelve a poner su casa en venta antes de eso, habrá pagado por un beneficio que nunca utilizó.

Esta es también la razón por la cual el valor nunca debe juzgarse solo por la tasa. Una tasa más baja con costos de cierre más altos, un plazo extendido que agrega años de interés, o un producto que no se ajusta a un hogar que planea mudarse en dos años es un buen número que oculta un mal resultado.

Si está consolidando otra deuda en la hipoteca, la comparación se amplía más. Lo que importa es su costo combinado en todo lo que debe hoy, no la tasa en ninguna línea. Una tasa hipotecaria más alta de la que tiene ahora puede aún producir una obligación mensual total más baja una vez que las tarjetas de crédito y el préstamo del auto estén dentro. También puede silenciosamente extender deuda de cinco años a treinta años. Ambas cosas son verdaderas, y solo sus números revelan cuál es su caso.

Una secuencia que funciona

El orden importa más que la velocidad aquí.

Comience por decidir, con certeza, que se va a quedar. Todo lo que sigue depende de que esa decisión sea genuina.

Luego pida que su agente retire formalmente el listado, y solicite confirmación escrita de la fecha de retiro. Guárdela, porque esa fecha se mencionará repetidamente.

Hable con un oficial de préstamos antes de solicitar en cualquier lugar, y mencione el listado en la primera conversación en lugar de la quinta. Un expediente que lo revela desde el principio se prepara sabiendo esto. Un expediente donde aparece durante la suscripción debe reiniciarse.

Escriba su carta de explicación mientras los detalles están frescos. Dos o tres oraciones claras que expliquen por qué puso su casa en venta, qué cambió, y su intención actual.

Luego solicite, y espere un proceso normal de ahí en adelante. Tasación, condiciones, divulgaciones, cierre.

Lo que puede deshacer

Vale la pena conocer una protección, porque cambia cuánta presión debe sentir en el momento del cierre.

En un refinanciamiento asegurado por su vivienda principal, tiene un derecho de rescisión. El CFPB explica que tiene hasta la medianoche del tercer día hábil para cancelar. El reloj comienza solo después de que ocurren tres cosas: firma el pagaré, recibe su divulgación Truth in Lending, que normalmente es el Closing Disclosure, y recibe dos copias del aviso que describe su derecho a cancelar. Los sábados cuentan como días hábiles. Los domingos y feriados federales no.

Esa es también la razón por la cual el desembolso se realiza pocos días después de firmar, que es la misma fecha de desembolso a la que apunta el requisito de retiro del listado. Las dos reglas están conectadas.

Qué reunir antes de llamar

Nada aquí le pide que decida algo. Solo hace que la primera conversación sea útil.

  • La confirmación de retiro y fecha de su listado
  • Su estado de cuenta hipotecario actual, incluyendo el saldo de liquidación y la tasa de interés
  • Sus dos recibos de sueldo más recientes y dos años de W-2s o declaraciones
  • Una cifra aproximada de lo que debe en todo lo demás, con los pagos mensuales
  • Su respuesta honesta sobre cuánto tiempo planea quedarse

Dónde comenzar

Si no está seguro de si cumple con los requisitos de retiro del listado, o si un refinanciamiento tiene sentido dado su cronograma, esa es una conversación corta en lugar de un proyecto de investigación.

Un oficial de préstamos de GoodLoan puede revisar su historial de listado, su préstamo actual, y sus planes reales, luego le dirá claramente si esto funciona ahora, funciona en unos pocos meses, o no funciona. Estamos licenciados a través de la NMLS y aprobados para préstamos de VA. También decimos que no bastante a menudo, que es lo que la mayoría de las personas terminan encontrando útil. Un claro no este mes vale más que un sí que se desmorona en el cierre.

No hay costo para preguntar, y preguntar no lo compromete a nada.

Preguntas frecuentes

¿Puedo refinanciar si mi listado expiró en lugar de ser retirado?

A veces, aunque no lo asuma. Los suscriptores leen el estado de MLS y las fechas, y un listado expirado puede parecer una propiedad que aún se está comercializando. Un retiro formal con una fecha documentada elimina cualquier duda. Pida a su agente que lo retire correctamente incluso si la expiración es cercana.

¿Cuánto tiempo debo esperar después de retirar el listado antes de poder refinanciar?

Las directrices convencionales actuales requieren que la propiedad esté fuera del mercado por la fecha de desembolso del nuevo préstamo, y ese es el mínimo. La mayoría de los prestamistas aplican requisitos más estrictos, y las transacciones de retiro de efectivo suelen requerir períodos de espera más largos que las de tasa y plazo. La única respuesta que importa es la del producto específico que está solicitando, así que pregunte antes de solicitar.

¿Afectará el listado mi valor tasado?

Puede influir en la conversación. Un tasador puede ver el historial de listado reciente junto con cualquier reducción de precio, y una propiedad que permaneció sin ofertas es información. No reduce automáticamente la tasación, ya que el tasador trabaja con comparables, pero es una buena razón para retirar el listado bien antes de que se ordene la tasación.

Tengo un préstamo de VA y puse mi casa en venta. ¿Aún puedo hacer un refinanciamiento con retiro de efectivo?

Posiblemente, y la ocupación es el primer punto a aclarar. Los refinanciamientos con retiro de efectivo de VA requieren que viva en la casa que está refinanciando. Si ha decidido quedarse, ese requisito se cumple y el listado se convierte en un elemento de documentación en lugar de una barrera. Los requisitos de antigüedad del préstamo vinculados a su préstamo de VA existente también deben verificarse con sus fechas.

¿Qué debe decir realmente la carta de explicación?

Manténgala corta y basada en hechos. Mencione cuándo puso la propiedad en venta, por qué la puso, qué cambió, y que ahora tiene la intención de permanecer en la casa. Dos o tres oraciones es normal. Los suscriptores quieren una explicación coherente en lugar de una persuasiva, y el detalle más allá de los hechos plantea preguntas en lugar de resolverlas.

¿Puedo volver a poner mi casa en venta después de que se cierre el refinanciamiento?

Las circunstancias cambian y nadie espera que prediga el futuro. Lo que importa es que su intención declarada fue precisa cuando firmó. Tenga en cuenta que vender poco tiempo después del cierre significa que pagó los costos del refinanciamiento sin alcanzar el punto de equilibrio, así que haga ese cálculo primero. Si ya sabe que una venta es probable dentro de un año, cuéntele a su oficial de préstamos y deje que le diga si vale la pena hacer el refinanciamiento.