Encontraste una mejor estructura para tu hipoteca, o necesitas sacar efectivo de la casa, y llamas para empezar. Luego escuchas una palabra que nadie mencionó en el cierre: periodo de maduración. Tu préstamo es "demasiado nuevo", y tienes que esperar.
Las reglas de periodo de maduración (seasoning) para refinanciamiento sorprenden a personas cuidadosas constantemente. Están escritas en las pautas de las agencias y la ley federal que la mayoría de los propietarios nunca leen, y cada tipo de préstamo cuenta el reloj de manera diferente. Esta guía reúne en un solo lugar las reglas principales para préstamos convencionales, FHA, VA y de inversión, y luego te muestra cómo encontrar tu propia fecha de elegibilidad con la documentación que ya tienes.
Qué significa el periodo de maduración para refinanciamiento
El periodo de maduración es un tiempo mínimo de espera antes de que un préstamo o una propiedad pueda refinanciarse. Generalmente hay dos relojes diferentes involucrados, y ayuda mantenerlos separados.
El periodo de maduración del préstamo mide la antigüedad de la hipoteca que quieres pagar. Dependiendo del programa, eso podría contarse desde la fecha del pagaré, la fecha de cierre, o la fecha de vencimiento del primer pago, y a menudo viene con un número mínimo de pagos puntuales.
El periodo de maduración del título de propiedad mide cuánto tiempo has sido propietario de la casa, contado desde la fecha en que obtuviste el título de propiedad.
Hay un tercer uso de la palabra que vale la pena apartar para que no confunda las cosas. Los prestamistas también hablan sobre "periodo de maduración" después de un evento de crédito como una quiebra o ejecución hipotecaria. Esos periodos de espera son reales, pero son un tema separado de la antigüedad de tu préstamo actual, y esta guía no los cubre.
Por qué existen los periodos de espera
Las reglas existen por razones que principalmente protegen a los prestatarios y a los inversionistas que compran hipotecas.
El refinanciamiento rápido, a veces llamado rotación excesiva de préstamos (loan churning), puede mermar la plusvalía de un propietario con costos de cierre repetidos que nunca llegan a compensarse. El Congreso respondió para los veteranos en 2018 escribiendo las reglas de periodo de maduración y recuperación de costos directamente en la ley de préstamos VA. Los inversionistas hipotecarios también quieren algo de historial de pagos antes de comprar un préstamo refinanciado, y un periodo de espera en préstamos con retiro de efectivo hace que sea más difícil tomar prestado contra un valor que no ha sido probado por el tiempo.
Nada de esto significa que hayas hecho algo mal al preguntar temprano. Significa que el calendario es parte del cálculo.
Reglas de periodo de maduración para refinanciamiento por tipo de préstamo
Las reglas a continuación describen los requisitos generales de agencias y federales. Los prestamistas individuales pueden agregar reglas más estrictas propias, conocidas como requisitos adicionales del prestamista (overlay), así que tómalas como el mínimo.
Refinanciamiento convencional de tasa y plazo
Para un refinanciamiento con retiro limitado de efectivo (el nombre convencional para tasa y plazo), las pautas convencionales actuales no establecen una antigüedad mínima general para el préstamo que se está pagando. Si el objetivo es un plazo diferente o una estructura de pago diferente sin recibir una cantidad significativa de efectivo, el periodo de espera es a menudo el menor de los obstáculos. Aún necesitas calificar por ingresos, crédito y valor, y la casa generalmente no puede estar aún en venta cuando se cierre el nuevo préstamo.
Refinanciamiento convencional con retiro de efectivo
El retiro de efectivo es donde el periodo de maduración convencional se vuelve específico. Desde 2023, ambas agencias que establecen las pautas convencionales requieren que una primera hipoteca que se pague con un refinanciamiento con retiro de efectivo tenga al menos 12 meses de antigüedad, medido desde la fecha del pagaré del préstamo anterior hasta la fecha del pagaré del nuevo. Además, generalmente al menos un prestatario debe figurar en el título de propiedad durante seis meses antes de que se desembolse el nuevo préstamo.
Hay una excepción limitada para personas que compraron la casa con efectivo. Llamada financiamiento diferido (delayed financing), permite que un comprador que pagó todo en efectivo haga un refinanciamiento con retiro de efectivo dentro de los primeros seis meses, siempre que la compra haya sido una transacción entre partes independientes y la fuente de los fondos de compra esté documentada. En precio y límites, el préstamo se sigue tratando como un refinanciamiento con retiro de efectivo. Nuestra guía sobre límites de relación préstamo-valor en refinanciamiento convencional con retiro de efectivo explica cuánto puedes pedir prestado realmente sobre el valor de tu casa.
Refinanciamiento streamline de FHA
Un refinanciamiento streamline de FHA reemplaza un préstamo FHA existente con menos documentación, y tiene tres pruebas de tiempo. Según el Single Family Housing Policy Handbook de HUD, deben cumplirse todas estas condiciones:
- han pasado al menos 210 días desde la fecha de cierre del préstamo FHA que se está refinanciando
- han pasado al menos seis meses desde la fecha de vencimiento de su primer pago
- has hecho al menos seis pagos de ese préstamo
Un refinanciamiento streamline tampoco puede poner efectivo en tu bolsillo, y tu historial de pagos reciente tiene que estar limpio.
Refinanciamiento con retiro de efectivo de FHA
Para un refinanciamiento con retiro de efectivo de FHA, al menos un prestatario debe haber sido propietario de la casa y haberla ocupado como residencia principal durante los 12 meses anteriores a la asignación del número de caso de FHA. Si la casa tiene una hipoteca, los pagos durante esos mismos 12 meses generalmente deben haberse hecho a tiempo.
Refinanciamiento VA IRRRL y refinanciamiento VA con retiro de efectivo
Para los veteranos, la regla de periodo de maduración es ley federal. Bajo 38 U.S.C. § 3709, un refinanciamiento VA no puede ser garantizado hasta la que sea posterior de estas dos fechas:
- la fecha en la que has hecho al menos seis pagos mensuales consecutivos en el préstamo que se está refinanciando
- la fecha que es 210 días después de la fecha de vencimiento del primer pago de ese préstamo
"La posterior" es lo que importa. Ambas condiciones tienen que cumplirse, así que la que cae más adelante establece tu fecha.
Esta regla se aplica a un refinanciamiento streamline de VA (IRRRL), y también se aplica a un refinanciamiento VA con retiro de efectivo cuando el préstamo que se está pagando ya es un préstamo VA. VA confirmó ese alcance en la Circular 26-18-30, Change 1. Si estás cambiando de un préstamo convencional o FHA a un refinanciamiento VA con retiro de efectivo, no se aplica el periodo de maduración que fija la ley de VA, aunque el prestamista aún puede establecer su propio periodo de espera.
La misma ley añade una segunda prueba para refinanciamientos de préstamos VA: los honorarios y costos de cierre generalmente tienen que recuperarse a través de pagos mensuales más bajos dentro de 36 meses. Esta trata sobre el costo y existe para proteger un beneficio que ganaste. Nuestra guía más detallada sobre requisitos de periodo de maduración para refinanciamiento VA IRRRL recorre casos especiales como asunciones y modificaciones de préstamos.
Refinanciamiento DSCR y de propiedad de inversión
No hay una regla de periodo de maduración federal para préstamos DSCR, que se suscriben según el ingreso de una propiedad de alquiler. Cada prestamista establece su propia política. El patrón más común es que el prestamista querrá algo de historial de propiedad antes de usar el nuevo valor de tasación para un préstamo con retiro de efectivo, y antes de eso podría limitarte a lo que pagaste más mejoras documentadas. Nuestra guía sobre requisitos de periodo de maduración para refinanciamiento DSCR explica cómo suelen planificarlo los inversionistas.
Periodo de maduración para refinanciamiento de un vistazo
| Tipo de préstamo | Prueba de periodo de maduración principal | Contado desde |
|---|---|---|
| Refinanciamiento convencional de tasa y plazo | Sin mínimo general de las agencias | No aplica |
| Refinanciamiento convencional con retiro de efectivo | 12 meses en la primera hipoteca existente, más 6 meses en el título | Fecha del pagaré a fecha del pagaré; fecha de registro del título |
| Refinanciamiento streamline de FHA | 210 días, 6 meses, y 6 pagos | Fecha de cierre y fecha de vencimiento del primer pago |
| Refinanciamiento con retiro de efectivo de FHA | 12 meses propiedad y ocupación como residencia principal | Asignación del número de caso |
| Refinanciamiento VA IRRRL o VA a VA con retiro de efectivo | La posterior entre 6 pagos consecutivos o 210 días | Fecha de vencimiento del primer pago |
| DSCR o inversión | Establecido por cada prestamista | Varía |
Cómo encontrar tu propia fecha de elegibilidad
No necesitas que nadie te diga más o menos cuándo termina tu plazo de espera. Con algunos documentos de tu último cierre y tu historial de pagos puedes calcularlo casi por completo.
- Mira la parte superior de tu pagaré para encontrar la fecha del pagaré. Tu fecha de cierre está en tu Closing Disclosure.
- Encuentra tu fecha de vencimiento del primer pago en el Closing Disclosure o tu primer estado de cuenta de hipoteca.
- Abre el historial de pagos en línea de tu administrador del préstamo y cuenta cuántos pagos mensuales se han registrado, y si alguno se pagó con retraso.
- Busca en tu escritura registrada la fecha en que pasaste a ser propietario.
Veamos un ejemplo práctico con fechas ficticias. Digamos que cerraste un préstamo VA el 10 de marzo y tu primer pago vencía el 1 de mayo. Seis pagos mensuales consecutivos (mayo a octubre) se completan el 1 de octubre, suponiendo que todos se paguen a tiempo. La fecha 210 días después del 1 de mayo es el 27 de noviembre. Como VA usa la posterior de las dos, la fecha más temprana en que tu nuevo refinanciamiento VA podría cerrarse es el 27 de noviembre.
Si ese mismo préstamo del 10 de marzo fuera convencional y quisieras retirar efectivo, el plazo se contaría de fecha del pagaré a fecha del pagaré, así que el pagaré del nuevo préstamo no podría fecharse antes del 10 de marzo del año siguiente.
Los prestamistas revisan estas fechas con precisión, a veces al día exacto. Si estás cerca del límite, deja unas semanas de margen para que un cierre que se retrase no caiga del lado equivocado.
Qué puede retrasar o complicar el reloj
Algunas situaciones se repiten lo bastante como para tenerlas en cuenta:
- un pago tardío dentro de la ventana de periodo de maduración, que puede descalificar un refinanciamiento streamline o reiniciar un conteo de "pagos consecutivos"
- una modificación de préstamo, periodo de indulgencia (forbearance) o asunción, que puede cambiar qué fechas usa un prestamista
- una compra reciente, donde el prestamista puede apoyarse en tu precio de compra en lugar de una nueva tasación
- una venta pendiente o la casa puesta en venta, que generalmente bloquea un refinanciamiento independientemente del periodo de maduración
- un requisito adicional del prestamista (overlay) que agrega meses además del mínimo de agencia
Si te aplica alguna, menciónala en la primera llamada. Es mucho más fácil resolverlas cuando tu oficial de préstamos las conoce antes de armar el expediente.
Cumplir el periodo de maduración solo abre la puerta
Cumplir el periodo de espera solo significa que puedes refinanciar. No dice nada sobre si deberías, y aquí es donde un buen momento puede esconder un mal negocio.
Un refinanciamiento justo después de que haya pasado la fecha de periodo de maduración significa pagar un segundo conjunto de costos de cierre dentro de un año o dos del primero. Antes de moverte, compara el panorama completo:
- costos de cierre totales en el nuevo préstamo, y cuántos meses de ahorro necesitas para recuperarlos
- si estás reiniciando un plazo de 30 años en un saldo que ya has pagado
- el interés total que pagarías durante los años en que esperas realmente mantener la casa
- para retiro de efectivo, lo que cuesta la nueva deuda una vez que se distribuye en todo el plazo de la hipoteca
- para veteranos, si el refinanciamiento pasa la prueba de recuperación de costos de 36 meses con tus propios números
Nuestra guía de punto de equilibrio para refinanciamiento muestra cómo hacer esa comparación con tus propios números. A veces el mejor movimiento es esperar más allá del mínimo, ya que más plusvalía puede ampliar tus opciones.
Un primer paso tranquilo
Saca tu Closing Disclosure y tu último estado de cuenta de hipoteca y escribe tres cosas: tu fecha del pagaré, tu fecha de vencimiento del primer pago, y cuántos pagos has hecho. Con esa sola página, un oficial de préstamos de GoodLoan puede decirte la fecha más temprana en que se abre cada opción de refinanciamiento para ti y lo que costaría cada una en dólares totales.
GoodLoan cuenta con licencia a través del NMLS, está aprobado por VA y decimos que no con frecuencia. Si tu plazo de espera aún no se ha cumplido, o los números no salen una vez que se cumpla, te lo diremos claramente y te ayudaremos a planificar para la fecha correcta.
Preguntas frecuentes
¿Qué tan pronto puedo refinanciar después de comprar una casa?
Depende del tipo de préstamo y de si quieres retirar efectivo. Un refinanciamiento convencional de tasa y plazo podría no tener un periodo de espera de agencia en absoluto, mientras que un refinanciamiento convencional con retiro de efectivo generalmente requiere que la primera hipoteca existente tenga 12 meses de antigüedad. Los refinanciamientos streamline de FHA y VA usan pruebas de 210 días vinculadas al cierre o la fecha de vencimiento del primer pago.
¿Cuál es la regla de 210 días para refinanciamiento?
Para un refinanciamiento VA de un préstamo VA existente, el nuevo préstamo no puede cerrarse hasta la fecha posterior entre seis pagos mensuales consecutivos o 210 días después de la fecha de vencimiento del primer pago. Los refinanciamientos streamline de FHA tienen una prueba similar que cuenta 210 días desde la fecha de cierre del préstamo FHA existente, más seis meses y seis pagos.
¿El periodo de maduración para refinanciamiento se cuenta desde la fecha de cierre o desde el primer pago?
Varía. El periodo de maduración convencional con retiro de efectivo se cuenta de fecha del pagaré a fecha del pagaré. El periodo de maduración streamline de FHA usa tanto la fecha de cierre como la fecha de vencimiento del primer pago. El periodo de maduración de VA cuenta 210 días desde la fecha de vencimiento del primer pago, que es generalmente un mes o más después del cierre.
¿Puedo hacer un refinanciamiento con retiro de efectivo justo después de comprar en efectivo?
Posiblemente. Las pautas convencionales incluyen una excepción de financiamiento diferido para compradores que pagaron todo en efectivo, documentan de dónde salió el dinero y compraron en una transacción entre partes independientes. Se sigue tratando como un refinanciamiento con retiro de efectivo, así que se aplican los límites de retiro de efectivo en la relación préstamo-valor.
¿Se aplican las reglas de periodo de maduración si refinancio un préstamo convencional a un préstamo VA?
El periodo de maduración que fija la ley de VA se aplica cuando el préstamo que se está refinanciando es un préstamo VA. Si estás cambiando de un préstamo convencional o FHA a un refinanciamiento VA con retiro de efectivo, esa regla federal no se aplica, aunque el prestamista aún puede requerir algo de historial de pagos.
