Si tiene una línea de crédito sobre la plusvalía (HELOC) o una segunda hipoteca, refinanciar su primera hipoteca tiene un factor más que considerar. Su casa ahora carga con dos préstamos, y el orden en que están registrados importa a cada prestamista involucrado. La industria llama a ese orden posición del gravamen, y al segundo préstamo se le conoce como financiamiento subordinado.
La mayoría de los propietarios no escuchan estas palabras hasta que un oficial de préstamos pregunta: "¿Qué quiere hacer con la HELOC?" Es una pregunta que puede tomarlo por sorpresa, y no es para menos. Nadie le explica el orden de los gravámenes cuando abre una línea de crédito. Las reglas están escondidas en los documentos del préstamo y en las guías de las agencias, y los papeles asumen que usted ya las conoce.
Esta guía explica qué cambia un segundo gravamen, las dos rutas que le deja y cómo decidir entre ellas con sus propios números.
Qué significa el financiamiento subordinado
Cuando usted pide dinero prestado usando su casa como garantía, el préstamo se registra como un gravamen en los registros públicos. El primer préstamo registrado suele ser el primer gravamen. Cualquier préstamo agregado después, como un préstamo sobre la plusvalía o una HELOC, queda detrás del primero como segundo gravamen, o gravamen subordinado.
El orden importa por quién cobra primero si la casa se vende para pagar las deudas. El titular del primer gravamen se paga antes que el del segundo. Por eso las primeras hipotecas suelen tener tasas más bajas que los segundos gravámenes: el primer prestamista corre menos riesgo.
La agencia Consumer Financial Protection Bureau describe una HELOC como una línea de crédito abierta que le permite pedir prestado varias veces con cargo a su plusvalía, normalmente a una tasa variable. Un préstamo sobre la plusvalía funciona de otra manera: usted recibe una suma única y la paga con un calendario fijo. Para efectos de refinanciamiento, ambos cuentan como financiamiento subordinado.
Por qué un refinanciamiento altera el orden de los gravámenes
Aquí está la parte que sorprende a la gente. Cuando usted refinancia, su primera hipoteca anterior se paga y su gravamen se libera. Por un momento, la HELOC es el préstamo más antiguo que sigue registrado en la propiedad. Si no se hace nada, pasaría a ocupar el primer lugar.
Ningún prestamista que otorgue una nueva primera hipoteca aceptará quedar en segundo lugar detrás de su línea de crédito. Por eso, antes del cierre tiene que pasar una de dos cosas:
- La HELOC se paga y se cierra, para que el nuevo préstamo sea el único gravamen.
- El prestamista de la HELOC firma un acuerdo de subordinación, aceptando quedarse en segunda posición detrás de la nueva primera hipoteca.
Todo refinanciamiento con un segundo gravamen termina en uno de estos dos resultados. Cuál es el correcto depende de su saldo, sus metas y el tipo de refinanciamiento que está haciendo.
Opción uno: conservar la HELOC con un acuerdo de subordinación
Un acuerdo de subordinación es un documento de su prestamista de la HELOC. Dice, en esencia: "Estamos de acuerdo en que la nueva primera hipoteca se pague antes que nosotros." Su línea de crédito sigue abierta, con las mismas condiciones, detrás del nuevo préstamo.
Esta opción puede tener sentido cuando:
- la HELOC tiene un saldo pequeño o no tiene ninguno
- usted quiere mantener la línea disponible para necesidades futuras
- la HELOC tiene condiciones que le gustan y no quiere perder
Cómo funciona la solicitud
Su oficial de préstamos normalmente envía la solicitud de subordinación al prestamista de la HELOC cuando el nuevo préstamo ya está en trámite. El prestamista de la HELOC la revisa, a menudo mirando el monto del nuevo préstamo y el valor de la casa, y decide si firma.
Hay dos cosas que conviene saber desde el principio. Primero, el prestamista de la HELOC no tiene que aceptar. La subordinación es una solicitud, no un derecho. Puede negarse, sobre todo si la nueva primera hipoteca es más grande que la anterior, porque eso lo coloca más atrás en la fila. Segundo, la revisión toma tiempo y puede tener una tarifa que fija el prestamista de la HELOC. Inclúyalo en su calendario para que no le tome por sorpresa cerca del cierre.
La regla del IRRRL de VA
Si está refinanciando un préstamo de VA con un Interest Rate Reduction Refinance Loan, a menudo llamado VA streamline refinance, la VA lo explica directamente. Su guía dice que si usted tiene una segunda hipoteca sobre la casa, el titular debe aceptar que su nuevo préstamo respaldado por VA sea la primera hipoteca. En la práctica, eso significa un acuerdo de subordinación firmado antes del cierre.
Opción dos: pagar la HELOC en el refinanciamiento
La otra opción es sumar el saldo de la HELOC a la nueva primera hipoteca. En el cierre, la HELOC se paga por completo y se cierra. Usted queda con un solo préstamo, un solo pago y un solo gravamen.
Esta opción suele servir a propietarios cansados de manejar dos pagos, o cuya HELOC pasó del período de disposición al período de reembolso. La CFPB señala que los pagos de la HELOC pueden subir de manera significativa cuando termina el período de disposición y usted empieza a pagar capital. Una línea con tasa variable también puede cambiar cada mes. Juntar ese saldo en una primera hipoteca con tasa fija puede devolverle un presupuesto mensual predecible.
La liquidación suele cambiar el tipo de refinanciamiento
Este es el detalle que confunde a personas inteligentes todos los días. Pagar un segundo gravamen no siempre se trata como un refinanciamiento normal de tasa y plazo.
Según las guías convencionales vigentes, un refinanciamiento con retiro limitado de efectivo solo puede pagar un gravamen subordinado que se usó para comprar la casa. Si la HELOC se abrió después, para una remodelación de cocina o para pagar tarjetas de crédito, pagarla en el refinanciamiento generalmente convierte el préstamo en un refinanciamiento con retiro de efectivo. Eso puede afectar el precio, la relación préstamo-valor máxima y los documentos que necesitará.
Del lado de VA, un refinanciamiento con retiro de efectivo de VA puede reemplazar un préstamo actual de VA o no VA y pagar otras deudas al mismo tiempo. Es un beneficio que usted se ganó por su servicio, y para muchos veteranos es la forma más directa de combinar una primera hipoteca y una HELOC en un solo préstamo. El IRRRL, en cambio, está diseñado para refinanciar un préstamo de VA existente y no para pagar un segundo gravamen.
Cerrar la línea, no solo pagarla
Cuando una HELOC se paga en el cierre, la carta de liquidación debe indicar que la línea se cerrará, no solo que el saldo quedó en cero. Una línea abierta con saldo cero todavía puede usarse de nuevo, y el gravamen puede seguir registrado. Pida a su oficial de préstamos que confirme que el prestamista de la HELOC cerrará la cuenta y liberará el gravamen después del pago.
La cifra que lo une todo: la relación préstamo-valor combinada
Ya sea que mantenga o pague la HELOC, el nuevo prestamista mirará la relación préstamo-valor combinada, o CLTV. Esa cifra suma todos los préstamos sobre la propiedad y la divide entre el valor de la casa.
Aquí hay un ejemplo con cifras redondas:
- Valor de la casa: $400,000
- Saldo de la primera hipoteca: $230,000
- Saldo de la HELOC: $45,000
Juntos, eso son $275,000 de deuda, o cerca del 69% del valor de la casa. Si mantiene la HELOC, el prestamista cuenta su saldo, y a veces su límite de crédito completo, para el CLTV. Si la paga, la nueva primera hipoteca crece a unos $275,000 más los costos de cierre, y ese único préstamo fija su relación préstamo-valor.
En cualquier caso, la deuda total contra la casa es la misma el primer día. Lo que cambia es la estructura: cuántos pagos hace, si parte de la deuda queda sujeta a una tasa variable y cuánta flexibilidad conserva para más adelante.
Cómo elegir entre las dos opciones
Una tasa baja en la primera hipoteca no es toda la historia. Los propietarios astutos conservan una buena tasa de primera hipoteca y, sin darse cuenta, pagan mucho más por una HELOC y por tarjetas de crédito detrás de ella. La tasa que ve en un préstamo esconde lo que su deuda realmente le cuesta.
Mire el panorama completo:
- Sume sus pagos mensuales totales de la primera hipoteca y de la HELOC hoy.
- Calcule su tasa promedio ponderada. Pondere la tasa de cada préstamo según su saldo. Un saldo de $230,000 a una tasa y un saldo de $45,000 a una tasa variable más alta producen un costo real en algún punto intermedio.
- Revise en qué etapa está la HELOC. ¿Sigue en el período de disposición o ya empezó el período de reembolso?
- Compare el costo total de cada opción durante el tiempo que espera quedarse en la casa, incluyendo los costos de cierre.
- Pregúntese qué necesitará después. Si tal vez quiera la línea de crédito para un gasto planeado, conservarla puede valer el paso de la subordinación.
Si mantener la HELOC le deja dos pagos que puede asumir cómodamente y una línea que realmente usa, la subordinación puede ser la mejor opción. Si la HELOC se ha convertido en una segunda factura que cambia cada mes, pagarla puede darle más alivio que cualquier cambio de tasa solo en el primer préstamo.
Documentos que conviene reunir desde temprano
Los segundos gravámenes agregan algunos documentos al expediente. Conseguirlos pronto mantiene estable su fecha de cierre:
- su estado de cuenta más reciente de la HELOC o del préstamo sobre la plusvalía
- el contrato original de la HELOC, si lo tiene, que muestre el límite de crédito y el período de disposición
- la fecha en que se abrió la HELOC y para qué se usó, porque esto puede decidir si la liquidación cuenta como retiro de efectivo
- los datos de contacto del departamento de subordinación o de liquidación del prestamista de la HELOC
Su nuevo prestamista pide las cifras oficiales de liquidación. Antes de firmar, el Closing Disclosure mostrará exactamente qué se paga y a quién, así que puede confirmar que la HELOC aparece ahí si decidió pagarla.
Su derecho a cancelar sigue vigente
La mayoría de los refinanciamientos de una vivienda principal con un nuevo prestamista tienen un derecho de rescisión de tres días bajo la Regulation Z. Si cambia de opinión después de firmar, puede cancelar dentro de ese plazo. Los fondos, incluido cualquier pago de la HELOC, no se desembolsan hasta que pase ese plazo. Es una razón más para revisar con calma las líneas de liquidación de sus documentos, sin presión.
Cómo evalúa GoodLoan un refinanciamiento con segundo gravamen
Cuando habla con un oficial de préstamos de GoodLoan, empezamos por todo lo que usted debe, no por una sola tasa. Revisamos juntos la primera hipoteca, la HELOC y cualquier otra deuda, y luego le mostramos cuánto cuesta cada opción en total y mes a mes. A veces la respuesta es mantener la HELOC. A veces es pagarla. A veces la respuesta honesta es que refinanciar no tiene sentido en este momento, y se lo diremos.
GoodLoan tiene licencia a través del NMLS y trabaja con préstamos de VA todos los días. Si tiene una HELOC y se pregunta qué le haría un refinanciamiento, una conversación corta con un oficial de préstamos es un buen primer paso. Traiga sus estados de cuenta más recientes, y le presentaremos ambas opciones con sus cifras reales.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar mi HELOC para refinanciar?
No. Normalmente puede conservarla si el prestamista de la HELOC firma un acuerdo de subordinación, que mantiene la línea de crédito en segunda posición detrás de su nueva primera hipoteca. Si el prestamista se niega, la única opción que queda es pagarla.
¿Puede mi prestamista de HELOC negarse a subordinar?
Sí. La subordinación es una solicitud, y el prestamista de la HELOC decide si acepta. Los prestamistas son más cautelosos cuando la nueva primera hipoteca es más grande que la anterior, porque pone más deuda por delante de ellos.
¿Pagar una HELOC convierte mi refinanciamiento en un refinanciamiento con retiro de efectivo?
Con frecuencia, sí. Según las guías convencionales vigentes, en un refinanciamiento con retiro limitado de efectivo solo puede pagarse un segundo gravamen que se usó para comprar la casa. Una HELOC abierta después para otros fines generalmente lo convierte en un refinanciamiento con retiro de efectivo.
¿Puedo conservar mi HELOC con un VA streamline refinance?
Sí, si el titular de la HELOC está de acuerdo. La VA dice que el titular de una segunda hipoteca debe aceptar que su nuevo préstamo respaldado por VA sea la primera hipoteca. Si prefiere pagar la HELOC, la vía habitual es un refinanciamiento con retiro de efectivo de VA.
¿Seguirá abierta mi HELOC después de pagarla en el cierre?
No automáticamente. Pida que la carta de liquidación solicite que la cuenta se cierre y que el gravamen se libere. Si no, la línea puede seguir abierta con saldo cero.
¿Qué es el financiamiento subordinado?
Es cualquier préstamo garantizado con su casa que queda detrás de la primera hipoteca en el orden de los gravámenes. Las HELOC y los préstamos sobre la plusvalía son los ejemplos más comunes.
