Cada mes, la cuota de la hipoteca es lo primero que sale de tu cuenta, antes que cualquier otra cosa. Si ese número ha empezado a sentirse más pesado de lo que debería, un refinanciamiento convencional es una de las herramientas que puede bajarlo. También es una herramienta que a menudo se usa mal, porque el pago mensual es el número que todos te muestran y el número menos útil para juzgar la decisión.
Esta guía explica cómo un refinanciamiento convencional puede bajar tu pago, qué palancas en realidad lo mueven, qué te cuesta cada palanca por otro lado y cómo comprobar si el intercambio compensa con tus propias cifras antes de firmar nada.
Las cuatro palancas detrás de un pago más bajo
Un pago hipotecario mensual en un préstamo convencional se construye a partir de varios elementos: capital, interés, seguro hipotecario privado (PMI) si lo tienes, y generalmente una cantidad para la cuenta de depósito (escrow) que cubre impuestos y seguro de hogar. Un refinanciamiento convencional para bajar tu pago funciona cambiando uno o más de esos elementos. Puede ocurrir de cuatro formas.
- La tasa de interés del nuevo préstamo es más baja que la del anterior.
- El plazo del préstamo es más largo, por lo que el saldo se distribuye durante más meses.
- El seguro hipotecario privado desaparece porque el nuevo préstamo es lo suficientemente pequeño en relación con el valor de la vivienda.
- Otras deudas mensuales se integran en la hipoteca, de modo que el total de pagos que salen cada mes baja aunque la cuota hipotecaria suba.
La mayoría de la gente solo oye hablar de la primera. La segunda y la tercera suelen hacer más trabajo, y la cuarta es donde suele estar el verdadero alivio para los hogares con saldos de tarjetas o préstamos de coche. Cada palanca tiene un costo, y no todos los costos aparecen el primer día.
Palanca uno: la tasa, y por qué no es toda la historia
Una tasa de interés más baja significa que menos de cada pago va al interés. Hasta ahí, nada complicado. El problema es que una tasa nunca llega sola. Viene acompañada de costos de cierre, a veces de puntos de descuento, y de un nuevo plazo del préstamo que puede o no coincidir con los años que te quedaban.
Por eso no juzgamos un refinanciamiento por la tasa. Un préstamo puede tener una tasa más baja y aún costarte más durante el tiempo que planeas quedarte en la vivienda, una vez que se suman las comisiones y el reinicio del plazo. La comparación que importa es el costo total durante tu horizonte de tiempo realista, y los formularios de divulgación federales se diseñaron precisamente para mostrar eso.
Tu Loan Estimate tiene una sección de Comparaciones en la página tres. Muestra cuánto habrás pagado en capital, interés, seguro hipotecario, y costos del préstamo en los primeros cinco años, y cuánto de eso fue al capital. También muestra el APR y el Total Interest Percentage. La guía sobre el Loan Estimate de la Consumer Financial Protection Bureau explica cada línea. Ya sea que estés comparando dos ofertas o un refinanciamiento con mantener tu préstamo actual, esas cifras te dicen más que la tasa en la página uno.
Palanca dos: un plazo más largo y el reloj que vuelve a cero
Esta es la palanca que más cuotas baja y la que más sorpresas da después.
Supongamos que contrataste un préstamo convencional de 30 años hace nueve años. Te quedan 21 años. Si refinancias con un nuevo préstamo de 30 años, tu pago baja en parte porque estás distribuyendo lo que aún debes durante 30 años en lugar de 21. Ese alivio es real. También lo son los nueve años extra de pagos que acabas de añadir al final del préstamo.
Gente muy capaz pasa esto por alto todos los días. Las cuentas están a la vista, pero escondidas: la nueva cuota aparece en letra grande y la nueva fecha de liquidación queda en la letra pequeña.
Hay un camino intermedio que no se ofrece con la frecuencia que debería. Muchos prestamistas convencionales pueden conceder un préstamo con un plazo distinto de 30 o 15 años. Si te quedan 21 años, un plazo de 20 o 22 años puede bajar el pago a través de una tasa mejor o eliminando el seguro hipotecario, sin retrasar una década tu fecha de liquidación. Merece la pena pedir esa cotización junto a la de 30 años.
Si tu objetivo es el contrario, terminar de pagar la vivienda antes, nuestra guía sobre el refinanciamiento convencional para acortar tu plazo del préstamo explica esas cuentas.
Palanca tres: eliminar el seguro hipotecario privado
Si pusiste menos del 20 por ciento de entrada en tu préstamo convencional original, probablemente estés pagando seguro hipotecario privado, o PMI. Aparece como una línea propia en tu pago y, para muchos propietarios, es la pieza que más merece la pena atacar. Nuestra guía sobre el PMI en préstamos convencionales explica cómo se calcula su precio.
Hay dos formas en que el PMI desaparece, y solo una de ellas implica un refinanciamiento.
Eliminar PMI sin refinanciar
La ley federal te da un camino para cancelar el PMI en tu préstamo existente. Según el CFPB, puedes pedir a tu administrador del préstamo por escrito que lo cancele una vez que tu saldo de capital alcance el 80 por ciento del valor original de la vivienda, siempre que tengas un buen historial de pagos, estés al día, y no tengas gravámenes subordinados. El administrador del préstamo tiene que terminarlo automáticamente cuando el saldo esté programado para alcanzar el 78 por ciento, y en cualquier caso debe terminar al llegar al punto medio del calendario de amortización del préstamo.
La clave está en la expresión "valor original". En un préstamo de compra, es el menor entre el precio que pagaste y el valor tasado en el momento de la compra. La revalorización de la vivienda desde entonces no cuenta para el umbral del 80 por ciento según la regla federal.
Eliminar PMI mediante refinanciamiento
Un refinanciamiento incluye una nueva tasación, y el nuevo préstamo se mide frente al valor actual. Si tu vivienda ha ganado valor y tu nuevo préstamo es del 80 por ciento o menos de ese valor, el nuevo préstamo convencional generalmente no conlleva seguro hipotecario en absoluto.
Antes de refinanciar solo por esto, llama a tu administrador del préstamo. Algunos administradores están dispuestos a estudiar eliminar el PMI en tu préstamo actual basándose en una nueva tasación del valor actual, a menudo con requisitos de antigüedad. Si esa vía está disponible, puedes conseguir el mismo alivio mensual sin pagar costos de cierre. Si no, o si un refinanciamiento también mejora tu tasa o plazo, el refinanciamiento puede hacer ambos trabajos a la vez.
Palanca cuatro: integrar otras deudas en la hipoteca
Para muchos hogares, la hipoteca no es el pago que duele. El del coche, dos tarjetas de crédito y un préstamo personal, sí. Un refinanciamiento convencional con retiro de efectivo puede pagar esos saldos y reemplazar varios pagos con uno.
Aquí la tasa baja en tu hipoteca actual puede ser la trampa y no el premio. Muchos propietarios se aferran a una tasa hipotecaria de primer gravamen baja mientras arrastran saldos de tarjetas con tasas muchas veces superiores. La tasa de la hipoteca parece excelente. La tasa combinada de todo lo que debes cuenta otra historia, igual que el total de tus pagos mensuales.
Para ver tu tasa combinada, enumera cada deuda con su saldo y tasa. Multiplica cada saldo por su tasa, suma esos resultados, y divide por el saldo total. Luego suma los pagos mensuales de todas tus deudas. Esos dos números, la tasa combinada y el flujo mensual total, son la comparación honesta con un único nuevo préstamo.
Un refinanciamiento con retiro de efectivo tiene sus propias reglas. Las pautas convencionales actuales generalmente limitan un refinanciamiento con retiro de efectivo en una residencia principal al 80 por ciento del valor tasado, y los préstamos con retiro de efectivo suelen tener un precio algo distinto al de los refinanciamientos de tasa y plazo. Nuestra página sobre límites de relación préstamo-valor de refinanciamiento convencional con retiro de efectivo explica cómo se establece el techo.
Una advertencia, dicha sin rodeos. Mover deuda a corto plazo a una hipoteca de 30 años puede bajar el pago mientras aumenta el total pagado en esos saldos, porque ahora se pagan durante décadas. También convierte la deuda no garantizada en deuda garantizada por tu vivienda. Ninguna de las dos cosas es motivo para descartarlo. Las dos son motivo para fijar un plan de pago, como pagar un poco extra hacia el capital cada mes, para que el alivio no sea a costa de tu yo futuro.
Cómo comprobar el intercambio con tus propias cifras
No necesitas el pronóstico de nadie para decidir. Necesitas cuatro cifras, y todas aparecen en tu extracto actual y en un Loan Estimate.
- Tu pago mensual total actual, más cualquier otra deuda que vayas a integrar.
- El nuevo pago mensual total del Loan Estimate.
- Los costos totales de cierre, mostrados en la sección J del Loan Estimate.
- El número de años que de forma realista esperas mantener el préstamo.
Resta el nuevo pago del antiguo para obtener tus ahorros mensuales. Divide los costos de cierre por esos ahorros para obtener tu punto de equilibrio en meses. Si los costos de cierre son $6,000 y ahorras $250 al mes, llegas al punto de equilibrio en el mes 24. Si esperas vender o refinanciar de nuevo antes de entonces, el pago más bajo cuesta más de lo que ahorra.
Después haz la segunda comprobación, la que casi todo el mundo se salta. Compara cuántos pagos te quedan en tu préstamo actual con cuántos requiere el nuevo préstamo. Si el nuevo préstamo suma años, multiplica los meses añadidos por el nuevo pago. Ese es el costo del reinicio, y debe pesar en la decisión junto a los ahorros mensuales.
Si los costos de cierre se suman al nuevo saldo en lugar de pagarse al cierre, siguen siendo costos. Simplemente se pagan con intereses durante la vida del préstamo.
Lo que un pago más bajo no debería costarte
Un refinanciamiento que baja tu pago es un buen resultado cuando se ajusta al resto de tu vida financiera. Es un mal resultado cuando cambia unos cientos de dólares al mes por una fecha de liquidación que no elegiste, comisiones que no viste o una vivienda que ahora respalda una deuda sin un plan para saldarla.
El proceso incluye algunas protecciones prácticas. Recibirás un Loan Estimate en un plazo de tres días hábiles desde la solicitud y un Closing Disclosure antes de firmar. Y en un refinanciamiento de tu residencia principal, generalmente tienes hasta la medianoche del tercer día hábil después del cierre para cancelar el préstamo, en virtud del derecho de rescisión. Funciona como respaldo si algo en la documentación final no coincide con lo que te dijeron.
Dónde encaja GoodLoan
Cuando hablas con un oficial de préstamos de GoodLoan sobre un refinanciamiento convencional, la conversación comienza con tu panorama completo: la hipoteca, las otras deudas, tus plazos y cómo quieres que estén tus finanzas dentro de cinco años. Hacemos la comparación sobre el costo total, no solo sobre el pago mensual, y te mostraremos la versión de plazo personalizado junto con la de 30 años. Si las cifras dicen que te conviene mantener el préstamo que tienes, te lo diremos. Decimos que no muchas veces, y preferimos que lo oigas de nosotros antes de que pagues por un refinanciamiento que no te ayuda.
Si quieres ver cómo se alinean las cuatro palancas para tu vivienda, verifica tus requisitos de refinanciamiento convencional o comunícate con un oficial de préstamos de GoodLoan. GoodLoan está autorizada a través del NMLS. La primera conversación es una revisión de tus números, nada más.
Preguntas frecuentes
¿Puede un refinanciamiento convencional bajar mi pago sin una tasa más baja?
Sí. Eliminar el seguro hipotecario privado, alargar el plazo o consolidar deudas con cuotas más altas pueden, cada una por su cuenta, reducir lo que pagas al mes incluso si la nueva tasa es cercana a la anterior. Cada opción tiene su contrapartida, así que compara el costo total durante los años que esperas mantener el préstamo.
¿Refinanciar elimina mi PMI?
Puede hacerlo. Si el nuevo monto del préstamo es del 80 por ciento o menos del valor tasado actual de tu vivienda, un nuevo préstamo convencional generalmente no requiere seguro hipotecario. Primero verifica si tu administrador del préstamo eliminará el PMI en tu préstamo existente basándose en una nueva tasación, ya que eso puede evitar costos de cierre por completo.
¿Cuánto se tarda en alcanzar el punto de equilibrio de un refinanciamiento?
Divide tu total de costos de cierre por tus ahorros mensuales. El resultado es el número de meses que tardas en recuperar el costo. Si planeas quedarte en la vivienda más tiempo que eso, el refinanciamiento tiene margen para compensar. Si no, puede costar más de lo que ahorra.
¿Es un error refinanciar a un nuevo préstamo de 30 años?
No necesariamente, pero vuelve a poner a cero el reloj de tu préstamo. Si te quedan 21 años y refinancias a 30, añades nueve años de pagos. Pide un plazo personalizado próximo a los años que te quedan y compara ambas cotizaciones en costo total antes de decidir.
¿Tiene sentido un refinanciamiento con retiro de efectivo para pagar deudas?
Puede tenerlo, especialmente cuando tus otras deudas llevan tasas mucho más altas que tu hipoteca. Mira tu tasa combinada y el total de pagos mensuales de todas tus deudas, no solo la tasa hipotecaria. Acompáñalo de un plan para pagar los saldos integrados para que el alivio dure.
¿Puedo cancelar un refinanciamiento después de firmar?
En un refinanciamiento de tu residencia principal, generalmente tienes hasta la medianoche del tercer día hábil después del cierre para rescindir, según el CFPB. Los sábados cuentan como días hábiles para este propósito. Los domingos y los festivos federales, no.
