Su madre firmó como cofirmante para que usted pudiera comprar la casa. O bien compró con un hermano, una pareja o un amigo, y la vida desde entonces ha tomado dos caminos distintos. Los pagos están al día. Lo que ya no encaja es el acuerdo. Uno de ustedes quiere quedarse con la casa, y el otro quiere recuperar su nombre, su crédito y su capacidad de pedir préstamos a futuro.
Un refinanciamiento convencional para quitar a un coprestatario es la forma más común de formalizar esa separación. También se entiende mal con frecuencia, porque el papeleo que la gente espera que exista (un formulario que quite un nombre de una hipoteca) casi nunca existe. Personas inteligentes se atascan en este punto todos los días. Las reglas están escritas para los prestamistas, y nadie se las entrega en el cierre.
Esta guía explica cómo funciona el proceso, qué debe demostrar la persona que se queda con la casa, qué recibe la persona que se va y cómo calcular el costo total antes de comprometerse.
Por qué normalmente no puede quitar un nombre del préstamo que tiene
Una hipoteca tiene dos partes. La escritura dice quién es dueño de la casa. El pagaré dice quién debe el dinero. Son documentos separados, y cambiar uno no cambia el otro.
Por eso una escritura de renuncia (quitclaim deed), por sí sola, resuelve menos de lo que la gente espera. Si su coprestatario firma una escritura que le cede a usted la propiedad, esa persona queda fuera del título de propiedad. Pero sigue en el pagaré. El préstamo aún aparece en su informe de crédito, un pago atrasado sigue quedando registrado en su historial y la deuda sigue pesando en su contra cuando solicita un préstamo para una casa propia.
Los prestamistas rara vez aceptan liberar a un prestatario de un pagaré existente, porque aprobaron el préstamo con base en dos ingresos y dos historiales de crédito. Hay una alternativa por la que vale la pena preguntar. Un informe de diciembre de 2024 de la Consumer Financial Protection Bureau señala que un propietario que está dispuesto a asumir el préstamo, y que cumple con los criterios de asunción del inversionista del préstamo, tal vez no necesite refinanciar para quitar a otro prestatario. El mismo informe describe propietarios que esperan meses para recibir respuestas sobre asunciones, y muchos préstamos convencionales no ofrecen esta opción fuera de situaciones como una muerte o un divorcio. Pregúntele por escrito a su administrador del préstamo. Si la respuesta es no, el refinanciamiento es la vía confiable.
Cómo un refinanciamiento convencional quita a un coprestatario
Un refinanciamiento no modifica su préstamo actual. Se liquida el préstamo anterior por completo y se reemplaza por uno nuevo a nombre de la persona que se queda. Cuando se liquida el préstamo anterior, la obligación del coprestatario que se va termina, porque la deuda que firmó ya no existe.
En la práctica, los pasos son estos:
- La persona que se queda con la casa solicita un nuevo préstamo convencional por sí sola, o junto con un nuevo coprestatario, como un cónyuge.
- El prestamista revisa los ingresos, el crédito, las deudas de esa persona y el valor de la casa.
- En el cierre, o antes, el coprestatario que se va firma una escritura que transfiere su parte de la propiedad.
- El nuevo préstamo liquida el anterior. Si a la persona que se va le deben dinero por su parte de la plusvalía, el nuevo préstamo también puede financiar ese pago.
- El préstamo anterior aparece como pagado en ambos informes de crédito.
Un detalle suele confundir a la gente. Según las directrices convencionales vigentes, al menos un prestatario del nuevo préstamo debe figurar ya en el título de propiedad cuando se recibe la solicitud. Por eso, la persona que se queda debe ser propietaria registrada antes de iniciar el proceso, con algunas excepciones, como una herencia o una sentencia legal a su favor.
Lo que debe demostrar la persona que se queda con la casa
El prestatario que queda tiene que calificar por sí solo. El nuevo préstamo pasa por la misma revisión que cualquier otro, sin el segundo ingreso que ayudó la primera vez. Aquí se decide la mayoría de estos refinanciamientos.
Ingresos y deudas
Las directrices convencionales vigentes miran su relación deuda-ingresos, que es el total de sus pagos mensuales de deudas dividido entre su ingreso bruto mensual. La suscripción automatizada puede aprobar relaciones de hasta 50% en expedientes sólidos, aunque muchas aprobaciones quedan por debajo de esa cifra. Si el ingreso de su coprestatario sostuvo la aprobación original, calcule primero sus propias cifras. Los saldos de tarjetas, los préstamos de auto y los préstamos estudiantiles cuentan, y muchas veces deciden el resultado más que la hipoteca.
Si su relación es ajustada, eso es un problema de números, y no dice nada sobre usted. Sostener un hogar con un solo ingreso mientras se pagan otras deudas es justo la situación en la que la estructura del nuevo préstamo importa más.
Crédito
Los préstamos convencionales generalmente exigen un puntaje de crédito de al menos 620, y el precio mejora con puntajes más altos. A menudo se agrega un cofirmante porque el crédito del prestatario principal era escaso en ese momento. Si desde entonces ha hecho pagos a tiempo durante algunos años, su perfil puede verse muy distinto hoy.
Plusvalía y valor de la casa
El prestamista comparará el monto del nuevo préstamo con el valor actual de la casa. Un refinanciamiento que solo paga el saldo existente y los costos de cierre puede llegar a una proporción alta del valor en una vivienda principal. Un refinanciamiento que además paga a un copropietario por su parte necesita más margen, y las reglas para eso son específicas.
Pagar a un copropietario por su parte: la regla de 12 meses
Si el coprestatario que se va es solo un cofirmante sin derecho sobre la plusvalía, quizá no haya nada que pagar. Si es un verdadero copropietario, normalmente esperará su parte, y el nuevo préstamo suele ser de donde sale ese dinero.
Normalmente, sacar plusvalía de una casa convierte el préstamo en un refinanciamiento con retiro de efectivo, que tiene precios más altos y, en una vivienda principal de una sola unidad, un límite de 80% del valor de la casa. Las directrices convencionales incluyen una excepción para la compra de la parte del copropietario. Un refinanciamiento que paga a un copropietario según un acuerdo por escrito puede tratarse como un refinanciamiento con retiro limitado de efectivo, la misma categoría que un préstamo estándar de tasa y plazo, cuando se cumplen estas condiciones:
- La propiedad estuvo en copropiedad durante al menos 12 meses antes de que se desembolse el nuevo préstamo. Las casas heredadas están exentas.
- Todas las personas involucradas firman un acuerdo por escrito que indica las condiciones de la transferencia y a dónde van los fondos del refinanciamiento.
- El propietario que se queda con la casa califica para el nuevo préstamo y no recibe personalmente los fondos de la compra de la parte.
El tratamiento de retiro limitado de efectivo importa porque evita los precios del retiro de efectivo y permite una relación préstamo-valor más alta.
Un ejemplo práctico
Supongamos que dos hermanos son dueños de una casa valorada en $400,000, con $240,000 pendientes en la hipoteca. Tienen $160,000 de plusvalía y acuerdan dividirla en partes iguales, así que al hermano que se va le corresponden $80,000. Los costos de cierre del nuevo préstamo se estiman en $6,000.
- Liquidación del préstamo existente: $240,000
- Compra de la parte del hermano que se va: $80,000
- Costos de cierre incluidos en el préstamo: $6,000
- Monto del nuevo préstamo: $326,000
Ese nuevo préstamo equivale a 81.5% del valor de la casa. Como refinanciamiento con retiro de efectivo, no cabría bajo el límite de 80%. Como compra de la parte con retiro limitado de efectivo, con 12 meses de propiedad conjunta y un acuerdo firmado, sí puede caber. Como el préstamo supera 80% del valor, tendría un seguro hipotecario privado hasta que el saldo baje, y ese costo mensual debe incluirse en la comparación.
Estas cifras son un ejemplo. Sus números serán diferentes, y la estructura adecuada depende de ellos.
Lo que recibe el coprestatario que se va
Cuando el nuevo préstamo se cierra y se liquida el anterior, la persona que se va queda liberada en lo que de verdad importa. La hipoteca aparece como pagada y cerrada en su informe de crédito. El pago deja de contar en su relación deuda-ingresos. Puede solicitar un préstamo para su propia casa sin cargar con una vivienda en la que ya no vive.
Debe confirmar dos cosas. La escritura que lo quita del título de propiedad debe estar inscrita en el registro del condado, y la liquidación del préstamo anterior debe aparecer en su informe de crédito en uno o dos meses.
El costo total: no se fije solo en la tasa
La trampa de esta decisión funciona en ambos sentidos.
Algunos propietarios se niegan a refinanciar porque su préstamo actual tiene una tasa de la que están orgullosos. Es comprensible, y sigue siendo solo un número. Seguir en un préstamo compartido tiene costos que nunca aparecen en un estado de cuenta: un coprestatario que no puede comprar su propia casa, un padre o una madre cuyos planes de jubilación dependen de su historial de pagos, una relación que sigue atada en lo financiero años después de que debió separarse.
Otros miran solo el nuevo pago. Una comparación justa incluye todo esto:
- Costos de cierre, y si los paga en efectivo o los suma al saldo
- Seguro hipotecario privado si el nuevo préstamo supera 80% del valor de la casa
- El nuevo plazo, porque volver a empezar un plazo de 30 años agrega intereses, aunque el pago baje
- Sus otras deudas mensuales, porque la hipoteca es solo una línea del presupuesto del hogar
- El costo de no actuar, incluido lo que la atadura le cuesta a la otra persona
Su prestamista debe enviarle un Loan Estimate dentro de los tres días hábiles posteriores a su solicitud, y un Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes de que firme. Compare ambos documentos con su estado de cuenta actual. En un refinanciamiento de su vivienda principal, también tiene un derecho de rescisión, que le da hasta la medianoche del tercer día hábil después del cierre para cancelar por escrito.
Un cambio de propiedad también puede tener efectos fiscales para ambas personas. Quién puede deducir los intereses hipotecarios depende de quién debe la deuda y quién la paga, como explica la IRS Publication 936. Un profesional de impuestos puede revisar su caso específico.
Si todavía no puede calificar por su cuenta
A veces las cifras no funcionan hoy. Eso es información, y apunta a un plan.
- Pague los saldos rotativos antes de solicitar. Saldos más bajos en las tarjetas pueden mejorar tanto su relación deuda-ingresos como su puntaje de crédito.
- Agregue a otro coprestatario, como un cónyuge, cuyos ingresos y crédito se sumen a los suyos en adelante.
- Documente quién paga. Las directrices convencionales permiten que un prestamista excluya una hipoteca de la relación deuda-ingresos de una persona cuando otra persona ha hecho los pagos durante los últimos 12 meses y puede demostrarlo con estados de cuenta bancarios. Si la hipoteca sale solo de su cuenta, su coprestatario podría calificar para su propia casa, aunque su nombre siga figurando en la hipoteca.
- Compare tipos de préstamo. Si usted es veterano, el beneficio de préstamo hipotecario de VA que se ganó podría ofrecer un refinanciamiento con reglas de plusvalía y seguro hipotecario distintas a las de un préstamo convencional.
Cómo aborda GoodLoan este caso
En GoodLoan, empezamos con el cuadro completo del hogar antes de hablar de cualquier préstamo. Cuando se trata de quitar a un coprestatario, eso significa revisar si usted califica por su cuenta, si una compra de la parte cabe en las reglas de retiro limitado de efectivo, cuánto cuesta el nuevo préstamo a lo largo del tiempo y si otro tipo de préstamo le conviene más. Contamos con licencia a través del NMLS, y decimos que no con frecuencia. Si refinanciar le costaría más de lo que le devuelve, le mostraremos las cuentas y se lo diremos.
Si quiere ver sus propios números, un especialista de GoodLoan puede revisarlos con usted. No hay ningún compromiso, y la primera conversación solo sirve para entender en qué situación está.
Preguntas frecuentes
¿Puedo quitar a un coprestatario de mi hipoteca sin refinanciar?
A veces sí, mediante una asunción del préstamo o una liberación de responsabilidad, si su administrador del préstamo y el inversionista del préstamo lo permiten y usted califica por su cuenta. Muchos préstamos convencionales no ofrecen esto para un cambio voluntario entre coprestatarios. Pregúntele por escrito a su administrador del préstamo. Si la respuesta es no, un refinanciamiento convencional es la vía estándar.
¿Una escritura de renuncia quita a alguien de la hipoteca?
No. Una escritura de renuncia cambia la propiedad del inmueble. No cambia quién debe la deuda. Una persona puede quedar fuera del título de propiedad y seguir siendo totalmente responsable del préstamo hasta que se liquide o se refinancie.
¿El coprestatario que se va tiene que firmar algo?
Sí. Firma la escritura que transfiere su parte de la propiedad, y en una compra de la parte firma el acuerdo por escrito que fija las condiciones. No firma el nuevo préstamo y no necesita calificar para él.
¿Cuánto tiempo debemos ser dueños de la casa juntos antes de un refinanciamiento por compra de la parte?
Para que una compra de la parte se trate como un refinanciamiento con retiro limitado de efectivo según las directrices convencionales vigentes, la propiedad debe haber estado en copropiedad durante al menos 12 meses antes de que se desembolse el nuevo préstamo, con una excepción para propiedades heredadas. Un historial más corto aún puede funcionar como refinanciamiento con retiro de efectivo, con un límite menor en el monto del préstamo.
¿Quitar a un coprestatario afecta mi crédito?
La solicitud agrega una consulta de crédito, y un nuevo préstamo reduce la antigüedad promedio de sus cuentas. Estos efectos suelen ser pequeños y se desvanecen con pagos a tiempo. Para el coprestatario que se va, la hipoteca anterior aparece como pagada y cerrada.
¿Qué pasa si mi ingreso por sí solo no alcanza?
Tiene opciones que explorar antes de rendirse. Pagar otras deudas, agregar un nuevo coprestatario o comparar otro tipo de préstamo puede cambiar el resultado en cada caso. Un especialista de GoodLoan puede mostrarle qué cambio movería más sus cifras.
