Cada condado del país tiene un número asociado. La mayoría de los propietarios nunca lo oyen hasta que un oficial de préstamos lo menciona a mitad de una conversación sobre refinanciamiento. Ese número es el límite de préstamo del condado, y en algunos lugares caros cambia qué tipo de préstamo puedes obtener, cuánto efectivo puedes sacar y, para algunos veteranos, cuánto pueden pedir prestado sin pago inicial.
Esta guía explica cómo funcionan los límites de préstamo del condado, por qué las zonas de alto costo tienen un número más alto y qué significan las cifras de 2026 si eres dueño de una vivienda en Florida, las Carolinas, Maryland o Virginia. Todas las cifras de abajo son los valores de 2026. Se actualizan cada enero, así que revisa el año de cualquier dato que leas.
Qué es realmente un límite de préstamo del condado
Un límite de préstamo del condado es el préstamo hipotecario más grande que ciertos programas de préstamo respaldarán en ese condado. La versión más conocida es el límite de préstamo conforme. Es el préstamo más grande que Fannie Mae y Freddie Mac pueden comprar al prestamista que lo otorgó. Los préstamos iguales o inferiores al límite se llaman préstamos conformes. Los que lo superan suelen llamarse préstamos jumbo, y siguen un conjunto distinto de reglas.
El límite lo fija la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA). Para 2026, la FHFA fijó el límite base de préstamo conforme en $832,750 para una vivienda de una unidad. Eso fue $26,250 más que en 2025. El aumento sigue el cambio en los precios de la vivienda que mide el índice de precios de vivienda propio de la agencia.
El límite base se aplica a la mayoría de los condados del país. En la tabla de condados de 2026 de la FHFA aparecen 3,235 condados y entidades equivalentes a condados. Solo 160 de ellos están por encima del límite base.
Cómo las zonas de alto costo obtienen un límite de préstamo del condado más alto
La regla viene de la Housing and Economic Recovery Act of 2008 (Ley de Recuperación Económica y Vivienda de 2008). Un condado califica como de alto costo cuando el 115% de su valor mediano local de vivienda es mayor que el límite base. Cuando eso pasa, el límite del condado sube al 115% de ese valor mediano, hasta un tope máximo.
El tope es el 150% del límite base. Para 2026, eso equivale a $1,249,125 para una vivienda de una unidad. De esos 160 condados de alto costo, 75 están en el tope máximo. Los demás se ubican en algún punto entre el límite base y el tope.
Hay algunos detalles que confunden a la gente:
- Los límites se fijan generalmente por área metropolitana. Todos los condados de la misma área metropolitana suelen compartir un mismo número, aunque los precios de la vivienda difieran mucho de un extremo del área al otro.
- Alaska, Hawaii, Guam y las Islas Vírgenes de EE. UU. tienen un límite base propio, más alto, de $1,249,125 y un tope de $1,873,675.
- Las propiedades de dos, tres y cuatro unidades tienen límites más altos. Con el límite base de 2026, una vivienda de dos unidades llega como máximo a $1,066,250. En el tope, es de $1,599,375.
Los límites de préstamo del condado de 2026 en el sudeste
Las cifras de abajo provienen directamente de la lista de condados de 2026 publicada por la FHFA.
Florida tiene exactamente un condado de alto costo: Monroe County, que abarca los Cayos. Su límite de 2026 para una unidad es de $990,150. Todos los demás condados de Florida, incluidos Miami-Dade, Palm Beach y Duval, están en el límite base de $832,750.
Carolina del Norte y Carolina del Sur no tienen condados de alto costo en 2026. Charlotte, Raleigh, Charleston y Hilton Head usan todos el límite base.
Maryland tiene varios. Los condados de Montgomery, Prince George's, Frederick y Charles están en el tope de $1,249,125 como parte del área metropolitana de Washington, D.C. El condado de Calvert queda justo por debajo, en $1,209,750.
El norte de Virginia es parecido. Los condados de Fairfax, Arlington, Loudoun, Prince William, Stafford y Spotsylvania están entre los que llegan al tope, junto con las ciudades de Alexandria, Fairfax, Falls Church, Fredericksburg, Manassas y Manassas Park.
Si tu condado no aparece aquí, casi seguro estás en el límite base. Puedes confirmarlo en la lista de condados de la FHFA, a la que enlaza el comunicado de arriba.
Por qué el límite de préstamo del condado importa en un refinanciamiento
La mayoría de la gente piensa en los límites de préstamo como un problema del comprador. En la práctica, aparecen con más frecuencia en los refinanciamientos con retiro de efectivo, porque ahí es cuando un propietario pide prestado contra la plusvalía que ha crecido durante años.
El patrón es constante. Las pautas convencionales suelen limitar un refinanciamiento con retiro de efectivo en una vivienda principal de una unidad al 80% del valor de tasación. El límite de préstamo del condado añade un segundo tope encima de ese. Si quieres mantenerte conforme, puedes pedir prestado la cantidad que sea menor.
Piensa en tres propietarios con el mismo objetivo: sacar plusvalía para pagar deudas de interés alto.
- Un propietario en Charlotte tiene una vivienda con un valor de tasación de $1,100,000. El 80% es $880,000. El límite del condado es $832,750. Un préstamo conforme se queda $47,250 por debajo del 80% completo.
- Un propietario en los Cayos tiene una vivienda con un valor de tasación de $1,200,000. El 80% es $960,000. El límite de Monroe County es $990,150, así que el 80% completo cabe dentro de un préstamo conforme.
- Un propietario en Montgomery County, Maryland, tiene una vivienda con un valor de tasación de $1,400,000. El 80% es $1,120,000. El límite del condado es $1,249,125, así que cabe con margen de sobra.
El porcentaje fue idéntico en los tres casos. El primer propietario no hizo nada mal. Su condado simplemente tiene un tope más bajo de lo que sugiere el valor de su vivienda.
Cuando un préstamo supera el límite de préstamo del condado, no significa que la respuesta sea no. Significa que el préstamo pasa al terreno de los préstamos jumbo, donde los precios, los requisitos de reservas y la documentación pueden ser diferentes. A veces lo más acertado es pedir un poco menos y mantenerse conforme. Otras veces, el efectivo extra vale la pena con las condiciones jumbo. Eso depende de para qué sea el dinero y de lo que cueste a lo largo de la vida del préstamo, por eso el pago mensual por sí solo nunca te dice lo suficiente.
Cómo usa FHA los límites de préstamo del condado
Los préstamos FHA tienen sus propios límites por condado, que HUD fija cada año. Usan un piso y un tope en lugar de un solo límite base.
Para 2026, HUD fijó el piso de FHA para una unidad en $541,287 y el tope en $1,249,125. El piso es el 65% del límite nacional de préstamo conforme. El tope coincide con el tope conforme para zonas de alto costo. Los condados intermedios reciben un límite basado en los precios locales de la vivienda, así que un condado puede tener un límite FHA y un límite de préstamo conforme distintos.
Para un propietario en un condado con límite base, esto importa. El límite FHA ahí siempre está por debajo del límite conforme, y a menudo muy por debajo. Un refinanciamiento con retiro de efectivo que cabe con holgura bajo la cifra conforme puede no caber bajo la cifra FHA del mismo condado.
Cómo funcionan los límites de préstamo del condado en los préstamos VA
Esta es la parte que a los veteranos más a menudo se les explica mal.
Desde el 1 de enero de 2020, no existen límites de préstamo del condado para veteranos con derecho de préstamo VA completo. Si nunca has usado tu beneficio, o lo usaste y se restableció por completo, la VA no limita cuánto puedes pedir prestado. Tus ingresos, tu historial de crédito y las pautas propias del prestamista siguen aplicando. La cifra del condado no.
Los límites del condado vuelven a entrar en juego cuando parte de tu derecho sigue atado a otro préstamo VA. Esto pasa más de lo que la gente espera. Un veterano que conservó una antigua vivienda como alquiler, o que compró otra antes de vender, puede seguir teniendo derecho asociado a ese primer préstamo.
En ese caso, la VA usa el límite del condado para calcular cuánto derecho te queda. El derecho restante es el 25% del límite de préstamo del condado, menos el derecho que ya está en uso. Por lo general, el prestamista quiere que la garantía VA, más cualquier pago inicial, cubra el 25% del nuevo préstamo.
Imagina a un veterano con $100,000 de derecho todavía atados a una vivienda anterior:
- En Montgomery County, Maryland, el 25% de $1,249,125 es $312,281. Si restas los $100,000 en uso, quedan $212,281. Eso respalda un préstamo de unos $849,125 sin pago inicial.
- En Monroe County, Florida, el 25% de $990,150 es $247,538. Si restas $100,000, quedan $147,538. Eso respalda un préstamo de unos $590,150 sin pago inicial.
Para el mismo veterano con el mismo historial, la diferencia es de casi $259,000 en poder de compra sin pago inicial. Por encima de esas cantidades, un pago inicial puede cubrir la diferencia. El beneficio sigue ahí. Se ha ganado y todavía se le debe. La cifra del condado decide hasta dónde llega la parte que queda.
Si tienes derecho atado a una propiedad que planeas vender, restablecerlo primero puede quitar por completo el límite del condado de la ecuación. Un oficial de préstamos puede consultar tu Certificate of Eligibility (certificado de elegibilidad) y mostrarte exactamente en qué punto estás.
Cuándo cambian los límites de préstamo del condado
La FHFA anuncia los límites de préstamo conforme del año siguiente a finales de noviembre. Los valores de 2026 se anunciaron el 25 de noviembre de 2025. HUD publica después los límites de FHA, normalmente en diciembre. Los nuevos límites se aplican a los préstamos entregados o avalados en el nuevo año calendario.
Los valores de 2027 aún no se habían publicado cuando se escribió esto, en noviembre de 2026. No vamos a adivinarlos. Lo que sí podemos decir es cómo te afecta el calendario. Si estás cerca de un límite y tu fecha de cierre podría caer a un lado u otro del 1 de enero, el año en que se cierra y se entrega el préstamo puede importar. Pregunta por ello pronto, antes de encargar la tasación, y no después.
Qué hacer con esto
Gente inteligente pasa esto por alto todos los días. El límite de préstamo del condado rara vez aparece en la primera página de nada, y solo se nota cuando las cifras ya están en marcha.
Vale la pena hacerse tres preguntas antes de refinanciar o comprar:
- ¿Cuál es el límite de préstamo del condado de 2026 donde está la vivienda, según el número de unidades que tiene?
- ¿El préstamo que quiero queda por encima o por debajo de ese límite, y qué cambia si queda por encima?
- Si soy veterano, ¿parte de mi derecho sigue en uso, y restablecerlo cambiaría mis opciones?
Un oficial de préstamos de GoodLoan puede responder las tres en una sola conversación, usando tu condado real, el valor real de tu vivienda y tus objetivos reales. Miramos el cuadro completo: el costo total, las comisiones, el pago y lo que el préstamo hace por tu hogar durante los años que lo tendrás. Estamos autorizados a través del NMLS, y decimos que no con frecuencia, porque un préstamo que no encaja con tus números no es un préstamo que queramos hacer.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el límite de préstamo conforme para 2026?
Para una vivienda de una unidad en la mayor parte del país, es de $832,750. En condados de alto costo puede subir hasta $1,249,125. En Alaska, Hawaii, Guam y las Islas Vírgenes de EE. UU., el límite base es de $1,249,125 y el tope es de $1,873,675.
¿Cómo encuentro el límite de préstamo de mi condado?
Cada año, la FHFA publica una lista completa de condados junto con su anuncio. HUD publica los límites FHA por condado, y la VA usa las cifras de la FHFA. Un oficial de préstamos puede confirmar la cifra de tu condado para el tipo de propiedad que tienes.
¿Hay condados de alto costo en Florida o en las Carolinas?
En 2026, Monroe County, Florida, es el único entre esos tres estados, con $990,150. Todos los demás condados de Florida, Carolina del Norte y Carolina del Sur usan el límite base de $832,750.
¿Los límites del condado se aplican a los préstamos VA?
No, si tienes derecho completo. Se aplican cuando parte de tu derecho sigue en uso en otro préstamo VA, porque la VA usa el límite del condado para calcular cuánto derecho queda.
¿Qué pasa si mi refinanciamiento supera el límite de préstamo del condado?
El préstamo pasa a ser un préstamo jumbo, que sigue reglas distintas de precios y documentación. También puedes elegir pedir prestado igual o por debajo del límite y mantenerte conforme. La mejor opción depende del costo total y de lo que el efectivo extra haría por ti.
¿El límite de préstamo del condado cambiará el año que viene?
Casi siempre. La FHFA actualiza los límites cada año según los precios de la vivienda y normalmente los anuncia a finales de noviembre. Considera cualquier cifra que leas como ligada a un año concreto.
