Llegó su estado de cuenta hipotecario y el pago es más alto que el del año pasado. La tasa no cambió. El saldo bajó. Entonces, ¿de dónde salió el dinero extra?
En la mayoría de los casos, la respuesta está en su cuenta de depósito en garantía (escrow). La causa más común de un aumento del escrow es un cambio en los impuestos sobre la propiedad. Cuando el condado reevalúa su casa, cambia la factura de impuestos, su administrador del préstamo vuelve a hacer el cálculo del escrow y el nuevo monto aparece en su pago mensual, a veces con un monto de ajuste acumulado.
Incluso las personas muy atentas se llevan esta sorpresa cada año, porque el proceso se reparte entre el condado y su administrador del préstamo, y ninguno de los dos explica la cadena completa. Esta guía repasa qué desencadena una reevaluación, cómo el análisis del escrow convierte un cambio de impuestos en un cambio de pago y qué puede hacer usted al respecto.
Por qué un aumento del escrow suele empezar con los impuestos sobre la propiedad
Una cuenta de escrow es una cuenta de retención que gestiona el administrador de su préstamo hipotecario. Cada mes, parte de su pago se deposita en ella, y el administrador usa ese dinero para pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro de vivienda cuando vencen las facturas. La CFPB tiene una explicación en lenguaje sencillo sobre cómo funcionan las cuentas de escrow.
Su capital e intereses los fija su préstamo. En una hipoteca a tasa fija, se mantienen igual durante toda la vida del préstamo. La parte del escrow es distinta. Debe seguir lo que cobran el recaudador de impuestos y la aseguradora, y esas cifras cambian.
Las primas del seguro también pueden hacer subir el escrow. Los impuestos sobre la propiedad son la parte que la mayoría de las personas no ve venir, porque el cambio empieza con un aviso de valuación que llega a su pago hipotecario meses después.
Qué desencadena una reevaluación del impuesto sobre la propiedad
Su factura de impuestos equivale, más o menos, al valor tasado fiscal de su casa multiplicado por la tasa impositiva local, menos las exenciones para las que califique. Una reevaluación cambia la primera parte de esa ecuación. Estas son las causas habituales.
Usted compró la casa
Es la causa más importante. En muchos estados, una venta restablece el valor tasado fiscal al valor de mercado actual. El vendedor pudo haber sido dueño de la casa durante 15 años con un límite de tasación y una exención de vivienda habitual (homestead), pagando impuestos sobre un valor muy por debajo de lo que usted pagó.
Es probable que su primera cuenta de escrow se haya configurado con la factura de impuestos del vendedor, porque era la única disponible en el cierre. Luego, el condado reevalúa la casa según su precio de compra, la siguiente factura de impuestos llega mucho más alta y su administrador descubre que la cuenta está en déficit.
El condado hizo su reevaluación programada
Los condados reevalúan según ciclos que fija la ley estatal. Algunos revalúan cada año, otros cada tres años y otros cada cinco u ocho. Cuando un ciclo cae después de un periodo de alza en el valor de las viviendas, muchos propietarios del mismo condado ven aumentar su escrow al mismo tiempo.
Usted mejoró la propiedad
Una ampliación, un sótano terminado o una piscina nueva pueden elevar el valor tasado fiscal. Los permisos de construcción suelen compartirse automáticamente con la oficina de tasación fiscal.
Venció una exención o nunca se solicitó
Las exenciones de vivienda habitual, las exenciones para personas mayores y las exenciones para veteranos con discapacidad suelen requerir una solicitud. Si nunca la presentó después de comprar, o si una exención caducó por una mudanza, un cambio de nombre o una renovación que no hizo a tiempo, su valor fiscal imponible puede subir aunque el valor de mercado no haya subido.
En el caso de los veteranos, vale la pena revisarlo con atención. Muchos estados ofrecen alivio fiscal sobre la propiedad a veteranos con una calificación de discapacidad relacionada con el servicio, y algunos ofrecen exenciones totales con calificaciones más altas. Ese beneficio se ganó con el servicio. Sin embargo, no se aplica automáticamente, así que consulte con el tasador de propiedades de su condado o con la oficina del asesor fiscal.
Cómo cambian las reglas estatales el cálculo
Los límites de tasación explican por qué dos casas idénticas en la misma calle pueden tener facturas de impuestos muy distintas. Las reglas varían mucho de un estado a otro.
En Florida, el límite Save Our Homes restringe cuánto puede subir cada año el valor tasado fiscal de una propiedad con exención homestead: hasta el 3% o el cambio en el índice de precios al consumidor (Consumer Price Index), lo que sea menor. Cuando la casa se vende, ese límite termina y el nuevo propietario se tasa por su valor justo pleno a partir del 1 de enero siguiente. Florida permite que los propietarios trasladen parte de su beneficio acumulado a una nueva vivienda habitual en Florida, de hasta $500,000, mediante la portabilidad. Pero debe solicitarlo.
En Maryland, las propiedades se reevalúan una vez cada tres años. Los aumentos se aplican de forma escalonada durante el ciclo de tres años, mientras que las disminuciones entran en vigor de inmediato. El Homestead Tax Credit limita los aumentos del valor tasado imponible de una residencia principal ocupada por su propietario a 10% al año para fines estatales, y muchos condados fijan un límite más bajo. Este crédito requiere solicitud.
En Carolina del Sur, los condados reevalúan en un ciclo de cinco años, y el aumento de valor en una reevaluación generalmente tiene un límite de 15%, salvo que la propiedad cambie de manos. El coeficiente de tasación más bajo para una vivienda ocupada por su propietario también requiere solicitud.
En Carolina del Norte, los condados deben reevaluar al menos una vez cada ocho años, así que el salto en un año de reevaluación puede ser grande.
En los cuatro estados, lo que suele separar un aumento moderado del escrow de uno doloroso es una venta o una solicitud que no se presentó.
Cómo el análisis del escrow convierte un cambio de impuestos en un cambio de pago
Las reglas federales de RESPA, en la Regulation X, sección 1024.17, regulan cómo los administradores manejan las cuentas de escrow. Una vez al año, al final de cada año de cómputo de 12 meses, su administrador debe analizar la cuenta. Proyecta las facturas de impuestos y seguro de los próximos 12 meses, fija un nuevo monto mensual de escrow y compara lo que hay en la cuenta con lo que debería haber. Dentro de los 30 días posteriores al cierre de ese año, usted recibe un estado anual de escrow que muestra el resultado.
Tres factores pueden hacer subir el pago después de un aumento de impuestos, y se acumulan.
- Un depósito mensual más alto de aquí en adelante, porque la factura de impuestos proyectada es mayor.
- Pago del déficit. Si el administrador pagó una factura de impuestos mayor el año pasado de lo que la cuenta había recaudado, la cuenta queda por debajo de su meta y esa diferencia debe pagarse.
- Un colchón más grande. Los administradores pueden mantener un colchón de hasta una sexta parte de las facturas de escrow proyectadas del año, unos dos meses de pagos de escrow. Cuando suben las facturas, el colchón permitido sube con ellas.
Un ejemplo ilustrativo
Aquí hay un ejemplo simplificado con cifras redondas. Su propio estado de cuenta será diferente.
Supongamos que su impuesto anual sobre la propiedad era de $3,600 y su seguro era de $1,800. Su depósito de escrow era de $450 al mes. Después de una reevaluación, la factura de impuestos sube a $4,800, y el seguro se mantiene igual.
La nueva necesidad mensual es de $550, que son $6,600 al año divididos entre 12. Sin embargo, el año pasado la cuenta recaudó $5,400 para facturas y pagó $6,600, así que quedó unos $1,200 atrás. El colchón de dos meses también sube de $900 a $1,100. En conjunto, eso es un déficit de aproximadamente $1,400.
Si el déficit se reparte entre 12 meses, suma unos $117 al mes. Su porción de escrow pasa de $450 a unos $667 para el año siguiente. Si los impuestos se mantienen estables después de eso, debería volver a unos $550 al año siguiente, una vez pagado el déficit.
Por eso el primer aumento del escrow después de una reevaluación a menudo parece mayor que el aumento de impuestos en sí. Usted paga el nuevo nivel, se pone al día con la diferencia anterior y vuelve a llenar un colchón más grande, todo en el mismo año.
Sus opciones cuando llega el estado anual de escrow
Tiene más control del que parece.
Lea las reglas sobre el déficit en su estado de cuenta
La Regulation X limita cómo puede un administrador cobrar un déficit. Si el déficit es menor que un pago mensual de escrow, el administrador puede pedirle que lo pague en 30 días o que lo reparta en al menos 12 meses. Si es igual o mayor que un pago mensual de escrow, el administrador no puede exigirlo como un pago único a 30 días. Debe ofrecerle al menos 12 meses de cuotas iguales, si es que exige el pago.
Decida si paga el déficit por adelantado
La mayoría de los administradores le permiten pagar un déficit en un solo pago, lo que elimina la parte de ajuste de su factura mensual. Es una decisión de flujo de efectivo. Si ese dinero es su colchón de emergencia, repartirlo es perfectamente razonable.
Revise el estado de cuenta en busca de errores
Compare el monto de impuestos que pagó el administrador con su factura real de impuestos del condado. Los errores ocurren, sobre todo después de una transferencia de la administración del préstamo. Si algo parece incorrecto, puede enviar a su administrador un aviso de error por escrito. La Regulation X, sección 1024.35 exige que los administradores acusen recibo de estos avisos e investiguen dentro de plazos establecidos.
Sepa que los excedentes se le devuelven
La regla también trabaja a su favor. Si el análisis muestra un excedente de $50 o más y usted está al corriente en sus pagos, el administrador debe reembolsarlo en 30 días. Un excedente menor a $50 puede reembolsarse o acreditarse al año siguiente.
Cómo apelar una tasación del impuesto sobre la propiedad
Si cree que el condado sobrevaluó su casa, una apelación ataca la causa del aumento del escrow y no el síntoma. Los detalles varían según el estado y el condado, pero en general el proceso es así.
- Busque el aviso de tasación y anote el plazo. Los plazos para apelar son cortos. En Florida, por ejemplo, una petición ante la junta de ajuste de valores (value adjustment board) vence 25 días después de que se envía por correo el aviso TRIM anual. Otros estados permiten de 30 a 60 días o más desde el aviso de tasación.
- Revise el registro de la propiedad en busca de errores. Los metros cuadrados equivocados, un baño de más, una piscina que no tiene o una calificación de condición incorrecta son comunes, y a menudo se corrigen de forma informal con una llamada a la oficina de tasación fiscal.
- Reúna ventas comparables. Las ventas recientes de casas similares en la zona son la evidencia más sólida. Una tasación reciente, como la que se hizo para un refinanciamiento, también puede ayudar.
- Presente la apelación y asista a la audiencia. Muchos condados ofrecen primero una revisión informal y, si no se resuelve, una audiencia formal ante la junta.
Una apelación exitosa solo llega a su pago cuando el administrador recibe la factura corregida, así que envíele una copia y pregunte por un análisis anticipado del escrow.
Antes de apelar, confirme también que todas las exenciones para las que califica estén registradas. Corregir una exención de vivienda habitual o para veteranos con discapacidad que falta suele tener más impacto, y ser más rápido, que impugnar el valor.
¿Refinanciar cambia sus impuestos sobre la propiedad?
En la mayoría de los estados, el refinanciamiento no cuenta como cambio de propiedad, así que no activa por sí solo una reevaluación.
Un refinanciamiento sí crea una cuenta de escrow nueva. En el cierre, el nuevo préstamo cobra un depósito inicial de escrow basado en las facturas actuales de impuestos y seguro, y el administrador anterior reembolsa lo que quedó en su cuenta de escrow previa, por lo general en pocas semanas. Si refinancia poco después de una reevaluación, el nuevo escrow reflejará la factura de impuestos más alta desde el primer día, así que no aparecerá después un déficit sorpresa.
Si un aumento del escrow ha apretado un presupuesto que ya cargaba deudas de tarjeta de crédito u otras deudas de alto costo, vale la pena revisar el cambio de pago junto con todo lo demás que debe. La pregunta útil es cuánto cuestan todas sus obligaciones mensuales en conjunto, y si una estructura distinta reduce ese total con el tiempo. Su tasa hipotecaria es un factor en esa respuesta. A veces la respuesta es no cambiar nada. Un oficial de préstamos de GoodLoan puede presentarle el panorama completo con sus cifras reales, incluidos los costos de cierre y cuánto tiempo tardaría en recuperar los costos, y le diremos claramente cuándo un refinanciamiento no tiene sentido. GoodLoan tiene licencia ante el NMLS y está aprobada por el VA.
Preguntas frecuentes
¿Por qué subió mi escrow si mis impuestos sobre la propiedad solo subieron un poco?
El primer año después de un aumento normalmente incluye tres cosas a la vez: el nuevo depósito mensual más alto, el pago del déficit del año anterior y un colchón más grande. Una vez pagado el déficit, el pago suele bajar hacia la nueva necesidad mensual, siempre que los impuestos y el seguro se mantengan estables.
¿Mi administrador puede exigirme pagar un déficit de escrow de una sola vez?
Solo si el déficit es menor que un pago mensual de escrow. Para un déficit igual o mayor que un pago mensual, las reglas federales exigen que el administrador permita pagarlo en al menos 12 meses. Aun así, puede elegir pagarlo en una sola suma si lo prefiere.
¿Con qué frecuencia cambian los pagos de escrow?
Su administrador debe analizar la cuenta de escrow una vez cada 12 meses y enviarle un estado anual de escrow dentro de los 30 días posteriores al cierre del año de cómputo. Los pagos pueden cambiar en cada análisis. Un administrador también puede hacer un análisis a mitad de año, por ejemplo después de una factura grande e inesperada.
¿Una apelación de impuestos sobre la propiedad baja mi pago hipotecario de inmediato?
No de inmediato. Una apelación exitosa reduce la factura de impuestos, pero su pago de escrow solo cambia cuando el administrador recibe la factura corregida y vuelve a analizar la cuenta. Envíe la factura revisada a su administrador y pregunte por un análisis anticipado.
¿Refinanciar reiniciará mi tasación fiscal de la propiedad?
En la mayoría de los estados, no. Un refinanciamiento no es un cambio de propiedad, así que no activa una reevaluación. Sí crea una cuenta de escrow nueva financiada en el cierre, y el administrador anterior reembolsa su saldo de escrow previo.
