Su casa vale más de lo que valía cuando la compró. Lo puede ver en el precio de venta de un vecino, en la valoración fiscal y tal vez en una estimación en línea que consulta con más frecuencia de la que admitiría. La pregunta es qué le aporta esa cifra, y la respuesta depende del préstamo que tenga y de lo que quiera lograr con el valor adicional.
Un valor más alto de la vivienda cambia, por encima de todo, una razón: su relación préstamo-valor, o LTV. Esa razón determina si sigue pagando seguro hipotecario, cuánto efectivo podría retirar y a qué programas de refinanciamiento puede acceder. Esta guía las repasa una por una, con un ejemplo práctico, para que decida si tiene sentido refinanciar su hipoteca después del aumento del valor de la vivienda o si un cambio menos costoso le da la mayor parte del beneficio.
Qué cambia en un refinanciamiento hipotecario cuando sube el valor de la vivienda
Los prestamistas dividen el saldo de su préstamo entre el valor tasado de su vivienda. Si debe $255,000 de una casa valorada en $300,000, su LTV es 85%. Si la casa se tasa en $380,000 con el mismo saldo, su LTV baja a alrededor de 67%. No pagó ni un dólar adicional, pero ahora tiene mucha más plusvalía sobre el papel.
Esa LTV más baja puede abrirle tres puertas:
- Dejar de pagar el seguro hipotecario privado (PMI) en un préstamo convencional, o dejar atrás el seguro hipotecario de la FHA al cambiarse a otro préstamo.
- Retirar efectivo para pagar deudas con tasas más altas, financiar reparaciones o tener un colchón.
- Calificar para mejores condiciones en un refinanciamiento de tasa y plazo, ya que, por lo general, los prestamistas fijan condiciones más favorables para los préstamos respaldados por más plusvalía.
Cada puerta tiene un costo. El aumento del valor se convierte en dinero real solo después de que un tasador lo confirme, y solo en la medida en que el costo total del nuevo préstamo se ajuste a su presupuesto.
Su administrador del préstamo podría eliminar el PMI sin refinanciar
Empiece por aquí antes de pagar un nuevo préstamo. La ley federal Homeowners Protection Act le da derecho a pedir a su administrador del préstamo que cancele el PMI cuando el saldo esté programado para llegar al 80% del valor original de la vivienda, y exige la cancelación automática al 78%. El CFPB explica estas reglas y las condiciones que las acompañan: una solicitud por escrito, un buen historial de pagos y estar al día con el préstamo.
Hay un detalle que hace tropezar a muchos propietarios muy capaces. Según esa ley, el "valor original" generalmente es el menor entre el precio de compra y la tasación al momento de la compra. La simple revalorización no activa el derecho federal. El CFPB señala que algunos administradores permiten eliminar el PMI según sus propias normas, y muchos siguen las directrices de las agencias que permiten usar una nueva tasación del valor actual una vez que el préstamo lleva vigente el tiempo requerido. Las reglas varían, y la decisión la toma el administrador.
Llame a su administrador del préstamo y pregunte tres cosas:
- ¿Permiten cancelar el PMI con base en el valor actual?
- ¿Cuánto tiempo debo haber mantenido el préstamo y qué LTV exigen?
- ¿Quién encarga la tasación y cuánto cuesta?
Si la respuesta es sí, puede dejar de pagar el PMI por el costo de una tasación y conservar intactos su préstamo, su tasa y su plazo. Suele ser el resultado más económico disponible, y mucha gente lo pasa por alto cada día porque nadie le explica que existe.
Cuándo un refinanciamiento hace mejor el trabajo
Un refinanciamiento tiene más sentido cuando la vía del administrador está cerrada o cuando quiere algo más que eliminar el PMI.
Tiene un préstamo FHA
El seguro hipotecario de la FHA funciona de forma distinta al PMI. En la mayoría de los préstamos FHA con números de caso asignados a partir del 3 de junio de 2013, los prestatarios que aportaron menos de 10% como entrada pagan la prima anual del seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo. Quienes aportaron 10% o más la pagan durante 11 años. La revalorización no cambia ese calendario. Para dejarlo atrás, debe refinanciar con otro préstamo.
Con un valor más alto, un refinanciamiento convencional con una LTV de 80% o menos no tiene PMI. Si usted es veterano, un préstamo de la VA no tiene seguro hipotecario mensual con ninguna LTV, aunque sí cobra una cuota de financiamiento única, salvo que esté exento (los veteranos que reciben compensación por discapacidad de la VA forman un grupo exento).
Quiere efectivo
Un refinanciamiento con retiro de efectivo reemplaza su préstamo por uno más grande y le paga la diferencia. Las directrices convencionales vigentes limitan un refinanciamiento con retiro de efectivo sobre una residencia principal unifamiliar a una LTV de 80%. Las reglas de la VA permiten a los prestatarios elegibles pedir prestado hasta 100% del valor de la vivienda en un refinanciamiento con retiro de efectivo de la VA, aunque cada prestamista puede fijar límites más bajos y se aplica la suscripción completa.
Quiere reestructurar todo el préstamo
Algunos propietarios quieren un plazo más corto, una tasa fija en lugar de una ajustable o retirar a un coprestatario. Más plusvalía puede mejorar sus probabilidades de aprobación y las condiciones de cada uno de esos cambios. El aumento de valor ayuda a la solicitud, pero no hace que el refinanciamiento sea gratuito.
Un ejemplo práctico con cifras reales
Supongamos que compró una casa por $300,000 con 10% de entrada, un préstamo convencional de $270,000 y un PMI de $150 al mes. Unos años después debe $255,000 y la casa se tasa en $380,000. Además, tiene $38,000 repartidos en tres tarjetas de crédito, con pagos mínimos que suman $1,100 al mes.
Respecto del valor original, su LTV es 85%, así que el derecho federal a cancelar al 80% todavía está a años de distancia. Respecto del valor nuevo, su LTV es de alrededor de 67%.
Tiene tres caminos realistas.
Opción 1: pedir al administrador que elimine el PMI
Si su administrador permite la cancelación con base en el valor actual y usted cumple sus reglas de antigüedad del préstamo y de LTV, paga una tasación y ahorra $150 al mes. Su préstamo y las tarjetas se quedan como están.
Opción 2: un refinanciamiento de tasa y plazo
Refinancia $255,000 en un nuevo préstamo convencional con una LTV de 67% y sin PMI. Supongamos que los costos de cierre suman $6,000 y que el nuevo pago, antes del PMI, es muy parecido al anterior. Su ahorro proviene sobre todo del PMI eliminado. Al dividir $6,000 entre $150, su punto de equilibrio se alcanza a los 40 meses. Si planea quedarse mucho más tiempo que eso, las cuentas podrían cuadrar. Si podría mudarse en tres años, la Opción 1 o quedarse donde está probablemente sea mejor.
Opción 3: un refinanciamiento con retiro de efectivo
Con 80% de $380,000, el nuevo préstamo máximo es de $304,000. Reste los $255,000 para liquidar el préstamo actual y, digamos, $7,000 en costos de cierre, y tendría unos $42,000. Eso alcanza para pagar las tarjetas de $38,000 y elimina el PMI de una sola vez.
La Opción 3 merece la mirada más atenta. La mayoría de la gente compara la tasa de la nueva hipoteca con las tasas de sus tarjetas y se detiene ahí, y justo en esa comparación se esconde la trampa. Compare, en cambio, su salida total de dinero al mes y su costo total a lo largo del tiempo. Antes del refinanciamiento, paga su hipoteca, su PMI y $1,100 a las tarjetas. Después, paga una sola mensualidad, más grande. Si ese pago único es varios cientos de dólares menor que el total anterior, habrá ganado un alivio real.
Tenga presentes dos costos. Repartirá la deuda de las tarjetas en un plazo de 30 años, a menos que la pague más rápido, lo que puede aumentar el interés total que paga aunque la cifra mensual baje. Además, el efectivo sale de su plusvalía, así que la deuda queda garantizada por su casa. Un buen plan de refinanciamiento considera ambos aspectos: le muestra el alivio mensual, el costo a lo largo de la vida del préstamo y la fecha de liquidación a la que llegaría si siguiera pagando algo cercano a su total anterior.
Lo que la tasación confirmará y lo que no
Las estimaciones en línea y las ventas del vecindario le dan una idea de la dirección. La tasación del prestamista fija la cifra sobre la que se construye su préstamo. El tasador compara su casa con ventas recientes de la zona, ajusta por tamaño, estado y características, y puede salir por encima o por debajo de lo que esperaba.
Algunos puntos prácticos:
- El prestamista encarga la tasación, y usted suele pagarla como parte de los costos de cierre.
- Algunos refinanciamientos califican para una exención de tasación, en la que el prestamista se apoya en datos existentes de la propiedad. Usted no elige si la obtiene; la suscripción automatizada del prestamista lo decide.
- Si la tasación sale más baja de lo esperado, su LTV sube y sus opciones se reducen. Pida a su oficial de préstamos que le muestre cada escenario con un valor menor antes de comprometerse, para que una tasación débil cambie el plan en lugar de terminarlo.
Las reparaciones y mejoras recientes pueden respaldar el valor, así que tenga a mano los recibos y una lista de mejoras para el tasador.
Costos que debe sopesar antes de refinanciar
Refinanciar implica volver a pagar costos de cierre: comisiones del prestamista, tasación, seguro de título, registro y conceptos prepagados para el depósito en garantía (escrow). El Loan Estimate que recibe dentro de los tres días hábiles posteriores a su solicitud los detalla uno por uno. El Closing Disclosure llega al menos tres días hábiles antes del cierre para que compare las cifras finales.
Considere estos puntos junto con las comisiones:
- Empezar un nuevo préstamo a 30 años después de haber pagado varios años agrega pagos al final del plazo. Puede pedir un plazo más corto o planear pagos adicionales para mantener su fecha de liquidación original.
- Financiar los costos de cierre aumenta su saldo y retrasa el punto de equilibrio.
- Según la IRS Publication 936, los intereses hipotecarios sobre la parte del efectivo retirado generalmente son deducibles solo cuando usa el dinero para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda que garantiza el préstamo. Los intereses sobre el dinero usado para pagar tarjetas de crédito generalmente no califican. Un profesional de impuestos puede explicarle cómo se aplica esto a su declaración.
Puede refinanciar aunque las tres consideraciones estén en juego. Sopéselas para juzgar si la oferta que tiene delante se ajusta a su calendario y a su presupuesto total.
Cómo decidir, paso a paso
- Busque su saldo actual en su estado de cuenta más reciente y obtenga una idea realista del valor de su vivienda.
- Calcule su LTV tanto con el valor original como con la estimación actual.
- Llame a su administrador del préstamo y pregunte por la cancelación del PMI con base en el valor actual.
- Anote qué quiere lograr con la plusvalía adicional: una salida total de dinero al mes más baja, efectivo para un fin específico o un camino más corto para ser dueño de la casa por completo.
- Pida a un oficial de préstamos una comparación lado a lado de quedarse como está, de la vía del administrador y de cada opción de refinanciamiento, que muestre el pago mensual, el costo total y la fecha de liquidación.
En GoodLoan, nuestros oficiales de préstamos elaboran esa comparación con sus propias cifras, incluido el costo combinado de su hipoteca y de cualquier otra deuda que tenga. Decimos que no con frecuencia, porque un refinanciamiento que no mejora su panorama financiero completo no vale la pena cerrarlo. Cuando esté listo, una conversación breve con un oficial de préstamos de GoodLoan es un primer paso sin presiones.
Preguntas frecuentes
¿Puedo dejar de pagar el PMI porque subió el valor de mi casa sin refinanciar?
Es posible. El derecho federal a cancelar el PMI se basa en el valor original de la vivienda, así que la revalorización por sí sola no lo activa. Muchos administradores permiten cancelarlo con base en una nueva tasación después de que haya mantenido el préstamo durante un periodo establecido. Llame a su administrador y pida sus requisitos por escrito.
¿Cuánto efectivo puedo retirar después de que suba el valor de mi vivienda?
Las directrices convencionales vigentes generalmente limitan un refinanciamiento con retiro de efectivo sobre una residencia principal al 80% del valor tasado, menos lo que debe y los costos de cierre. Las reglas de la VA permiten a los prestatarios elegibles hasta el 100% del valor, aunque los prestamistas pueden fijar límites más bajos.
¿Un valor de vivienda más alto me dará mejores condiciones de refinanciamiento?
Más plusvalía generalmente mejora la forma en que los prestamistas fijan las condiciones de un préstamo, porque una LTV más baja implica menos riesgo. Su historial crediticio, su relación deuda-ingreso y el tipo de préstamo también influyen, así que un oficial de préstamos puede mostrarle cómo se fijarían las condiciones en su caso específico.
¿Qué pasa si la tasación sale más baja de lo que esperaba?
Su LTV sube, lo que puede reducir el efectivo disponible o mantener el seguro hipotecario en el préstamo. Pida ver sus opciones con un valor más bajo antes de solicitar, para que conozca su plan de respaldo de antemano.
¿Tiene sentido un refinanciamiento con retiro de efectivo para pagar tarjetas de crédito?
Puede tenerlo, siempre que reduzca su salida total de dinero al mes y tenga un plan para no volver a usar las tarjetas. Compare sus pagos totales y su costo a lo largo del tiempo, y recuerde que la deuda queda garantizada por su casa.
¿Tengo que empezar un nuevo préstamo a 30 años?
No. Puede pedir un plazo más corto, como 20 o 15 años, o mantener un plazo de 30 años y hacer pagos adicionales a capital para seguir su calendario de liquidación original.
