Si dirige su propio negocio, ya conoce sus ingresos mejor que nadie. Sabe qué meses son lentos, qué clientes pagan tarde y cuánto deja realmente el negocio una vez pagadas las facturas. El problema es que un suscriptor no puede ver nada de eso. Ve papeles. Y los papeles que presenta un prestatario que trabaja por cuenta propia suelen haberse preparado para el IRS, con un único objetivo: que la factura de impuestos sea razonable.
Esa brecha causa la mayor parte de las fricciones en una aprobación hipotecaria para trabajadores por cuenta propia. Puede ganar bastante y aun así quedarse estancado, porque sus documentos muestran los ingresos de una forma que las normas de suscripción no están diseñadas para interpretar. A continuación se explica qué necesitan ver los suscriptores, por qué lo piden y cómo ordenar su expediente antes de solicitar una compra o un refinanciamiento.
Quién se considera trabajador por cuenta propia para una aprobación hipotecaria
La definición es más amplia de lo que la mayoría espera. Según las pautas convencionales vigentes, cualquier persona que posea el 25% o más de un negocio se considera trabajador por cuenta propia a efectos de suscripción. Esto incluye a los empresarios individuales que presentan un Schedule C, a los socios de una LLC que tributa como sociedad y a los propietarios de una corporación tipo S que además cobran un salario W-2 de su propia empresa.
Ese último grupo sorprende a muchos. Si posee un tercio de una corporación tipo S y se paga a sí mismo a través de nómina, tiene un W-2. Aun así, un suscriptor lo tratará como trabajador por cuenta propia, porque el salario es solo una parte del cuadro. El propio negocio puede añadir ingresos, o restarlos, mediante lo que le corresponde en su K-1.
Si posee menos del 25%, normalmente se le trata como a cualquier otro empleado, y sus recibos de nómina y sus W-2 pesan la mayor parte.
La regla de dos años y cuándo puede bastar con uno
La expectativa básica es un historial de dos años de ingresos por cuenta propia. Los suscriptores quieren comprobar que los ingresos se han mantenido el tiempo suficiente para que probablemente continúen. Dos años de declaraciones les permiten medir la tendencia y no un único buen año.
Hay dos formas habituales de que este requisito sea menos exigente.
En primer lugar, a veces se puede aceptar un historial más corto. Si sus declaraciones firmadas más recientes muestran al menos 12 meses completos de ingresos procedentes del negocio actual, y antes ganaba igual o más en el mismo ámbito de trabajo, el expediente aún puede calificar. El caso típico es el de un contratista que trabajó diez años como estimador con W-2 y después abrió su propia empresa de estimaciones. El suscriptor quiere comprobar que su experiencia y sus ingresos se mantienen, aunque la entidad empresarial sea nueva.
En segundo lugar, cuando un préstamo pasa por la suscripción automatizada, el sistema puede pedir solo un año de declaraciones de impuestos personales. Por lo general, esto exige que el negocio lleve al menos cinco años en funcionamiento y que usted haya tenido una participación del 25% o más durante cinco años consecutivos. Cada negocio que posee se evalúa por separado, de modo que uno podría necesitar un año de declaraciones mientras que otro necesita dos.
Lo que necesitan ver los suscriptores: la lista básica de documentos
Cada expediente es distinto, pero la mayoría de las aprobaciones para trabajadores por cuenta propia se construyen con el mismo conjunto de registros.
- Declaraciones de impuestos federales personales firmadas de uno o dos de los años más recientes, con todos los anexos adjuntos
- Declaraciones de impuestos del negocio del mismo periodo si posee una sociedad o una corporación, como Form 1065 o Form 1120-S
- El Schedule K-1 de cada negocio en el que tenga una participación
- Un estado de pérdidas y ganancias del año hasta la fecha, sobre todo si su solicitud se presenta bien avanzado el año natural
- Extractos bancarios del negocio, que suelen pedirse cuando piensa usar fondos empresariales para los costos de cierre o las reservas
- Algo que demuestre que el negocio sigue activo hoy, como una licencia vigente, una carta de un CPA o un listado del negocio en un directorio
La declaración de impuestos es el eje. Todo lo demás completa los meses transcurridos desde la última presentación o confirma que el negocio sigue existiendo.
Cuándo se pueden omitir las declaraciones del negocio
Las declaraciones del negocio no siempre son obligatorias. Según las pautas convencionales vigentes, pueden dispensarse cuando se cumplen tres condiciones a la vez: paga la entrada, los costos de cierre y las reservas con fondos personales; lleva al menos cinco años trabajando por cuenta propia en el mismo negocio, y sus declaraciones personales muestran que los ingresos de ese negocio han aumentado a lo largo de los dos años. Si alguna de estas condiciones no se cumple, prepárese para presentar las declaraciones del negocio.
Cómo el prestamista compara sus declaraciones con el IRS
Su prestamista confirmará directamente con el IRS la copia que le entregue mediante el Form 4506-C, que usted firma para autorizarle a obtener sus transcripciones tributarias a través del IRS Income Verification Express Service. La transcripción muestra lo que realmente presentó. Si las cifras de la copia que entrega no coinciden con la transcripción, el expediente se detiene hasta que se explique la diferencia.
Por eso también una declaración sin presentar o con prórroga provoca retrasos. Si el IRS aún no ha procesado su declaración más reciente, no hay transcripción con la que comparar. Puede consultar usted mismo lo que el IRS tiene registrado mediante Get Transcript antes de solicitar el préstamo.
Esta comprobación está establecida por la ley federal. Las normas de capacidad de pago de Regulation Z exigen que el acreedor verifique los ingresos en que se basa utilizando registros de terceros razonablemente fiables, y una transcripción de la declaración de impuestos del IRS es uno de los registros que menciona la norma.
Cómo los suscriptores convierten sus declaraciones en ingresos calificables
Muchas personas inteligentes pasan por alto esta parte cada día, y es consecuencia del propio sistema. El cálculo se encuentra en una hoja de trabajo que la mayoría de los prestatarios nunca llega a ver.
El suscriptor parte del ingreso neto. Si su negocio facturó $280,000 y su Schedule C muestra un beneficio neto de $92,000 después de gastos, el punto de partida es $92,000, y la cifra bruta queda fuera del cálculo.
Después viene un análisis de flujo de efectivo. En un préstamo convencional, el prestamista completa una hoja de trabajo escrita de análisis de flujo de efectivo que ajusta sus cifras fiscales para reflejar el efectivo real que tiene disponible. Algunos gastos que reducen sus impuestos nunca salieron de su cuenta bancaria, así que se vuelven a sumar. Los ajustes habituales son la depreciación, el agotamiento, la amortización y el uso empresarial de su vivienda. También puede considerarse una pérdida única y no recurrente si está documentada.
Veamos un ejemplo. Supongamos que su Schedule C muestra un beneficio neto de $92,000, además de $14,000 de depreciación de equipos y vehículos. El análisis de flujo de efectivo puede tratar sus ingresos de ese año como más cercanos a $106,000, porque la depreciación era un gasto contable. Haga lo mismo con el año anterior, promedie ambos años y divida entre 12. Esa cifra mensual es la que entra en su relación deuda-ingresos.
Qué ocurre cuando los ingresos bajan
Los suscriptores se fijan tanto en la dirección como en la cuantía. Si el segundo año es superior al primero, en general promedian ambos. Si el segundo año es inferior, normalmente no promedian. Tienden a usar la cifra más baja y más reciente, y pueden preguntar por qué bajó y si se ha estabilizado. Una caída pronunciada puede hacer que los ingresos no sean utilizables hasta que conste un año más reciente y estable.
Una explicación por escrito ayuda en este caso. Si los ingresos bajaron porque sustituyó un vehículo, realizó una compra única y importante de equipos o perdió un cliente al que ya ha reemplazado, dígalo y muéstrelo. Los suscriptores solo pueden valorar lo que contiene el expediente.
La tensión de las deducciones que nadie explica
Las deducciones que redujeron su factura de impuestos también redujeron los ingresos que un prestamista puede contar. Una estrategia que tuvo todo el sentido en abril puede reducir su capacidad de endeudamiento en septiembre.
Pagar más impuestos rara vez es la solución. La mejor opción es tratar la planificación fiscal y el momento de la hipoteca como una misma conversación, ya que la mayoría de los propietarios descubren que están vinculados solo después de presentar la declaración. Si prevé comprar o refinanciar en el próximo año o dos, vale la pena hablar al mismo tiempo con su asesor fiscal y con un oficial de préstamos, antes de presentar la siguiente declaración. No le diremos cómo presentar sus impuestos. Sí podemos mostrarle cómo leerá un suscriptor una declaración determinada.
Trabajador por cuenta propia y refinanciamiento: qué cambia
Gran parte de esta guía se aplica a un refinanciamiento de la misma forma que a una compra. Sus ingresos siguen teniendo que documentarse y verificarse, y las mismas reglas de dos años y de análisis de flujo de efectivo se aplican a un préstamo convencional.
El objetivo suele ser distinto. Muchos propietarios que trabajan por cuenta propia refinancian para consolidar deudas empresariales o personales acumuladas durante una etapa difícil. En ese caso, quiere saber dos cosas: si califica, y si el panorama completo mejora en cuanto al costo total, los costos de cierre, la tasa combinada de todo lo que debe y el tiempo que tardará el nuevo préstamo en compensarse. Un refinanciamiento que mantiene una tasa baja en la primera hipoteca, pero deja saldos con intereses altos sin tocar, puede costar más cada mes que uno que los agrupe. Un oficial de préstamos puede calcular ambos escenarios con sus propias cifras para que pueda compararlos lado a lado.
Si es veterano, el beneficio de préstamo hipotecario de la VA es algo que se ganó, y ser trabajador por cuenta propia no se lo quita. La suscripción de la VA también busca un historial de trabajo por cuenta propia estable y documentado, por lo general de dos años, y verifica los ingresos con los mismos registros del IRS. Puede consultar el beneficio en VA.gov.
Cómo prepararse antes de solicitar
Unas pocas horas de preparación pueden ahorrar semanas de idas y vueltas.
- Descargue sus transcripciones del IRS de los últimos dos años y confirme que coinciden con sus copias.
- Asegúrese de que su declaración más reciente está presentada y procesada, y no pendiente por prórroga.
- Reúna todos los anexos y todos los K-1, incluidos los de negocios que cree que son demasiado pequeños para tener importancia.
- Prepare un borrador del estado de pérdidas y ganancias del año hasta la fecha, idealmente elaborado o revisado por su contador.
- Mantenga los fondos del negocio y los personales en cuentas separadas, para que un suscriptor pueda rastrear el dinero del cierre sin hacer preguntas.
- Escriba una nota breve y factual para cualquier año en que los ingresos hayan bajado, y adjunte lo que lo respalde.
Esta lista no puede garantizar una aprobación, pero da al suscriptor una visión clara del negocio que dirige.
Coméntelo con un oficial de préstamos de GoodLoan
Los expedientes de trabajadores por cuenta propia premian la experiencia. Un oficial de préstamos de GoodLoan puede revisar sus declaraciones antes de que solicite el préstamo, mostrarle cómo es probable que un suscriptor calcule sus ingresos y decirle con claridad si una compra o un refinanciamiento tiene sentido ahora o después de su próxima presentación. Decimos que no muchas veces, y cuando el momento no es el adecuado, también se lo diremos. GoodLoan.ai es un DBA de OM Mortgage, LLC, NMLS #1972491, con licencia a través del NMLS.
Cuando esté listo, el primer paso es una conversación breve. Traiga sus dos últimas declaraciones y empezaremos por ahí.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años de declaraciones de impuestos necesito si soy trabajador por cuenta propia?
Normalmente dos años de declaraciones personales firmadas, además de las declaraciones del negocio si posee una sociedad o una corporación. Algunos préstamos que pasan por la suscripción automatizada pueden necesitar solo un año, por lo general cuando el negocio lleva cinco años en funcionamiento y usted ha tenido una participación del 25% o más durante cinco años consecutivos.
¿Puedo obtener una aprobación hipotecaria con menos de dos años de trabajo por cuenta propia?
A veces. Si sus declaraciones más recientes muestran al menos 12 meses completos de ingresos del negocio actual, y antes ganaba igual o más en el mismo ámbito de trabajo, un suscriptor puede aceptar el historial más corto.
¿El prestamista usa mis ingresos brutos o mi ingreso neto?
Ingreso neto. El suscriptor parte de su beneficio después de gastos y luego vuelve a sumar ciertos conceptos que no son en efectivo, como la depreciación, mediante un análisis de flujo de efectivo.
¿Por qué el prestamista necesita mi permiso para contactar con el IRS?
Los prestamistas verifican sus declaraciones obteniendo transcripciones del IRS, y el IRS solo las entrega con su consentimiento. Usted lo da firmando el Form 4506-C, que permite al prestamista comparar lo que presentó con las copias que usted entregó.
¿Qué pasa si mis ingresos bajaron el año pasado?
Los suscriptores suelen usar la cifra más baja y más reciente en lugar de promediar, y pueden pedir una explicación. Una causa documentada y única, junto con pruebas de que los ingresos se han estabilizado desde entonces, les da elementos para valorar.
