La mayoría de la gente piensa en la aprobación hipotecaria como una decisión única que se toma una vez. En la práctica, tu trabajo se revisa al menos dos veces: una cuando el expediente pasa a suscripción, y otra en los últimos días antes de firmar. Esa segunda comprobación toma por sorpresa a mucha gente, y es la que puede cambiar la fecha del cierre.
La segunda comprobación procede de una norma de plazos que siguen las entidades prestamistas, y la mayoría de los prestatarios se enteran por primera vez cuando un oficial de préstamos pide un número de teléfono de recursos humanos (HR) la semana del cierre. Esta guía explica qué se verifica, quién lo verifica y cuándo se hace cada comprobación, para que puedas planificarte.
Qué confirma realmente una verificación de empleo
Una verificación de empleo, normalmente abreviada como VOE, es la confirmación del prestamista de que el trabajo y los ingresos que aparecen en tu solicitud son reales y siguen vigentes. Es independiente de tus talones de pago y de tus W-2. Esos documentos muestran lo que has ganado. La VOE confirma, desde el lado del empleador, que el puesto que hay detrás de ellos existe hoy.
Una VOE escrita completa suele incluir:
- El nombre de tu empleador y tu puesto de trabajo
- Tu fecha de inicio, y una fecha de fin si ya no trabajas allí
- Si trabajas a jornada completa, a tiempo parcial o de temporada
- Tu salario base y con qué frecuencia cobras
- El historial de horas extra, bonificaciones y comisiones, a menudo desglosado por año
- Si el empleador espera que esas horas extra o bonificaciones continúen
Esa última línea puede cambiar tus cifras. Si un prestamista cuenta las horas extra o las bonificaciones para tu aprobación hipotecaria, normalmente quiere ver que ese ingreso tiene historial y que es probable que siga llegando. Un empleador que marque "desconocido" en esa línea puede cambiar cuánto de tus ingresos es utilizable.
Una VOE verbal es mucho más breve. Alguien del prestamista, o de un servicio que trabaja para él, confirma que sigues trabajando allí y con qué puesto. Es una comprobación de sí o no sobre si algo ha cambiado.
Cuándo verifican los prestamistas tu empleo durante la aprobación hipotecaria
Durante la solicitud y la suscripción
Al principio del proceso, el prestamista recoge tus talones de pago y W-2 recientes, y puede pedir una VOE escrita o consultar un registro electrónico de empleo. En los préstamos VA, el formulario de solicitud de verificación de empleo de la VA (VA Form 26-8497) es un formato aceptado, aunque los prestamistas pueden usar un documento equivalente siempre que recoja la misma información.
La CFPB señala que los prestamistas suelen estar obligados a verificar el origen de tus ingresos, y que algunos pueden pedir acceso a tu cuenta para confirmar ingresos o empleo por vía electrónica. Responder a esas peticiones con rapidez es lo más útil que puedes hacer para que el expediente avance.
En los últimos días antes del cierre
Esta es la comprobación que la mayoría de los prestatarios nunca ha oído mencionar. Las normas convencionales vigentes exigen que el prestamista vuelva a confirmar tu empleo en los 10 días hábiles anteriores a la fecha de firma del pagaré, que es el día en que firmas. En los ingresos por cuenta propia el margen es más amplio: el negocio debe verificarse en los 120 días naturales anteriores a la fecha de firma del pagaré.
Un expediente puede quedarse en suscripción durante semanas, y en ese tiempo puede cambiar mucho. La llamada de última hora confirma que sigues empleado en las condiciones descritas el día en que el préstamo se desembolsa realmente.
En la práctica, el prestamista o un servicio de verificación llama a tu empleador, normalmente a recursos humanos o nóminas, y documenta con quién habló, el cargo de esa persona, la fecha y de dónde salió el número de teléfono. No sacan el número de tu solicitud, por eso una llamada a un móvil personal que figure como "mi jefe" no cumplirá el requisito.
Por qué este calendario hace tropezar a la gente
Los cierres se retrasan. Cuando la fecha de cierre pasa de esa ventana de 10 días hábiles, puede ser necesario repetir la verificación. Si el departamento de recursos humanos tarda en responder, o cierra en una semana festiva, el cierre puede quedar pendiente de una llamada telefónica. Personas muy capaces lo pasan por alto cada día. La norma está en unas directrices que la mayoría de los prestatarios nunca ven.
Cómo se realiza la verificación
Hay tres vías habituales:
- El prestamista llama a tu empleador o envía un formulario escrito, y recursos humanos o nóminas confirma los datos. Muchas grandes empresas envían todas estas peticiones a un único equipo central.
- El prestamista consulta un registro electrónico de empleo e ingresos. Muchos empleadores comunican los datos de nómina a empresas especializadas en informes de consumidores, que aparecen en la lista de empresas de informes de consumidores de la CFPB.
- El prestamista contrasta tus propios documentos con la fuente: talones de pago, W-2 y, en algunos casos, transcripciones fiscales del IRS que solicita con tu consentimiento firmado.
Esa segunda vía tiene un efecto secundario útil. Como estas bases de datos son informes de consumidores según la Fair Credit Reporting Act (FCRA), normalmente puedes pedir gratis tu propio informe de datos de empleo, y el resumen de derechos de la FCRA de la CFPB explica tu derecho a impugnar la información incorrecta. Si cambiaste de trabajo recientemente o tu antiguo empleador figura mal, comprobarlo antes de solicitar no cuesta nada y puede ahorrarte una semana.
Qué buscan realmente los prestamistas
Estabilidad, medida a lo largo de unos dos años
Los prestamistas suelen revisar unos dos años de historial laboral, y ese historial puede abarcar más de un empleador. Cambiar de trabajo dentro del mismo sector, sobre todo para cobrar más, suele considerarse estabilidad. La guía de la VA, por ejemplo, pide a los prestamistas que analicen la antigüedad con el empleador actual junto con el historial general.
Una laguna sin explicar, un salto a un campo no relacionado o una caída reciente de horas generará preguntas. Cada una de ellas suele poder resolverse con una breve carta escrita, y un oficial de préstamos puede indicarte qué incluir en ella.
Ingresos que probablemente continuarán
En el salario base, la continuidad se da por supuesta salvo que el empleador diga lo contrario. Para la retribución variable, como horas extra, bonificaciones, comisiones o diferenciales de turno, el prestamista normalmente calcula la media de tu historial y quiere que sea estable o creciente. Si esos ingresos bajaron de un año a otro, el prestamista puede usar la cifra más baja.
Nada que contradiga la solicitud
La VOE se compara con todo lo demás del expediente. Si tu solicitud dice jornada completa y el empleador dice tiempo parcial, o tu puesto no coincide, prepárate para una pregunta. Las pequeñas discrepancias son habituales y tienen solución, siempre que alguien las detecte antes de la semana del cierre.
Situaciones que cambian el proceso
Empezar un nuevo trabajo
Un trabajo nuevo no tiene por qué detener tu aprobación hipotecaria. Las normas convencionales vigentes permiten al prestamista usar los ingresos de una oferta o contrato firmado y no revocable cuando la fecha de inicio cae dentro de un periodo determinado alrededor del cierre, desde 30 días antes de la fecha de firma del pagaré hasta 90 días después. Espera que el prestamista pida la carta de oferta completa y, en algunos casos, reservas adicionales o un primer talón de pago antes de cerrar el préstamo.
En la práctica, si estás pensando en cambiar de trabajo mientras tramitas un préstamo, habla primero con tu oficial de préstamos. Un cambio que a ti te parece inofensivo puede reiniciar el reloj de la verificación.
Prestatarios por cuenta propia
Si posees el 25% o más de un negocio, el prestamista verifica el negocio en lugar de un empleador, usando documentos como una carta de un contable colegiado (CPA), una licencia de actividad o un listado vigente con tu estado. El plazo de 120 días se aplica a esa comprobación. Nuestra guía aparte sobre documentos de ingresos de trabajadores por cuenta propia explica en detalle la parte de las declaraciones de impuestos.
Militares en servicio activo y veteranos
Para los prestatarios en servicio activo, un Leave and Earnings Statement hace el trabajo que una VOE verbal hace para los empleados civiles, y algunos prestamistas también confirman el estatus de servicio a través del Defense Manpower Data Center. Si te faltan 12 meses o menos para la baja, espera que el prestamista pregunte por tus planes después del servicio, como una oferta de trabajo civil o un reenganche.
Los veteranos jubilados que dependen de una pensión o de una compensación por discapacidad de la VA siguen otra vía: los ingresos se verifican con cartas de concesión y extractos, no con un empleador. Esos ingresos se han ganado, son estables y se tratan como tales. Las páginas de préstamos hipotecarios de la VA recogen los requisitos básicos de elegibilidad.
Refinanciamiento
La mayoría de los refinanciamientos verifican el empleo igual que una compra. La excepción principal es el VA Interest Rate Reduction Refinance Loan, conocido a menudo como VA streamline, que en general no exige verificación de ingresos ni de empleo. Si refinancias con retiro de efectivo, espera el proceso completo.
Cómo evitar que la verificación retrase tu cierre
El objetivo es que la comprobación final sea rutinaria. Ayudan algunos pequeños pasos:
- Avisa a tu contacto de recursos humanos o nóminas de que llegará una petición de verificación, y pregunta quién se encarga de ellas
- Dale a tu oficial de préstamos el número principal de recursos humanos o nóminas, no una línea directa de un compañero
- Pregunta si tu empleador usa un servicio de verificación electrónica, lo que puede ahorrar algunos días
- Pide tu propio informe de datos de empleo si has cambiado de trabajo en los últimos dos años
- Evita cambiar de trabajo, reducir horas o pasar de salario a comisiones hasta después del cierre, salvo que lo hayas hablado antes con tu oficial de préstamos
- Si la fecha de cierre se mueve, pregunta si la verificación de empleo debe repetirse
Cada uno de estos pasos lleva unos minutos. En conjunto, eliminan la mayoría de los motivos por los que un cierre se queda esperando una llamada telefónica.
Dónde encaja GoodLoan
En GoodLoan, nuestros oficiales de préstamos miran el conjunto: tus ingresos, tus deudas, tus plazos y el coste total del préstamo durante los años en que prevés mantenerlo. Parte de ese trabajo consiste en decirte pronto qué se verificará y cuándo, para que la última semana antes del cierre sea tranquila. Estamos autorizados a través del NMLS, estamos aprobados por la VA, y sabemos decir que no cuando un préstamo no encaja. Si quieres saber cómo leerá un suscriptor tu historial laboral antes de solicitar, un oficial de préstamos de GoodLoan puede repasarlo contigo.
Preguntas frecuentes
¿Llaman los prestamistas a tu empleador antes del cierre?
Normalmente, sí. Las normas convencionales vigentes exigen una comprobación de empleo verbal o escrita en los 10 días hábiles anteriores a que firmes. El prestamista obtiene el número del empleador de una fuente independiente, no de tu solicitud.
¿Sabrá mi empleador que compro o refinancio una vivienda?
Tu empleador sabrá que un prestamista ha pedido verificar tu empleo. La petición no tiene por qué explicar el motivo, y recursos humanos normalmente solo confirma lo que pide el formulario.
¿Qué pasa si cambio de trabajo durante el proceso hipotecario?
Depende del trabajo y del momento. Un cambio dentro del mismo sector con un salario similar o más alto suele ser viable, pero el prestamista deberá verificar el nuevo trabajo y puede necesitar documentos nuevos. Si puedes, habla con tu oficial de préstamos antes de aceptar una oferta.
¿Requiere un refinanciamiento VA streamline verificación de empleo?
En general, no. El VA Interest Rate Reduction Refinance Loan normalmente no exige verificación de ingresos ni de empleo, aunque los prestamistas siguen revisando otras partes del expediente.
¿Puedo consultar qué datos de empleo verán los prestamistas?
A menudo, sí. Muchos empleadores informan a empresas especializadas en informes de consumidores que aparecen en la lista de la CFPB, y según la Fair Credit Reporting Act normalmente puedes pedir tu informe gratis e impugnar cualquier dato incorrecto.
¿Y si mi empleador tarda en responder?
Avisa a tu oficial de préstamos cuanto antes. Puede que pueda usar una verificación electrónica o un formulario escrito en lugar de esperar a una llamada telefónica. Avisar a recursos humanos antes de la semana del cierre también ayuda.
