El techo aguanta un invierno más. Tal vez dos. La cocina está en la lista desde antes de que los nietos pudieran caminar, y el baño del pasillo es el tipo de proyecto que el cuerpo te pide que hagas.

Tiene patrimonio. Patrimonio real, construido durante años de pagos que hizo a tiempo. La pregunta no es si puede tomar prestado contra él. La pregunta es cuál será el número final una vez que el trabajo esté terminado y comience el nuevo pago.

Un refinanciamiento VA con extracción de fondos es una forma de financiar una renovación importante. La mecánica no es complicada. Lo que sorprende a las personas es todo lo que rodea la mecánica: el techo sobre cuánto puede tomar realmente, la tarifa que viene junto con ello, el período de espera que nadie menciona hasta que se ordena la tasación. Las personas inteligentes se pierden esto todos los días, porque las matemáticas están distribuidas en cuatro documentos y ninguno de ellos fue escrito para usted.

Aquí está la versión escrita para usted.

Qué hace un refinanciamiento VA con extracción de fondos cuando el proyecto es lo importante

Un refinanciamiento VA con extracción de fondos reemplaza su hipoteca actual con una nueva hipoteca VA más grande. Recibe la diferencia entre el nuevo monto del préstamo y su antiguo pago, menos los costos, en efectivo al cierre. VA describe dos usos principales para este préstamo: tomar efectivo de su patrimonio, y trasladar un préstamo que no es de VA al programa de VA. Una renovación se encuentra claramente en la primera.

Aplican tres condiciones. Necesita un Certificate of Eligibility (certificado de elegibilidad). Debe cumplir con los estándares de VA para el crédito e ingresos, más los de su prestamista. Y debe vivir en la casa que está refinanciando. Ese último es importante si estaba pensando en una propiedad que alquila, porque este préstamo no la cubrirá.

Su derecho de VA fue ganado. Gastarlo en la casa en la que vive su familia, por trabajo que su familia realmente usará, es para lo que existe.

Número uno: la tasación establece su techo, al valor de hoy

Esta es la sorpresa más grande en refinanciamientos de extracción de fondos para renovaciones, y vale la pena entenderla antes de enamorarse de una oferta.

VA no garantizará un préstamo de refinanciamiento donde el loan-to-value exceda 100 por ciento. Puede refinanciar hasta 100 por ciento del valor tasado, y una tarifa de financiamiento financiada no puede empujar el préstamo más allá del valor razonable de la propiedad (VA Circular 26-19-05). Su prestamista ordena la tasación.

El valor que cuenta es cuánto vale la casa ahora, antes de que exista la nueva cocina. Este préstamo no se suscribe al valor después de la mejora. Si un proyecto de $70,000 aumentaría su tasación por $50,000, ese aumento no está disponible para usted aquí, porque el tasador no lo ha visto y no puede contarlo.

Entonces el techo funciona así:

  • Comience con el valor tasado.
  • Reste su pago actual.
  • Reste la tarifa de financiamiento y cualquier costo de cierre que financie.
  • Lo que queda es lo que llega al contratista.

Haga esa aritmética primero. Reordena todas las demás decisiones.

Número dos: la tarifa de financiamiento es un elemento de línea real

En un refinanciamiento VA con extracción de fondos, la tarifa de financiamiento es 2.15 por ciento del monto del préstamo para el primer uso del beneficio, y 3.3 por ciento después del primer uso, según el cronograma vigente a partir del 7 de abril de 2023 (tasas de tarifa de financiamiento de VA). A diferencia de un préstamo de compra, la tarifa de refinanciamiento no disminuye según un pago inicial.

En un nuevo préstamo de $300,000, eso es $6,450 al 2.15 por ciento o $9,900 al 3.3 por ciento. Puede pagarlo al cierre o financiarlo, y financiarlo consume parte del techo anterior.

Muchos veteranos no deben nada de esto. Según VA, la tarifa de financiamiento no se aplica si recibe compensación por una discapacidad relacionada con el servicio, si es elegible para esa compensación pero está recibiendo pago de jubilación o servicio activo en su lugar, si recibe Compensación por Dependencia e Indemnidad como cónyuge sobreviviente, si tiene una calificación propuesta o un memorándum con fecha anterior al cierre, o si es servicio activo con una Medalla Purple Heart. También hay una vía de reembolso si un premio de compensación se hace retroactivo a una fecha anterior a su cierre.

Si cree que podría estar exento y nadie le ha preguntado sobre esto todavía, plantéelo temprano. Mueve miles de dólares.

Número tres: cotice el dinero, no el titular

Un refinanciamiento de extracción de fondos para renovación es fácil de juzgar mal, porque un número parece ser la respuesta y no lo es.

Digamos que el proyecto cuesta $60,000 y también está llevando $25,000 en dos tarjetas. Consolidar todo en una hipoteca de 30 años puede reducir lo que sale de su cuenta corriente cada mes por un amplio margen. También puede significar pagar un baño hasta 2056. Ambas cosas son verdaderas al mismo tiempo, y una conversación honesta sostiene ambas.

Lo que debe considerar en lugar de solo la tasa:

  • El costo combinado de todo lo que está pagando, ponderado por saldo, medido contra el costo del nuevo préstamo.
  • Interés total durante el período que realmente espera mantener el préstamo, no los 30 años completos, si sabe que se mudará.
  • Dónde se encuentra en su amortización actual. Resetear un préstamo en el que lleva once años tiene un costo que nunca aparece en una comparación de pago mensual.
  • Flujo de efectivo que necesita ahora versus interés que acepta llevar después. Ese es un intercambio legítimo. Para un hogar que está cansado de hacer malabarismos con fechas de vencimiento, a menudo es el correcto. Debería ser una decisión, sin embargo, y no un efecto secundario.

Una tasa más baja aplicada a un saldo más grande durante un período más largo aún puede costar más en total. Esa es la parte que las matemáticas ocultan a propósito, y esa es la parte que vale la pena cotizar antes de firmar.

Número cuatro: el proyecto necesita números firmes antes de que el préstamo lo haga

Los productos de extracción de fondos llegan como una suma global al cierre. El interés comienza en el monto total inmediatamente, incluso si la tripulación de estructuras está ocho semanas de distancia y el azulejo es un problema de primavera.

Algunos hábitos lo protegen aquí. Obtenga ofertas escritas antes de dimensionar el préstamo en lugar de después. Construya un contingente en la oferta en lugar de en su optimismo, porque las casas antiguas tienden a revelar cosas una vez que se abren las paredes. Y si el trabajo se divide genuinamente en un par de años, pregunte si financiar todo hoy es la estructura correcta.

Si un contratista lo empuja hacia un arreglo de financiamiento particular, o quiere la mayoría del dinero antes de que comience algún trabajo, la guía de la FTC sobre estafas de mejora del hogar vale diez minutos de su tarde.

La regla de tiempo que detiene los proyectos en seco

Hay un período de espera, y no es negociable. Antes de que un refinanciamiento VA con extracción de fondos pueda cerrarse, deben pasar al menos 210 días desde la fecha del primer pago vencido en el préstamo que se está refinanciando, y deben haberse hecho seis pagos mensuales (VA Circular 26-19-05).

Si compró o refinanció recientemente, cuente los meses antes de poner un contratista en el calendario.

También hay una divulgación construida específicamente para protegerlo. Su prestamista debe darle una comparación clara de su préstamo actual contra el nuevo préstamo propuesto, decirle cuánto patrimonio de la casa elimina el nuevo préstamo, y explicar cómo eliminar ese patrimonio podría afectar una venta o refinanciamiento futuro. Lo recibe dentro de tres días hábiles de la solicitud y nuevamente al cierre (regla final interina de VA sobre préstamos de extracción de fondos).

Lea ese documento de cerca. Es la página en el paquete escrita para responder su pregunta en lugar de cerrar su préstamo.

Lo que le importa al IRS

El interés hipotecario es deducible solo en cantidades utilizadas para comprar, construir, o mejorar sustancialmente la casa que asegura el préstamo, y solo dentro del límite aplicable: $750,000 de deuda calificable, o $375,000 si se presenta como casado por separado, para deuda contraída después del 15 de diciembre de 2017 (Publicación 936 del IRS).

Eso tiene una consecuencia práctica cuando divide los ingresos. La parte que paga por la renovación puede calificar. La parte que paga un préstamo de camión o saldos de tarjeta generalmente no, aunque ahora sea una hipoteca. Guarde los recibos, mantenga la asignación clara, y pregunte a su preparador de impuestos cómo se aplica a su devolución. Esta es una descripción de las reglas, no asesoramiento fiscal.

Cuándo decimos que las personas no hagan esto

Decimos que no mucho. Un refinanciamiento VA con extracción de fondos para una renovación a menudo es la herramienta incorrecta, y estos son los casos en los que decimos que no:

  • La tasación no apoyará el préstamo que necesita. Extender el término o aceptar una tarifa más grande no cierra esa brecha, solo la reubica.
  • Aún no ha cumplido con el requisito de 210 días y seis pagos.
  • Solo necesita una cantidad modesta. Los materiales de CFPB notan que los costos de cierre son generalmente más altos en un refinanciamiento de extracción de fondos que en una línea de crédito (CFPB, usando el patrimonio del hogar para satisfacer las necesidades financieras). En una extracción pequeña, esos costos pueden devorar el beneficio.
  • El proyecto no tiene presupuestos firmes. Financiar un objetivo móvil es cómo un remodel de $60,000 se convierte en uno de $85,000.
  • Espera vender en un par de años, antes de que los costos hayan ganado su lugar.
  • El pago solo funciona si las horas extras continúan. Eso vale la pena decirlo en voz alta antes de cerrar en lugar de después.

Cómo obtener una respuesta clara en una conversación

Puede averiguar dónde se encuentra sin comprometerse con nada. Lo que ayuda:

  • Su declaración hipotecaria actual, mostrando el saldo de pago y su tasa.
  • Saldos y tasas en cualquier cosa que esté considerando consolidar.
  • Ofertas escritas del contratista, o su mejor estimación claramente etiquetada como una estimación.
  • Recibos de pago que cubran los últimos 30 días, formularios W-2 de los dos años anteriores, y sus últimas dos devoluciones federales. Esa es la documentación que VA describe para este préstamo.
  • Su Certificate of Eligibility (certificado de elegibilidad), o permiso para que lo solicitemos.

Un oficial de préstamos de GoodLoan pondrá su techo de valor tasado, la tarifa de financiamiento o su exención de ella, los costos financiados, y el pago resultante en una página. Luego escuchará claramente si el proyecto cabe dentro. Si no, escuchará eso también, junto con qué tendría que cambiar.

Cada oficial de préstamos aquí lleva un ID de NMLS que puede consultar antes de entregar un solo documento. GoodLoan está aprobado por VA. Nada sobre una primera conversación lo obliga a avanzar.

VA y CFPB han advertido conjuntamente sobre ofertas de refinanciamiento que suenan demasiado bien para ser verdad, incluidos reclamos sobre cómo omitir pagos o términos que parecen imposibles (advertencia de VA sobre ofertas de refinanciamiento engañosas). Un conjunto tranquilo y verificable de números es lo que debería esperar de cualquiera que le pida su negocio. Pídalo.

Preguntas frecuentes

¿Puedo usar un refinanciamiento VA con extracción de fondos si mi hipoteca actual no es un préstamo de VA?

Sí. VA enumera trasladar un préstamo que no es de VA al programa de VA como uno de los dos usos principales de este préstamo, junto con tomar efectivo del patrimonio. Aún necesita un Certificate of Eligibility (certificado de elegibilidad), aún debe ocupar la casa, y la tarifa de financiamiento aún se aplica a menos que califique para una exención.

¿Se basa el préstamo en cuánto valdrá mi casa después de la renovación?

No. La tasación refleja la condición actual y el valor actual. VA no garantizará un préstamo de refinanciamiento por encima del 100 por ciento de ese valor, por lo que el valor que su proyecto podría agregar no aumenta su techo en esta transacción.

¿Tengo que pagar la tarifa de financiamiento de VA en una renovación de extracción de fondos?

La mayoría de los prestatarios sí: 2.15 por ciento para el primer uso del beneficio, 3.3 por ciento después del primer uso. Los veteranos que reciben o son elegibles para compensación por una discapacidad relacionada con el servicio, los cónyuges sobrevivientes que reciben DIC, y los receptores de la Medalla Purple Heart en servicio activo son algunos de los que no deben nada. Confirme su estado temprano, porque cambia la aritmética.

¿Cuánto tiempo después de comprar mi casa puedo hacer un refinanciamiento VA con extracción de fondos?

Al menos 210 días deben pasar desde la fecha del primer pago vencido en el préstamo que está refinanciando, y debe haber hecho seis pagos mensuales.

¿Puedo consolidar los costos de cierre y la tarifa de financiamiento en el préstamo?

A menudo, dentro de los límites. Cualquier cosa financiada cuenta contra el techo del 100 por ciento del valor tasado, y una tarifa de financiamiento financiada no puede empujar el préstamo por encima del valor razonable de la propiedad. Por eso la aritmética del techo viene antes de la lista de deseos.

¿El interés será deducible?

Solo para la porción utilizada para comprar, construir, o mejorar sustancialmente la casa que asegura el préstamo, y solo dentro del límite de $750,000, o $375,000 si se presenta como casado por separado, para deuda contraída después del 15 de diciembre de 2017. El dinero utilizado para pagar otra deuda generalmente no califica. Su preparador de impuestos puede decirle cómo cae su división específica.

Un último pensamiento

Reparar una casa en la que ha invertido durante dos décadas no es un lujo. Es mantenimiento de lo más grande que posee, y el patrimonio que lo paga es el resultado de su propio trabajo constante.

La única pregunta real es si la estructura se ajusta: el techo, la tarifa, el plazo, el pago, todo visible a la vez. Cuando quiera que se establezca contra sus números reales, un oficial de préstamos de GoodLoan puede revisarlo con usted.