Tiene el espacio. El garaje independiente, la esquina plana del fondo del lote, el sótano con su propia puerta lateral. También tiene una razón: un padre que no debería vivir solo, un hijo adulto pagando renta a otros, o un cheque de renta mensual que aliviaría presión del resto del presupuesto.

La pregunta es cómo pagarlo. Si tiene elegibilidad VA y patrimonio real en la vivienda donde vive, un refinanciamiento VA con retiro de efectivo es una forma de financiar una unidad de vivienda accesoria. Viene con algunas reglas que determinan cuánto puede realmente obtener, y un cuadro de costos que va mucho más allá de la tasa de interés. Gente inteligente lo pasa por alto todos los días, sobre todo porque las piezas están en documentos diferentes y nadie las alinea para usted.

Cómo se ve un ADU para un prestamista

Una unidad de vivienda accesoria es un segundo espacio habitable más pequeño en el mismo lote que su vivienda principal. Una casita en el patio. Una conversión de garaje. Un apartamento en el sótano o ático con su propia cocina, baño y entrada.

Su ciudad se interesa en zonificación y permisos. Su prestamista y el tasador se interesan en tres cosas: si la unidad es legal donde vive, si la propiedad sigue clasificándose como vivienda unifamiliar, y cuál es el valor de la propiedad ahora. Esto último determina todo lo demás en un refinanciamiento VA con retiro de efectivo, por lo que vale la pena entenderlo antes de encargar planos.

Sí, puede usar un refinanciamiento VA con retiro de efectivo para un ADU

VA describe los fondos de retiro como dinero que puede usar para pagar deudas, pagar escuela, hacer mejoras al hogar u otras necesidades. Construir o terminar una unidad en la propiedad donde vive está dentro de esa descripción. El préstamo reemplaza su hipoteca existente con una nueva y más grande, y recibe la diferencia en efectivo después del pago y los costos.

Dos condiciones vienen primero.

Tiene que ocupar la vivienda. VA lo enumera claramente en los requisitos de elegibilidad: vivirá en la vivienda que está refinanciando. Alquilar el ADU mientras vive en la casa principal es consistente con eso. Mudarse y alquilar ambos espacios no lo es.

Necesita un Certificate of Eligibility y tiene que calificar. VA no establece una puntuación de crédito mínima, y los estándares de su prestamista para crédito, ingresos y reservas aún se aplican. VA tampoco presta directamente. El préstamo proviene de un prestamista privado con respaldo de VA.

La tasación valúa la vivienda que tiene, no la que está planeando

Aquí es donde la mayoría de los planes de ADU encuentran su primer obstáculo. Un refinanciamiento VA con retiro de efectivo no es un préstamo de construcción. El tasador establece un valor razonable para la propiedad tal como está hoy, y su nuevo préstamo se mide contra ese número. La unidad que pretende construir no suma nada al valor contra el cual puede pedir prestado, porque aún no existe.

Dos reglas establecen el techo. VA no garantizará un refinanciamiento donde la relación préstamo-valor supere el 100 por ciento del valor razonable, y cualquier tarifa de financiamiento que incorpore al préstamo cuenta dentro de esa relación. LTV es el monto total del préstamo dividido por el valor razonable del tasador. Ambas reglas provienen de la política de refinanciamiento VA con retiro de efectivo.

Calcule sus propios números antes de enamorarse de un plano. Digamos que la tasación llega a $400,000 y su pago es $250,000. La brecha teórica es $150,000. De esa brecha salen costos de cierre, la tarifa de financiamiento si la financia, faltantes en la cuenta de depósito en garantía, y cualquier efectivo que quiera dejar en el banco cuando el proyecto se alarga. Muchos prestamistas también limitan el retiro por debajo del techo de VA, así que pregunte cuál es el límite donde está antes de contar con un número.

Una segunda arruga de tasación: si ya tiene un ADU y está refinanciando para renovarlo, el tasador cuenta esa unidad en el valor. Si empieza desde el césped vacío, pide prestado solo contra la casa.

Cuente el costo total, no la tasa

Una tasa baja en un saldo mayor extendido durante un período más largo puede costar más que una tasa más alta en uno más pequeño. Esa aritmética es lo que una cotización de refinanciamiento tiende a ocultar.

Aquí está lo que pertenece a su lista.

La tarifa de financiamiento VA. En un refinanciamiento con retiro de efectivo es 2.15% del monto del préstamo por primer uso y 3.3% después del primer uso. En un préstamo de $310,000, el primer uso corre $6,665. Puede pagarlo en el cierre o financiarlo, y financiarlo aumenta su saldo y su LTV. Los veteranos que reciben compensación por una incapacidad relacionada con el servicio, quienes son elegibles pero reciben pago de jubilación o de servicio activo en su lugar, cónyuges sobrevivientes que reciben DIC, y miembros del servicio activo con una Purple Heart están exentos de la tarifa completamente. Si se le otorgó compensación retroactiva antes de la fecha de cierre, podría corresponderle un reembolso de una tarifa que ya pagó.

Costos de cierre. Título, registro, tasación, originación. VA advierte que estos pueden sumar miles de dólares en un refinanciamiento, y provienen del mismo patrimonio que está tratando de gastar en el proyecto.

El reinicio del reloj. Un nuevo plazo de 30 años reinicia la amortización. Diez años de progreso del principal regresan al comienzo de la curva. Ese aún puede ser el intercambio correcto si el ADU reemplaza un pago de renta o le permite dejar de pagar por cuidado en otro lugar, pero pertenece a la comparación en lugar de a las notas al pie.

El costo real del proyecto mismo. Pida el total de pagos en el nuevo préstamo, el LTV, la cantidad de patrimonio removido, y el cambio en su pago mensual. Cuatro números. Si una cotización no le da los cuatro, no tiene una cotización.

Las pruebas que su préstamo tiene que pasar

VA incorporó protecciones del consumidor en refinanciamiento con retiro de efectivo después de 2018, y funcionan a su favor. Dos de ellas ponen las matemáticas en papel.

Cada refinanciamiento con retiro de efectivo tiene que pasar una prueba de beneficio tangible neto, lo que significa que el nuevo préstamo tiene que entregar al menos un beneficio definido. La lista incluye una tasa de interés más baja, un plazo más corto, un pago mensual de principal e interés más bajo, ingresos residuales mensuales más altos, eliminación del seguro hipotecario mensual, cambio de una tasa ajustable a una tasa fija, o un nuevo préstamo al 90 por ciento LTV o menos.

Su prestamista también tiene que darle una divulgación de comparación de préstamo dos veces, dentro de tres días hábiles de la solicitud y nuevamente en el cierre, más una divulgación de patrimonio de vivienda mostrando cuánto patrimonio el nuevo préstamo elimina de su hogar y cómo eso afecta una venta futura o refinanciamiento. Lea la segunda lentamente. Es el marcador más honesto en el archivo.

Si el préstamo que está refinanciando ya es un préstamo VA, la antigüedad aplica. El primer pago en ese préstamo tiene que ser 210 días o más a la fecha de su nuevo cierre, y seis pagos mensuales tienen que ser hechos.

¿Se pagará la unidad por sí misma?

La renta de una unidad que aún no existe generalmente no puede ayudarle a calificar. La evaluación del préstamo funciona a partir de ingresos documentados, y no hay arrendamiento en una cimentación que no ha sido vertida. El ingreso por renta en una unidad existente y arrendada es una conversación diferente, y los prestamistas cuentan una porción del alquiler documentado en lugar de la cifra completa.

Entonces, la prueba honesta es si el préstamo funciona sin el alquiler. Escriba el nuevo pago, luego agregue lo que el proyecto cambia: permisos, separación de servicios, un ajuste de seguros del propietario, una posible reevaluación de impuestos a la propiedad, agua y electricidad más altos, reparaciones, y unos pocos meses vacíos entre inquilinos. Si el hogar aún funciona con la unidad vacía durante medio año, el plan es sólido. Si solo funciona con ocupación total, el plan es una apuesta.

El lado no financiero también importa. Una unidad para un padre puede ahorrar mucho más de lo que gana. El cuidado cuesta dinero, y la proximidad vale algo que ninguna hoja de cálculo captura.

De qué depende el tratamiento fiscal

El interés hipotecario es deducible solo en la medida en que los fondos del préstamo se utilizaron para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda que asegura el préstamo, y la deducción aplica a los primeros $750,000 de deuda calificada contraída después del 15 de diciembre de 2017, o $375,000 si presenta por separado. Esa es la regla del IRS en la Publication 936.

Versión práctica: el dinero que gasta construyendo el ADU se trata de manera diferente del dinero que gasta pagando una tarjeta de crédito, incluso cuando proviene del mismo préstamo. Guarde facturas de contratista y registros de permisos con su archivo fiscal, y pregunte a un profesional fiscal cómo aplica a su declaración. Esta es información educativa, no asesoramiento fiscal.

Tres situaciones, tres respuestas diferentes

Alojar a un padre o una madre

Aquí el objetivo es evitar un costo, no obtener rendimiento. Compare el nuevo pago contra lo que costaría cuidado o un apartamento cercano. El trabajo de accesibilidad en la unidad pertenece al presupuesto, y generalmente califica como una mejora sustancial.

Un hijo adulto o un miembro de la familia que regresa a casa

Los plazos son más cortos y menos predecibles. Pedir prestado el techo del 100 por ciento completo para un arreglo temporal lo deja sin espacio después. Dimensionar el retiro según la obra, y no según el máximo, mantiene las opciones abiertas.

Una unidad de alquiler

Las reglas locales sobre alquiler a corto plazo versus largo plazo pueden cambiar lo que gana la unidad, y eso cambia las matemáticas después del cierre en lugar de antes. Verifique su ordenanza municipal y sus documentos de HOA antes de que el tasador se presente.

Un primer paso que no cuesta nada

No necesita una cotización de contratista o un permiso para saber si funciona. Cuatro cosas son suficientes para una respuesta real: su estado de cuenta de hipoteca, una idea aproximada del valor de su vivienda, un costo de proyecto aproximado, y una lista de sus otras deudas.

Un oficial de préstamo de GoodLoan puede poner el margen de patrimonio disponible, la tarifa de financiamiento, los costos de cierre, y el costo total del nuevo préstamo uno al lado del otro en una conversación. Somos un prestamista aprobado por VA, y decimos no mucho. Si los números dicen esperar, o dicen que una estructura diferente se ajusta mejor a su situación, eso es lo que escuchará.

Preguntas frecuentes

¿Puedo usar un refinanciamiento VA con retiro de efectivo para un ADU si mi hipoteca actual no es un préstamo VA?

Sí. Un refinanciamiento VA con retiro de efectivo puede reemplazar un préstamo que no es VA con un préstamo respaldado por VA, siempre y cuando tenga un Certificate of Eligibility, ocupe la vivienda, y cumpla con los estándares de calificación de VA y del prestamista. El requisito de antigüedad de 210 días aplica al refinanciamiento de un préstamo VA existente, por lo que no aplica aquí.

¿El ADU que planeo construir cuenta hacia mi valor tasado?

No. El tasador valúa la propiedad en su condición actual. El préstamo se mide contra ese valor, que es por qué la unidad que está financiando no aumenta su margen de endeudamiento.

¿Tengo que vivir en la casa principal si alquilo el ADU?

Sí. VA requiere que ocupe la vivienda que refinancia. Alquilar la unidad accesoria mientras vive en la residencia principal se ajusta a ese requisito. Alquilar ambas no.

¿Pagaré la tarifa de financiamiento VA?

En un refinanciamiento con retiro de efectivo la tarifa es 2.15% del monto del préstamo por primer uso y 3.3% por uso posterior. Está exento si recibe compensación por una incapacidad relacionada con el servicio, es elegible para ella pero recibe pago de jubilación o de servicio activo en su lugar, recibe DIC como cónyuge sobreviviente, o es un miembro del servicio activo con una Purple Heart. La tarifa puede pagarse en el cierre o ser financiada, y financiarla cuenta hacia su LTV.

¿Cuánto patrimonio puedo retirar?

VA no garantizará un refinanciamiento por encima del 100 por ciento del valor razonable, incluyendo cualquier tarifa de financiamiento financiada. Los prestamistas individuales a menudo establecen un límite inferior, y los costos de cierre salen de ese mismo margen. Pregunte por el límite y la cifra de remoción de patrimonio antes en lugar de en el cierre.

¿Qué tan pronto puedo refinanciar mi préstamo VA existente?

Para un refinanciamiento VA con retiro de efectivo de VA a VA, el primer pago en su préstamo actual tiene que tener al menos 210 días de antigüedad y seis pagos mensuales tienen que ser hechos a partir de la fecha de cierre.