Ha vivido en la casa desde los años ochenta. La cocina es la original. Hay un entrepiso que no revisa desde hace años y un techo al que usted sabe que le queda una temporada. Ahora está pensando en un refinanciamiento VA con retiro de efectivo para liquidar las tarjetas y el préstamo del vehículo, y se le ha instalado una preocupación silenciosa: ¿será la casa demasiado vieja para calificar?

Casi con certeza no. El programa VA nunca ha fijado un límite de edad para una propiedad. Lo que le importa al VA es el estado de conservación y la vida económica restante, que son cosas distintas del año de construcción. La confusión se entiende, porque las reglas que sí existen están repartidas entre un manual de tasación, una tabla de cuotas y una circular del Loan Guaranty Service. Gente inteligente pasa esto por alto todos los días. No es tanto que la información esté escondida a propósito, sino que está mal archivada.

Esto es lo que de verdad se revisa en una casa antigua, lo que no se revisa y cómo funciona el resto de las cuentas.

La edad no descalifica. Lo que pesa es el estado de conservación y la vida económica restante

El tasador del VA evalúa la propiedad según los Minimum Property Requirements, las normas recogidas en el Capítulo 12 del VA Lenders Handbook, Pamphlet 26-7. Esas normas miran si la vivienda es segura, estructuralmente sólida y salubre. Ninguna pregunta en qué año se construyó.

El único punto donde la edad entra de forma indirecta es la vida económica restante. La guía de tasación del VA limita el plazo del préstamo al menor entre el plazo máximo estándar y la vida económica restante estimada de la propiedad. Una casa de una planta de 1958 bien mantenida, en un vecindario estable, se tasa habitualmente con décadas de vida económica por delante, porque la vida económica refleja el mantenimiento y la demanda del mercado, no una cuenta regresiva desde el año en que se colocaron los cimientos. Una casa de 1998 descuidada puede arrojar bastante menos.

Esa diferencia importa para quien en el fondo se pregunta si van a juzgar su casa. El tasador juzga el mantenimiento, no la antigüedad.

La regla que sí depende del año de construcción: anterior a 1978

Hay una sola regla del programa que depende de la edad, y está fijada en 1978, el año en que se prohibió la pintura con plomo de uso residencial. Si la vivienda se construyó antes, se presume que puede haber pintura con plomo, y los anuncios de venta de esas propiedades deben advertirlo.

En la práctica esto casi nunca detiene un refinanciamiento. Lo que hace es imponer un estándar sobre el estado de la pintura. Cuando la pintura está deteriorada en una vivienda anterior a 1978, el VA espera que se corrija el defecto, y cualquier certificación de reparación que toque pintura con plomo debe hacerla el tasador designado por el VA. Su prestamista también puede retener fondos en una cuenta de depósito en garantía para una inspección posterior y para el costo del trabajo a cargo de un tercero, lo que permite cerrar sin supeditar todo el préstamo a un calendario de raspado y pintura.

El VA viene recortando esta área, no ampliándola. Una actualización reciente de las reglas de tasación eliminó el requisito general de radón, revisó las normas para viviendas anteriores y posteriores a 1978 y actualizó la guía sobre calentadores sin ventilación, precisamente para reducir demoras y costos a los veteranos. La tendencia va hacia menos sorpresas en propiedades antiguas, no hacia más.

Qué hace realmente el tasador del VA, y qué no

Los veteranos con casas antiguas suelen prepararse para una inspección minuciosa. Una tasación VA no es eso. Es una valoración con un componente añadido de seguridad y habitabilidad, y su alcance es más estrecho de lo que casi todo el mundo supone.

El tasador no está obligado a subirse al techo. Sí debe observar el interior del ático cuando el acceso es sencillo, pero no tiene que meterse dentro ni apartar aislamiento o cosas guardadas que tapen la vista. Si no hay escotilla ni acceso, nadie tiene que abrir uno. El entrepiso se observa desde fuera, no se entra en él.

La calefacción sí recibe atención, porque es una cuestión de seguridad. El estándar es calor suficiente para vivir de forma sana y cómoda. Si la casa tiene una chimenea o un calentador no eléctrico y sin ventilación, algo común en viviendas de cierta época, el veterano debe dejar constancia de ello y un contratista de calefacción debe certificar que el aparato lleva sensor de agotamiento de oxígeno y cumple el código. El aire acondicionado se trata igual: si necesita reparación, la tasación sale condicionada a que la haga un contratista con licencia.

La información sobre insectos que destruyen la madera tiene su propia sección en el manual, y los requisitos cambian según el estado. En el Sureste, donde vive buena parte de nuestros prestatarios, cuente con que un informe de termitas forme parte del expediente. Eso es una costumbre regional, no un castigo a su casa.

Si algo se señala, casi siempre es corregible y siempre es concreto. Una condición en un Notice of Value es una lista de puntos, no un veredicto sobre la propiedad. Puede leer más sobre cómo funciona eso en nuestro artículo sobre refinanciamiento VA con retiro de efectivo y reparaciones de tasación.

Las reglas del refinanciamiento VA con retiro de efectivo que se aplican a toda casa, antigua o no

Una vez resuelto el estado de conservación, una casa antigua va exactamente por la misma vía que una nueva.

Lo primero es la antigüedad del préstamo. Antes de que el VA garantice el refinanciamiento de un préstamo existente tienen que haber pasado al menos 210 días desde la fecha de cierre del préstamo que se refinancia, y usted tiene que haber hecho seis pagos mensuales. Las dos condiciones, no una u otra. Si cerró hace poco, el calendario manda, y no hay perfil crediticio que lo acelere.

Después el préstamo debe superar una prueba de beneficio tangible neto. El VA exige que un refinanciamiento con retiro de efectivo aporte al veterano al menos uno de los ocho beneficios definidos en la Circular 26-19-5. Entre ellos están eliminar el seguro hipotecario mensual, acortar el plazo y mejorar el ingreso residual. La prueba existe porque el Congreso y el VA actuaron para frenar los refinanciamientos repetidos que no mejoraban de forma medible la posición del veterano. Es una protección al consumidor y conviene leerla como tal.

La relación préstamo-valor tiene tope. El VA no garantiza un refinanciamiento por encima del 100 por ciento. Si el préstamo incluye puntos de descuento superiores al 1 por ciento, el tope baja al 90 por ciento. Nosotros podemos fijar un límite por debajo del techo del VA según lo que respalde el expediente.

Por último, la cuota de financiamiento. En un refinanciamiento con retiro de efectivo es del 2.15 por ciento del monto del préstamo en el primer uso y del 3.3 por ciento después. Si la financia, no puede hacer que el préstamo supere el valor razonable de la propiedad.

Esa cuota es también donde mucho dinero se queda discretamente en el bolsillo de los veteranos, porque las exenciones alcanzan a más gente de la que se cree. No paga cuota de financiamiento si recibe compensación del VA por una discapacidad relacionada con el servicio, si tiene derecho a esa compensación pero cobra en su lugar paga de retiro militar o de servicio activo, si es cónyuge sobreviviente y recibe Dependency and Indemnity Compensation, si cuenta con una calificación de discapacidad propuesta o por memorándum antes del cierre, o si está en servicio activo y puede acreditar un Purple Heart antes del cierre. En un préstamo de $300,000, la exención de primer uso son unos $6,450 que nunca salen de su plusvalía. Compruébelo antes de dar por hecho que no le corresponde.

Calcule la cifra que de verdad decide esto

La tentación en cualquier refinanciamiento es comparar la tasa y quedarse ahí. En una consolidación de deuda con retiro de efectivo, la tasa de la nueva hipoteca es de los datos menos informativos del expediente.

La cifra que decide si esto le conviene es el costo combinado de todo lo que paga hoy. Sume lo que debe ahora mismo en la hipoteca, las tarjetas, el préstamo personal y el vehículo, y lo que le cuesta cada uno al mes y al año. Ese promedio ponderado es su tasa real. Compárela con el costo total del nuevo préstamo, es decir el pago hipotecario más la cuota de financiamiento más los costos de cierre, repartido entre el tiempo que de verdad piensa quedarse.

Hay dos cosas en las que la gente se equivoca aquí, y las dos cuestan dinero.

La primera es el plazo. Pasar un préstamo de auto de cinco años a una hipoteca de treinta baja el pago mensual y puede subir bastante el interés total de esa deuda. A veces es el intercambio correcto, sobre todo cuando lo que lo ahoga es el flujo de efectivo mensual. Lo que debe ser es una decisión tomada a conciencia, con el total anotado, y no un efecto secundario que descubre en el año seis.

La segunda es el reloj de la propia hipoteca. Si lleva dieciocho años pagando un préstamo a treinta, un plazo nuevo de treinta años reinicia la amortización, y los primeros años de cualquier hipoteca concentran la mayor parte del interés. A veces la respuesta correcta es un plazo más corto en el préstamo nuevo, algo que el VA reconoce por sí solo como beneficio tangible neto.

Nada de esto exige una hoja de cálculo. Exige que alguien se siente a anotar esas cuatro cifras con usted.

Antes de firmar, y justo después

Dos cuestiones prácticas para quien refinancia la casa en la que vive.

La tasación se pide a través del VA y se asigna a un tasador designado por el VA, no lo elige el prestamista. Usted recibirá el Notice of Value y tiene derecho a verlo. Si la valoración no encaja con su mercado, dígalo, porque existe un procedimiento para eso.

Y tras el cierre no queda atado de inmediato. En un refinanciamiento garantizado por su residencia principal, la ley federal le da hasta la medianoche del tercer día hábil para cancelar. El plazo no empieza a correr hasta que ocurren tres cosas: usted firma el pagaré, recibe su divulgación Truth in Lending y recibe dos copias del aviso que explica el derecho de rescisión. Los sábados cuentan como días hábiles. Los domingos y los feriados federales no. Esa ventana existe para su beneficio y tiene derecho a usarla.

Un primer paso pequeño

Si es dueño de una casa antigua y ha dado por hecho que eso lo deja fuera, lo más probable es que no sea así. La respuesta honesta depende de cuatro cosas: el estado de la vivienda, cuánto tiempo lleva con el préstamo actual, cómo está su posición de plusvalía y si la consolidación reduce de verdad su costo total y no solo su pago mensual.

Un oficial de préstamos de GoodLoan puede repasar eso con usted en una sola conversación, antes de cualquier solicitud, tasación o consulta de crédito. Estamos aprobados por el VA y tenemos licencia a través del NMLS, y decimos que no a los veteranos con bastante frecuencia, porque un refinanciamiento que no supera la prueba de beneficio tangible neto no es uno al que queramos poner su nombre. Si las cuentas no salen, conviene que lo oiga de alguien que de verdad las hizo, y que lo oiga pronto.

Preguntas frecuentes

¿Hay una edad máxima para una casa en un refinanciamiento VA con retiro de efectivo?

No. El VA no fija límite de edad. El tasador evalúa la propiedad según los Minimum Property Requirements de seguridad, solidez y salubridad, y estima la vida económica restante. Una casa antigua bien mantenida cumple ambos criterios sin problema.

Mi casa se construyó en 1962. ¿La pintura con plomo bloquea el préstamo?

Por lo general no. En viviendas construidas antes de 1978 se presume que puede haber pintura con plomo, y la pintura deteriorada debe corregirse. Cualquier certificación de reparación que implique pintura con plomo la hace el tasador designado por el VA, y su prestamista quizá pueda retener fondos en depósito en garantía para la inspección y el trabajo en lugar de retrasar el cierre.

¿Se subirá el tasador al techo o entrará al entrepiso?

No. El tasador no está obligado a subirse al techo, debe observar el ático accesible pero no meterse dentro, y observa el entrepiso sin entrar en él. Tampoco está obligado a apartar aislamiento ni objetos guardados que tapen la vista.

¿Cuánto tiempo después del cierre de mi préstamo actual puedo hacer un refinanciamiento VA con retiro de efectivo?

Al menos 210 días desde la fecha de cierre del préstamo que se refinancia, y debe haber hecho seis pagos mensuales. Se aplican las dos condiciones.

¿Tengo que pagar la cuota de financiamiento del VA?

No, si está exento. Un refinanciamiento con retiro de efectivo lleva una cuota del 2.15 por ciento en el primer uso y del 3.3 por ciento después, pero no pagan nada los veteranos que reciben compensación del VA por una discapacidad relacionada con el servicio, quienes tienen derecho a ella pero cobran paga de retiro militar o de servicio activo, los cónyuges sobrevivientes que reciben Dependency and Indemnity Compensation, quienes cuentan con una calificación propuesta o por memorándum antes del cierre y el personal en servicio activo condecorado con el Purple Heart. Confirme su situación antes de presupuestarla.

¿Puedo cancelar después de firmar?

Sí, en su residencia principal. Tiene hasta la medianoche del tercer día hábil tras el cierre para rescindir, y ese plazo solo empieza a correr cuando ya firmó el pagaré, recibió su divulgación Truth in Lending y recibió dos copias del aviso del derecho de rescisión.