Muchos veteranos compraron su casa con un préstamo FHA. A veces el Certificado de Elegibilidad no había llegado a tiempo. A veces el vendedor quería un cierre más rápido. A veces nadie en la mesa mencionó siquiera la opción de VA.

Años después el préstamo sigue siendo FHA, el seguro hipotecario sigue apareciendo en el estado de cuenta todos los meses y, para la mayoría de esos prestatarios, está programado para quedarse ahí hasta que el préstamo desaparezca.

Un refinanciamiento con retiro de efectivo de VA puede pagar un préstamo FHA. Eso está claro. La pregunta útil es cuánto cuesta el cambio completo, cuánto ahorra durante los años que de verdad piensa quedarse en la casa, y si la respuesta se sostiene una vez que entran en el cálculo la cuota de financiamiento y una tabla de amortización que arranca de cero. Gente inteligente pasa esto por alto todos los días. El cálculo del seguro está escondido en una tabla de primas que casi nadie lee.

Sí, un refinanciamiento con retiro de efectivo de VA puede reemplazar un préstamo FHA

VA lo dice directamente. Su página del préstamo con retiro de efectivo indica que el préstamo puede usarse para "Refinanciar un préstamo sin garantía de VA a un préstamo respaldado por VA".

El nombre confunde a la gente. Usted no tiene que retirar efectivo. Cuando el préstamo que se liquida no está garantizado por VA, VA clasifica el refinanciamiento como retiro de efectivo aunque no llegue un solo dólar a su cuenta. La liquidación de un préstamo FHA sin efectivo para el prestatario se tramita igual bajo esa categoría.

VA fija tres condiciones en la página anterior:

  • Usted califica para un Certificado de Elegibilidad de préstamo hipotecario respaldado por VA
  • Usted cumple los estándares de VA y de su prestamista en cuanto a crédito, ingresos y demás requisitos
  • Usted vivirá en la casa que está refinanciando

Su prestamista ordena una tasación de VA y el expediente pasa por una suscripción completa de crédito e ingresos. Esto no es un atajo de papeleo. Es un préstamo nuevo y se revisa como tal.

La parte de su préstamo FHA que merece una segunda mirada

FHA cobra el seguro hipotecario dos veces. Hay una prima inicial del 1.75% del monto base del préstamo, que la mayoría de los prestatarios incorporaron al saldo al cierre sin haber emitido nunca un cheque por ella. Luego está la prima anual, facturada mes a mes, que HUD publica en sus tablas de primas.

La prima anual es la que importa aquí, y en concreto cuánto tiempo la debe.

Once años, o mientras dure el préstamo

Para los números de caso de FHA asignados el 3 de junio de 2013 o después, la duración de la prima anual quedó fijada por la relación préstamo-valor al momento de la originación. Si esa relación original era del 90% o menos, la prima se paga durante 11 años. Si era superior al 90%, la prima se paga durante todo el plazo del préstamo.

El pago inicial que anuncia FHA es del 3.5%, lo que sitúa la relación préstamo-valor original en 96.5%. Así que el resultado habitual entre los compradores con FHA es la segunda columna. El seguro está programado para durar lo mismo que el préstamo.

Esto es lo que sorprende a la gente. Bajar el saldo no lo termina. Que la casa suba de valor tampoco. Ni siquiera llegar al 80% o al 78% del valor actual, porque esas reglas de cancelación pertenecen al seguro hipotecario privado de los préstamos convencionales y no a las primas de FHA. El reloj lo marcó la relación préstamo-valor del cierre y no se reinicia a medida que baja el saldo.

Si su relación préstamo-valor original fue del 90% o menos, su prima ya tiene fecha de finalización. Búsquela antes de hacer cualquier otra cosa, porque cambia todo el cálculo que viene a continuación.

La prima inicial no lo acompaña

Existe un esquema de reembolso parcial de la prima inicial, pero HUD lo aplica como crédito para una nueva prima inicial cuando usted refinancia a otro préstamo asegurado por FHA, y solo dentro de los tres primeros años de vigencia del seguro. Pasar a un préstamo de VA no entra ahí. Lo que quede de esa prima se queda atrás.

Esto no es un argumento en contra del cambio. Es una partida que la gente espera ver y no aparece, y conviene saberlo ahora y no en el cierre.

Lo que cobra el lado de VA en su lugar

Los préstamos de VA no llevan seguro hipotecario mensual. No es una prima reducida ni una que se cancela más adelante. La garantía que respalda el préstamo se financia de otra manera.

Esa manera es la cuota de financiamiento de VA, un cargo único que se cobra en el cierre. La página de la cuota de financiamiento de VA fija el refinanciamiento con retiro de efectivo en 2.15% para el primer uso del beneficio y en 3.3% para usos posteriores. La cuota por lo general puede incorporarse al préstamo, aunque el monto total del préstamo con la cuota incluida no puede superar el valor razonable que establezca el tasador.

Muchos prestatarios no deben nada de eso. VA enumera las exenciones:

  • Usted recibe compensación de VA por una discapacidad relacionada con el servicio
  • Usted es elegible para esa compensación pero recibe paga de retiro o de servicio activo en su lugar
  • Usted recibe Dependency and Indemnity Compensation como cónyuge sobreviviente
  • Usted tiene una calificación propuesta o por memorándum antes del cierre, mediante una reclamación previa al alta
  • Usted es un miembro del servicio en activo con prueba de un Purple Heart otorgado en la fecha de cierre o antes

Si usted tiene una calificación por discapacidad relacionada con el servicio, lea esa lista otra vez. Elimina el mayor costo individual de este refinanciamiento, y la comparación frente a una prima de FHA que no termina nunca se vuelve muy corta.

La prueba de beneficio tangible neto ya juega a su favor

Todo refinanciamiento con retiro de efectivo de VA tiene que pasar una prueba de beneficio tangible neto. El prestamista certifica que el nuevo préstamo hace algo real por el prestatario, medido frente a una lista definida de condiciones y no frente a un discurso de ventas.

Una de esas condiciones es que el nuevo préstamo elimine el seguro hipotecario mensual, público o privado. Un refinanciamiento de FHA a VA supera la prueba por esa sola razón, sin que la tasa tenga que hacer el trabajo.

Hay dos reglas relacionadas que salen mucho en estas conversaciones y que aquí no aplican. La certificación de antigüedad del préstamo de 210 días rige los refinanciamientos que liquidan un préstamo ya garantizado por VA. El requisito de recuperación de costos en 36 meses se aplica a los refinanciamientos con retiro de efectivo de Tipo I, que también son préstamos que liquidan un préstamo de VA existente. La liquidación de su préstamo FHA queda fuera de ambas. Su prestamista sí puede aplicar su propia política de antigüedad, así que pregunte.

Cómo hacer los cálculos con sus propias cifras

Puede hacer esto en la mesa de la cocina en unos diez minutos. Solo hacen falta sus propias cifras.

Empiece por su estado de cuenta hipotecario y busque la línea del seguro hipotecario mensual. Va aparte del capital, el interés, los impuestos y el seguro de la vivienda. Multiplíquela por doce. Eso es lo que le cuesta la prima de FHA cada año que conserve este préstamo.

Después estime la cuota de financiamiento. Tome su saldo de liquidación, sume unos costos de cierre aproximados y multiplique por 2.15% si este es su primer uso del beneficio. Si está exento, la cuota es cero y puede saltar al último paso.

Divida la cuota entre la prima anual. Eso le dice, a grandes rasgos, cuántos años de seguro hipotecario evitado hacen falta para pagar la cuota.

Aquí va una ilustración con cifras redondas. Suponga que la casa se tasa en $400,000, el saldo de liquidación de FHA es de $280,000 y los costos de cierre estimados suman $5,000. Una cuota de financiamiento de primer uso del 2.15% sobre un préstamo base de $285,000 son unos $6,128, lo que eleva el nuevo préstamo a unos $291,128 y deja la relación préstamo-valor cerca del 73%, holgadamente por debajo del techo del 100%. Si el estado de cuenta muestra $128 al mes de seguro hipotecario, eso son $1,536 al año. Hacen falta unos cuatro años de primas evitadas para recuperar la cuota de financiamiento.

Cuatro años frente a una prima que no tiene fecha de finalización es un panorama muy distinto de cuatro años frente a una prima que se acaba en el año once. Por eso importa tanto averiguar primero cuál es su propia duración.

Ahora sume el resto del panorama. La tasa que le ofrezcan en el préstamo nuevo, el plazo que elija, los costos de cierre de su Loan Estimate y cuánto tiempo espera de verdad conservar la casa. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor explica cómo leer un Loan Estimate línea por línea, y las cifras de costo total de la página tres son donde de verdad se toma esta decisión.

Lo que se reinicia, y lo que eso cuesta

Dos cosas empeoran en este intercambio, y merecen estar en la hoja junto al ahorro.

Su tabla de amortización vuelve a empezar. Si lleva siete años en un préstamo FHA a treinta años y toma un préstamo de VA a treinta años, acaba de añadir siete años de pagos al final de sus costos de vivienda. Las primeras cuotas son casi todo interés, así que reiniciar sale caro de una forma que la cuota mensual disimula. Un plazo de veinte o veinticinco años cuesta más al mes y mucho menos en total. Pida a su oficial de préstamo que le cotice los dos y fíjese en el interés total, no solo en la cuota.

Su saldo también sube. La cuota de financiamiento y cualquier costo de cierre que financie se suman a lo que debe. Está cambiando una prima mensual por capital, que suele ser el lado bueno del intercambio, y aun así es un aumento real.

Cuándo conservar el préstamo FHA es la mejor respuesta

A veces lo es. Algunos casos honestos:

Su relación préstamo-valor original fue del 90% o menos, así que la prima termina sola en el año once y usted ya está cerca de esa fecha. Pagar por adelantado los pocos años que quedan con una cuota de financiamiento rara vez sale a cuenta.

Espera vender o mudarse en los próximos dos o tres años. Pagaría la cuota y se iría antes de que el ahorro alcance a compensarla.

La tasa que le cotizan en el préstamo nuevo es lo bastante alta frente a la que ya tiene como para que el interés añadido supere el seguro que dejaría de pagar. Esa comparación depende por completo de su expediente y vale la pena calcularla en lugar de darla por supuesta en un sentido o en el otro.

Prefiere no comprometer ahora su derecho de garantía de VA en esta propiedad porque está planeando una compra en otro lugar. Ese derecho es limitado y reutilizable, y un oficial de préstamo puede mostrarle cuánto inmovilizaría este refinanciamiento.

Refinanciar no es automáticamente la jugada buena. Decimos que no a menudo, y un préstamo FHA al que le quedan once meses de prima es uno de los casos más claros.

Por dónde empezar

Saque su estado de cuenta hipotecario y el papeleo original del cierre. Busque la línea del seguro hipotecario y la relación préstamo-valor original. Si todavía no tiene un Certificado de Elegibilidad, VA explica cómo solicitarlo, y la mayoría de los prestamistas pueden obtenerlo por usted en minutos.

Después tenga una conversación. Un oficial de préstamo de GoodLoan puede calcular sus cifras reales frente a la duración real de su prima y enseñarle la versión a treinta años y la de plazo más corto una al lado de la otra, con el costo total y no solo la cuota. GoodLoan está aprobado por VA y cuenta con licencia a través de la NMLS. Si los números dicen que conserve su préstamo FHA, eso es lo que le diremos.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que retirar efectivo para usar un refinanciamiento con retiro de efectivo de VA?

No. VA usa la denominación de retiro de efectivo para cualquier refinanciamiento en el que el préstamo que se liquida no esté garantizado por VA, incluso si usted no recibe nada en el cierre. Puede liquidar el saldo de FHA y los costos de cierre y llevarse cero efectivo.

¿Puedo usar un IRRRL de VA en su lugar?

No. El Interest Rate Reduction Refinance Loan, a veces llamado VA streamline refinance, solo refinancia un préstamo que ya está garantizado por VA. Con un préstamo FHA vigente, el refinanciamiento con retiro de efectivo es el camino de entrada a un préstamo de VA. Una vez que tenga el préstamo de VA, el IRRRL queda disponible para más adelante.

¿Me devolverán mi prima inicial de FHA?

Por lo general no si sale de FHA. HUD aplica la porción restante como crédito para una nueva prima inicial en otro préstamo asegurado por FHA, dentro de los tres primeros años de vigencia del seguro. Refinanciar a un préstamo de VA no califica para ese crédito.

¿Pago la cuota de financiamiento si tengo una calificación por discapacidad relacionada con el servicio?

Si usted recibe compensación de VA por una discapacidad relacionada con el servicio, está exento. También lo están varios otros grupos que figuran en la página de la cuota de financiamiento de VA, incluidos los cónyuges sobrevivientes que reciben Dependency and Indemnity Compensation. Su Certificado de Elegibilidad refleja su condición de exento, así que revíselo cuanto antes en lugar de darlo por sentado.

¿Cuánto del valor de mi casa puedo pedir prestado?

VA no garantiza un refinanciamiento con retiro de efectivo por encima del 100% del valor razonable de la propiedad según lo determine el tasador, y una cuota de financiamiento incorporada al préstamo no puede llevarlo por encima de esa cifra. Los prestamistas suelen fijar topes más bajos por su cuenta. Su tasación marca el techo, y por eso se ordena antes de cerrar las cifras finales.

¿Se detiene la prima anual si mi casa ha subido de valor?

No. Para los números de caso de FHA asignados el 3 de junio de 2013 o después, la duración quedó fijada por la relación préstamo-valor al momento de la originación. Ni la revalorización ni los pagos adicionales a capital la acortan. Esa es justamente la característica que hace que a muchos veteranos les convenga cotizar este refinanciamiento.