Algunas semanas después de que se cierra tu VA IRRRL, algo aparece que te sorprende. Tal vez un cheque llega de tu antiguo proveedor de servicios. Tal vez tu primer nuevo pago se ve diferente de lo que esperabas, o inicias sesión y tu antiguo saldo de depósito en garantía simplemente ha desaparecido. Nada de eso significa que se haya cometido un error. Significa que tu cuenta de depósito en garantía hizo exactamente lo que se supone que debe hacer cuando un préstamo se paga y otro lo reemplaza.
El depósito en garantía es una de las partes menos explicadas de cualquier refinanciamiento, y la VA IRRRL no es una excepción. Las matemáticas no están ocultas porque alguien intente engañarte. Solo están enterradas en las reglas de servicio que la mayoría de las personas nunca tienen razones para leer. Aquí está lo que realmente sucede con tu dinero del depósito en garantía después de que se cierra un Préstamo de Refinanciamiento de Reducción de Tasa de Interés, por qué el cronograma funciona de la manera en que lo hace, y qué confirmar para que nada te sorprenda.
Qué está haciendo tu cuenta de depósito en garantía en primer lugar
Tu pago hipotecario mensual generalmente cubre más que principal e intereses. Una parte va a una cuenta de depósito en garantía, que tu proveedor de servicios usa para pagar tus impuestos de la propiedad y el seguro de propietarios cuando vencen esas facturas. En lugar de que escribas un cheque de impuestos grande una o dos veces al año, pagas un poco cada mes y el proveedor de servicios lo maneja.
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor establece límites sobre cuánto puede retener un proveedor de servicios en esa cuenta. Durante un año, el saldo sube y baja: se acumula entre facturas de impuestos y cae justo después de que una se pague. Entonces, en cualquier día dado, generalmente hay dinero sentado en tu cuenta de depósito en garantía que te pertenece a ti.
Ese saldo es la parte que las personas olvidan cuando refinancian.
Por qué una VA IRRRL reinicia tu depósito en garantía
Una VA IRRRL no modifica tu préstamo existente. Lo reemplaza. Tu antiguo préstamo VA se paga en su totalidad, y un nuevo préstamo VA toma su lugar, a menudo con el mismo proveedor de servicios pero a veces con uno nuevo.
Dado que el préstamo anterior se paga, su cuenta de depósito en garantía se cierra. El nuevo préstamo necesita su propia cuenta de depósito en garantía, financiada de nuevo al cierre. Esto es cierto incluso cuando nada más en tu situación cambia e incluso aunque una IRRRL no requiera nueva tasación ni paquete de suscripción crediticia en la mayoría de los casos. Ese proceso más simple cubre el préstamo en sí. El depósito en garantía se maneja por separado, bajo sus propias reglas.
Entonces, dos cosas suceden a la vez. El dinero en tu antigua cuenta de depósito en garantía debe manejarse, y una nueva cuenta de depósito en garantía debe llenarse.
Qué sucede con el dinero en tu antigua cuenta de depósito en garantía
Esta es la parte que sorprende a los veteranos, y se rige por una regla federal específica. Bajo la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces, tu antiguo proveedor de servicios debe devolver lo que queda en tu cuenta de depósito en garantía dentro de 20 días del pago del préstamo. Esa ventana excluye fines de semana y feriados legales. La regla se detalla en Regulation X, section 1024.34.
Esa devolución es el cheque que algunos prestatarios se sorprenden al recibir. No es un bono y no es un error. Es tu propio dinero que te regresa porque la cuenta que lo contenía se ha cerrado.
También puedes recibir un estado de año corto. Cuando una hipoteca se paga en mitad del año de cálculo de depósito en garantía, el proveedor de servicios tiene que enviar una contabilidad final de la cuenta, generalmente dentro de 60 días de recibir el pago. Documenta lo que entró y qué salió durante ese último tramo.
Hay una alternativa que vale la pena saber. Si estás de acuerdo, un proveedor de servicios puede mover tu antiguo saldo de depósito en garantía directamente a la cuenta de depósito en garantía de tu nuevo préstamo en lugar de enviarte un reembolso. La CFPB es clara en que esto solo ocurre con tu acuerdo, y que un proveedor de servicios siempre puede optar por darte un reembolso en su lugar. Si tu nuevo préstamo es con la misma empresa, pregunta qué camino están tomando. Cambia la cantidad de efectivo que necesitas al cierre.
Por qué tu efectivo para cerrar puede parecer alto en un refinanciamiento de "costo cero"
Aquí es donde el depósito en garantía forma silenciosamente el acuerdo, y donde vale la pena mirar el panorama completo en lugar de un número.
Incluso en una IRRRL donde los costos de cierre son modestos o se incluyen, a menudo aún tienes que financiar la nueva cuenta de depósito en garantía al cierre. Eso significa depositar varios meses de impuestos y seguros por adelantado para que la nueva cuenta tenga un colchón. En papel, eso puede hacer que tu efectivo para cerrar se vea más grande de lo que esperabas.
Es fácil leer ese número y asumir que el refinanciamiento es caro. A menudo no lo es. Una gran parte de ese efectivo no es una tarifa en absoluto. Es tu propio dinero de impuestos y seguros que se mueve de la antigua cuenta de depósito en garantía a la nueva. Si tu antiguo saldo se devuelve por separado, esencialmente estás financiando la nueva cuenta ahora y obteniendo el saldo anterior de nuevo dentro de unas pocas semanas. El dinero se cruza en el correo en lugar de transferirse directamente.
Este es exactamente el tipo de detalle que un buen oficial de préstamos debería revisar contigo línea por línea, para que puedas ver qué parte de tu efectivo para cerrar es un costo real y qué parte es solo tu depósito en garantía siendo reposicionado. Juzgar una IRRRL solo por el depósito de garantía es como juzgar una factura de comestibles por el depósito de las botellas. Regresa.
Cómo se ajusta el depósito en garantía a la regla de recuperación de IRRRL
Los veteranos a menudo escuchan sobre la regla de recuperación en una IRRRL, a veces llamada la regla de 36 meses. En términos generales, la VA quiere que los honorarios y costos de cierre del refinanciamiento se recuperen a través de tus ahorros mensuales dentro de un período establecido.
El depósito en garantía también se trata por separado aquí. De acuerdo con la orientación de la VA resumida en sus páginas de préstamos para el hogar, el depósito en garantía y los artículos prepagados como impuestos, seguros y evaluaciones se excluyen del cálculo de recuperación. Eso tiene sentido una vez que entiendes qué es el depósito en garantía. Financiar tu cuenta de impuestos y seguros no es un costo de refinanciamiento. Tendrías que pagar esos impuestos y esa prima de todos modos. Entonces no cuentan en contra de las matemáticas de equilibrio en el préstamo en sí.
El aprendizaje práctico: cuando evalúes si una IRRRL vale la pena, mantén el depósito de garantía fuera de tu comparación de costos. Mira las comisiones reales del préstamo frente a tus ahorros mensuales. El depósito en garantía es un lavado a lo largo del tiempo.
Un cronograma simple después del cierre
Cada proveedor de servicios funciona según su propio horario, pero el patrón generalmente se ve así.
Al cierre, financias la nueva cuenta de depósito en garantía. Durante el primer mes más o menos, tu antiguo préstamo se reporta como pagado en su totalidad. Dentro de 20 días hábiles de ese pago, tu antiguo proveedor de servicios devuelve cualquier saldo de depósito en garantía restante, a menos que hayas acordado transferirlo al nuevo préstamo. Alrededor de la misma ventana, puede que recibas un estado de depósito en garantía de año corto cerrando la cuenta anterior. Luego, tu primer pago del nuevo préstamo vence, y tu nuevo proveedor de servicios ejecutará su propio análisis de depósito en garantía durante el año siguiente para afinar la cantidad mensual.
Si un reembolso no ha llegado después de aproximadamente un mes, ese es un punto razonable para llamar a tu antiguo proveedor de servicios y preguntarle dónde se encuentra.
Qué verificar y dónde ayuda un oficial de préstamos
No necesitas convertirte en un experto en depósito en garantía para mantener esto limpio. Algunas preguntas cubren la mayoría. Pregunta si tu antiguo saldo de depósito en garantía te será reembolsado o transferido al nuevo préstamo. Pregunta cuánto de tu efectivo para cerrar es un depósito de garantía frente a una comisión real. Pregunta cuándo vence tu primer pago y si tus impuestos o seguros vencen pronto, ya que el cronograma afecta cuánto necesita la nueva cuenta.
Las personas inteligentes y responsables pierden estos detalles todos los días, no porque sean descuidadas sino porque la información se dispersa en dos proveedores de servicios y un montón de divulgaciones. Esa es la parte que podemos sacarte de encima. Un oficial de préstamos de GoodLoan puede leer tus números específicos contigo, mostrarle qué dólares se van realmente y cuáles se están moviendo, y confirmar el cronograma de devolución de depósito en garantía para tu situación. Somos aprobados y licenciados por la VA, y preferimos explicar el panorama completo a impulsar un único número.
Si tienes un cierre de IRRRL pronto o uno que acaba de cerrar, ese es un buen primer paso: una conversación breve y sin presión para asegurarte de que el lado del depósito en garantía coincida con lo que esperabas.
Preguntas frecuentes
¿Recuperaré mi antiguo saldo de depósito en garantía después de una VA IRRRL?
Usualmente sí. Si el dinero permanece en tu antigua cuenta de depósito en garantía después de que se pague el préstamo, tu proveedor de servicios debe devolverlo dentro de 20 días hábiles bajo reglas federales de servicio, a menos que hayas acordado transferir ese saldo a tu nuevo préstamo.
¿Cuánto tiempo tarda la devolución del depósito en garantía?
La regla establece un límite de 20 días, excluyendo fines de semana y feriados legales, desde la fecha en que el préstamo anterior se paga en su totalidad. Muchos proveedores de servicios lo envían antes. Si ha sido más de aproximadamente un mes, comunícate con tu antiguo proveedor de servicios.
¿Por qué mi efectivo para cerrar es más alto de lo esperado en una IRRRL?
Una gran parte de ella es a menudo el depósito necesario para financiar tu nueva cuenta de depósito en garantía, no una comisión. Si tu antiguo saldo de depósito en garantía se devuelve por separado, estás financiando la nueva cuenta ahora y obteniendo el antiguo saldo de vuelta poco después.
¿Cuenta el financiamiento de una nueva cuenta de depósito en garantía en contra de mi punto de equilibrio de IRRRL?
No. La orientación de la VA excluye el depósito en garantía y los artículos prepagados como impuestos y seguros del cálculo de recuperación. Esos son montos que debes independientemente del refinanciamiento, por lo que se mantienen fuera de la comparación de costos.
¿Se puede aplicar mi antiguo saldo de depósito en garantía al nuevo préstamo en lugar de devolverse?
Sí, pero solo si estás de acuerdo. Un proveedor de servicios puede mover el saldo a tu nueva cuenta de depósito en garantía, y siempre puede optar por darte un reembolso en su lugar. Si ambos préstamos están con la misma empresa, pregunta cuál están haciendo.
¿Necesito una nueva tasación para configurar la cuenta de depósito en garantía?
No. Una VA IRRRL generalmente no requiere una nueva tasación ni un paquete de suscripción crediticia. La nueva cuenta de depósito en garantía se configura como parte del nuevo préstamo independientemente.
